Tento web používá k poskytování služeb, personalizaci reklam a analýze návštěvnosti soubory cookie. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte.
realitka pro vaše životní situace
800 111 555
infolinka 7 dní v týdnu, 8:30 - 19:00 hodin
CS | EN
CS   |   EN

Daň z prodeje nemovitosti 2020. Kdy jste osvobozeni?

Prodávající by měl zdanit svůj zisk z prodeje nemovitosti nebo prodeje družstevního podílu, a to klasickou daní z příjmu. Častokrát je však naplněna alespoň jedna z pěti podmínek, za kterých jsou prodávající od daně z prodeje nemovitosti osvobozeni. Kdy se tedy daň z příjmu platí a kdy ne?

Zorientovat se v daňové problematice týkající se nemovitostí nemusí být zrovna jednoduché. Existují totiž minimálně tři různé daně, které se pojí s prodejem a koupí:

Zaprvé daň z nabytí nemovitých věcí (dříve nazývána daň z převodu nemovitostí). Donedávna zákon ukládal kupujícímu, který je nabyvatelem nemovité věci, aby odvedl daň z nabytí ve výši 4 % z kupní ceny nemovitosti. V dubnu 2020 rozhodla vláda na návrh ministryně Schillerové o zrušení této daně, více o tom píšeme v článku Daň z nabytí měla být dávno zrušena.

Dále je tady daň z nemovitých věcí, kterou odvádějí jednou ročně všichni majitelé nemovitostí. Pokud nemovitou věc koupíte, musíte tuto skutečnost státu přiznat (v lednu následujícího roku) a potom už dostanete každý rok na jaře složenku až do schránky. Podrobně to vysvětlujeme v tomto článku.

Nakonec je tu ta třetí, a to daň z příjmu z částky získané z prodeje nemovitosti, které se věnujeme dopodrobna tady. Skvělé je, že velká část prodávajících je od platby této daně osvobozena, protože splňují některou z následujících pěti podmínek, které jsou vyjmenovány v zákoně č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů.

! Pozor, osvobození se vás netýká, pokud nemovitost, kterou jste prodali, byla zahrnuta v obchodním majetku. Patří-li nemovitost do společného jmění manželů (SJM), nesmí být v obchodním majetku žádného z nich. V takovém případě jste totiž plátcem daně z příjmů vždy. Osvobození se týká pouze fyzických osob.

Kolik je daň z prodeje nemovitostí?

Sazba daně z prodeje nemovitosti je 15 %, ovšem nikoli z celkové prodejní ceny, ale ze zisku. To znamená, že dani z příjmů podléhá pouze kladný rozdíl (pokud vznikne) mezi cenou, za kterou jste nemovitosti prodali, a cenou, za kterou jste nemovitost nabyli.

Kdy vás čeká osvobození?

1. Jste vlastníkem nemovitosti minimálně 5 let

Od daně z příjmu jste osvobozeni, splníte-li tzv. časový test. Spočítejte si, kolik času uplynulo ode dne, kdy jste nemovitost sami nabyli (tj. od právních účinků vkladu, tedy ode dne, kdy jste podali návrh na vklad na katastrální úřad), až do dne, kdy jste nemovitost zase pozbyli (tj. do dne převodu na nového majitele).

Pokud tato doba přesáhne pět let, nemusíte odvádět daň z příjmu, tedy nemusíte vůbec prodej nemovitosti a vydělanou částku zahrnovat v následujícím roce do svého daňového přiznání. Po celých pět let ovšem nemovitost musela splňovat výše uvedenou podmínku − nebýt součástí obchodního majetku. V roce 2020 však Ministerstvo financí oznámilo, že uvažuje o prodloužení této doby z 5 na 15 let (s tím se počítá od r. 2021). Chce tak omezit spekulace s byty.

Pokud jste nemovitost zdědili, započítává se do časového testu i doba, po kterou vlastnil nemovitost váš předchůdce (osoba, po které jste zdědili nemovitost a je v přímé příbuzenské linii). Příbuznými v přímé linii se rozumí především prarodiče, rodiče, děti, vnoučata.

Například tedy váš dědeček vlastnil nemovitost čtyři roky, vy jste ji zdědili a byli jejími majiteli dva roky těsně před prodejem. V součtu jste tedy přesáhli pět let vlastnictví a časový test jste splnili. V takovém případě daň platit nemusíte.

O osvobození od daně z prodeje nemovitosti rozhoduje časový test.

