Ceny nájmů 2025: Nájemní bydlení stále zdražuje, ale zájemců je méně
Zejména majitelé bytů ve větších městech se mohou těšit na to, že jejich zisk z pronájmu stále poroste. A nájemníci jistě budou muset v budoucnu na nájem vynaložit ještě větší část výplaty, než jsou nyní zvyklí. A právě proto vznikl u nás v Česku nový trend: Setrvávání v nájmu. Období tzv. odložené poptávky po vlastnickém bydlení se sice pomalu odráží v motivaci k nákupu nemovitosti, spoustu lidí ale odrazují rekordní ceny nemovitostí a čekání v nájmu je alternativou.
Nájemníci si váží toho, co mají, a bojí se, že stěhování do jiného bytu – menšího, většího, nebo v jiné lokalitě – by je připravilo o dosavadní výhodné nájemné. A mají mnohdy pravdu: Změna nájemníka vždycky znamená příležitost ke zdražení a přináší méně emocí než průběžné navyšování nájemného. To je sice také možné, ale mnozí majitelé se mu vyhýbají.
Trend setrvávání v nájmu pokračuje i ve 2. čtvrtletí 2025, ale trh se viditelně stabilizuje.
Zatímco počet zájemců o nájem v Praze se po výrazném poklesu z počátku roku udržuje na podobné úrovni, samotné nájmy dál mírně zdražují.
Podle aktuálních dat se průměrná cena nájemního bydlení v Česku zvýšila z 326 Kč/m² na 351 Kč/m², tedy asi o 8 %.
Praha zůstává nejdražší s cenou 434 Kč/m², Brno se blíží hranici 360 Kč/m².
V regionálních městech je vidět zpomalení růstu, ale ceny už nikde neklesají – trh se spíš přeskupuje a zájem se částečně přesouvá do příměstských a regionálních oblastí.
Kdo má dobrou smlouvu a dobrou cenu, ten se nyní snaží v nájemním bytě vydržet co nejdéle, navzdory všem kompromisům, které z toho vyplývají.
Vedle setrvávání v nájmu mají na úbytek zájemců o nájemní bydlení vliv také dostupnější hypotéky. Přestává se nám tedy kumulovat odložená poptávka a mladých rodin opět může jít do vlastního, protože dostanou úvěr (i když ceny vlastního bydlení stále rostou).
Jak se vyvíjí nájemné v roce 2025?
Aktuální ceny nájmů v ČR
Růst nájmů pokračuje napříč většinou krajů i ve 2. čtvrtletí roku 2025.
Průměrná výše nájemného v Česku dosáhla 351 Kč za m², což odpovídá částce přibližně 21 000 Kč měsíčně za byt o velikosti 60 m².
I nadále ale platí, že průměr výrazně zkresluje regionální rozdíly.
Mimo Prahu, Středočeský a Jihomoravský kraj se nájmy pohybují většinou pod hranicí 260 Kč za m², tedy méně než 15 500 Kč měsíčně u šedesátimetrového bytu. Nejlevněji se v nájmu bydlí v Ústeckém kraji (205 Kč/m², zhruba 12 300 Kč za byt 60 m²), zatímco v Praze už cena překročila 26 000 Kč.
V meziročním srovnání tak nájmy vzrostly přibližně o 8–10 %, přičemž nejrychleji zdražují větší města a příměstské lokality, kde poptávka zůstává stabilně vysoká i přes pomalejší příliv nových nájemníků.
Ceny nájmů se stále zvyšují, ale ne tak strmě jako v předchozích kvartálech
Aktuální ceny nájmů v Praze
Hypotéky sice od minulého roku zlevňují a poptávka po vlastním bydlení se zase rozjíždí, ale v Praze je hlavním problémem nedostatek bytů. V hlavním městě chce bydlet mnohem více lidí, než kolik se do něj aktuálně vejde, a povolovací procesy jsou tak pomalé, že developeři nestíhají doplňovat nabídku dost rychle. Tomu odpovídá vývoj nájemného.
