jsme ryze česká společnost
infolinka 7 dní v týdnu
800 111 555

Zprostředkovatelská smlouva

Jak vypadá férová dohoda s realitní kanceláří?

Svěřuji vám nemovitost do nabídky, pověřuji vás najít kupujícího a zprostředkovat uzavření kupní smlouvy za stanovenou kupní cenu a zavazuji se, že vám za to uhradím dohodnutou provizi. Právě tak by se dala shrnout smlouva mezi prodávajícím a realitní kanceláří. Co v ní nesmí chybět a co nesmí přebývat, aby bylo možné ji považovat za férovou?

Zprostředkovatelská smlouva je první právní dokument, který jako majitel nemovitosti budete podepisovat, pokud se obrátíte na realitní kancelář. Pamatujte na to, že nezavazuje pouze realitní kancelář k poskytnutí realitních služeb, jak popíšeme dále, ale je závazná také pro vás jako majitele nemovitosti.

Co si rozmyslet před podpisem

Jste skutečně rozhodnuti prodat?

Zaprvé ve smlouvě stvrzujete, že jste se skutečně rozhodli nemovitost prodat. Pokud si to později rozmyslíte nebo nebudete spolupracovat (například neumožníte prohlídky nemovitosti nebo odmítnete podepsat kupní smlouvu s vyhledaným kupujícím), realitní kancelář po vás bude vyžadovat finanční kompenzaci.

Má to jednoduchý důvod. Jakmile je zprostředkovatelská smlouva podepsaná, realitní kancelář začíná svou činnost a investuje do služeb spojených s prodejem. Zejména se jedná o nafocení nemovitosti, foto staging a home staging, inzerci na realitních serverech a topování. Ale jde také o práci realitního makléře, který vyhledává potenciální zájemce z řad evidovaných poptávajících klientů, komunikuje s těmi, kteří zareagovali na nabídku nemovitosti, domlouvá a provádí prohlídky nemovitosti, zprostředkovává zajištění případných finančních služeb, atp. Čím později proto majitel od prodeje ustoupí, tím vyšší je ztráta realitní kanceláře, která poskytnuté externí služby musí vždy uhradit a vlastní činnost vykonat dříve, než jí vznikne nárok na odměnu.

Zprostředkovatelská smlouva navíc obvykle opravňuje realitní kancelář také realizovat prohlídky, uzavřít se zájemci o koupi rezervační smlouvu a také přijímat rezervační poplatky. Kupující tedy obvykle uzavírá rezervační smlouvu pouze s realitní kanceláří za podmínek sjednaných ve zprostředkovatelské smlouvě. Pokud se majitel rozhodne poté od koupě odstoupit, vznikají problémy na všech stranách.

Svěříte prodej jedné realitní kanceláři?

Za druhé, podpisem zprostředkovatelské smlouvy stvrzujete, že jste si skutečně zvolili pro prodej právě tuto realitní kancelář. Tady existují dvě možnosti:

1) Uzavíráte tzv. výhradní (exkluzivní) zprostředkovatelskou smlouvu, a tedy prodej svěřujete do rukou jedné jediné realitní kanceláře (a pozor – v takovém případě se zavazujete, že neuzavřete obdobnou zprostředkovatelskou smlouvu s jinou realitní kanceláří a ani sami nebudete nabízet nemovitost k prodeji).

2) Druhou možností je smlouva nevýhradní, kde takový závazek neexistuje a tutéž nemovitost můžete nabízet prostřednictvím vícero různých zprostředkovatelů, nebo i sám.

Exkluzivita je velmi často spojena s mnohem širší paletou poskytnutých služeb, protože realitní kancelář si může být jista, že pokud se prodej podaří, připadne jí provize, a tedy si může dovolit do prodeje investovat více prostředků. Navíc může realitní kancelář v takovém případě nabízet nemovitost efektivně za nejvyšší možnou cenu. Naopak s nevýhradní smlouvou můžete očekávat, že aktivita ze strany realitní kanceláře bude ovlivněna tím, že makléř musí neustále sledovat, jak s cenou pracuje konkurence, která tutéž nemovitost také nabízí, a domlouvat adekvátní změny ceny, včetně smluvních dodatků. Doporučujeme tedy každopádně výhradní smlouvu, navíc i proto, že na zájemce o koupi nepůsobí příliš dobře, pokud tutéž nemovitost nabízí řada různých realitních kanceláří. Na realitních serverech si toho rychle všimnou.

