Prodej bytu s hypotékou v roce 2021. Jak to zařídit?

zprostedkovatel
Ing. Vladimír Zuzák
8.6.2021
zprostedkovatel Sdílet na Facebooku
Rozhodli jste se, že se musíte přestěhovat. Do většího, do menšího, do jiného města… Jenže na nemovitosti, kterou chcete prodat, vázne nesplacená hypotéka. Tato situace je čím dál častější a spousta našich klientů se ptá: Lze prodat byt s hypotékou? A jak prodat dům zatížený hypotékou? Navíc se obáváte, jaké si banka naúčtuje sankce za předčasné splacení hypotéky.
Prodej bytu s hypotékou v roce 2021

Prodej bytu zatíženého hypotékou, stejně jako prodej domu s hypotékou patří dnes v realitních kancelářích k běžným úkonům. Máme pro vás tedy dobrou zprávu: v 99 % případů je prodej velmi dobře možný, i když úvěr ještě není splacený. Přesto je všechno organizačně o něco náročnější než prodej nemovitosti, která žádnému finančnímu ústavu zastavena není. Navíc banky mají různé postupy a je potřeba řídit se jejich konkrétními pokyny a požadavky. Vyplatit se může na začátku schůzka s hypotečním poradcem, který vám řekne, jaké jsou podmínky vaší banky.

Co se týče případné pokuty, u hypoték uzavřených po 1. prosinci 2016 po vás banky nesmějí podle Zákona o spotřebitelském úvěru žádat žádné vysoké sankce za předčasné splacení hypotéky. Povoleny jsou jen mírné poplatky. To je výrazné zlepšení oproti dobám minulým, kdy banka mohla žádat statisícové sankce, nebo předčasné splacení úvěru klientovi úplně zamítnout.

Postup: jak funguje prodej bytu s hypotékou?

Prodej bytu s hypotékou postup

Prodej bytu s hypotékou postup

 

Když prodáváte nemovitost s hypotékou, může nastat několik různých scénářů. A na začátku nikdy není úplně jasné, který se vás bude týkat. Vše totiž záleží na tom, jak bude kupující financovat koupi vaší nemovitosti. Má hotovost, nebo si sám potřebuje vzít hypotéku? Zvažuje převzetí hypotéky? Tomu budete muset přizpůsobit postup při prodeji a tomu taky bude odpovídat celková doba prodeje. Časově nejnáročnější, ale přitom nejčastější je varianta, kdy se koupě financuje z hypotéky u jiné banky. Věnujeme se tomu podrobně v následujícím textu, možnosti jsou čtyři:

  1. Kupující má vlastní zdroje
  2. Převzetí hypotéky
  3. Hypotéka u stejné banky
  4. Hypotéka u jiné banky

Jestli však potřebujete splatit svou hypotéku rychle, máme pro vás ještě jedno alternativní řešení. V Maximě vám můžeme vyplatit až 80 % z kupní ceny předem, abyste mohli splatit svůj stávající hypoteční úvěr. Podepíšeme spolu zprostředkovatelskou smlouvu a peníze pošleme vaší bance na splacení úvěru, ještě než vůbec začneme s inzercí a hledáním kupujícího. To vám umožní splatit hypotéku v nejkratším možném termínu. Vyplatí se to zejména tehdy, když sami budete kupovat nové bydlení opět na hypotéku a potřebujete se zbavit co nejdřív původních závazků.

Žádost o vyčíslení zůstatku hypotečního úvěru

Ať už se vás týká jakýkoli scénář, začátek je vždycky stejný: prodávající musí požádat v bance, kde má hypotéku, o vyčíslení zůstatku. Tak zjistíte, jak velkou část úvěru musíte ještě doplatit. Banky umí částku vyčíslit nejvýše tři měsíce dopředu, dříve nemá smysl o toto žádat. Obvykle si o vyčíslení žádáte ve chvíli, kdy máte kupujícího. Počítejte s tím, že na vyčíslení má banka až 30 dní. Doporučujeme vždy sjednat si k tomu v bance osobní schůzku, protože některé dokumenty budete později potřebovat v originále. Orientačně si můžete kdykoli zjistit, jaký máte zůstatek, v internetovém bankovnictví nebo z výpisů.

