Tento web používá k poskytování služeb, personalizaci reklam a analýze návštěvnosti soubory cookie. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte.
realitka pro vaše životní situace
800 111 555
infolinka 7 dní v týdnu, 9 - 18 hodin

Jak se připravit na prohlídky

Od chvíle, kdy zadáte inzerát na prodej svojí nemovitosti, můžete očekávat, že se vám začnou ozývat zájemci. Připravte se na to, že se přijdou na nemovitost nejen podívat, ale po prvních pár minutách se začnou ptát. Otázky jsou dobré, znamenají zájem. Čím více se kupující ptá, tím větší zájem o koupi projevuje. Vaším cílem je uspokojit zájemce a prodat. Proto je důležité být na prohlídky opravdu dobře připraven a mít všechny potřebné informace pro zájemce k dispozici.

Realitní makléři k tomuto účelu většinou používají takzvaný katalogový list, tedy materiál, kde jsou všechny základní informace o nemovitosti podrobně sepsány včetně fotodokumentace a plánku nemovitosti. Informace pak zájemcům dávají po prohlídce s sebou domů.

Jaké dokumenty je potřeba si pro kupující připravit a jaké informace byste si měli o svojí nemovitosti před prohlídkou zjistit?

Ještě před prohlídkou

Základní informace budete podávat kupujícím již po telefonu. První telefonát se zájemcem by měl být filtrem, který ušetří čas při realizaci zbytečných prohlídek. Někteří volající nejsou při čtení inzerátu úplně pozorní a mohou přehlédnout pro ně zásadní informaci jako například, že v domě není výtah nebo že byt je bez balkonu.

Při prvním hovoru se zájemcem je tedy dobré vždy zopakovat základní údaje z inzerátu, jako jsou dispozice, přesná adresa, plocha, patro, cena, zda je součástí balkon nebo terasa, sklep či parkovací stání. Zdůrazněte, zda je v domě výtah. Pokud budete mít čas, můžete přidat obecné informace o stavu nemovitosti jako takové.

Doprava a okolí

Při samotné prohlídce pak přijdou další otázky, které už budou vyžadovat pečlivější přípravu. Jedny z prvních otázek povedou na dopravní dostupnost a občanskou vybavenost lokality. Každý má jiný životní styl a bude se ptát na něco trochu jiného – třeba i na věci, které sám přesně nemusíte vědět, protože jste se o ně nikdy nezajímal. Lidé, kteří jsou zvyklí jezdit autem, se vás budou ptát na parkování a za jak dlouho se v ranní špičce dostanou do práce. Mladé rodiny se budou zajímat o dostupnost parků (přírody), školek, škol, obchodů nebo například drogérie. Starší generace pak řeší lékaře, MHD a obchody v pěší dostupnosti.

Pokud je nemovitost v blízkosti vody nebo v lokalitě, která byla v minulosti zaplavená, připravte si podklady, které dokazují, že se vaše nemovitost v záplavové oblasti nenachází a lze tedy proti záplavám pojistit. Nejjednodušší je najít platnou pojistnou smlouvu, která tyto údaje obsahuje. Tato informace zajímá nejen kupující, ale následně i banky při poskytování hypotečních úvěrů. Pokud by chtěl kupující ručit nemovitostí v záplavovém území, s největší pravděpodobností by při žádosti o hypotéku neuspěl.

Stav nemovitosti

Pokud prodáváte novostavbu, budete mít tuto část diskuze jednodušší. U starších nemovitostí je důležité znát co nejpřesněji informace o prováděných rekonstrukcích. Sepište si, jaké rekonstrukce jste dělali (případně jaké rekonstrukce byly dělány v rámci bytového domu). Kupující bude zajímat aktuální stav rozvodů vody, elektřiny a odpadu. Pokud topíte kotlem, najděte doklad o poslední revizi. V případě, že v rámci revize byly zjištěny nějaké nedostatky, je nejvyšší čas je odstranit. Kupující jinak bude žádat slevu z kupní ceny a ta bude pravděpodobně vyšší než reálná cena za opravu.

Další otázky povedou na vybavení, které plánujete v nemovitosti ponechat. Podívejte se doma tedy i po manuálech a záručních listech.

Jedním z dalších dokumentů, které je potřeba při prodeji nemovitosti mít, je průkaz energetické náročnosti budovy (PENB). Povinnost předložit jej zájemcům o koupi ukládá zákon. Pokud štítek ještě nemáte, je načase nechat si jej co nejdříve zpracovat. Majitele rodinného domu bude vypracování štítku stát od 2 000 do 4 000 Kč. Vlastníkům bytových jednotek bylo mělo průkaz energetické náročnosti (přesněji jeho kopii) zaslat na základě písemné žádosti SVJ. Pokud tak SVJ neučiní, může majitel bytu PENB ze zákona nahradit vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie za uplynulé tři roky.

Kdy PENB nepotřebujete?

1) Když má budova energeticky vztažnou plochu menší než 50 metrů čtverečních.

2) Když jde o budovu určenou k náboženským účelům nebo památkový dům.

3) Když se jedná o průmyslovou či zemědělskou budovu se spotřebou do 700 GJ/rok.

4) Když je stavba vhodná jen pro rodinnou rekreaci po část roku.

 

Právní vady

Povinností každého prodávajícího je zajistit bezvadný právní stav nemovitosti, tedy bez právních vad, které by později mohly bránit převodu nemovitosti. Bohužel spousta prodávajících ani netuší, že je s jejich nemovitostí něco v nepořádku. Objevit se mohou třeba stará věcná břemena, předkupní právo, exekuce, probíhající soudní spor, chybějící přístup k nemovitosti, zástavní právo, nelegalizované stavby apod.

