Ceny nájmů 2025: Nájemní bydlení stále zdražuje, ale zájemců je méně
Zejména majitelé bytů ve větších městech se mohou těšit na to, že jejich zisk z pronájmu stále poroste. A nájemníci jistě budou muset v budoucnu na nájem vynaložit ještě větší část výplaty, než jsou nyní zvyklí. A právě proto vznikl u nás v Česku nový trend: setrvávání v nájmu.
Nájemníci si váží toho, co mají, a bojí se, že stěhování do jiného bytu – menšího, většího, nebo v jiné lokalitě – by je připravilo o dosavadní výhodné nájemné. A mají mnohdy pravdu – změna nájemníka vždycky znamená příležitost ke zdražení a přináší méně emocí než průběžné navyšování nájemného. To je sice také možné, ale mnozí majitelé se mu vyhýbají.
Trend setrvávání v nájmu jsme pozorovali poprvé v číslech z prvního čtvrtletí 2025. Zájemců bylo v prvních měsících roku 2025 zhruba o třetinu méně než koncem loňského roku, propad je zřetelný i v křivce na grafu – v březnu 2025 se ozvalo na jeden nájemní inzerát v Praze 81 zájemců (koncem roku 2024 to bylo 112, pokles o třetinu) a v republikovém průměru to bylo 34 zájemců na jeden inzerát (koncem roku ještě 70, tedy pokles na polovinu).
Kdo má dobrou smlouvu a dobrou cenu, ten se nyní snaží v nájemním bytě vydržet co nejdéle, navzdory všem kompromisům, které z toho vyplývají.
Vývoj počtu zájemců o nájmy, zdroj: Monitor prodeje a pronájmu nemovitostí s využitím datové báze Maxima Reality a Bezrealitky
Vedle setrvávání v nájmu mají na úbytek zájemců také vliv dostupnější hypotéky. Přestává se nám tedy kumulovat tzv. odložená poptávka. Řada mladých rodin opět může jít do vlastního, protože dostanou úvěr (i když ceny vlastního bydlení stále rostou).
Jak se vyvíjí nájemné v roce 2025?
Aktuální ceny nájmů v ČR
Růst nájmů vidíme ve většině krajů. Průměrná výše nájemného pro celou ČR v 1. čtvrtletí roku 2025 byla 335 Kč za m², což odpovídá u bytu o výměře 60 m² částce 20 100 Kč měsíčně.
Každý průměr však v sobě skrývá extrémní hodnoty. Ve všech krajích kromě Prahy, Středočeského a Jihomoravského kraje se držel průměrný nájem pod 250 Kč za m². Za šedesátimetrový byt se tedy platí ve většině republiky méně než 15 000 Kč, v nejlevnějším Ústeckém kraji jen 12 240 Kč. Nicméně i v levnějších krajích ceny nájmů meziročně výrazněji vzrostly často o 10-15 %.
Kvartální změny nájemní ceny bytů, zdroj: Monitor prodeje a pronájmu nemovitostí s využitím datové báze Maxima Reality a Bezrealitky
Aktuální ceny nájmů v Praze
Nejvyšší nájmy jsou v Praze, kde se průměr vyšplhal v prvním čtvrtletí roku 2025 na 405 Kč za m². To odpovídá u šedesátimetrového bytu měsíčnímu nájmu ve výši 24 300 Kč. Tempo růstu je taky v Praze výrazně rychlejší než kdekoli jinde v republice. Strmý růst se datuje už od počátku roku 2022 a zatím nic nenasvědčuje, že by mělo přijít jakékoli zpomalení.
Hypotéky sice od roku 2024 zlevňují a poptávka po vlastním bydlení se zase rozjíždí, ale v Praze je hlavním problémem nedostatek bytů. V hlavním městě chce bydlet mnohem více lidí, než kolik se do něj aktuálně vejde, a povolovací procesy jsou tak pomalé, že developeři nestíhají doplňovat nabídku dost rychle. Tomu odpovídá vývoj nájemného.