1. Kupující má vlastní zdroje

Pokud najdete kupujícího, který má peníze na účtu a nepotřebuje si vzít hypoteční úvěr, jde vždy o variantu nejjednodušší. V případě prodeje nemovitosti zatížené hypotékou se proto opravdu vyplatí získat více vážných zájemců a potom si vybrat právě ty kupující, kteří mají hotovost. K tomu vám může pomoci atraktivní prezentace na realitních serverech (čím zajímavější fotky, tím více zájemců o prohlídku). Doporučujeme tedy využít zdarma home staging, kdy interiér před focením upraví naši designéři, a tak výrazně zvednou zájem o nemovitost.

Jak prodat dům s hypotékou

Jak prodat dům s hypotékou

 

Když se vám podaří získat kupující, kteří platí vše ze svého, kupní cena se rozdělí na dvě části. První část odpovídá vyčíslení zůstatku hypotečního úvěru a kupující ji uhradí po podpisu kupní smlouvy přímo na účet banky. Ta potom vystaví tzv. kvitanci úvěru, tedy doklad o splacení hypotéky. Pak je čas podat návrh na výmaz zástavního práva na katastru nemovitostí (to vás bude stát 2000 Kč).

Pak už vše postupuje stejně jako u každého prodeje, tzn. kupující uhradí druhou část kupní ceny do úschovy, pak se podá návrh na vklad na katastr. Převod nemovitosti na kupujícího trvá 20-30 dnů a když je vše hotovo, peníze z úschovy jsou uvolněny na účet prodávajícího. Nakonec dojde k předání nemovitosti kupujícímu.

2. Převzetí hypotéky

Všechny další scénáře už se týkají situace, kdy kupující chce rovněž financovat koupi nemovitosti z hypotečního úvěru. První možnost, na kterou se majitelé i kupující často ptají, je převzetí hypotéky. V takovém případě prodáte byt či dům doslova „s hypotékou“, nový majitel ji převezme. Podmínkou je, že kupující splnit všechny standardní podmínky – úvěrová historie, solventnost, doložení příjmů atd. Zároveň musí mít dost vlastních prostředků na to, aby vyplatil prodávajícího. Pokud je například splaceno už 30 % z úvěru, tuto částku musí kupující mít z vlastního, aby mohl prodávajícího „vyplatit“, převzít hypotéku a začít rovnou splácet zbývajících 70 %. Pokud nemá kupující dost vlastních zdrojů, musí si vzít hypotéku novou.

S výjimkou stavebních spořitelen, kde je úvěr svázán se stavebním spořením a nejde převzít někým jiným, nemá většina bank problém s převzetím hypotéky. Přesto se v praxi příliš nevyužívá. Obvykle totiž platí, že kupující dostane příznivější podmínky, když si vezme “svou vlastní” hypotéku. Představte si, že prodáváte nemovitost, na kterou máte hypotéku zařízenou před třemi lety. Kupující by ji musel převzít se stejnou úrokovou sazbou, výší splátky, fixací atd. V mnoha případech jsou však aktuálně dostupné mnohem lepší podmínky: např. nižší úroková sazba apod. Vše tedy záleží na tom, co bylo dojednáno tehdy a co je možné dnes.

Prodej nemovitosti s hypotékou

Prodej nemovitosti s hypotékou

3. Hypotéka u stejné banky

Další možnost je vzít si „vlastní“ hypoteční úvěr, ale u stejné banky, jakou má prodávající. Kupující tak získává novou nabídku na úrokovou sazbu, fixaci atd. Banka náhradou za starého klienta získává nového, a tak nemá důvod věc nijak protahovat. Navíc je často v takovém případě umožněno předčasné splacení hypotéky bez poplatků. Jinak je postup stejný jako v následujícím případě.

4. Hypotéka u jiné banky

Nejčastěji si kupující bere hypotéku u jiné banky. Každý kupující má právo vybrat si takovou banku, kde právě on dosáhne na nejlepší možné podmínky úvěru (viz Nejlepší hypotéka). Navíc mnohdy mají kupující úvěr už předjednaný ve chvíli, kdy přijdou na prohlídku (takový je ostatně doporučovaný postup). I v tomto případě opět vše začíná u žádosti o vyčíslení zůstatku hypotečního úvěru. Jeho součástí však musí být taky prohlášení, že banka souhlasí s tím, že po nějakou dobu bude mít zástavní právo i banka kupujícího. O tento souhlas speciálně požádejte.

 

Aby byl splacen zůstatek z dluhu, musí tedy dojít k převodu peněz mezi bankami. Banka kupujícího musí uhradit zůstatek hypotečního úvěru u banky prodávajícího.

