jsme ryze česká společnost
po-čt 8-19
pá 8-18
bezplatná infolinka
800 111 555

Odhad nemovitosti – proč se ceny liší a jak se v nich vyznat?

Odhad ceny nemovitosti je termín, s kterým se setkáte možná častěji, než byste čekali. Poprvé o něm uslyšíte, už když budete uvažovat o koupi, a to v momentě, kdy potřebujete ověřit, zda cena v inzerátu odpovídá reálné hodnotě nemovitosti. Další odhad pak bude dělat banka, která vám na jeho základě poskytne hypoteční úvěr. Na základě odhadu se pak bude počítat i daň z nabytí nemovité věci, odhad budete potřebovat, když se budete rozvádět nebo třeba dědit, a až už těch odhadů budete mít dost, bude potřeba udělat poslední, na jehož základě nemovitost prodáte. Jak se ale v těch všech odhadech vyznat? A proč se tak často a tak rapidně liší?

Jedna nemovitost, více různých cen

Čas i účel odhadu je to, co hýbe s hodnotou nemovitosti. Právě proto má také každá nemovitost více různých „cenovek“ v jeden časový okamžik.

Tou nejzajímavější je kupní cena, za níž nemovitost reálně prodáte. Žádný odhadce o ní nerozhoduje. To, jak je vysoká, záleží jen na dohodě s kupujícím.

Další je tržní cena nebo také obvyklá cena. To je částka, kterou je obvyklé v dané chvíli na realitním trhu žádat za obdobné nemovitosti v téže lokalitě. Pokud je nižší než cena kupní, udělali jste dobrý obchod, pokud je vyšší, prodali jste pod cenou.

Pak je tu specialita České republiky – cena zjištěná neboli administrativní, kterou určují tabulky v tzv. oceňovací vyhlášce, kterou vydává každý rok Ministerstvo financí. Zatímco před revolucí byly úředně určovány ceny, za které se nemovitosti prodávaly a kupovaly, nyní je účelem administrativní ceny pouze zajistit tzv. daňovou spravedlnost.

A aby toho nebylo málo, čtvrtá je cena zadlužitelná, kterou vaší nemovitosti přikládá banka, když si berete hypoteční úvěr.

 

Co odhadce to odhad

Jakou hodnotu bude mít vaše nemovitost záleží velmi také na tom, kdo ji stanovuje. Nejvyšší odbornost by měli mít soudní znalci, kteří jediní vám mohou vydat tzv. znalecký posudek. Jejich služby jsou sice nejpřesnější, ale bohužel také nejdražší. Proto je zbytečné najímat si soudního znalce například na posouzení tržní ceny pro prodej nemovitosti.

Jinou pozici mají odhadci−živnostníci, kteří vám vydají „Tržní ocenění“, „Stanovisko k tržní hodnotě“ a další podobné typy dokumentů. Jejich živnost je vázána jen na předchozí vzdělání technického nebo ekonomického směru. I tak ale někteří z nich disponují státními akreditovanými certifikáty (vydávají je vysoké školy nebo profesní organizace). Tito odhadci působí buď nezávisle, nebo přímo v realitních kancelářích. Certifikace v oceňování majetku je totiž významnou výhodou pro každého realitního makléře.

A další, s kým se můžete setkat, je bankovní odhadce, ten tvoří odhady potřebné pro hypoteční úvěry. Bankovní odhadce musí mít zpravidla minimálně 3 roky praxe v odhadování nemovitostí, aby s ním banky spolupracovaly.

 

Prodáváte byt? Získejte z prodeje víc peněz. Napište nám a my vám řekneme, za kolik vaši nemovitost prodáme.

Kdy jít za jakým odhadcem?

Pokud nemovitost zdědíte, bude vám stačit odhad „obvyklé ceny tržní” od odhadce−živnostníka nebo dobré realitní kanceláře. Pokud budete nemovitost kupovat, nejdřív asi zkusíte odhad svépomocí, abyste zjistili, zda není cena za nabízenou nemovitost přehnaná. V bance, která bude koupi úvěrovat, se neobejdete bez bankovního odhadce, který určí zadlužitelnou hodnotu. Ta bývá zpravidla o 10−20 % nižší než cena obvyklá, což slouží jako pojistka bance, která si tak může být jistá, že celý váš dluh bude případně možné splatit prodejem.

Odhad soudního znalce budete potřebovat vždy, když půjde do tuhého. Ať už to bude exekuce, nebo když se nedohodnete na vypořádání společného majetku, nebo pokud budete účastníky soudního sporu.

A když se rozhodnete prodat? Pak nastupuje potřeba schopnosti odhadnout reálnou situaci na trhu a určit správně nabídkovou cenu, za kterou budete inzerovat. Jak cenu, za kterou chcete prodat, nastavit dostatečně ambiciózně a zároveň realisticky? Nejlépe to umí dobré realitní kanceláře, kterým v tom pomáhají jak certifikovaní odhadci, tak možnost přístupu do cenových map a v neposlední řadě léta praxe.

Dobrý odhad − zvládnete ho sami?

Jsou případy, kdy se bez odborníků s kulatým razítkem neobejdete. Ale co situace, kdy potřebujete co nejlépe odhadnout tržní cenu nemovitosti proto, abyste dobře prodali nebo koupili? Vyplatí se oslovit profesionála, nebo takový odhad zvládnete sami?

Pro dobrý odhad tržní ceny je třeba zohlednit typ nemovitosti, její parametry (výměr, dispozice atd.), lokalitu, v které se nemovitost nachází, a v neposlední řadě také poptávku a nabídku nemovitostního trhu. Ideální je zkombinovat tři klasické metody:

Výnosová metoda se zaměřuje na očekávaný prospěch z vlastnictví nemovitosti a dotýká se především investorů, kteří si musejí umět spočítat, zda se koupě nemovitosti vyplatí s ohledem na možný výnos z pronájmu.

Nákladová metoda je založena na techničtějším posouzení nákladů na stavbu nemovitosti a používá se zejména při určování ceny nových bytů. Může ale jít také o zohlednění nutných oprav, které budou muset být provedeny na starší nemovitosti.

Hlavní roli ovšem obvykle hraje srovnávací metoda, která pracuje s údaji o realitním trhu, porovnává ceny již realizované při prodeji podobných nemovitostí ve stejných lokalitách. Zde je zásadní přístup odhadujícího do databází realitních kanceláří, do katastru nemovitostí nebo ideálně do propracovaných cenových map. Klíčové je nepracovat při odhadu jen s nabídkovými cenami, které jsou veřejné na realitních serverech, ale s cenami skutečně realizovanými. Ty jsou totiž vždy o něco nižší a hlavně jsou reálné.

Nemusíte platit tři až pět tisíc korun za posudek. Abyste zvládli profesionální odhad svépomocí, měli byste si minimálně zaplatit za přístup do cenových map. Nebo využít nabídky některých realitních kanceláří, které poskytují odhad nemovitosti zdarma.

Odhad ceny nemovitosti ZDARMA
Chcete určit tržní cenu nemovitosti?
Prodáváte? Pronajímáte? Odhad máte ZDARMA.
Vyhledávání v obsahu článků
Najdete nás i na sociálních mediích
Odhad nemovitosti

Váš profesionální odhadce nemovitostí. Zdarma vypracujeme kvalifikovaný cenový odhad. Chci odhad

Právní poradna

Čtěte právní poradnu ředitele našeho právního oddělení, Mgr. Jiřího Lemberky. Číst články

Odměna za doporučení

Za doporučení nemovitosti do prodeje vás odměníme. zjistit více