Jak získat hypotéku? Tipy, triky, úroky pro rok 2020
Když si chcete sjednat hypotéku, musíte se nejdřív dobře zorientovat. Úrokové sazby stoupají nebo klesají? Podmínky se uvolňují, nebo zpřísňují? Každý měsíc to může být trochu jinak. Trh s hypotékami je totiž poměrně dynamický, ovlivněný aktuální ekonomickou situací, poptávkou i nabídkou na realitním trhu.
Od roku 2020 měla i na hypoteční trh zásadní vliv pandemie koronaviru. Co všechno se změnilo? Když v březnu udeřil virus poprvé, mnozí lidé přišli o práci nebo aspoň o podstatnou část příjmu, a tedy hrozilo, že ztratí schopnost splácet hypotéky. Vláda proto zavedla celostátní, půlroční moratorium – klienti bank si mohli požádat o odklad splátek. Moratorium skončilo k 31. 10. 2020.
Další změny nastaly v limitech stanovených Českou národní bankou (ČNB) – ta rozvázala bankám ruce a dala šanci na hypotéku i těm, kteří by před pandemií na úvěr nedosáhli. Přístup ovšem změnily i banky – úrokové sazby sice snížily, ale při schvalování úvěrů jsou mnohem opatrnější. Například některá povolání hodnotí jako významně rizikovější než před krizí (nejhůř jsou na tom aktuálně turismus a gastronomie).
Podmínky získání hypotéky 2021
Každá žádost o hypotéku se posuzuje individuálně a splnit musíte řadu podmínek – banka si totiž ověřuje vaši „bonitu“, tedy schopnost splácet. Provádí se tzv. scoring, kam vstupuje celá řada ukazatelů a posuzuje se trvalost, pravidelnost a udržitelnost vašeho příjmu, který navíc musí být transparentně prokazatelný.
Obecně se rok 2021 zdá výhodný, co se žádostí o hypotéky týče, a to zejména kvůli klesajícím úrokovým sazbám. Aktuálně je možné dosáhnout na hypotéku s úrokovou sazbou pod dvě procenta. Využijte naši kalkulačku, kde si můžete spočítat vaši výši měsíční splátky a úrokovou sazbu. Ale nízké úrokové sazby nejsou všechno. Koronavirus přinesl hypotečnímu trhu v jistém smyslu uvolnění, v některých ohledech jsou však schvalovací procesy přísnější než dříve.
Česká národní banka a limity na hypotéky
Podmínky pro získání hypotéky v Česku významně ovlivňuje přímo Česká národní banka, která vydává doporučení pro banky, takzvané limity pro poskytování hypotečních úvěrů. Vychází z analýzy makroekonomické situace a snaží se tak vyhnout rizikům, která jsou spojená s poskytováním úvěrů. Doporučené limity se týkají zejména těchto ukazatelů:
1) LTV: maximální výše hypotéky v poměru k hodnotě zajištěné nemovitosti
2) DTI: výše celkového zadlužení žadatele v poměru k jeho příjmům
3) DSTI: výše měsíční splátky všech dluhů v poměru k příjmům žadatele
Od začátku koronavirové krize Česká národní banka podnikala kroky k navýšení dostupnosti hypoték a k podpoře trhu s nemovitostmi. Zatímco v posledních letech se podmínky spíš zpřísňovaly, hned v dubnu 2020 se trend obrátil, uvolňování pak pokračovalo znovu v červnu. Aktuálně neplatí žádná omezení DTI ani DSTI. Je možné získat hypoteční úvěr ve výši odpovídající až 90 % hodnoty zastavované nemovitosti (LTV). ČNB tak uvolnila bankám ruce (do jara 2020 bylo povolené LTV jen 80 %).