Každý byt k pronájmu v Praze se může proměnit v malý zlatý důl, pokud se podaří najít spolehlivé nájemníky. Podívejte se, jak pronajímat byt bez oplétaček.
Ceny nájmů v Brně a Středočeském kraji
Pronájem bytu v Jihomoravském kraji stál v prvním čtvrtletí roku 2025 v průměru 325 Kč za m², což odpovídá částce 19 500 Kč za 60 m². Brno a jižní Morava jsou tedy druhý nejdražší realitní trh v Česku, nájmy jsou tady výrazně dražší i ve srovnání se Středočeským krajem, který je třetí. I na jižní Moravě ovšem musíme rozlišovat podle lokality – najdeme tady obce s levným bydlením, naopak průměrný nájem v Brně šplhá až k 350 Kč za m² (21 000 Kč za 60 m²).
Do Středočeského kraje a měst, jako je Kolín, Beroun nebo Mělník, míří rodiny, které si nemohou dovolit bydlet v hlavním městě. Platí to už nejen pro vlastní, ale taky pro nájemní bydlení. Dříve stáli Pražané před rozhodnutím, jestli zůstat v nájmu v hlavním městě, nebo odejít do vlastního a dojíždět. Dnes už se nižší střední třída stěhuje do prstence kolem Prahy i za nižšími nájmy, což žene ceny nahoru. Průměrné nájemné za m² ve středních Čechách poskočilo a vystoupalo na 281 Kč, tedy 16 860 Kč za 60 m².
→ Hledáte bydlení? Podívejte se na naši nabídku bytů k pronájmu.
Nájemní byty – cena za m², zdroj: Monitor prodeje a pronájmu nemovitostí s využitím datové báze Maxima Reality a Bezrealitky
Cena pronájmu rodinného domu
A co rodinné domy? Nájem, nebo hypotéka? Zájem o pronájmy rodinných domků v uplynulých letech hnaly nahoru nedostupné hypotéky. Výhodnější bylo si rodinný dům pronajmout než pořídit na hypotéku. Podmínky v bankách se však změnily a stěhování mladé rodiny obvykle probíhá spíš z pronajatého bytu do vlastního domu. Nájem staršího rodinného domu navíc můžou prodražit taky energie, hlavně vytápění, kde často nájemci zjistí náklady s překvapením až s prvním vyúčtováním.
A co majitelé rodinných domů? Vyplatí se jim pronájem? To velmi záleží na lokalitě. Domy v dobré dojezdové vzdálenosti do velkých měst se mohou pronajímat dobře. Naopak sehnat dobré nájemníky do domku někde na vesnici může být někdy velký problém.
→ Podívejte se na článek Prázdná nemovitost. Je lepší prodej, nebo pronájem?
Cenová mapa nájemného
Ministerstvo financí v květnu 2024 nově spustilo Interaktivní cenovou mapu nájemného, která pracuje s různými daty včetně nabídek na realitních portálech. Mapa ukazuje cenu tzv. referenčního bytu, tedy staršího a bez vybavení, a to podle čtyř velikostních kategorií: 1+kk, 2+kk, 3+kk a 4+kk.
Interaktivní mapa ministerstva financí také umožňuje zobrazit si rozdíly v ceně nájemného po velmi malých územních celcích. Například pro Praha-Modřany uvádí k listopadu 2024 pro byt 1+kk částku 319 Kč za m², zatímco pro Praha-Bubeneč 367 Kč za m². Právě v tomto spočívá největší výhoda této mapy – ukazuje, které konkrétní lokality jsou dražší než jiné. To může být užitečné jak pro majitele bytů, tak pro nájemníky.
→ Máte v bytě nájemníky? Možná můžete ušetřit na daních. Doporučujeme článek Daň z pronájmu nemovitosti: Jak ji snížit?