2. Bydlíte min. 2 roky těsně před prodejem

Jestli jste nesplnili pětiletý časový test, nezoufejte, pořád máte šanci. Osvobozeni budete také tehdy, pokud jste v prodané nemovitosti (týká se pouze bytů a domů) sami bydleli minimálně dva roky bezprostředně před prodejem. Ani v tomto případě ovšem nesmí být nemovitost zahrnuta v obchodním majetku. Pokud nemovitost patří do společného jmění manželů (SJM), stačí, pokud v bytě bydlel alespoň jeden z nich.

V tomto případě nemusí jít o trvalé bydliště zapsané v občanském průkazu. Stačí, když dokážete, že jste se v nemovitosti zdržovali po dobu dvou let před prodejem. Doložit to můžete například tím, že vám sem byla doručována korespondence (výpisy z bank, účty za energie, …), případně energie, telefon, internet byly přihlášeny na vaše jméno. A někdy může zafungovat i čestné prohlášení souseda. Je však nutné, abyste zde skutečně bydleli dva roky bezprostředně před prodejem.

3. Využijete peníze na uspokojení vlastní bytové potřeby

Pokud jste se nevešli do žádné z prvních dvou podmínek pro osvobození, je tu ještě jedna, kterou dost možná splňujete. V případě, že v prodávaném bytě nebo domě bydlíte (i méně než 2 roky) a současně použijete všechny peníze z prodeje nemovitosti na uspokojení další vlastní bytové potřeby, a to do jednoho roku od chvíle, kdy jste obdrželi kupní cenu na svůj účet, jste od daně rovněž osvobozeni.

Co všechno lze podle zákona chápat jako uspokojení bytové potřeby?

Není to zdaleka jen koupě bytové jednotky, rodinného nebo bytového domu. Může jít také o výstavbu, rekonstrukci, případně koupi pozemku, kde bude výstavba zahájena. A může jít i o splacení úvěru, který byl použit na financování bytových potřeb. Platí zde však, že jednotka nesmí zahrnovat jiný nebytový prostor než garáž, sklep nebo komoru. Seznam situací, které se chápou jako uspokojení bytové potřeby, najdete v § 15 zákona o dani z příjmů.

Namísto podmínky použití peněz na další bytovou potřebu do 1 roku lze využít další možnost: odpovídající částku jste využili k uspokojení vlastní bytové potřeby už v roce předcházejícím. Pro uplatnění těchto podmínek však musíte přijetí peněz z prodeje nemovitosti oznámit finančnímu úřadu a prokázat, že jste je použili výše uvedeným způsobem.

Spočítejte si daň z prodeje nemovitosti.

Spočítejte si daň z prodeje nemovitosti.

4. Vlastníte družstevní podíl minimálně 5 let

A jak je to s družstevními byty? Za jakých okolností jste osvobozeni od daně z příjmu, když prodáváte družstevní podíl? Pětiletý časový test můžete využít i tady − osvobozeni jste tehdy, jestliže doba mezi nabytím družstevního podílu a jeho převodem přesahuje dobu pěti let. V takovém případě nemusíte ani podávat daňové přiznání. V případě zděděného družstevního podílu se do časového testu rovněž započítává doba, po kterou ho vlastnil zůstavitel v přímé linii stejně jako u nemovitostí.

5. Využijete peníze z prodeje družstevního podílu

Pokud jste se nevešli do výše uvedené podmínky časového testu, je u družstevních bytů ještě jedna podmínka, a to že všechny peníze z prodeje družstevního podílu použijete na uspokojení další vlastní bytové potřeby. V tomto případě, na rozdíl od nemovitostí, nemusíte splnit podmínku současného bydlení.

Jak daň z příjmu zaplatit

Pokud jste zvážili všechny alternativy, ale přesto došli k závěru, že daň z příjmu zaplatit musíte, poradíme vám jak na to. Zisk z prodeje nemovitosti zahrnete do daňového přiznání, které odevzdáte do konce března následujícího roku. V Příloze 2 uvedete příjem z prodeje (prodejní cenu), vaším výdajem potom bude kupní cena, kterou jste sami zaplatili, když jste prodávanou nemovitost kupovali. Pokud jste nemovitost nabyli bezúplatně, doložíte cenu, která byla znalecky zjištěná, a k tomu výdaje na opravy či rekonstrukce.

Daň z příjmu samozřejmě zaplatíte jenom v případě, že jste dosáhli zisku, tj. váš příjem z prodeje byl vyšší než výdaj na pořízení nemovitosti.

BUĎME V KONTAKTU

Poradíme vám, jak nejlépe prodat.
Nezávazně, zadarmo a přátelsky.
22 LET  zkušeností
55 000  spokojených klientů
Byt Dům

* Povinný údaj
Vaše osobní údaje zpracováváme v souladu s GDPR.