Prakticky tato změna znamená, že klienti nemusí mít tolik našetřeno a nemusí tolik vydělávat, aby dosáhli na hypotéku. Když mají štěstí na vstřícnou banku, stačí mít teoreticky z vlastních zdrojů jen 10 %. V tomto smyslu významně klientům pomohlo i zrušení daně z nabytí v roce 2020, například u hypotéky ve výši čtyři miliony korun ušetří kupující na této dani 160 tisíc korun. Nadále se ovšem může stát, že kupující budou muset z vlastních zdrojů ještě dorovnat rozdíl mezi prodejní cenou a hodnotou nemovitosti zjištěnou bankovním odhadcem. Píšeme o tom níže. Důležité je i zrušení limitu DTI – ještě na jaře 2020 platilo, že dluh nesměl přesáhnout devět ročních příjmů, dnes už tyto limity neplatí.
Srovnání hypoték zvládne nejlépe hypoteční poradce
Důvody pro zamítnutí hypotéky
Kroky ČNB jsou samozřejmě důležité, ale vše nakonec záleží na bankách. Uvolnění limitů znamená, že teoreticky můžete získat 90% hypotéku (v žádném případě však není možná 100% hypotéka, bez vlastních zdrojů se neobejdete). Ale pozor – rozhodně to neznamená, že ji banka musí schválit každému. Naopak, naši finanční poradci pozorovali během koronavirové krize jednoznačně vyšší obezřetnost na straně bank, které si pečlivě vyhodnocují svoje rizika. Důvodů pro zamítnutí hypotéky tak může být víc než dřív. Klasicky mezi nejčastější patří nedostatečný nebo špatně doložitelný příjem žadatele (problémem může být hypotéka pro OSVČ), věk (náročnější je získat hypotéku pro mladé) nebo hodnota zastavené nemovitosti. Poměrně častým důvodem pro zamítnutí hypotéky může být záznam v úvěrových registrech (BRKI, NRKI, SOLUS), na vině může být i opožděná platba telefonnímu operátorovi nebo splátka u kreditní karty.
Ve výjimečných případech vás můžou v závěrečné fázi, když se zpracovává bankovní odhad, překvapit důvody pro zamítnutí hypotéky na nemovitost, a to především právní vady. Například při prodeji domu může přijít bankovní odhadce na to, že není zajištěna přístupová cesta nebo jsou na pozemku černé stavby, žádost potom zamítne. Stejně může dojít k zamítnutí žádosti, pokud se zjistí, že prodávaná nemovitost není kolaudována jako byt, ale jako nebytový prostor (studio, ateliér apod.). Vady se proto musí zjistit a očistit včas, psali jsme o tom podrobněji v článku Jak prodat dům.
Rizikové profese
Koronavirová krize se odráží především v tom, která povolání banky hodnotí jako riziková. Nejčastěji jsou v tomto ohledu aktuálně zamítnuti lidé z těchto odvětví: turismus a cestovní ruch (cestovní kanceláře, hotely, průvodci, ale taky letušky)a gastronomie. Jak napsaly například Lidové noviny, banky mají „blacklisty“ profesí, kterým nedají spotřebitelský ani hypoteční úvěr. Na přelomu roku 2020/2021 se totiž očekává nárůst nezaměstnanosti (ze současných 3,8 % na asi 5 %). A banky si vyhodnocují, kdo o práci může přijít. V tomto ohledu je hodnocen jako rizikový například i segment automobilového průmyslu nebo pendleři, jejichž práce může být ohrožena uzavřením hranic. Naopak bezpečným povoláním jsou například státní úředníci, lékaři, advokáti atd. „Pokud žadatel pracuje v covidem ovlivněném segmentu, tak je to pro banky holt rizikovější klient. A banka má možnost takový úvěr zamítnout,“ konstatuje Lucie Drásalová z Partners. Problémem může být během pandemii koronaviru taky hypotéka pro OSVČ. Posunuly se totiž termíny podání daňového přiznání a u mnoha klientů měly banky k dispozici jen údaje za rok 2018, což jim nestačí.
