jsme ryze česká společnost
infolinka 7 dní v týdnu
800 111 555

Kupuji byt: Jak poznat férovou smlouvu?

Po dlouhém hledání jste našli své vysněné bydlení a teď je před vámi nejdůležitější moment – podepsání kupní smlouvy. Budete potřebovat vědět, co všechno si ověřit při prvním čtení, jaké položky byste měli žádat jako součást smlouvy a proč by měl i přes všechny online příručky sepsat kupní smlouvu zkušený právník.

Kupní smlouva je očekávaným vrcholem celého dlouhého procesu koupě nemovitosti a je také často v pořadí třetí nebo čtvrtou smlouvou, kterou podepisujete. Pokud vás teprve čeká rezervační smlouva nebo smlouva o smlouvě budoucí kupní, pročtěte si článek Kupuji byt: Na co se připravit, co budu podepisovat?

Kdo prodává, co prodává a za kolik?

Jednou ze základních náležitostí kupní smlouvy je řádný popis nemovitosti. Pokud půjde o byt, musíme si dát pozor, zda bytová jednotka byla vymezena podle zákona o vlastnictví bytů nebo podle nového občanského zákoníku. Tím se bude řídit nejen popis jednotky a spoluvlastnického podílu na společných částech domu a na pozemcích, příp. na společných částech nemovité věci a event. i na souvisejících pozemcích, ale i obsahové náležitosti smlouvy.

V kupní smlouvě by mělo být uvedeno i vybavení, které v rámci kupní ceny v nemovitosti zůstane. Součástí nemovitosti je vše, co je pevně spojené s nemovitostí (vestavěné skříně, kuchyňská linka, vnitřní dveře, vybavení koupelny apod.). Tyto věci by měly v nemovitosti při prodeji automaticky zůstat. Pokud jste si to s prodávajícím formálně nepotvrdili již na prohlídce, doporučujeme tak udělat co nejdříve a následně všechno vybavení zmínit i v kupní smlouvě.

Součástí kupní smlouvy může být také i další již užívané vybavení, které prodávající v bytě nechá a které nemá žádnou valnou hodnotu. Nejčastěji to mohou být světla, stará pohovka, mikrovlnka, pračka, vybavení předsíně, garnýže apod.

Pokud ale bude v kupní smlouvě zmínka o tom, že součástí kupní ceny je i supermoderní televize s ozvučením nebo nábytek vyrobený na míru, ozve se vám s největší pravděpodobností finanční úřad. Movité věci, které mají hodnotu a jsou prodávány spolu s nemovitostí, nemají totiž v kupní smlouvě co dělat. Jinými slovy, na hodnotné věci, které v rámci koupě bytu získáte, musí existovat vždy zvláštní kupní smlouva.  

Zaměřte se na uvedení kupní ceny a způsob a termín jejího placení. Zejména u ceny je třeba zkontrolovat, zda nedošlo při psaní smlouvy k chybě. Ideální způsob placení je uložení peněz do úschovy, které musí být upraveno shodně jak v kupní smlouvě, tak ve zvláštní smlouvě o úschově. Ve smlouvě by měl být jasně uveden termín, do kdy nejpozději bude kupní cena složena do úschovy a kdy nejpozději a na základě jakých podmínek bude vyplacena prodávajícímu. Bezpečnost transakce záleží především na správném nastavení režimu skládání kupní ceny, podpisu kupní smlouvy a vyplácení kupní ceny prodávajícímu.

Mezi další náležitosti, na které je třeba se zaměřit, patří termín a způsob předání bytu a případné sankce za prodlení s předáním. Nezapomeňte také písemně stanovit, kdo bude platit správní poplatek (kolek) za podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Pokud si budete brát hypotéku, musíte počítat navíc se stejným správním poplatkem, který zaplatíte za podání návrhu na vklad zástavního práva banky.

Trvejte na smluvní pokutě

Obvykle kupní smlouva obsahuje prohlášení prodávajícího, že předmět prodeje není zatížen žádnými právními vadami, že na majetek prodávajícího nebyl prohlášen konkurs, vedena exekuce, že v bytě nemá nikdo nahlášen trvalý pobyt apod.

Pro ochranu kupujícího je dobré do smlouvy začlenit smluvní pokutu, kterou by bylo možné uplatnit v případě, že se některé z takových prohlášení ukáže být jako nepravdivé. Prodávající, který má „čisté svědomí“, by proti smluvní pokutě neměl nic namítat.

Podepisujte se vlastnoručně a na papír

Kupní smlouva týkající se nemovitostí vyžaduje písemnou formu, podpisy musí být na téže listině a musí být úředně ověřeny. Na písemné formě je nutné trvat u všech uvedených smluvních typů, jako je rezervační smlouva a smlouva o smlouvě budoucí kupní, přestože je u některých smluv nový občanský zákoník nepožaduje.

Akceptujte pouze smlouvy připravené od právníka z realitní branže

Obloukem se vyhněte šablonám kupních smluv staženým z internetu. Vzorové smlouvy zdarma jsou obecné, nedokážou vás ochránit a můžete na ně draze doplatit.

Právní prověrka nemovitosti a případné odstranění právních vad, vyřízení a schválení hypotečního úvěru, podmínky úschovy kupní ceny a její výplaty, okamžik podpisu kupní smlouvy, podání návrhu na vklad, samotné předání nemovitosti, všechny tyto kroky musí na sebe dokonale navazovat a musí být v kupní smlouvě správně termínově nastaveny. Je velká pravděpodobnost, že pokud budete psát kupní smlouvu podle šablony, uděláte někde chybu. A pozor! Dokonce i právník, který se nespecializuje na převody nemovitostí, může udělat v kupní smlouvě fatální chybu a vám tím způsobit velké potíže.

Rada na závěr:

Šablony z internetu rozhodně nemyslí na všechna rizika, která mohou při koupi nastat. Snaha ušetřit náklady na právníka se vám ve finále může pořádně prodražit. Při přípravě kupních smluv se obracejte pouze na právníky, kteří se specializují na právní převody nemovitostí. Najdete je zejména ve větších realitkách, které mají svoje vlastní právní oddělení.

Návrh kupní smlouvy si vždy pečlivě pročtěte a zkontrolujte, že je tam vše, jak má být. Nedodržení povinnosti uvedené v kupní smlouvě by mělo být postiženo finanční sankcí. Sankce by měly být vyvážené pro obě strany, jak pro kupujícího, tak pro prodávajícího. Jen tak dosáhnete férových podmínek a bezpečné koupě.  

Vyhledávání v obsahu článků
Najdete nás i na sociálních mediích
Kupujeme nemovitost

Poradíme vám sedm zásadních kroků, díky kterým se vyhnete většině nejzákeřnějších zádrhelů. ČÍST ČLÁNEK

Novinky na e-mail

Hledáte nemovitost ke koupi? Nastavte si zasílání našich novinek do svojí e-mailové schránky. Chci novinky

Úschova kupní ceny

Jak zvolit schovatele při koupi nemovitosti a za jakých podmínek? ČÍST ČLÁNEK