UPOZORNĚNÍ
Vážení klienti, dovolujeme si vás upozornit na změnu otevírací doby klientského centra v období velikonočních svátků.
X
jsme ryze česká společnost
infolinka 7 dní v týdnu
800 111 555

Kupuji byt: Co mě čeká, na co se připravit, co budu podepisovat?

Nemovitost si většina z nás kupuje jednou dvakrát za život, a proto je jasné, že nám k úspěšné a bezpečné koupi chybí zkušenosti. Hned jak začnete o koupi nového bydlení uvažovat, je třeba se na ni teoreticky připravit a případně požádat o pomoc odborníky. Čeká vás totiž podpis hned několika nezbytných a zavazujících smluv.

 

Tři, možná dokonce čtyři smlouvy budete podepisovat s realitní kanceláří nebo prodávajícím při koupi bytu. Bude to rezervační smlouva, smlouva o budoucí kupní smlouvě (BKS), smlouva o úschově kupní ceny a vlastní kupní smlouva.

Zajistěte si úvěr

Než ale začnete o jakékoliv konkrétní nemovitosti uvažovat, je třeba si spočítat, kolik prostředků na koupi nemovitosti vlastně máte k dispozici. Zjistěte si, která banka je vám ochotna půjčit a jakou částku. Nevyplatí se rozhodně obíhat banky a srovnávat nabídky na vlastní pěst až poté, co podepíšete rezervační smlouvu. Hypoteční specialisté mají přehled o aktuálních podmínkách všech bank, a tak vám pomohou najít takový úvěr, na který snadno dosáhnete a budete přesně znát maximální částku, kterou je vám banka ochotna půjčit a za jakých podmínek. Od toho se bude moci odvíjet hledání ideálního bydlení. Mimo jiné si také takzvaným předschválením hypotečního úvěru ušetříte čas do budoucna, kdy najdete svoje vysněné bydlení a budete potřebovat rychle jednat. Hypoteční specialisty hledejte mezi profesionály registrovanými u ČNB, nejlépe zastupujícími významné poskytovatele úvěrů. Jen tak budete mít jistotu, že se vám dostane odpovídající profesní péče založené na odbornosti a zkušenostech z finančního trhu.  

První podpis − rezervační smlouva

Když najdete svou vyvolenou nemovitost, čeká vás podpis první smlouvy, a to smlouvy rezervační. Rezervační smlouvou to všechno začíná. V ní vyjadřujete svůj vážný zájem o koupi a sjednáváte podmínky koupě, zejména co přesně kupujete (doporučujeme vyspecifikovat nemovitost, včetně případného vybavení), kolik za to zaplatíte, jakou formou budete kupní cenu hradit, jak samotná úhrada proběhne a v jakých termínech budou následovat všechny další kroky, tj. podpis BKS, kupní smlouvy, včetně termínu předání nemovitosti do vašich rukou.

Dohodnout se hned na začátku koupě na všem důležitém je klíč k hladkému průběhu celé transakce. Dohadovat podstatné podmínky prodeje před podpisem kupní smlouvy je pozdě. Pokud se s prodávajícím neshodnete na zásadních podmínkách prodeje a z tohoto důvodu nepřistoupíte k uzavření kupní smlouvy, můžete přijít o zaplacený rezervační poplatek. Ten skládáte hned na začátku jako zálohu a důkaz svého vážného zájmu a nebývá to nízká částka, už u malých bytů může překročit 100 000 Kč.

Nenechte se překvapit odhadem

Jakmile už máte nemovitost vybranou, můžete se v bance dohodnout na konkrétní výši úvěru. Ta se stanovuje vždy na základě odhadu ceny nemovitosti znalcem určeným bankou, nikoli tedy na základě ceny, za kterou nemovitost kupujete. V současné době není výjimkou, že odhadce stanoví cenu nemovitosti třeba i o 10 % níž oproti skutečné kupní ceně. Banka vám tedy ve finále může půjčit na nemovitost daleko méně peněz, než jste předpokládali. Abyste nemuseli rozdíl dorovnávat z úspor přichystaných na novou kuchyni, doporučujeme nechat si udělat odhad nemovitosti ještě před podpisem rezervační smlouvy. Pak budete mít naprostou jistotu, že se nedostanete do finančních potíží a nebudete muset od rezervace odstoupit.

ZDARMA: Profesionální odhad ceny nemovitosti! Stačí kliknout ZDE

Druhý podpis − smlouva o budoucí kupní smlouvě (BKS)

Smlouva o smlouvě budoucí kupní je prvním přímým právním vztahem mezi vámi a majitelem nemovitosti. Podstatou této smlouvy je dohoda kupujícího s prodávajícím o podmínkách, které musí být splněny do určitého data, aby se mohla podepsat kupní smlouva. Většinou jde o závazky kupujícího zajistit si hypoteční úvěr, příp. finanční prostředky z vlastních zdrojů složit do úschovy. Prodávající je pak naopak povinen do určitého data odstranit případné právní vady nemovitosti (pokud existují) a být součinný při vyřizování hypotečního úvěru, zejména umožnit prohlídku znalci banky, a před podpisem kupní smlouvy uzavřít smlouvu o zřízení zástavního práva banky k zajištění úvěru poskytovaného bankou kupujícímu.

