Tento web používá k poskytování služeb, personalizaci reklam a analýze návštěvnosti soubory cookie. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte.
jsme ryze česká společnost
infolinka 7 dní v týdnu
800 111 555

Odhad ceny bytů. Jak zjistit co nejpřesnější cenu bytu?

Přesný odhad tržní ceny je klíčem k úspěšnému prodeji bytu. Přesto neexistuje kalkulačka, která by ho dokázala spolehlivě vypočítat. Odhad bytu ovlivňují desítky faktorů, zvažovat se musí výměra a dispozice, lokalita, ale taky stav bytového domu. Co všechno u bytů posuzují profesionální odhadci? A jak dosáhnout co nejpřesnějšího odhadu?

Nejsnazší cesta je objednat si odhad ceny bytu online. Stačí vyplnit tento formulář a realitní specialisté z Maximy se vám obratem ozvou a tržní cenu pro vás určí zdarma. Přesto se vyplatí vědět, co všechno hraje roli při ocenění nemovitosti, abyste rozuměli tomu, proč vy můžete prodávat 3+kk za šest milionů, když váš strýc prodával jen za čtyři (nebo naopak). Můžete si zkusit nejdřív cenu odhadnout sami, ale před prodejem si sežeňte odhadce. Amatérský odhad prodej vždy zkomplikuje, jak jsme psali v tomto článku.

Co ovlivňuje ceny nemovitostí

Základem pro určení ceny je výměra v m2. Obvykle platí, že čím menší byt, tím vyšší cena za m2. 4kk tedy bude vždy dražší než 2kk, ale při přepočtu na m2 bude vycházet dráž 2kk (budou-li ostatní parametry víceméně totožné). Do výměry se při výpočtu ceny bytu započítává i terasa, balkon nebo lodžie, ale jejich cena za m2 bývá poloviční oproti interiéru.

Dispozice hraje obrovskou roli nejen s ohledem na velikost bytu. Kupující například preferují neprůchozí pokoje, výhodou je toaleta oddělená od koupelny, ale taky kuchyňský kout v obývacím pokoji. To vše může zahýbat s cenou. Dalším výchozím faktorem je stav bytu. Cenu snižuje například zastaralá elektroinstalace, stará okna, vytápění wawkami nebo elektřinou.

Rekonstruovat těsně před prodejem se obvykle nevyplatí. Trefíte se do vkusu jen určité části kupujících. Byt před rekonstrukcí si naopak může každý předělat podle svého.

Lokalita jako klíčový faktor

Obrovský vliv na odhad ceny bytu má lokalita. Prvním kritériem bývá dopravní dostupnost. Například v Praze jsou ceny ve čtvrtích, kam jezdí metro nebo tramvaj, o 10 – 15 % vyšší než v lokalitách, kam musíte dojet autobusem. Nově postavené stanice metra tak mohou zvýšit prodejní cenu bytu o stovky tisíc. Dalším kritériem je občanská vybavenost, tedy obchody, úřady, školy, školky, sportoviště, divadla, parky, dětská hřiště a podobně.

Zájemci o koupi se často zajímají nejen o aktuální stav, ale taky o územní plán a chystané projekty. Chystá se nový kus rychlostní silnice, tunel nebo snad obří developerský projekt? Cena může jít dolů i kvůli vyhlídce na roky života v sousedství stavby. Naopak plánované obchodní centrum nebo velké sportovní centrum může cenu bytů v okolí lehce navýšit.

Přesný odhad ceny bytu neuděláte bez cenové mapy, která vám ukáže skutečné ceny, za které se prodaly byty v bezprostředním okolí.

V čem je specifický odhad bytu?

Všechny výše uvedené faktory platí víceméně také u rodinných domů. Teď se zaměříme na aspekty, které musíme brát v potaz specificky u bytů.

Družstevní byty se stále prodávají o 10 – 20 % levněji než byty v osobním vlastnictví. Pokud se vám zdá, že kvalita života je v obou stejná, přečtěte si článek V čem je družstevní bydlení horší než vlastnické? Je-li to možné, doporučujeme byt před prodejem převést do osobního vlastnictví, a tak cenu navýšit. Existuje však ještě jedna možnost. Získáte-li písemné potvrzení družstva, že do roka byt převede, můžete prodat za skoro stejnou cenu.

Panelové byty se prodávají také levněji než cihlové. V poslední době sice jejich ceny rostly rychlejším tempem než u cihlových bytů, ale rozdíl v prodejní ceně stále dělá asi 20 % (dříve to bylo až 30 %). Ovšem není panelák jako panelák, záleží na stavu bytu. Špatným znamením pro zájemce o koupi i pro odhadce je umakartové jádro nebo stará elektroinstalace.

Dál záleží na umístění bytu. Orientace na jih znamená v průměru růst ceny o 5 % opoti severu. Velkou roli hraje i patro. Úplně nejnižší cenu mají byty v přízemí (5 – 10 % dolů). U dalších pater záleží, jestli je v domě výtah – pokud je, pak je cena vyrovnaná. A byty těsně pod střechou? Některé jsou rekonstruované v luxusní apartmány nebo lofty. U starších domů, kde není dobře izolovaná střecha, naopak jejich cena klesá kvůli horku.

Cenu ovlivňují i poměry v bytovém domě. Kupující se zajímají, jestli byla provedena rekonstrukce společných prostor, zateplení fasády, výměna oken, oprava střechy… to jsou kroky, které čekají každý starší bytový dům. A lišit se může i finanční situace společenství vlastníků jednotek (SVJ) nebo družstva. Zatímco jedni mají vše hotovo a splaceno, jinde teprve na opravy šetří nebo splácejí nemalé dluhy, na kterých se kupující budou muset podílet.

Umí spočítat odhad ceny bytu kalkulačka?

Přestože uvádíme, o kolik procent mohou různé faktory cenu snížit nebo zvýšit, ještě nikomu se nepodařilo sestavit spolehlivou kalkulačku, která by spočítala odhad ceny bytu online. Tržní cenu musí vždy určit živý člověk, ale dobrá zpráva je, že si odhad můžete objednat online a zdarma. Stačí vyplnit tento formulář a dozvíte se, jaká je aktuální prodejní cena vašeho bytu.

Vyhledávání v obsahu článků
Najdete nás i na sociálních mediích
Prodej bytu

Přečtěte si, jak dlouho trvá prodej nemovitosti. ČÍST ČLÁNEK

Jak vybrat makléře?

Na co se zaměřit při výběru realitní kanceláře? ČÍST ČLÁNEK

Zprostředkovatelská smlouva

Jak má vypadat férová zprostředkovatelská smlouva? Co musí obsahovat a co tam být nemělo. ČÍST ČLÁNEK