Samozřejmě pokud uzavřete výhradní smlouvu, musíte si být jisti, že jste si správně vybrali realitní kancelář. Podle jakých kritérií se řídit, to se dozvíte v tomto článku od Vladimíra Zuzáka, ředitele MAXIMA REALITY. A jako jedno z důležitých hledisek může posloužit i samotné znění zprostředkovatelské smlouvy, kterou vám realitní kancelář nabídne k podpisu. Jak by měla tedy vypadat?

 

Co nesmí ve smlouvě chybět

Označení smluvních stran

Své vlastní nacionále samozřejmě znáte, ale při čtení předkládané zprostředkovatelské smlouvy se zajímejte také o to, kdo je vaším smluvním partnerem. Mnohdy dochází k tomu, že se prodávající rozhodne pro realitní kancelář podle důvěryhodně se tvářící prezentace na webu a nakonec zjistí až při podpisu smlouvy, že zprostředkovatelskou smlouvu uzavírá pouze makléř „na své triko“ jako podnikající fyzická osoba (OSVČ). Za „důvěryhodnou realitkou“ na webu tedy nestojí žádná seriózní firma…

Označení prodávané nemovitosti

Je nezbytně nutné uvést přesný rozsah prodávané nemovitosti a také eventuální právní vady nemovitosti, které nejsou zřejmé z veřejného seznamu, tedy z Katastru nemovitostí, či z prohlídky nemovitosti (pokud již proběhla). Podle toho bude totiž stanovena i nabídková cena a zvolen další postup realitní kanceláře.

Služby

Mělo by být jasně stanoveno, jaké služby se realitní kancelář zavazuje poskytnout. Můžete se setkat s tím, že se smlouva bude nazývat přímo „smlouva o poskytnutí služeb“, protože kvalitní realitní kancelář vám poskytne za sjednanou provizi mnohem více než pouhé „zprostředkování“. Služby mohou sahat od prezentace nemovitosti a inzerce (včetně fotografií, foto stagingu a topování) přes prohlídky se zájemci až po daňové poradenství, finanční a právní servis nebo úschovu kupní ceny.

Nabídková cena

Vždy požadujte, aby ve smlouvě byla už uvedena nabídková cena, na které jste se dohodli. Podpisu zprostředkovatelské smlouvy by tedy měl předcházet kvalitní odhad tržní ceny a dohoda s majitelem nemovitosti na tom, jaká je požadovaná kupní cena, za kterou se bude nemovitost nabízet k prodeji na realitních serverech. Dále je třeba jasně stanovit, jakým způsobem a jakou formou se bude postupovat při případném snižování ceny, například z důvodu, že na nabídku není žádná nebo minimální reakce ze strany zájemců. Tady doporučujeme, aby jakékoli snížení bylo podmíněno písemným souhlasem majitele, ideálně ve formě dodatku ke smlouvě.

Provize

Třetí důležitou součástí smlouvy je výše provize a okamžik, kdy na ni vzniká nárok.

Existují dva základní způsoby, jak realitní kanceláře stanoví svoji odměnu za poskytnuté služby:

1) Procentuální provize – odměna za služby se stanoví jako procentuální podíl z kupní ceny požadované prodávajícím, za kterou se nemovitost prodá. V tomto případě provizi hradí prodávající z kupní ceny. Makléř je motivován prodat za co nejvyšší cenu, protože má stejný zájem na jejím zvyšování jako majitel.

2) Pevná provize – odměna za služby je stanovena pevnou částkou nad rámec kupní ceny, kterou požaduje prodávající. V tomto případě hradí provizi kupující. Majitel nemovitosti obdrží za prodej nemovitosti předem stanovenou požadovanou kupní cenu a makléř si svoji odměnu zajistí nad rámec požadované kupní ceny, která je uvedená v kupní smlouvě.

