jsme ryze česká společnost
infolinka 7 dní v týdnu
800 111 555

Právní jistota při prodeji nemovitosti

Není to jen o nalezení kupce

Složení zálohy na koupi nemovitosti je vlastně jen začátkem dlouhého procesu, během kterého se nesmí udělat chyba. Mnoho lidí zbytečně doplácí na to, když prodej svěří malé realitce, nezkušenému makléři, který pracuje sám na sebe, nebo dokonce vše dělají na vlastní pěst. Potom se ale může lehce stát, že se prodej v lepším případě prostě jen nepodaří nebo nedotáhne. V horších případech přicházejí lidé o nemovitosti a o peníze.

Právník je nutný již při rezervaci

Při prodeji může nastat celá řada momentů, které při jejich přehlédnutí či opomenutí celý obchod zkomplikují nebo dokonce překazí. „Naše práce začíná již v okamžiku podpisu rezervační smlouvy“, říká Mgr. Jiří Lemberka, ředitel právního oddělení MAXIMA REALITY. „Nemovitost je z naší strany v tomto okamžiku již prověřena a po právní stránce připravena k prodeji. V případě potřeby pomáháme prodávajícím s odstraněním právních problémů, jako jsou stará věcná břemena, exekuce nebo zástavy, které by prodej znemožnily či ohrozily.“ U kupujícího ihned prověřujeme schopnost financování koupě nemovitosti. V případě hypotéky zjišťujeme, zda klient na požadovanou částku dosáhne a nemovitost může koupit. Ze zkušeností již víme, že kupující mají někdy naprosto zkreslené představy o tom, jak velký dostanou úvěr a nejsou jako laici schopni posoudit, zda jim banka hypotéku vůbec poskytne a v jakém rozsahu. V takových situacích si případ převezme finanční konzultant, který celou transakci posoudí a hypotéku v potřebném rozsahu zajistí. Pokud bychom fakta důkladně neprověřovali, mohlo by dojít k vážným a nevratným komplikacím a z obchodu úplně sejít. Takovým situacím se samozřejmě snažíme v zájmu klientů v Maximě předcházet,“ říká Mgr. Adam Chládek, právník MAXIMA REALITY.

Právní převodce vs. externí advokát

Prodávající si neuvědomují, jakému riziku se vystavují při prodeji nemovitosti na vlastní pěst, nebo přes nezkušeného realitního makléře. Ani jméno známé realitní sítě vždy nemusí znamenat ještě jistotu a kvalitu služeb. Většinou se totiž jedná o soubor malých realitek či samostatných realitních makléřů, pracujících pod stejnou „propůjčenou“ obchodní značkou. „Neumím ani spočítat, kolikrát jsem musela opravovat kupní smlouvy připravené jinou realitkou“, říká právní převodkyně JUDr. Monika Kaňková, Ph. D. Realitní makléři bez právního vzdělání sepisují smlouvy podle vzorů a neověřují si, zda je možné podmínky smlouvy v praxi splnit. Pokud si najmou advokáta, který se v nemovitostech neorientuje, může nastavit podmínky ve smlouvě tak, že je nevyplatitelná. „On třeba nikdy neviděl, jak vypadá úvěrové vyčíslení banky a souhlas s předčasným splacením úvěru, takže do podmínek pro výplatu peněz dá něco, co ani klient ani banka nemůže garantovat ani dodat.“ V MAXIMA REALITY jsou všichni lidé průběžně proškolováni a přezkušováni, a to jak ve změnách občanského zákoníku, tak v oblasti daňové problematiky i novinek v oblasti hypoték.

Zodpovědnost za prodej

Cílem realitní kanceláře by měl být v první řadě úspěšně uzavřený obchodní případ a spokojený klient, tj. zejména kupující zapsán jako vlastník nemovitosti v katastru nemovitostí, uhrazena kupní cena prodávajícímu, daň z nabytí nemovitých věcí zaplacena finančnímu úřadu a nemovitost řádně předána kupujícímu. Důležité také je, aby za své jednání brala realitní kancelář zodpovědnost. MAXIMA REALITY má i zřízené Profesní pojištění odpovědnosti za způsobenou škodu. „Za 18 let naší existence jsme žádného klienta nepřipravili o peníze. To je rozdíl mezi námi a nezkušeným makléřem nebo malou „realitkou“ z paneláku, od které se jen těžko dočkáte zodpovědnosti za způsobenou škodu,“ říká David Černík.

Depozitní úschova a převod peněz

Nejdůležitějším bodem kupních smluv jsou podmínky výplaty peněz. Ani převod peněz za nemovitost nemusí proběhnout hladce, pokud u toho není zkušený odborník. Když už k transakci dojde, u malých realitek není nikdy jistota, že peníze dorazí, kam mají. „V Maximě poskytujeme depozitní úschovu pro klienty zdarma. Pro tento účel máme zřízené speciální účty u několika bank, které jsou zcela oddělené od financí firmy. Pro výplatu financí máme zavedenou podmínku třístupňové kontroly odchozích plateb. Jinými slovy, jsou třeba tři podpisy tří na sobě nezávislých lidí k tomu, aby se peníze po splnění podmínek odeslaly, kam mají. Účty jsou každý den kontrolovány a pravidelně auditovány nezávislým auditorem. Výsledky auditu na rozdíl od většiny realitních kanceláří zveřejňujeme včetně účetních závěrek i na našich webových stránkách,“ vysvětluje JUDr. Monika Kaňková, Ph. D.

