Maxima Reality na nové adrese!
Vážení klienti, od 1. 12. 2019 nás najdete na nové adrese Revoluční 1, Praha 1 (vedle OC Kotva).
X
Tento web používá k poskytování služeb, personalizaci reklam a analýze návštěvnosti soubory cookie. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte.
jsme ryze česká společnost
infolinka 7 dní v týdnu
800 111 555

V čem je družstevní bydlení ve starší bytové zástavbě jiné než vlastnické?

Existuje řada dobrých důvodů, proč kupující mají zájem o starší družstevní byty. Motivuje je hlavně často nižší cena oproti bytům v osobním vlastnictví. Ačkoli cenový rozdíl mezi družstevními byty a byty v osobním vlastnictví už není tak velký jako dřív, stále je pořídíte o 10−20 % levněji. Na první pohled se přitom může zdát, že se v družstevním bytě bydlí stejně jako ve vlastním. V čem jsou ale rozdíly v bydlení ve starším družstevním bytu oproti bytu v osobním vlastnictví?

Na úvod musíme předeslat, že se v tomto článku zabýváme družstevními byty ve staré zástavbě. Nově postavené družstevní byty, které má ve své nabídce například developerská společnost Finep, totiž nemají většinu z níže uvedených nevýhod a především, máte garanci, že jakmile byt splatíte, bude převeden do vašeho osobního vlastnictví. Developeři dnes nabízejí moderní družstevní byty, aby umožnili financování i těm, kteří z různých důvodů nedostanou hypoteční úvěr v bance. A tyto nové družstevní byty stojí stejně jako byty v osobním vlastnictví.

S družstevními byty ve staré zástavbě se to má jinak − bývají splacené (i když ne vždy). V nabídce realitních kanceláří se objevují standardně vedle bytů v osobním vlastnictví označen nenápadnou zkratkou „DV“ a prodávají se jen za lehce nižší kupní cenu. Kdo trochu pátrá, obvykle se dočte, že družstevní byty mají „horší právní status“. V tomto článku vysvětlujeme, co to konkrétně znamená.

Majitelem nemovitosti nebudete

Z hlediska práva jde skutečně o naprosto jinou formu vlastnictví. Majitelem celého domu s družstevními byty je totiž bytové družstvo jako právnická osoba. A je jako vlastník zapsáno také v katastru nemovitostí. Vy se stáváte členem bytového družstva, kupujete si tzv. družstevní podíl, se kterým je spojeno právo nájmu konkrétního bytu. Stáváte se tedy zároveň členem i nájemníkem. Svoje jméno v katastru nemovitostí proto nenajdete.

Koupě družstevní podílu má rozhodně ale i svoje výhody. Nevzniká vám jako kupujícímu povinnost platit čtyřprocentní daň z nabytí nemovitosti (protože jste nenabyli nemovitou věc, ale družstevní podíl) a taky každoroční daň z nemovitosti bude platit družstvo. I koupě proběhne rychleji, protože se nebude čekat na zápis vkladu vlastnického práva k nemovité věci do katastru nemovitostí. Standardně postačí, když doručíte na družstvo podepsanou smlouvu o převodu družstevního podílu. Vše se tak dá stihnout i do 24 hodin, sami máme zkušenost s takovými případy.

Jenže koupě družstevního podílu má i řadu nevýhod, které je třeba znát, než se rozhodne pro koupi staršího bytu v tomto typu vlastnictví.

Získat hypotéku může být pro některé zájemce problém

Zatímco družstevní byty v novostavbách umožňují postupné splácení bez hypotéky, u družstevních bytů ve starší zástavbě je to s financováním náročnější. Družstevní podíly totiž banky nezastavují (přestože by podle nového občanského zákoníku mohly). Kdo má dost peněz z vlastních zdrojů nebo může zastavit jinou nemovitost, nebude mít problém. Pokud však potřebujete hypoteční úvěr od banky a žádnou nemovitost k zastavení nemáte, zbývá už jenom tzv. předhypoteční úvěr. Podmínkou jeho schválení bývá příslib ze strany družstva, že nejpozději do roka dojde k převodu bytu do vašeho osobního vlastnictví. Neexistuje ovšem páka, kterou byste k tomu družstvo mohli přinutit, záleží čistě na stanovách a na rozhodnutí členské schůze.

Družstvo může leccos zakázat, včetně podnájmu

Družstvo vám může mluvit do spousty věcí. Převod bytu do osobního vlastnictví vám nemusí povolit ani později, když už jste členem. Rozhodnutí o tom, zda jednotlivé byty převést na členy, je plně v moci družstva, a pokud vám souhlas nedá, nic s tím bohužel neuděláte. Jedno vám ovšem bytové družstvo zakázat nemůže − převod vašeho družstevního podílu na někoho jiného (prodej). Může se ovšem stát, že stanovy družstva například neumožňují, aby se členem bytového družstva stal cizinec, v takovém případě vás tedy omezí ve výběru kupujících. Stanovy družstva mohou podle zákona (družstva upravuje zákon o obchodních korporacích ) taky zakázat spoluvlastnictví družstevního podílu, nemohou však zakázat společné členství manželů, na to máte vždy právo.

Vyzkoušejte si MAXIMA REALITY hned!
Otevřete si cestu k bezpracné rentě.
Nabídněte svou nemovitost k pronájmu!