Obě výše uvedené možnosti jsou celkem běžné a obě mají svoje výhody. V obou případech je rovněž běžná praxe, že výše rezervačního poplatku vybíraného od zájemce o koupi odpovídá výši sjednané provize, tzn. po realizaci obchodu si jej realitní kancelář ponechá jako svou odměnu.

Problém může nastat u pevné provize, kterou hradí kupující, v případech, kdy kupující potřebuje pokrýt z úvěru většinu nákladů na koupi nemovitosti, a tedy potřebuje mít provizi zahrnutou v kupní ceně, aby dostal úvěr na celou částku. V takovém případě bude nutné, pokud s tím bude prodávající souhlasit, dodatkem zprostředkovatelské smlouvy změnit pevnou provizi na procentuální.

Důležité je vždy ve zprostředkovatelské smlouvě zkontrolovat, kdy vznikne realitní kanceláři nárok na provizi. V žádném případě by nemělo stačit ke vzniku nároku na provizi jenom nalezení zájemce, tj. pouhé obstarání příležitosti uzavřít kupní smlouvu. Jako majitel žádejte, aby vznik nároku na provizi byl vázán na okamžik uzavření kupní smlouvy, kdy si teprve můžete být jisti, že ke zprostředkovávanému prodeji došlo.

Vždy kontrolujte dobu platnosti

Na závěr zásadní upozornění. Vždy věnujte pozornost tomu, na jak dlouhou dobu je zprostředkovatelská smlouva sjednaná. Důležité je to zejména u exkluzivních smluv, které vám zapovídají oslovit další realitní kanceláře. Smlouva může být na dobu určitou, nebo neurčitou. Dejte si pozor, abyste měli možnost smlouvu vypovědět, pokud zjistíte, že realitní kancelář neplní závazky, nebo neshání zájemce dost aktivně.

Rozhodná doba, kdy zjistíte, zda realitní kancelář odvádí dobrou práci, bude u bytů asi tři měsíce, u domů přibližně půl roku. Pokud se stále nic neděje a žádní zájemci se neobjevují, je velmi pravděpodobné, že se realitní kancelář nevěnuje prodeji tak, jak by měla. Abyste ovšem mohli oslovit jinou realitní kancelář, musíte u výhradní smlouvy na dobu určitou počkat na její skončení. U smluv na dobu neurčitou si vyžádejte smysluplnou výpovědní dobu, ve které můžete její platnost ukončit.

Dejte si pozor zejména na automatické prodlužování smluv po uplynutí stanovené doby určité. Jak to funguje? Smlouvu například uzavřete na tři měsíce s tím, že pak se automaticky smlouva prodlouží o celý rok, pokud písemně neoznámíte ve stanovené době, že trváte na ukončení. Pokud na prodej spěcháte, realitní kancelář není schopna nalézt kupujícího a přitom došlo k automatické prolongaci, musíte smlouvu porušit. Realitní kancelář pak po vás může požadovat smluvní pokutu.

Bohužel v minulosti tohoto principu automatické prolongace využívaly neseriózní realitky, které po uzavření takové smlouvy vyvíjely jen minimální či žádnou aktivitu směrem k prodeji nemovitosti a své zisky čerpaly hlavně z inkasování smluvních pokut za porušení takových smluv ze strany klientů. Buďte tedy obezřetní a seriózní realitní kancelář si především pečlivě vyberte, ještě než cokoli podepíšete.

Vyhledávání v obsahu článků
Najdete nás i na sociálních mediích
Právní poradna

Čtěte právní poradnu ředitele našeho právního oddělení, Mgr. Jiřího Lemberky. Číst články

Jak vybrat makléře?

Na co se zaměřit při výběru realitní kanceláře? ČÍST ČLÁNEK

Odhad nemovitosti

Váš profesionální odhadce nemovitostí. Zdarma vypracujeme kvalifikovaný cenový odhad. Chci odhad