Bankovní odhady
Dalším problémem jsou v době koronavirové pandemie nízké bankovní odhady. Mluvíme-li totiž o LTV (loan-to-value), nejde o procenta z kupní ceny stanovené dohodou mezi prodávajícím a kupujícím. Banka sama vždy stanoví, jaká je tzv. zadlužitelná hodnota nemovitosti. O té rozhoduje bankovní odhadce, který pracuje s cenovými mapami a statistikami z katastru, ale taky vyhodnocuje rizika do budoucna (psali jsme o tom v článku Odhady nemovitostí: V čem se liší?).
Za jakou cenu se podaří i za pár let nemovitost prodat, pokud klient ztratí schopnost splácet? Zde se musí vždy počítat s tím, že ceny nemovitostí mohou i mírně klesnout. Psali jsme o tom v článku Jak koronavirus ovlivní ceny nemovitostí? My očekáváme, že nejpozději v roce 2021 ceny starších bytů, domů i pozemků klesnou o cca 15 %. A podobný trend jistě očekávají i banky.
Aktuální nabídka nemovitostí
Proto není výjimkou, že je bankovní odhad nižší než tržní cena. Ve většině případů se bude bankovní odhad lišit o 5 – 10 %, ale nejsou úplně výjimečné ani případy, kdy je rozdíl v řádu 20 nebo dokonce 30 %. Kupující s tím proto musí dopředu počítat. Když vám tzv. nevyjde odhad, tedy je podstatně nižší než dohodnutá kupní cena, máte tři možnosti, jak zareagovat:
1) poptat jinou banku, kde bankovní odhad může vyjít jinak
2) využít vlastní zdroje na dorovnání rozdílu mezi cenou a bankovním odhadem
3) přidat další nemovitost do zástavy, abyste navýšili zadlužitelnou hodnotu
Když si tedy chcete být jisti, že vše klapne, vždy je dobré mít v záloze vlastní zdroje navíc nebo další nemovitost do zástavy. Je-li například dohodnuté LTV 80 %, doporučujeme vlastní zdroje 20 % + minimálně 10 % na dorovnání bankovního odhadu. Alternativou je další nemovitost do zástavy, což je podobný požadavek jako u hypotéky na družstevní byt. Ten nelze zastavit, ale pokud máte do zástavy jinou nemovitost odpovídající hodnoty, můžete klidně financovat koupi družstevního bytu hypotečním úvěrem. Psali jsme o tom v článku Kupujeme družstevní podíl.
Není-li možná ani jedna z těchto cest, může se stát, že nakonec na úvěr vůbec nedosáhnete, respektive nebudete schopni z úvěru pokrýt kupní cenu a z prodeje sejde. To může znamenat problémy pro obě strany – kupující přijde o nemovitost a v mnoha případech taky o rezervační zálohu, pokud ji už složil a podepsal rezervační smlouvu. Prodávající musí začít s hledáním zájemce od znova, tedy ztratil vzácný čas a mezitím mohla dokonce tržní cena nemovitosti klesnout. Zvlášť v současné koronavirové krizi se hraje o čas, pokles cen se očekává v řádu několika měsíců, jak píšeme v článku 5 triků, jak rychle prodat byt.
Srovnání hypoték
Srovnání nabídky hypoték u jednotlivých bank není úplně jednoduchý úkol. Bankovních institucí, které poskytují hypoteční úvěry, je na českém trhu spousta a podmínky mohou být v každé bance jiné. Někdy se vyplatí vzít si hypotéku tam, kde máte už roky svůj běžný účet, jindy se vyplatí naopak odejít úplně jinam. Pokaždé je třeba pečlivě si vše spočítat a srovnat si aktuální nabídky. V každém případě doporučujeme využít služby důvěryhodného hypotečního poradce nebo finančního poradce.
V Maximě nabízíme klientům naše finanční služby, které jsou vždy zdarma. Našim konzultantům žádnou provizi neplatíte, přitom pro vás dokážou v bankách vyjednat výrazně lepší podmínky, než kdybyste přišli sami. Zejména v případech, kdy kupujete nemovitost z naší nabídky, máme velký zájem na tom, aby vše proběhlo rychle a bez problémů, a tedy vás rádi celým procesem provedeme.
