Ceny nemovitostí 2025: Poptávka roste, ceny nemají strop

Byty v Praze už nikdy nebudou k dostání za pouhé tři miliony a hypoteční úroky už nikdy neklesnou ke třem procentům – právě to si uvědomili zájemci o bydlení v posledních měsících, kdy skončilo opatrné čekání na lepší časy. Prodeje bytů i domů se rozjely naplno – realizuje se tzv. odložená poptávka, přestože ceny nemovitostí jsou vysoké. V Praze stojí v roce 2025 metr čtvereční v bytě 139 tisíc korun a průměrný metr čtvereční v domě výjde na 110 tisíc korun.

Co rozhýbalo trh, i když jsou stávající ceny vysoké? Důležitou roli sehrály zejména tyto dva faktory:

1. Stále rostoucí průměrná mzda,
2. dostupnější hypotéky, úroková sazba je pod 5 %.

Kupující mají vyšší mzdy

Experti se shodují, že dostupnější bydlení v Česku mohou přinést jedině vyšší mzdy, protože nominální ceny nemovitostí se snižovat příliš nebudou. Na bydlení si musíme podle společnosti Deloitte našetřit 13,3 hrubých ročních platů, což je nejvíce ze všech evropských zemí (nejdostupnější bydlení je v Norsku a Dánsku, kde stačí necelých pět ročních platů).

Nominální ceny nemovitostí se však ve skutečnosti u nás pomalu blíží západoevropskému průměru a cesta k lepší dostupnosti tedy leží spíše ve vyjednávání vyšších mezd. Totéž platí třeba o zmiňovaném Dánsku a Norsku – i tam jsou především vyšší mzdy. Průměrná mzda u nás v posledním roce vzrostla na 49 tisíc Kč, a to napříč obory a profesemi, jak sledoval Český statistický úřad. Rostoucí mzdy tedy patří k zásadním faktorům, které umožnily současnou vysokou poptávku po nemovitostech, která žene ceny bytů i domů dále nahoru.

Hypotéky jsou pod pěti procenty

Druhým zásadním faktorem jsou dostupnější hypotéky. Česká národní banka už dlouho postupně snižuje dvoutýdenní repo sazbu ČNB. Naposledy 7. května 2025 se tato sazba snížila na 3,50 %. Do úrokových sazeb hypoték se ovšem toto snižování promítá promítá postupně; kromě oživené poptávky hrají roli také náklady zdrojů, rizikové marže a očekávání sazeb.

Banky mohou být s poptávkou po hypotékách relativně spokojené, a proto se s výraznějším zlevňováním nespěchá. Podle Swiss Life Hypoindexu se průměrná nabídková sazba v září 2025 drží těsně pod hranicí pěti procent, konkrétně kolem 4,9 %.  Očekávají se stabilní sazby a bez výkyvů. Nejvýhodnější sazby mají aktuálně úvěry s tříletou fixací, které se pohybují přibližně na úrovni 4,6 %, zatímco pětileté fixace se drží těsně pod pěti procenty.

Swisslife hypoindex v létě 2025 mírně vzrostl, ale pak se opět vrátil pod hranici pěti procent.

Klesání úrokových sazeb bylo i v létě 2025 velmi pozvolné. Banky zároveň reagují citlivě na globální finanční vývoj, který zůstává pod vlivem geopolitických napětí – od pokračující války na Ukrajině přes konflikty na Blízkém východě až po obchodní třenice mezi USA a Čínou.

Tyto faktory přinášejí na trhy nejistotu, která se může s určitým zpožděním promítnout také do realitního trhu.

Zkušenost posledních let ukazuje, že jakákoliv pozitivní situace může být rychle přerušena neočekávanými událostmi. V minulosti nám toto ukázala pandemie Covid-19 nebo začátek války na Ukrajině. Proto doporučujeme využít současných příznivějších podmínek pro prodej nemovitosti a nespoléhat na to, že současný trend vydrží i v budoucnu.

Vývoj ceny nemovitostí

Ceny nemovitostí opět nabraly tempo: Zatímco vloni rostly jen mírně, první čtvrtletí 2025 už přineslo meziroční nárůst o 10 %. Druhý kvartál přinesl dokonce 12% růst.