Podepsanou BKS po vás bude chtít také banka, u které si budete žádat o úvěr. Na základě této smlouvy budete vyjednávat úvěr a podmínky jeho čerpání. Proto je třeba podepsat jen takovou smlouvu, která co nejkonkrétněji upravuje následující tři skutečnosti:

1. podmínky uzavření kupní smlouvy – za kterých vzniká právo vyzvat druhou stranu k uzavření kupní smlouvy a ta je povinna ji uzavřít.

2. obsah kupní smlouvy – pokud budete financovat nemovitost hypotečním úvěrem, bude banka požadovat, aby součástí BKS bylo i znění kupní smlouvy. Doporučujeme tedy kupní smlouvu přečíst pozorně před podpisem smlouvy o budoucí kupní smlouvě. Zejména důležité jsou podmínky úhrady kupní ceny, které budou následně korespondovat s obsahem smlouvy o poskytnutí hypotečního úvěru. Později již nebude možné znění kupní smlouvy a podmínky koupě změnit.

3. smluvní pokuty – výše náhrady škody, smluvní pokuty nebo možnost odstoupení od smlouvy jsou pádnými argumenty a motivací pro druhou smluvní stranu k dodržení termínů jednotlivých kroků a povinnosti uzavřít kupní smlouvu včas. Zároveň vám zajistí kompenzaci nákladů a vzniklé škody v případě, že druhá strana kupní smlouvu neuzavře.

Třetí podpis − smlouva o úschově kupní ceny

Další smlouvou, bez které dnes prodej nemovitosti uskutečníte jen stěží, je smlouva o úschově kupní ceny. Prodávající pochopitelně není ochoten podepsat kupní smlouvu a podat návrh na vklad vlastnického práva na katastr dříve, dokud nezaplatíte kupní cenu, resp. dokud ji nesložíte do úschovy. Jak jinak by měl jistotu, že máte na zaplacení? Vy zase asi nebudete chtít poslat svoje celoživotní úspory na účet prodávajícího jako soukromé osoby, dokud nemovitost není vaše. Opatrnost je zde na místě a určitě se nevyplatí riskovat. Tuto patovou situaci řeší právě úschova kupní ceny u třetí nestranné osoby, která peníze bude opatrovat v čase mezi podpisem kupní smlouvy a zápisem vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí na příslušném katastrálním úřadě. Vy budete mít jistotu, že prodávající peníze dostane až v momentě, kdy nemovitost bude skutečně vaše, a prodávajícího úschova ujistí, že dostane zaplaceno, až se stanete vlastníkem. Tématu úschovy jsme se podrobně věnovali v článku Úschova kupní ceny.

Velké finále − podpis kupní smlouvy

Kupní smlouva je nejdůležitější právní dokument v celém prodeji nemovitosti. Proto rozhodně není radno podepisovat vzorové smlouvy z internetu. Pamatujte, že žádné vzory smluv nemohou postihnout různorodost životních situací, v jakých lidé kupují a prodávají nemovitosti. Specifický přístup si vyžaduje pokaždé také popis konkrétní nemovitosti jako předmětu převodu podle katastrálního zákona. Možná vám to připadá jako banalita, ale právě chybně specifikovaný předmět převodu vás může připravit o sklep, parkovací stání, přístup k domu nebo v lepším případě pouze protáhnout celou transakci o několik měsíců.  O tom, jak má správná kupní smlouva vypadat a co by měla obsahovat, se dočtete zde.

Závěrem tedy jednoznačná rada: nepodceňujte roli právníka. Pokud kupuje nemovitost, vyhněte se tedy smlouvám staženým z internetu. Zejména kupní smlouvu a návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí by měl připravit zkušený právník, který se specializuje na převody nemovitostí. Snaha ušetřit by vás mohla přijít hodně draho.

Vyhledávání v obsahu článků
Najdete nás i na sociálních mediích
Kupujeme nemovitost

Poradíme vám sedm zásadních kroků, díky kterým se vyhnete většině nejzákeřnějších zádrhelů. ČÍST ČLÁNEK

Úschova kupní ceny

Jak zvolit schovatele při koupi nemovitosti a za jakých podmínek? ČÍST ČLÁNEK

Novinky na e-mail

Hledáte nemovitost ke koupi? Nastavte si zasílání našich novinek do svojí e-mailové schránky. Chci novinky

Odhad nemovitosti

Váš profesionální odhadce nemovitostí. Zdarma vypracujeme kvalifikovaný cenový odhad. Chci odhad