Při výběru hypotéky budete zřejmě sledovat hlavně následující ukazatele:
1) úrokové sazby
2) RPSN – roční procentní sazby nákladů
3) doba fixace
Banky musí zveřejňovat vždy vedle úrokové sazby taky ukazatel nazvaný „RPSN“ (roční procentní sazba nákladů). V ideálním případě by měl klientovi ukázat celkové náklady na úvěr a umožnit objektivnější posouzení výhodnosti úvěru. Podle České národní banky se mají v RPSN zohlednit také například poplatky za posouzení žádosti o úvěr, administrativní poplatky, poplatky za vedení účtu, platby za pojištění nebo záruku, případně platby provizí.
„Realita je bohužel taková, že v případě hypoték jsou v zákoně popsány poplatky, které jsou povinné a volitelné, které uvedeny být nemusí. Některé banky se potom rozhodly uvádět všechny poplatky do RPSN a některé jen ty povinné, což znemožňuje objektivní srovnání hypoték, pokud nevíte, jak která banka k RPSN přistupuje.“ – říká Petra Štroblová z MAXIMA REALITY.
Důležitým kritériem je pochopitelně i doba fixace – smluvní období, kdy se úroková sazba ani výše splátky nemění, může to být například 3, 5 nebo i 10 let. Po uplynutí tohoto období vás banka seznámí s novými podmínkami, které můžete přijmout nebo přistoupit k refinancování hypotéky, což znamená přenést úvěr k jiné bance, která nabídne lepší podmínky. Nejvýhodnější úrokové sazby se obvykle nabízejí na 5 let fixace.
Dříve byly pro srovnání hypoték klíčové také podmínky pro předčasné splacení úvěru, které bylo často významně zpoplatněno. To však vyřešil Zákon č. 257/2016 Sb. o spotřebitelském úvěru, kterým se řídí taky poskytování hypoték. Částečné i kompletní předčasné splacení hypotečního úvěru musí být umožněno kdykoliv. Každoročně musí být možné splatit až 25 % celkové výše úvěru úplně bez poplatků, za vyšší částku už si může banka účtovat poplatky.
Výpočet výše splátky hypotéky
Kde si tedy spočítat hypotéku? Na internetu najdete hypoteční kalkulačky úplně všude. My vám nabízíme tu naši v sekci Financování s Maximou. Přesvědčte se sami, jak nízkou splátku hypotéky vám dokážeme vyjednat! Zadáte cenu nemovitosti, kolik máte vlastních prostředků (tzv. akontace) a jak dlouho budete hypotéku splácet (doba splácení úvěru). My vám ihned předběžně spočítáme měsíční splátku a úrokovou sazbu, na kterou zřejmě můžete dosáhnout.
Potom je pochopitelně nutná osobní schůzka, kde už provedeme výpočet hypotéky podle příjmu, zhodnotíme vaši bonitu a pomůžeme vám vybrat banku. Nezáleží na tom, jestli je to hypotéka na byt, hypotéka na dům nebo hypotéka na pozemek. Umíme si poradit se všemi typy nemovitostí:
Předschválení hypotéky a podpis rezervační smlouvy
Jak tedy postupovat při vyřizování hypotéky? Doporučujeme v každém případě začít jednat o hypotéce dřív, než si vyberete svou vysněnou nemovitost. Schůzka s hypotečním poradcem nebo návštěva banky by měla ve skutečnosti proběhnout ještě dřív, než si vůbec začnete prohlížet realitní servery. Pokud nemáte peníze na koupi nemovitosti z vlastních zdrojů, zjistěte si co nejdřív, jestli vůbec na hypotéku dosáhnete a v jaké výši.