Každý byt k pronájmu v Praze se může proměnit v malý zlatý důl, pokud se podaří najít spolehlivé nájemníky. Podívejte se, jak pronajímat byt bez oplétaček.
TIP PRO VÁS: Čtěte, proč jsou v současnosti malé byty skutečně horkým zbožím!
Ceny nájmů v Brně a Středočeském kraji
Pronájem bytu v Jihomoravském kraji se ve 2. čtvrtletí roku 2025 pohybuje v průměru kolem 362 Kč za m², tedy zhruba 21 700 Kč měsíčně za byt o velikosti 60 m². Brno a jižní Morava tak potvrzují pozici druhého nejdražšího regionu v Česku, hned po Praze. Nájemní bydlení je zde citelně dražší než ve Středočeském kraji (301 Kč/m², přibližně 18 000 Kč za 60 m²).
I na jižní Moravě ale rozdíly mezi Brnem a menšími obcemi zůstávají značné – zatímco v Brně samotném se cena šplhá nad 360 Kč/m², v okolních obcích je běžně o desítky korun nižší.
Do Středočeského kraje a měst jako Beroun, Kolín či Mělník se dál stěhují rodiny, které si bydlení v hlavním městě už nemohou dovolit. Tento přesun obyvatel z Prahy tlačí vzhůru i nájemní trh v okolí metropole – zatímco dříve šlo hlavně o alternativu k vlastnímu bydlení, dnes už i nájmy ve středních Čechách rychle rostou.
Průměrné nájemné v regionu dosáhlo 301 Kč/m², což znamená přibližně 18 000 Kč měsíčně za byt o velikosti 60 m².
→ Hledáte bydlení? Podívejte se na naši nabídku bytů k pronájmu.
Cena pronájmu rodinného domu
A co rodinné domy? Nájem, nebo hypotéka? Zájem o pronájmy rodinných domků v uplynulých letech hnaly nahoru nedostupné hypotéky. Výhodnější bylo si rodinný dům pronajmout než pořídit na hypotéku. Podmínky v bankách se však změnily a stěhování mladé rodiny obvykle probíhá spíš z pronajatého bytu do vlastního domu. Nájem staršího rodinného domu navíc můžou prodražit taky energie, hlavně vytápění, kde často nájemci zjistí náklady s překvapením až s prvním vyúčtováním.
A co majitelé rodinných domů? Vyplatí se jim pronájem? To velmi záleží na lokalitě. Domy v dobré dojezdové vzdálenosti do velkých měst se mohou pronajímat dobře. Naopak sehnat dobré nájemníky do domku někde na vesnici může být někdy velký problém.
→ Podívejte se na článek Prázdná nemovitost. Je lepší prodej, nebo pronájem?
Cenová mapa nájemného
Ministerstvo financí vloni spustilo Interaktivní cenovou mapu nájemného, která pracuje s různými daty včetně nabídek na realitních portálech. Mapa ukazuje cenu tzv. referenčního bytu, tedy staršího a bez vybavení, a to podle čtyř velikostních kategorií: 1+kk, 2+kk, 3+kk a 4+kk.
Interaktivní mapa ministerstva financí také umožňuje zobrazit si rozdíly v ceně nájemného po velmi malých územních celcích. Například pro Praha-Holešoivce uvádí k srpnu 2025 pro byt 1+kk částku 441 Kč za m², zatímco pro Praha-Bubeneč 413 Kč za m². Právě v tomto spočívá největší výhoda této mapy – ukazuje, které konkrétní lokality jsou dražší než jiné. To může být užitečné jak pro majitele bytů, tak pro nájemníky.
→ Máte v bytě nájemníky? Možná můžete ušetřit na daních. Doporučujeme článek Daň z pronájmu nemovitosti: Jak ji snížit?
