Tento web používá k poskytování služeb, personalizaci reklam a analýze návštěvnosti soubory cookie. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte.
realitka pro všechny životní situace
800 111 555
infolinka 7 dní v týdnu
CS | EN
CS   |   EN

Česká národní banka zpřísnila poskytování hypoték

Co to znamená pro kupující?

Doporučení České národní banky (ČNB) ze 13. června 2017 dále zpřísňuje podmínky pro poskytování hypoték. Výše úvěru by nově neměla přesáhnout osminásobek ročních příjmů. Skončí také běžná praxe, kdy kupující využívají spotřebitelský úvěr k dofinancování hypotéky. Celková výše úvěru totiž nesmí přesáhnout 90 % odhadní ceny nemovitosti.

Zájemcům o koupi nemovitosti se v posledním roce výrazně zkomplikoval život. ČNB nejdříve zakázala 100% hypotéky a později postupně omezila výši hypotečního úvěru až na současné maximum 90 % (LTV), přičemž však v zóně 80 – 90 % se může nacházet pouze 15 % z celkového objemu všech poskytnutých úvěrů v daném čtvrtletí. Většina kupujících se tedy musí spokojit s maximálně 80 % úvěrem.

Jedná se o procenta z odhadní ceny nemovitosti, nikoli z kupní ceny. Kupující musí počítat s možností, že odhadní cena, kterou zpracovává banka, může být i výrazně nižší než cena kupní. Potom se zvýší i částka, kterou musí pokrýt z vlastních zdrojů.

Tyto změny proběhly už na jaře letošního roku a zatím jsme nepozorovali pokles poptávky po nemovitostech. Zájemci o koupi volili různé nové strategie financování, které jim pomáhaly vyrovnat se s přísnějšími podmínkami, například využívali spotřebitelské úvěry k dofinancování.

Zcela nová situace po aktuálním rozhodnutí ČNB

Nové doporučení ČNB ovšem zájemcům o koupi znovu výrazně zkomplikuje život a na hypotéku už nedosáhnou ani ti, kteří si ještě na jaře letošního roku zvládli vlastní bydlení pořídit. Co všechno nová doporučení přinášejí?

Spotřebitelské úvěry již nelze využít pro dofinancování hypotéky.

ČNB výslovně zapovídá obcházení hranice LTV souběžným poskytováním spotřebitelských úvěrů. Ty nebude možné získat u téže banky, která poskytuje hypoteční úvěr, ale ani u jiného poskytovatele úvěrů. Zatím není zřejmé, zda ČNB jako rozhodnou hranici označí 80 % nebo 90 % LTV. Pokud bude platit druhý případ, budou spotřebitelské úvěry dostupné alespoň pro kupující, kteří dostali hypotéku jen na 80 % odhadní ceny, a mohou tedy ještě 10 % získat jinde.

Mnozí zájemci o koupi přitom nemají k dispozici potřebný základ z vlastních zdrojů. Mají-li se vejít do hranice 80 % a navíc zaplatit daň z nabytí nemovitosti 4 % nad rámec kupní ceny, potřebují celkem 24 %, a tedy u nemovitosti v ceně 4 000 000 Kč až 960 000 Kč, tedy defacto milión korun. Mnohé kupující toto opatření odradí od koupě vlastního bydlení, ale určitě bude také vysoké procento těch, kteří se pokusí sehnat potřebné peníze u nebankovních institucí nebo dokonce lichvářů.

Délka splatnosti nezajištěného spotřebitelského úvěru by neměla přesáhnout hranici 8 let.

Využití spotřebitelských úvěrů ČNB komplikuje ještě dále. I kdyby bylo možné dofinancovat alespoň do 90 % LTV, další překážkou může být omezení délky splatnosti nezajištěného spotřebitelského úvěru. Klienti, kteří mají zároveň sjednaný úvěr zajištěný rezidenční nemovitostí, měli doposud možnost vzít si spotřebitelský úvěr s délkou splatnosti 18 let. Dle doporučení ČNB by hranice splatnosti nezajištěného spotřebitelského neměla nově přesáhnout délku 8 let. Z doporučení zatím není zcela zřejmé, zda se toto doporučení bude týkat již nezajištěných úvěrů, kterým by kupující pokryli chybějící částku do 90 % LTV nebo až případných následujících půjček.

V prvním případě by omezení délky splatnosti mohlo výrazně snížit bonitu klientů pro poskytnutí úvěru a tím mnohým z nich opět zcela zavřít cestu k vlastnímu bydlení.

Výše hypotečního úvěru nemá přesáhnout osminásobek ročního příjmu.

Obzvlášť obezřetně by měli podle ČNB být posuzováni žadatelé, u nichž výše hypotečního úvěru (tj. max. 80 – 90 % z odhadní ceny) přesahuje osminásobek ročního příjmu. Při průměrném měsíčním příjmu domácnosti kolem 50 000 Kč se jedná o maximální úvěr ve výši 4 800 000 Kč. Ovšem řada domácností nedosáhne na průměrný příjem, ať už protože mají nižší než průměrnou mzdu, nebo se jedná o mladé rodiny, kde je žena na mateřské s nižším příjmem a podobně.

Ceny nemovitostí zejména v Praze navíc dále rostou. Tedy uvedený limit může aktuálně odpovídat maximálně bytu o velikosti 3+1, zatímco v jiných lokalitách v České republice je možné za stejnou částku pořídit mnohem větší byt nebo i dům.

Co změny přinesou? Pokles poptávky a naopak růst cen nájmů

 

Dlouhodobým důsledkem pro český realitní trh bude bezesporu pokles poptávky, což si slibuje rovněž ČNB, která chce mimo jiné dosáhnout uvedenými doporučeními poklesu aktuálně vysokých cen nemovitostí, a souběžně samozřejmě růst cen nájmů.

Pokles poptávky po nemovitostech zatím nepozorujeme, ale na vině je zatím nízká informovanost kupujících. Byty poptávají, chodí na prohlídky, ale nakonec se často až příliš pozdě dozvědí, že na hypoteční úvěr nedosáhnou. Řešením může být například prescreening, kdy banka zhodnotí bonitu klienta ještě před výběrem nemovitosti. Zájemci o koupi tak mohou předejít zklamáním i vážnějším problémům, které nastávají, pokud podepsali rezervační smlouvu a zavázali se ke koupi a teprve poté zjistili, že úvěr nezískají.

Zdražení nájemního bydlení očekáváme minimálně v řádu 10 – 15 %, a to již velmi brzy, protože všichni zájemci o koupi, kterým banky zamítnou hypoteční úvěr, se budou muset spokojit se svým současným bydlením nebo budou se uchýlí do pronájmu.

Růst cen nájmů bude pokračovat i díky nedostatku novostaveb na trhu, který je způsobený zastavením povolování nových rezidenčních projektů v hlavním městě. Což je, samo o sobě, velký paradox, protože samotná Praha ve svých analýzách očekává v horizontů 10 až 15 let masivní nárůst vlastního obyvatelstva. Cena nájemního bydlení bude v Praze v dalším období růst.

BUĎME V KONTAKTU

Poradíme vám, jak nejlépe prodat.
Nezávazně, zadarmo a přátelsky.
22 LET  zkušeností
55 000  spokojených klientů
Byt Dům

* Povinný údaj
Vaše osobní údaje zpracováváme v souladu s GDPR.