Nikde se bohužel nedočkáte skutečně spolehlivého „předschválení hypotéky“. Pokud vám banka něco takového nabídne, může jít o jeden z následujících případů: buď vám nabízejí přes internetové bankovnictví jakýsi „předschválený úvěr“, tam ale dojde k prověření vašich příjmů a bonity, až když o něj zažádáte. Další možnost je, že některé banky umí vystavit úvěrovou smlouvu, kde má klient rok na to, aby si našel nemovitost. Pak také existuje tzv. prescoring, kdy se banka dopředu vyjádří především k tomu, jestli nemáte záznam v registrech dlužníků (BRKI, NRKI, SOLUS apod.), což by znamenalo problém pro pozdější schvalování hypotéky. Pozitivní výsledek takového prescoringu však neznamená, že se neobjeví jiný problém později.
Přesto doporučujeme nechat si zpracovat prescoring, pokud je to možné, a především dopředu jednat s hypotečními poradci o možné výši úvěru a splátky. Je pro to hned několik dobrých důvodů: Za prvé, prodávající obvykle tlačí na rychlý průběh prodeje, a proto dávají přednost zájemcům o koupi, kteří ideálně kupují nemovitost z vlastních zdrojů nebo aspoň už jednají s bankou o úvěru. Celé vyřizování hypotéky totiž může trvat několik týdnů, což pro prodávajícího může znamenat významné zdržení. Za druhé, chráníte sami sebe, protože čím později se dozvíte, že je s hypotékou problém, tím větší ztráty to znamená pro vás. Není výjimkou, že v takovém případě přijdete o rezervační poplatek.
Předschválení hypotečního úvěru (prescoring)
Rezervační smlouva a rezervační poplatek
Chráníte sami sebe, pokud máte hypotéku co nejvíc předjednanou, než podepíšete rezervační smlouvu. Tam se totiž zavazujete k podpisu kupní smlouvy a pokud úvěr nedostanete, můžete v nejhorším případě přijít o rezervační zálohu, která obvykle činí 3 – 5 % z prodejní ceny, což není vůbec zanedbatelná částka (je ve výši provize RK).
–> Přečtěte si, jak zajistit, že vám nepropadne rezervační záloha.
V Maximě nabízíme kupujícím záruku, že jim zálohu vrátíme, pokud se rozhodnou vyřizovat si hypoteční úvěr za pomoci našich finančních poradců, ale přesto úvěr z nějakého důvodu nakonec nezískají. Jedinou výjimkou je výše popsaná situace, kdy vede k zamítnutí úvěru příliš velký rozdíl mezi bankovním odhadem a prodejní cenou, v takovém případě může v ojedinělých případech rezervační záloha propadnout.
Nejbezpečnější varianta je počkat s podpisem rezervační smlouvy až do doby, kdy máte hotový bankovní odhad, ale to není vždycky možné (záleží na tom, jaký je zájem o nemovitost, vždy vás může v takovém případě předběhnout zájemce, který má vlastní zdroje a úvěr nepotřebuje). Proto na toto nebezpečí klienty vždy upozorňujeme a zjišťujeme, jestli mají dost vlastních zdrojů nebo další nemovitost do zástavy. Naši finanční poradci navíc mají přístup k formulářům pro předběžný online odhad, které nabízejí některé banky. Ten už ve většině případů odpovídá zadlužitelné částce, kterou později stanoví bankovní odhadce, a bývá k dispozici v řádu 1 – 2 dnů. Vyzkoušejte naše finanční služby.
Zdroje
https://www.seznamzpravy.cz/clanek/pracujete-v-hotelu-pro-hypoteku-jste-moc-rizikova-slysela-zena-od-bank-119931
https://www.kurzy.cz/zpravy/558625-banky-jsou-zavaleny-zadostmi-o-hypoteky-letosni-objemy-sjednanych-hypotek-budou-rekordni/
https://www.kurzy.cz/zpravy/554157-zamitnuti-hypoteky-jake-jsou-nejcastejsi-duvody/
https://www.penize.cz/hypoteky/289514-kupujeme-byt-lakave-hypoteky-ktera-je-na-svete-nejkrasnejsi
https://www.seznamzpravy.cz/clanek/kupovat-bydleni-na-hypoteku-je-ted-zradne-statisice-mizi-kvuli-nicemu-122308