Interaktivní cenová mapa nájemného
Navýšení nájemného o inflaci
Když analyzujeme data z realitních portálů, úplně chybí informace o tom, jaké nájemné platí lidé, kteří jsou v pronájmu dlouhodobě. Když se nemění nájemník, o změně ceny nájmu se nedozvíme. Ke zvýšení nájemného přitom dochází často. Ve kterých situacích tedy může pronajímatel zvýšit nájemné, i když nájemníci zůstávají stejní?
- Končí nájemní smlouva na dobu určitou a uzavírá se nová.
- Jednou za rok může majitel navrhnout zvýšení nájmu také u smluv na dobu neurčitou, a to až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě.
- Nájemné se může jednou ročně navýšit o inflaci.
Inflační doložka umožňuje pronajímateli navýšit nájemné každoročně bez ohledu na to, jestli částka odpovídá obvyklému nájemnému. Inflace dosáhla například v roce 2023 mimořádné úrovně: nájemníci se mohli dočkat skokového navýšení až o 10,7 % (index spotřebitelských cen CPI). U průměrného šedesátimetrového bytu s nájemným 17 820 Kč by se tedy jednalo o navýšení o 1782 Kč.
Aby byla platná, musí inflační doložka obsahovat:
- datum zvýšení – například každý rok k 1. lednu nebo dni uzavření smlouvy,
- proces navýšení – automaticky nebo na výzvu pronajímatele,
- inflační ukazatel – nestačí uvést pouze „inflace“, raději index CPI nebo Eurostat.
V dalších letech už se nepředpokládá tak vysoká míra inflace, běžně by se měla držet v rozmezí 2-4 %. To ovšem pořád znamená u našeho modelového bytu navýšení o 350-700 Kč každý rok. Podle občanského zákoníku se nájemné nesmí zvýšit o více jak 20 % za tři roky, to však platí jen u nájemní smlouvy na dobu neurčitou. Pokud je smlouva na rok a potom se uzavírá nová, majitele bytu ve zdražování nic neomezuje.
Míra inflace v České republice, zdroj: Český statistický úřad
Kalkulačka pro výpočet nájemného
Stanovení výše nájemného je klíčem k úspěšnému pronájmu. Tržní cena nájmu přiláká nájemníky a přinese zajímavý zisk. Ale jak určit cenu pronájmu bytu? Vše by usnadnila kalkulačka výše nájemného. Jenže cena pronájmu musí zohlednit obrovské množství faktorů: velikost bytu, lokalitu, ale taky stav a vybavení bytu, patro, orientaci oken, dopravní dostupnost a další. Žádná spolehlivá kalkulačka ceny nájmů tedy neexistuje.
Naši realitní specialisté vám rádi pomůžou s pronájmem bytu. Stanoví tržní cenu pronájmu, připraví atraktivní inzerát a seženou spolehlivé nájemníky. Naši právníci potom připraví nájemní smlouvu, která ochrání vás i váš majetek. Pronajměte svou nemovitost bez starostí.
Zdroje
- https://www.e15.cz/byznys/reality-a-stavebnictvi/najemni-bydleni-bude-letos-zdrazovat-zejmena-ve-velkych-mestech-zajem-o-nej-stoupa-1413236
- https://www.seznamzpravy.cz/clanek/ekonomika-byznys-reality-stat-bude-sledovat-ceny-najmu-prvni-detaily-cenove-mapy-jsou-na-svete-240141
- https://www.seznamzpravy.cz/clanek/ekonomika-byznys-reality-drahe-cinze-nuti-cechy-k-improvizacim-sdileji-byty-i-cela-patra-239387
- https://www.kurzy.cz/zpravy/669016-kvuli-drazsim-hypotekam-jsou-v-kurzu-pronajmy-rodinnych-domu/
- https://www.penize.cz/pronajem-bytu/448938-kdy-muze-pronajimatel-zvysit-najemne-v-byte-jak-funguje-inflacni-dolozka
- https://www.seznamzpravy.cz/clanek/ekonomika-byznys-reality-zvyseni-najmu-jaka-pravidla-musi-majitel-dodrzet-217546
