jsme ryze česká společnost
infolinka 7 dní v týdnu
800 111 555

Prodáváte nemovitost? Jak se pojistit, že dostanete své peníze?

Každý prodávající chce v pořádku a včas dostat své peníze. Proto je nezbytné správně nastavit podmínky transakce a zajistit tak, že kupující opravdu zaplatí a že budou peníze po celou dobu transakce uloženy na bezpečném místě. Jak tyto podmínky správně zakotvit ve smluvní dokumentaci?

Až budete pročítat návrhy smluv, věnujte zvýšenou pozornost tomu, jak se bude nakládat s kupní cenou, protože zvlášť pokud si kupující bere úvěr, není snadné nastavit celou transakci správně a tak, abyste si mohli být jistí, že celá částka nakonec opravdu dorazí na váš účet, a hlavně kdy a za jakých podmínek.

Smluvní dokumentace

První krok je uvést řádně výši kupní ceny ve všech smlouvách, které podepisujete. Bývají nejčastěji tři: rezervační smlouva, smlouva o smlouvě budoucí kupní a kupní smlouva. První část kupní ceny zpravidla složí kupující už jako rezervační poplatek na účet realitní kanceláře, pokud se má stát rezervační poplatek součástí kupní ceny. Tento fakt je třeba ve smlouvách uvést výslovně.

Pak je třeba si velmi pečlivě ohlídat, kdy a kam a za jakých podmínek poputuje zbývající, podstatnější část kupní ceny. Málokterý kupující bude chtít, z pochopitelných důvodů, poslat kupní cenu rovnou na váš soukromý účet hned po podpisu kupní smlouvy. Žádný prodávající by zase nestrpěl, aby podepsal kupní smlouvu a úhrada kupní ceny by nebyla řádně právně zajištěna. Nejpravděpodobnější a bezpečnou variantou je pak pro obě strany využití úschovy u třetí nestranné osoby. Kupující by tam měl peníze složit ještě před tím, než podepíšete kupní smlouvu, už na základě smlouvy o smlouvě budoucí kupní.

Mezikrok se smlouvou o smlouvě budoucí není nezbytně nutný, ale obvykle se z hlediska bezpečnosti transakce dělá. Smlouva o smlouvě budoucí kupní je často vlastně první závazný právní vztah přímo mezi prodávajícím a kupujícím. Rezervační smlouva, která se podepisuje dřív, bývá velmi často jen dvojstranná, mezi kupujícím a realitní kanceláří. Smlouva o smlouvě budoucí kupní je v podstatě nástroj, jak smluvně zajistit závazek v budoucnu prodat a koupit, pokud budou do určité lhůty splněny dohodnuté podmínky. Na straně prodávajícího to může být například závazek odstranit právní vady nemovitosti. Na straně kupujícího je to nejčastěji závazek složit celou či část kupní ceny do úschovy, případně si zajistit hypoteční úvěr.

Jak tedy ideálně postupovat? Po podpisu rezervační smlouvy následuje příprava a podpis smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Na jejím základě si zajistí kupující veškeré finanční prostředky, které vloží do úschovy. Teprve potom podepisujete kupní smlouvu. Podmínkou pro uvolnění peněz z úschovy na váš soukromý účet je obvykle doložení skutečnosti, že je kupující uvedený jako vlastník nemovitosti v listu vlastnictví. Je to bezpečné jak pro prodávajícího, který ví, že kupní cena reálně existuje a je složena, tak i pro kupujícího, který ví, že jeho peníze budou uhrazeny až poté, co se stane vlastníkem koupené nemovitosti.

Spolehlivého schovatele vybírejte pečlivě

Od složení kupní ceny do úschovy po zápis vlastnického práva může uplynout i několik měsíců a vy si musíte být jisti, že jsou vaše peníze po tuto dobu v bezpečí. Kam peníze uschovat? Nabízí se hned několik možností: u renomované realitní kanceláře, u notáře nebo advokáta, případně v bance.

Měli byste si tedy být jisti zejména tím, že kupní cena bude uložena na separátním účtu, ať už bude ten účet patřit renomované realitní kanceláři, advokátovi, notáři, nebo bance, až do chvíle, kdy budou naplněny podmínky pro její výplatu přímo vám. Pozor na „meloucháře“. Makléři-sólisté nebo i celé malé realitní kanceláře jsou schopni „uschovat“ kupní cenu na svém soukromém nebo provozním účtu a použít ji v mezidobí pro své vlastní potřeby.

Nelekejte se zástavy

Ve většině případů si kupující berou na financování koupě hypoteční úvěr. Aby banka tento úvěr poskytla, bude po vás jako prodávajícím, požadovat zřízení zástavního práva na svou nemovitost ještě před vlastním prodejem. Ačkoliv se může zdát tento proces nebezpečný, mnohem rizikovější by bylo, kdyby si zástavní právo zřídil na „své nemovitosti“ až kupující.

Nemovitost by se totiž nejdříve musela převést na něj, teprve následně by kupující  zřizoval zástavní právo, které je vždy podmínkou uvolnění úvěru a až nakonec by se vyplácely peníze z úvěru vám, prodávajícímu. Zatímco nemovitost by už dávno patřila kupujícímu, vy byste na peníze od banky kupujícího teprve čekali.

K nastavení bezpečnějšího procesu nejdřív tedy budete muset umožnit bance zástavu na svojí nemovitosti a banka již po podání návrhu na vklad zástavního práva do katastru vyplatí poměrnou část kupní ceny, na kterou si kupující bere úvěr, na účet schovatele, kde již samozřejmě musí být složen i zbytek kupní ceny hrazený z vlastních zdrojů kupujícího.

Kdy dostanu peníze? A kdy se muže kupující nastěhovat?

Nejbezpečnější je varianta po zápisu vlastnického práva kupujícího do katastru, ale v některých případech dojde k dohodě o tom, že se budou peníze, respektive jejich část vyplácet již po podpisu kupní smlouvy a podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Podmínky uveďte výslovně ve smlouvách.

Nemovitost předávejte ideálně až tehdy, kdy bude zapsán kupující jako vlastník nemovitosti a vy máte peníze na účtu, to nezapomeňte uvést v kupní smlouvě. Jsou situace, kdy bude kupující potřebovat využívat nemovitost dříve, ale dobře si rozmyslete, jestli na takovou dohodu přistoupíte. Katastr může návrh na vklad z důvodu vad zamítnout, vy se můžete s kupujícím rozhádat, případně kupující začne provádět v nemovitosti nevratné stavební a jiné úpravy – a budete muset řešit konflikty, které budou v lepším případě o vztek, v horším o infarkt.

Vyhledávání v obsahu článků
Najdete nás i na sociálních mediích
Právní poradna

Čtěte právní poradnu ředitele našeho právního oddělení, Mgr. Jiřího Lemberky. Číst články

Odhad ceny

Proč se ceny různých odhadů tolik liší a jak se v nich vyznat? ČÍST ČLÁNEK

Novinky na e-mail

Hledáte nemovitost ke koupi? Nastavte si zasílání našich novinek do svojí e-mailové schránky. Chci novinky