Nejdráže se tradičně prodává v Praze, Brně a Středočeském kraji, ale rychlé tempo růstu překvapivě ukazuje i Zlínský a Královéhradecký kraj. Z pohledu jednotlivých měst pak největší skok hlásí Ostrava, Zlín a Plzeň. Je tedy zřejmé, že růst cen se netýká jen velkých metropolí, ale postupně se šíří i do dalších regionů.

Cena bytů v Praze a dalších krajích

Ceny bytů v Česku rostou i v roce 2025. V Praze se průměrná prodejní cena bytu pohybuje okolo 140 tisíc korun za metr čtvereční, přičemž v centru – například na Praze 1 – se částky šplhají až k 190 tisícům Kč/m². Hlavní město se stále potýká s největším nedostatkem bytů, proto zde tlak na další zdražování zůstává nejsilnější.

Druhým nejdražším regionem je Jihomoravský kraj, kde se ceny pohybují okolo 108 tisíc Kč/m². V samotném Brně jsou ale obvyklé ceny vyšší a novostavby se prodávají klidně i nad 130 tisíc Kč/m². Podobně jako v okolí Prahy i zde rychle rostou ceny v přilehlých městech, kam se část poptávky přesouvá.

Středočeský kraj se díky zájmu kupujících, kteří nedosáhnou na byty v Praze, dostal na průměr kolem 80 000/m². Byty v Kladně, Berouně, Mělníku či Kolíně jsou dnes vnímány jako dostupnější alternativa, což tlačí ceny vzhůru v celém tzv. „metropolitním prstenci“.

Rok 2025 přinesl další růst cen bytů

Růst se ale neomezuje jen na metropole. Výrazné zdražování vidíme i v regionech, kde dříve býval trh klidnější. Například v Královéhradeckém kraji, v Plzni, Liberci či v Jihočeském kraji, kde se ceny běžně pohybují okolo 66–75 tisíc Kč/m². Tyto lokality se tak zařadily mezi skupinu sedmi nejdražších krajů v ČR.

Na opačném konci žebříčku zůstává Ústecký kraj s průměrnou cenou okolo 45 673 Kč/m², následovaný Karlovarským krajem s cenou 55 739 Kč/m² a Moravskoslezským krajem, kde stojí metr čtvereční v průměru 56 368 Kč. I zde ale ceny meziročně rostou – což ukazuje, že prostor pro zlevňování zatím trh prakticky nenabízí.

Ceny domů v Praze a dalších krajích

Vývoj cen rodinných domů potvrzuje trend, který sledujeme i u bytů :  Růst pokračuje, byť v nižší intenzitě. Pro zajímavost, ceny domů stouply v roce 2024 o 1,7 %, zatímco ceny bytů se zvýšily o 6 %.

V Praze v druhém kvartálu roku 2025 dosahuje průměrná cena rodinného domu rekordních 110 541 Kč/m², což je historicky nejvyšší úroveň. Následuje Středočeský kraj s hodnotou 75 363 Kč/m², a Jihomoravský kraj, kde se cena drží kolem 66 568 Kč/m².

Pod hranicí 50 tisíc korun na metr najdeme kraje jako Jihočeský s cenou okolo 46 334 Kč/m², Královéhradecký, Plzeňský, Liberecký, Moravskoslezský a Ústecký v rozmezí přibližně 45 až 50 tis. Kč/m². I v regionech ceny domů meziročně rostou.

Zjednodušeně řečeno – i když ceny domů nerostou tak exponenciálně jako byty, rostou také, a to prakticky ve všech regionech. A přestože některé kraje stále nabízí relativně dostupnější bydlení, stoupající ceny signalizují trvalou poptávku a napjatý trh.

→ Doporučujeme náš článek 5 kroků k úspěšnému prodeji rodinného domu.

Ceny bytů v Praze podle lokality – cenová mapa

Jestli vás zajímá cena bytů v Praze, máme pro vás tip na další metody, které vám pomůžou sledovat vývoj na realitním trhu. Určitě totiž nemusí být jediným nástrojem pro sledování ceny bytů graf s průměrnými cenami. Hlavní město, to je realitní trh sám o sobě, kde každá lokalita má svá vlastní specifika. Proto je dobrým vodítkem podrobnější mapa cen nemovitostí.

Co je cenová mapa nemovitostí? Jedná se o výborný podklad, který v posledních letech hojně používají realitní makléři, když připravují odhad tržní ceny. Cenová mapa bytů ukazuje, za jakou cenu se v poslední době prodaly byty v konkrétní lokalitě nebo přímo ulici. Nejde přitom o statistiku z realitních serverů, které znají jen nabídkové ceny. Jedná se o data z katastru nemovitostí, který ukládá kupní smlouvy, a proto zná skutečné kupní ceny.