Po podpisu kupní smlouvy se musí tedy co nejdříve zajistit čerpání úvěru. Kupující obvykle složí vlastní zdroje do úschovy, potom se podává návrh na zápis zástavního práva. Tato zástava bude tedy dočasně uvedena v katastru jako druhá v pořadí.

Pak si banky pošlou peníze mezi sebou, aby došlo k uhrazení původního dluhu podle vyčíslení zůstatku. Banka prodávajícího vystaví kvitanci dluhu a dojde k výmazu zástavního práva. Tak se banka kupujícího dostává se svou zástavou na první místo. Zbývající část kupní ceny posílá banka kupujícího do úschovy, odkud se nakonec po převedení vlastnického práva vyplatí peníze prodávajícímu.

Poplatek za předčasné splacení hypotéky

Předčasné splacení hypotéky

Předčasné splacení hypotéky

 

Ideální načasování pro prodej nemovitosti zatížené hypotékou je výročí fixace. To je chvíle, kdy můžete přejít k jiné bance, nebo úvěr bezplatně celý uhradit. Předčasné splacení hypotéky mimo termín fixace však u většiny bank přinese nutnost uhradit poplatek. Proto doporučujeme informovat se ve vaší bance co nejdřív, jaká vás čeká pokuta za předčasné splacení hypotéky.

Dříve šlo o obrovské sumy, to však změnil Zákon o spotřebitelském úvěru z roku 2016. Podle něj musí poplatek pokrývat jen účelně vynaložené náklady, které bance přinese splacení mimo výročí fixace. U smluv, které byly uzavřeny po 1. prosinci 2016 (případně jim po tomto datu byla obnovena fixace) nejde už dnes o žádnou vysokou částku, nejčastěji je to 500 až 1000 korun. Dále zákon zajišťuje taky možnost bezplatné mimořádné splátky, která je povolena jednou ročně a může činit až 25 % z celkové výše vypůjčené sumy.

Pokud jste si však před 1. prosincem 2016 sjednali hypotéku například s desetiletou fixací, mohla by pokuta za předčasné splacení úvěru dosáhnout podstatně vyšších částek (klidně se může pohybovat ve statisících). Konkrétně ji vyčíslí pracovníci banky. Pak je třeba zvážit, zda se nevyplatí počkat s prodejem až na termín fixace.

Zdroje

https://www.idnes.cz/finance/hypoteky-a-pujcky/prodej-dum-byt-hypoteka-navod-rozdil.A200402_130724_pujcky_daja

https://www.finance.cz/503515-prodej-nemovitosti-s-hypotekou/

https://www.banky.cz/clanky/prodej-nemovitosti-s-hypotekou/

Chci prodat nemovitost

  • prodáte 2x rychleji než jinde
  • navýšíte prodejní cenu o 10-15 %
  • naši provizi zaplatí kupující
zprostedkovatel

Ing. Vladimír Zuzák

Vladimír Zuzák je majitelem a ředitelem realitní kanceláře MAXIMA REALITY, která působí na pražském realitním trhu 23 let. Zuzák je všestranným znalcem realitního trhu. Zkušenosti v oblasti financí a realit sbíral například v ING a Hypocentru Modré Pyramidy. Po dobu 10 let zastával pozici obchodního ředitele ve FINEP HOLDING Group. Zuzák kritizuje nedostatečnou regulaci realitního byznysu, prosazuje vyšší standardy ochrany prodávajících i kupujících. Je autorem řady poradenských článků o realitním trhu na Peníze.cz, má profil na Linkedin.

Přečtěte si aktuální rozhovory:
Seznam Zprávy: Kvůli krizi se z hotelů stanou byty
Penize.cz: I na nás dojde. Byty zlevní, říká šéf realitky
Týdeník Hrot: Airbnb byznys skončí
CzechCrunch: Prodej nemovitostí ve virtuální realitě
Roklen24: Developeři se z krize poučili. Dolů s cenami nepůjdou
  • prodáte 2x rychleji
  • můžeme navýšit prodejní cenu o 10-15 %
  • naši provizi platí kupující

Chci prodat nemovitost

dum
  • odhad zpracujeme vždy zdarma
  • zjistíme aktuální tržní cenu v dané lokalitě
  • realitní specialista vám volá obratem

Chci odhad tržní ceny

odhad
Cookie popup