Navýšení nájemného o inflaci
Když analyzujeme data z realitních portálů, úplně chybí informace o tom, jaké nájemné platí lidé, kteří jsou v pronájmu dlouhodobě. Když se nemění nájemník, o změně ceny nájmu se nedozvíme. Ke zvýšení nájemného přitom dochází často. Ve kterých situacích tedy může pronajímatel zvýšit nájemné, i když nájemníci zůstávají stejní?
- Končí nájemní smlouva na dobu určitou a uzavírá se nová.
- Jednou za rok může majitel navrhnout zvýšení nájmu také u smluv na dobu neurčitou, a to až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě.
- Nájemné se může jednou ročně navýšit o inflaci.
Inflační doložka umožňuje pronajímateli navýšit nájemné každoročně bez ohledu na to, jestli částka odpovídá obvyklému nájemnému. Inflace dosáhla například v minulosti (v roce 2023) mimořádné úrovně a nájemníci se mohli dočkat skokového navýšení až o 10,7 % (index spotřebitelských cen CPI). U průměrného šedesátimetrového bytu s nájemným 17 820 Kč by se tedy jednalo o navýšení o 1782 Kč.
Aby byla platná, musí inflační doložka obsahovat:
- datum zvýšení – například každý rok k 1. lednu nebo dni uzavření smlouvy,
- proces navýšení – automaticky nebo na výzvu pronajímatele,
- inflační ukazatel – nestačí uvést pouze „inflace“, raději index CPI nebo Eurostat.
V dalších letech už se nepředpokládá tak vysoká míra inflace, běžně by se měla držet v rozmezí 2-4 %. To ovšem pořád znamená u našeho modelového bytu navýšení o 350-700 Kč každý rok. Podle občanského zákoníku se nájemné nesmí zvýšit o více jak 20 % za tři roky, to však platí jen u nájemní smlouvy na dobu neurčitou. Pokud je smlouva na rok a potom se uzavírá nová, majitele bytu ve zdražování nic neomezuje.
Vývoj inflace v České republice
Kalkulačka pro výpočet nájemného
Stanovení výše nájemného je klíčem k úspěšnému pronájmu. Tržní cena nájmu přiláká nájemníky a přinese zajímavý zisk. Ale jak určit cenu pronájmu bytu? Vše by usnadnila kalkulačka výše nájemného. Jenže cena pronájmu musí zohlednit obrovské množství faktorů: velikost bytu, lokalitu, ale taky stav a vybavení bytu, patro, orientaci oken, dopravní dostupnost a další. Žádná spolehlivá kalkulačka ceny nájmů tedy neexistuje.
Naši realitní specialisté vám rádi pomůžou s pronájmem bytu. Stanoví tržní cenu pronájmu, připraví atraktivní inzerát a seženou spolehlivé nájemníky. Naši právníci potom připraví nájemní smlouvu, která ochrání vás i váš majetek. Pronajměte svou nemovitost bez starostí.
Zdroje
- https://www.e15.cz/byznys/reality-a-stavebnictvi/najemni-bydleni-bude-letos-zdrazovat-zejmena-ve-velkych-mestech-zajem-o-nej-stoupa-1413236
- https://www.seznamzpravy.cz/clanek/ekonomika-byznys-reality-stat-bude-sledovat-ceny-najmu-prvni-detaily-cenove-mapy-jsou-na-svete-240141
- https://www.seznamzpravy.cz/clanek/ekonomika-byznys-reality-drahe-cinze-nuti-cechy-k-improvizacim-sdileji-byty-i-cela-patra-239387
- https://www.kurzy.cz/zpravy/669016-kvuli-drazsim-hypotekam-jsou-v-kurzu-pronajmy-rodinnych-domu/
- https://www.penize.cz/pronajem-bytu/448938-kdy-muze-pronajimatel-zvysit-najemne-v-byte-jak-funguje-inflacni-dolozka
- https://www.seznamzpravy.cz/clanek/ekonomika-byznys-reality-zvyseni-najmu-jaka-pravidla-musi-majitel-dodrzet-217546
