jsme ryze česká společnost
infolinka 7 dní v týdnu
800 111 555

Daň z nabytí budou zřejmě platit kupující

Co změna přinese?

Poslanci schválili změnu daňových povinností spojených s nabytím nemovitosti. Pokud novelu schválí Senát a podepíše prezident, povinnost zaplatit daň může už na podzim přejít na kupujícího. Co to realitnímu trhu přinese? (Pozor! Povinnost zaplatit daň z nabytí nemovitých věcí přešla na kupujícího od 1. 11. 2016).

Tato změna v daňových povinnostech bude mít dopad na celou řadu oblastí – ovlivní ceny nemovitostí, vyžádá si nové podmínky přidělování hypoték, nejspíše i sníží dostupnost bydlení pro některé kupující a předpokládáme, že dočasně zamíchá také s poptávkou a nabídkou nemovitostí na trhu.

Až na druhý pokus

Novou praxi, kdy by se plátcem stal kupující, se poslanci pokoušeli prosadit už v roce 2013 s novým občanským zákoníkem. Tehdy se nedohodli a změnilo se jen jméno daně. Z „daně z převodu“ se stala „daň z nabytí“. Do zákona se navíc dostala možnost dohody mezi prodávajícím a kupujícím na tom, kdo daň zaplatí.

Víme z vlastní realitní praxe, že za aktuálně platných pravidel většinou daň nadále platil prodávající. K opačné dohodě došlo málokdy. Kupující byl potom ručitelem – kdyby prodávající daň nezaplatil, stát mohl platbu po něm vymáhat.

Stát ovšem tuto praxi považuje za problematickou. Proč? Za prvé kvůli nejasnému výkladu zákona ohledně toho, kdo má daň zaplatit. Nicméně možnost dohody přidali do nového občanského zákoníku sami poslanci. Za druhé, státu se má údajně do budoucna dařit vybrat od kupujících více peněz.

V Poslanecké sněmovně se před pár dny podařilo umlčet opozici, která žádala úplné zrušení daně z nabytí (ODS). Není divu – stát na dani vybere přes 10 miliard ročně. Pokud novelu schválí i Senát a prezident, může vstoupit v platnost už v září letošního roku. Přesněji novela začne platit tři měsíce poté, co vyjde ve Sbírce zákonů.

Ceny se snižovat nebudou

Za naivní označila většina velkých hráčů na realitním trhu předpoklad zákonodárců, že prodávající – jakmile jim odpadne povinnost platit daň z nabytí – sníží nabídkové ceny nemovitostí o celá čtyři procenta.

Aktuální situace na trhu, kdy ceny nemovitostí stále rostou, poptávka neklesá a naopak je nedostatek nemovitostí v nabídce, rozhodně nenahrává snižování cen. To bylo možné předpokládat v době ekonomické krize, kdy nabídka převyšovala poptávku, ale rozhodně ne dnes.

Mnohem pravděpodobnější je, že změna způsobí reálný růst cen nemovitostí, respektive poroste zisk, který zůstane prodávajícímu. Naopak pro kupující vznikne povinnost zaplatit nad rámec kupní ceny ještě další 4 % státu. U nemovitosti za 3 miliony Kč to znamená 120 000 Kč navíc.

Velký problém to bude znamenat především pro ty kupující, kteří si za aktuálních nízkých úrokových sazeb berou úvěr na 90 – 100 % hodnoty nemovitosti. Pokud nemají žádnou volnou hotovost, nezbydou jim totiž vlastní prostředky na zaplacení daně.

Jak se ke změně postaví banky?

Dopady na kupující mohou výrazně zmírnit banky, pokud budou daň z nabytí ochotny financovat z hypotečního úvěru, přestože není součástí kupní ceny. Zatím to vypadá, že většina bank financování daně svým klientům umožní. A to je pozitivní zpráva.

„Podmínkou je vyčíslení daně v kupní smlouvě. Komerční banka pak může daň financovat prostřednictvím hypotečního úvěru,“ řekl v médiích už Michal Teubner, mluvčí Komerční banky. Pokud vyčíslení daně ve smlouvě nebude, lidé musí daň zaplatit ze svého a na zbytek si vzít vyšší hypotéku. A to může znamenat horší úrok.

Jak to? Kupující, kteří by si brali hypotéku s LTV 70 (tj. na 70 % hodnoty nemovitosti), se budou muset uchýlit k hypotéce s LTV80, protože vlastní prostředky určené na koupi nemovitosti si budou muset ušetřit na daň. To pro ně bude znamenat vyšší úrokovou sazbu. Problém může nastat u klientů, kteří potřebují stoprocentní hypotéku. „Obecně nemůžeme financovat 100 procent kupní ceny plus daň,“ uvedl pro média Pavel Vlček, mluvčí mBank.

Jak se ve finále ke změně postaví jednotlivé banky a jaké podmínky budou pro udělování hypotečního úvěru nově platit, tak to se ale vyjasní až v následujících měsících.

Úroková sazba od 2,79 %
Hypotéka snadno a rychle.
Přesvědčte se sami, jak nízkou splátku hypotéky vám dokážeme vyjednat.

 

Co to udělá s trhem

Na závěr si položme otázku, jak na podzimní změnu budou reagovat prodávající a kupující. Někteří prodávající možná budou chtít vyčkávat, aby se povinnosti zaplatit daň vyhnuli, a zvýšili tak svůj zisk o čtyři procenta.

Ale strategické vyčkávání nedoporučujeme, protože zároveň můžeme očekávat, že tak velká změna způsobí na podzim tohoto roku nejistotu a opatrnost mezi kupujícími, takže zájem o nemovitosti může dočasně i poklesnout.

Navíc, pokud daň zkomplikuje nákup těm kupujícím, kteří si půjčují 100 % hodnoty nemovitosti, přijdete o některé potenciální zájemce. Aktuálně se například velmi dobře prodávají panelákové byty a zájem mají velmi často právě kupující, kteří se rozhodli využít možnosti získat hypotéku na celou kupní cenu.

A jaké je naše doporučení na závěr? Neváhejte, přemýšlíte-li o prodeji své nemovitosti, a vyřešte prodej přes léto, ještě než dojde k velkým změnám a zmatkům. Aktuální ceny jsou velmi výhodné a zájemce můžete najít v řádu několika týdnu. Za kolik se aktuálně prodá vaše nemovitost, to vám řekneme zdarma, pokud si objednáte odhad ceny nemovitosti. Vyzkoušejte si to.

Vyhledávání v obsahu článků
Najdete nás i na sociálních mediích
Bydlíte v nájmu?

Máte právo na trvalé bydliště, domácího mazlíčka a spoustu dalších věcí. ČÍST ČLÁNEK

Bydlíte v nájmu?

Máte právo na trvalé bydliště, domácího mazlíčka a spoustu dalších věcí. ČÍST ČLÁNEK