Donedávna byly takové cenové mapy jen za poplatek. Od září 2023 se do nich může podívat každý: Cenová mapa sReality.cz. Mapa je funkční pro celou republiku a můžete si ji přiblížit na úroveň Prahy nebo i jednotlivých ulic, kde potom uvidíte, jaká je aktuální cena bytu v Praze a jaké konkrétní byty nebo domy se prodaly v posledních měsících.

→ Zajímáte se o to, jak se dělá výpočet ceny nemovitosti? Různým metodám ocenění nemovitostí se věnujeme v článku Jak na odhad ceny nemovitosti.

Když sledujeme dlouhodobý vývoj ceny nemovitostí v ČR, je dobré čerpat i ze zdrojů Českého statistického úřadu. Jejich index cen nemovitostí sleduje zvlášť realizované ceny starších bytů v Praze i celé republice, ale taky ceny nových bytů. Aktuálně je dostupný pro vývoj cen nemovitostí graf od roku 2008.

Vývoj realizovaných cen starších bytů

Prognóza – vývoj cen nemovitostí 2025

Když chceme předvídat vývoj cen realit, je třeba zvážit všechny důležité ukazatele, které do předpovědi dalšího vývoje mohou vstoupit. Vývoj cen realit nejvíc ovlivňuje nabídka a poptávka na realitním trhu.

Nabídka, to je v tomto případě bytový fond, tedy starší i nové byty k prodeji. Poptávku určují tři hlavní faktory: Počet obyvatel, průměrná mzda a dostupnost hypotečních úvěrů. A rozhodující roli v tom všem samozřejmě hraje všeobecně stav ekonomiky jako celku.

Začneme makroprostředím: Aktuální prognóza České národní banky je inflace 2,6 %, základní dvoutýdenní repo sazba je 3,50 %. Repo sazba 3,50 % znamená levnější peníze než vloni, kdy banky nyní postupně zlevňují hypotéky a poptávka sílí. A protože hypotéky jsou vysoké, i půl procenta na úroku citelně hýbe splátkou, takže trh reaguje rychle.

Nabídka: Nemovitostí na prodej není dost

Bytů k prodeji je obecně v Česku mnohem méně, než by bylo potřeba, proto jsou cenové výkyvy významně menší, než kdyby jich bylo dost. Nejhorší dostupnost bydlení je v Praze, ale problémy zažívá i Brno a další krajská města.

Poptávka se zvyšuje

Poptávku po nemovitostech tvoří dvě odlišné skupiny:

• Lidé hledající vlastní bydlení, kteří se v případě ekonomické krize dočasně spokojí se současným nebo nájemním bydlením (tzv. odložená poptávka),
• investoři, kteří v krizi z trhu dočasně vymizí a vyčkávají, zvláště když se rozšíří očekávání, že klesne cena nemovitostí.

Především v Praze, Brně a dalších městech je poptávka po bydlení dlouhodobě vysoká. Jen do Prahy se přistěhuje každoročně cca 13 000 lidí, kteří hledají bydlení (Čechů i cizinců). Ale rostou i další krajská města. Podle údajů ČSÚ se zvyšuje počet obyvatel ve zhruba polovině krajů, jiné se vylidňují. Roste především Středočeský, Jihomoravský a Plzeňský kraj.

Podle některých studií se do roku 2050 mělo do hlavního města přestěhovat dalších 400 tisíc lidí. Do Prahy a Středočeského kraje se totiž stěhuje zhruba 10–15 tisíc lidí ročně, toto tempo v posledních letech výrazně urychlili cizinci, zejména žadatelé o azyl z Ukrajiny. Všechny výše uvedené statistiky směřují k jedinému: Byla by nutná stavba 9 tisíc bytů ročně, aby se poptávka a nabídka postupně vyrovnaly.

Zdroje

• Monitor prodeje a pronájmu nemovitostí s využitím datové báze Maxima Reality a Bezrealitky
• https://www2.deloitte.com/cz/cs/pages/real-estate/articles/cze-real-index.html
• https://www.sreality.cz/cenova-mapa
• https://mapa.valuo.cz
• https://www.cnb.cz/cs/menova-politika/prognoza/