Souhlas družstva budete potřebovat i pro rekonstrukce a jakékoli stavební úpravy v bytě, o případné stavební povolení musí zažádat družstvo jako majitel nemovitosti. Družstvo vám může mluvit například i do toho, jestli si necháte dát mříže do oken nebo zasklíte balkon. Zásadní je taky povinnost získat od družstva souhlas, pokud chcete družstevní byt podnajmout, tedy využít jej jako investiční byt. Zatímco byt v osobním vlastnictví můžete pronajmout a SVJ vám do toho nemůže mluvit, u staršího družstevního bytu vzniká problém. Nájemníkem jste totiž vy, jednalo by se tedy o podnájem. A s tím musí souhlasit majitel bytu čili družstvo. Některá družstva mají ve stanovách úplný zákaz, jiná podnájmy umožňují, některá za poplatek, ale přesto nedoporučujeme kupovat družstevní byty na investici, protože stanovy družstva nebo rozhodnutím členské schůze se mohou podmínky podnájmu kdykoli změnit. Toto se ale netýká moderních družstevních bytů, jejichž výstavba byla nebo je realizována v posledním desetiletí.

Vaše pozice při hlasování je slabší

Možná si řeknete, že se přece vy sami stáváte členem družstva, a tedy můžete veškeré dění, včetně stanov sami ovlivnit. Stanovy se přece mění usnesením členské schůze. To je pravda. Jenže není družstvo jako družstvo. Existují družstva obrovská, která vlastní desítky domů a fungují jako úřednické instituce. Váš hlas se tam ztratí. Ale existují i družstva malá, založená pro jeden bytový dům, kde zase hodně záleží na tom, kdo jsou vaši sousedé, kdo je předsedou družstva apod. Mohou to být lidé s otevřenou myslí a pokrokoví, ale taky mohou být (a bývají) konzervativní a zkostnatělí. Pak může být změna zavedených pořádků velmi těžká.

Ve srovnání s SVJ navíc mají družstevníci při hlasování na členské schůzi vyrovnanější pozice, což jednomu může pomoci, jinému bohužel škodit. Zatímco v SVJ jsou hlasy rozděleny podle velikosti spoluvlastnických podílů, které se vážou s bytovou jednotkou, kterou vlastníte, v družstvu se hlas jednoho neliší od hlasu jiného. Ke změně stanov je navíc potřeba souhlas 100 % členů, takže berte stanovy družstva spíš jako zakonzervované.

Prodáváte byt? Získejte z prodeje víc peněz. Napište nám a my vám řekneme, za kolik vaši nemovitost prodáme.

Družstvo vás může v krajním případě vyloučit, o byt pak přijdete

Zřejmě nejzávažnější je z hlediska právní jistoty situace, kdy dojde k vyloučení člena družstva. Může se tak stát, pokud opětovně a přes výstrahu hrubě porušíte povinnosti vyplývající z nájmu (zejména neplatíte povinné platby, ale může jít například i o rušení nočního klidu nebo nepovolené stavební úpravy) nebo jste pravomocně odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na družstvu nebo na osobě, která bydlí v domě, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází. Vyloučí-li vás družstvo, přijdete i o právo nájmu v bytové jednotce. Proti rozhodnutí o vyloučení je možné podat námitku a také se obrátit na soud. Ale zejména v případech, kdy je oprávněné, přijde družstevník často o mnohem více, než kdyby se stejného přestupku dopustil ve vlastním bytě.

O byt v osobním vlastnictví můžete přijít jedině v situaci, kdy nesplácíte hypotéku, případně se zadlužíte natolik, že k prodeji bytu přistoupí exekutor. V obou případech se ovšem uhradí váš dluh, ale zbývající část tržní hodnoty bytu vám vrátí. Naopak družstva při vyloučení vyplácí jen tzv. vypořádací podíl, který neodpovídá kupní ceně bytu. Jsou známy případy, kdy družstvo vyplatilo bývalému členu jen řádově desítky tisíc korun, zatímco byt později prodalo za několik milionů. Letos se k této praxi ovšem vyjádřil Nejvyšší soud ČR (spis. zn. 27 Cdo 5168/2017) s tím, že „při určení výše vypořádacího podílu bytové družstvo zásadně musí přihlédnout ke skutečné (tržní) hodnotě členského podílu bývalého člena družstva tak, aby mezi touto tržní hodnotou a výší vypořádacího podílu nebyly neodůvodněné rozdíly”. Rozsudek ovšem přišel až jako reakce na běžnou současnou praxi družstev, která byla dokonce předtím potvrzena soudy nižší instance, kdy vypořádávací podíl byl výrazně nižší.

Vyhledávání v obsahu článků
Najdete nás i na sociálních mediích
Odhad ceny

Proč se ceny různých odhadů tolik liší a jak se v nich vyznat? ČÍST ČLÁNEK

Prodej bytu

Přečtěte si, jak dlouho trvá prodej nemovitosti. ČÍST ČLÁNEK

Sousedské vztahy

Sousedské vztahy aneb jaké máme povinnosti a jaká práva? ČÍST ČLÁNEK

Jak vybrat makléře?

Na co se zaměřit při výběru realitní kanceláře? ČÍST ČLÁNEK