Prodej pozemku krok za krokem

Co je to pozemek

Katastrální zákon (č. 256/2013 Sb.) definuje pozemek jako část zemského povrchu, který je vymezen určitou hranicí. 

Rozhodující skutečností pro určení, jak je váš pozemek velký (jakou má výměru) a jaký je povolený způsob jeho využití (druh pozemku), je zápis v katasteu nemovitostí. V naprosté většině případů zápis v katastru nemovitostí odpovídá realitě, najdou se však případy, kdy se zápis v katastru a skutečnost mírně rozcházejí (třeba váš dědeček dovolil sousedovi posunout si o metr plot a zápis do katastru tehdy nikdo neřešil). 

Pokud na takový případ narazíte, platí zápis v katastru. Pokud byste jej chtěli změnit, budete si muset nechat vypracovat nový geometrický plán a následně zahájit na katastrálním úřadě samostatné řízení.

V praxi to znamená, že při prodeji budete pracovat především s parcelami, protože právě jejich parcelní čísla se zapisují do kupní smlouvy a následně do návrhu na vklad.

Typickým příkladem může být pozemek pod rodinným domem, který se skládá ze dvou parcel:

1. Stavební parcely, tedy parcely evidované jako „zastavěná plocha a nádvoří“,

2. Zahrady, tedy parcely se způsobem využití jako „zahrada“.

Druhy pozemků

Pokud si nejste jistí, jaký je způsob využití pozemku, který chcete prodat, podívejte se do katastru nemovitostí – jde to jednoduše online.

Katastrální zákon rozlišuje tyto druhy pozemků:

• zastavěná plocha a nádvoří,
• zemědělské pozemky, které se dále dělí na:
  • Ornou půdu,
  • chmelnice,
  • vinice,
  • zahrady,
  • ovocné sady,
  • trvalý travní porost,

• lesní pozemky,
• vodní plochy,
• ostatní plochy.

Jak určit cenu pozemku

Hodnota pozemku není určena jen jeho výměrou, ale především tím, k čemu je možné jej využít.

To ale není jediný faktor ovlivňující cenu, za kterou lze pozemek prodat. Rozhodující faktory jsou následující:

• druh pozemku zapsaný v katastru nemovitostí (např. zahrada, orná půda, zastavěná plocha),
• lokalita, tedy umístění pozemku v rámci obce nebo regionu,
  
• územní plán, který určuje, zda je pozemek součástí zastavitelného území a jaké typy staveb na něm lze případně realizovat.

Máte-li např. zahradu, která je v zastavitelném území obce, je možné takovou zahradu prodat za hodnotu stavebního pozemku. A ta je obecně o dost vyšší, než hodnota pozemku, na kterém se stavět nesmí.

Jak tedy zjistit cenu, za kterou můžete svůj pozemek prodat?

• Skrze porovnání s ostatními nabídkami.
  Například s využitím cenových map, které existují pro všechny pozemky v ČR. Zde si ale dejte dobrý pozor, abyste neprodali pod cenou. Ceny jsou orientační.
• Přesným odhadem tržní ceny přes realitní kancelář.
  Skutečnou cenu pozemku ovlivňuje řada dalších okolností – např. orientace pozemku, jeho okolí, dopravní dostupnost, zasíťování, občanská vybavenost v okolí (školka, obchod, restaurace apod.) a mnoho dalšího.

Jak určit cenu pozemku

Postup při prodeji pozemku

Jestliže už jste našli zájemce o váš pozemek, je potřeba zjistit, jaké má finanční možnosti. Podle toho pak:

• uzavřete s kupujícím rovnou kupní smlouvu nebo
• uzavřete s kupujícím nejprve smlouvu o smlouvě budoucí.

Uzavřít kupní smlouvu můžete v případě, že kupující má zajištěné zdroje financování (platí z vlastních zdrojů) a může uhradit kupní cenu ihned.

Smlouvu o smlouvě budoucí uzavřete v případě, kdy si kupující potřebuje zajistit financování koupě (typicky uzavřít smlouvu o hypotečním úvěru). Smlouva o smlouvě budoucí je v takovém případě dokumentem, který banka vyžaduje, aby s žadatelem o úvěr uzavřela hypoteční smlouvu. 

Ve smlouvě o smlouvě budoucí si s kupujícím dohodnete všechny podstatné náležitosti budoucí kupní smlouvy — zejména kupní cenu a způsob její úhrady. Poté, co si kupující vyřídí úvěr na koupi pozemku, můžete uzavřít kupní smlouvu na pozemek. 

Na co si dát pozor v kupní smlouvě:

• Správně označit pozemek podle údajů z katastru nemovitostí (parcelní číslo, druh pozemku, výměra, katastrální území),
• přesně definovat způsob úhrady kupní ceny (včetně termínů a podmínek),
• pokud je součástí prodeje úschova peněz, uzavírá se zvlášť také smlouva o úschově (např. advokátní, notářské nebo u realitní kanceláře, která prodej zprostředkovává).

V praxi se běžně kupní cena hradí přes úschovu. To znamená, že kupující složí peníze do úschovy a prodávající je obdrží až po úspěšném přepisu vlastnického práva na katastru. Tento postup chrání obě strany transakce.

Pokud kupující hradí kupní cenu přes peněžní úschovu, budete spolu s kupní smlouvu uzavírat také smlouvu o úschově peněžních prostředků. Běžnou praxí je, že spolu s kupní smlouvou podepíšete i návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Proč uzavírat smlouvu o peněžní úschově?

Právě proto, že vlastnické právo k nemovitosti vznikne kupujícímu až ve chvíli, kdy ho jako vlastníka nemovitosti zapíše katastr. Tím pádem je zde prodleva několika týdnů, kdy kupující má zaplacenou kupní cenu (kterou uhradil přímo sám nebo peníze poslala jeho banka z úvěru), ale ještě není vlastníkem. A přepis na katastru trvá minimálně 20 dní. 

Je-li uzavřena smlouva o úschově, jsou peníze z úschovy vyplaceny prodávajícímu až tehdy, kdy je jako vlastník prodávaných nemovitostí v katastru zapsán kupující. Kupující tak má jistotu, že jeho peníze se dostanou k prodávajícímu až ve chvíli, kdy kupující bude právoplatným vlastníkem prodávané nemovitosti.