Odbornost, rychlost a právní jistota

Za dobu působení na pražském realitním trhu Maxima zajistila uzavření přes 20 000 kupních a nájemních smluv. Právní převodci již řešili téměř všechny komplikace, které při prodeji či pronájmu mohou nastat. „Pokud klient kupuje nemovitost přes Maximu, ale prodej zadal nějaké malé nezkušené realitce, velmi často mne požádá o kontrolu smluv, které daná realitka připravila. Pak se setkávám i u jednoduchých případů se závažnými chybami v kupních smlouvách, které by v lepším případě prodej pouze zkomplikovaly. Je to zejména tím, že malé realitní kanceláře nemají vlastní právníky a pokud mají nasmlouvané externí advokáty, snaží se minimalizovat své náklady a smlouvy často připravují či upravují sami. Paradoxním případem byl pro mě osud mimopražského klienta, který svěřil prodej svého domu známé realitní kanceláři z franšízového řetězce. Jak se říká chybovat je lidské, ale v tomto případě bylo špatně snad úplně všechno, od předmětu kupní smlouvy, podmínek výplaty financí až po špatně použité formuláře na vklad i výmaz zástavních práv na katastru. S klientem jsme se hodně zapotili, než jsme vše urovnali,“ říká právní převodkyně Mgr. Kamila Vosiková. „Nezkušení makléři, ale i malé realitní kanceláře si často neumí poradit s komplikacemi jako je výmaz zápisu z katastru o zaniklém věcném břemenu, nezajímají se o případné exekuce nebo neumí připravit smlouvy tak, aby podmínky návazné koupě plynule navazovaly a nehrozilo riziko, že bude klient třeba měsíc bez střechy nad hlavou, “ dodává Mgr. Kamila Vosiková.

Vlastní právníci

Devízou MAXIMA REALITY je to, že právní oddělení disponuje týmem zkušených právníků, odborníků v oblasti realitního práva, kteří jsou ve firmě stále k dispozici jak makléřům, tak klientům. „Jinde se klientovi může lehce stát, že se transakce zasekne a on se nějakému nezkušenému makléři třeba týden nedovolá. Do velké kanceláře, jako je Maxima, se vždy dovoláte. U nás je stálý tým právníků, kteří se umí zastoupit a problémy obratem řešit k maximální spokojenosti a jistotě našich klientů,“ dodává Mgr. Jiří Lemberka.

Vyhledávání v obsahu článků
Najdete nás i na sociálních mediích
Právní poradna

Čtěte právní poradnu ředitele našeho právního oddělení, Mgr. Jiřího Lemberky. Číst články

Kupujeme nemovitost

Poradíme vám sedm zásadních kroků, díky kterým se vyhnete většině nejzákeřnějších zádrhelů. ČÍST ČLÁNEK

Devět ročních platů, víc ani ťuk

Jak se vyrovnat s novými pravidly hypoték? ČÍST ČLÁNEK

Kupní smlouva

Jak poznat férovou smlouvu? Co vše byste si měli před podpisem ověřit a požadovat. ČÍST ČLÁNEK

TAKÉ ČTĚTE

Orientace v realitní džungli nebývá vůbec snadná.
Proto jsme pro vás vydali průvodce realitního světa. ČÍST ČLÁNEK

Úschova kupní ceny

Jak zvolit schovatele při koupi nemovitosti a za jakých podmínek? ČÍST ČLÁNEK

Odhad nemovitosti

Váš profesionální odhadce nemovitostí. Zdarma vypracujeme kvalifikovaný cenový odhad. Chci odhad

Odhad ceny

Proč se ceny nemovitostí u odhadů liší a jak se v nich vyzvat? ČÍST ČLÁNEK

Správa nemovitosti

Nechte svou nemovitost vydělávat bez starostí. Nabízíme službu, která zajistí vše, co potřebujete pro dlouhodobý pronájem svého bytu. Zjistit více

Pronájem bytu bez oplétaček

Jak pronajímat byt, abyste na tom vydělali a přitom nemuseli ztrácet drahocenný čas. ČÍST ČLÁNEK

S námi neplatíte provizi

S námi máte prodej pod kontrolou a navíc neplatíte provizi. zjistit více

Jak vybrat makléře?

Na co se zaměřit při výběru realitní kanceláře? ČÍST ČLÁNEK

Pronajímáte byt?

Přečtěte si, jaká jsou vaše práva a povinnosti při pronájmu bytu. ČÍST ČLÁNEK

Smlouvy při koupi

Přečtěte si, co vše vás čeká při koupi nemovitosti, na co se připravit, co vše budete podepisovat. ČÍST ČLÁNEK

Odhad ceny

Proč se ceny různých odhadů tolik liší a jak se v nich vyznat? ČÍST ČLÁNEK

Právní vady nemovitosti

Jak ověřit, jestli nemá nemovitost právní vadu? ČÍST ČLÁNEK

Zprostředkovatelská smlouva

Jak má vypadat férová zprostředkovatelská smlouva? Co musí obsahovat a co tam být nemělo. ČÍST ČLÁNEK

Nájemní smlouva

Přečtěte si, co uvést do nájemní smlouvu při pronájmu bytu. ČÍST ČLÁNEK

Družstevní bydlení

Jaké jsou rozdíly v bydlení ve starším družstevním bytu oproti bytu v osobním vlastnictví? ČÍST ČLÁNEK

Novinky na e-mail

Hledáte nemovitost ke koupi? Nastavte si zasílání našich novinek do svojí e-mailové schránky. Chci novinky

Kupuji byt v novostavbě

Přečtěte si, na co si dát pozor při koupi novostavby. ČÍST ČLÁNEK