Většinu potřebných informací se dozvíte z listu vlastnictví a z katastrální mapy. Jejich aktuální stav můžete zjistit na webu katastru nemovitostí.

Pokud na nějaké nedostatky přijdete, nezavírejte před nimi oči. Dejte je co nejdříve do pořádku. Kdyby právní vady objevil kupující, s největší pravděpodobností by si koupi rozmyslel nebo by požadoval slevu z kupní ceny a v nejhorším případě by mohl od kupní smlouvy i odstoupit.

Podrobnější informace o tom, jak zjistit právní vady u nemovitosti a jak je očistit, si můžete přečíst na našem blogu. ČÍST ČLÁNEK

Náklady na bydlení

Lidé si vybírají nemovitost citem, ale i kdyby je vaše nemovitost chytla za srdce třeba stokrát, musí si být před koupí jisti, že budou mít dostatek peněz nejen na koupi, ale také na její provoz. Připravte si podklady k veškerým nákladům, které s bydlením souvisí. Zájemce o koupi bude zajímat průměrná výše záloh za energie (elektřina, plyn), měsíční náklady na vodné a stočné, cena za odvoz odpadu, případně výše měsíčních plateb do společenství vlastníků a zejména do fondu oprav. Dále se může ptát na to, kolik má SVJ aktuálně našetřeno peněz, zda plánuje nějaké opravy a jak se budou hradit, nebo jaké opravy či rekonstrukce již provedeny byly a jaký dluh z úvěru se splácí. S plánovanými opravami totiž často souvisí i citelné navyšování pravidelných plateb. Mějte připravené i stanovy SVJ spolu s domovním řádem.

Mezi dalšími otázkami, které mohou přijít, je i cena přípojky na internet nebo dotaz na kvalitu televizního signálu, případně na možnost zavedení kabelové televize.

Jaké dokumenty může kupující na prohlídce požadovat?

  • nabývací titul (kupní smlouva, darovací smlouva, dědická listina)
  • snímek z katastrální mapy
  • aktuální list vlastnictví (LV)
  • souhlas dalších vlastníků s prodejem (nejčastěji manžel/manželka nebo spoluvlastník)
  • průkaz energetické náročnosti budovy
  • doklady o revizích spotřebičů (plyn, elektřina)
  • finanční uzávěrka SVJ (doklad o hospodaření)
  • bezdlužnost vůči SVJ/družstvu či dodavatelům
  • stanovy SVJ/družstva
  • návrhy smluv (tedy rezervační smlouvu, smlouvu o smlouvě budoucí a kupní smlouvu)

 

S čím se nesvěřovat

Při odpovědích na některé otázky buďte obezřetní. Kupující se vás bude s největší pravděpodobností ptát například na důvod prodeje nemovitosti nebo na to, jak vycházíte se sousedy. Lhát se nevyplácí, ale přílišná upřímnost může být spíše na škodu než k užitku. Jakmile dáte při prohlídce najevo, že jste jakýmkoliv způsoben v tísni, protistrana toho bude chtít využít.

V žádném případě pak kupujícímu neříkejte, že na prodej spěcháte ani proč. Informace o tom, že jste v časovém tlaku, staví kupujícího do výhody. Dává mu signál, že budete ochotni z kupní ceny něco slevit.

Nepomlouvejte sousedy. Soužití s nimi nemusí být vždy ideální, ale jde o vaši soukromou záležitost. Každý jsme jiné povahy, a co vadí jednomu, nemusí vadit druhému. Vaše zášť by mohla od koupě zájemce zbytečně odradit.

Nestěžujte si, že prodej nejde tak rychle, jak jste předpokládali. Téměř každý prodávající čeká, že bude mít během prvního týdne prodeje podepsanou rezervační smlouvu. Ne vždy jsou však okolnosti takovému průběhu prodeje nakloněny. Někdy to trvá déle, než vaše nemovitost najde svého kupce. Pokud si postěžujete, že o prohlídky není velký zájem, začne kupující hledat důvod, proč tomu tak je, začne hledat chyby a opět může začít smlouvat o ceně.

Cena

Každý kupující se bude ptát, zda je možné jednat o ceně. Pokud se zeptá na slevu již po telefonu, asi nemá na koupi dostatek peněz. Při osobním jednání je důležité zachovat si „poker face“. Kupující čeká na jakýkoliv náznak či slabinu, kterou by mohl využít ve svůj prospěch, tedy ke snížení ceny. Úplně nejlepší je nechat tuto část obchodu na nějaké třetí nestranné osobě – realitním makléři, který má se smlouváním zkušenosti a kupujícího umí odhadnout. Pokud prodáváte sami bez realitky, nikdy na slevu nepřistupujte ihned na prohlídce. Pokud máte domluvené ještě další prohlídky, počkejte se snižováním ceny, než všechny proběhnou. Může se stát, že vaši nemovitost bude chtít koupit více zájemců, a nakonec budou ochotni ke kupní ceně ještě nějakou tisícovku přihodit. Ale ani kdyby projevil zájem o koupi pouze jeden zájemce, nekývejte na slevu ihned. Nechte si nabídku projít hlavou do druhého dne. Pokud je žádost o slevu rozumná, spojte se s kupujícím po telefonu a nabídněte kompromis. I když kupující nedosáhne slevy, o kterou původně žádal, většinou i na poloviční slevu kývne. Váš drobný ústupek bude brát jako projev dobré vůle a dobrý začátek pro další vyjednávání při domlouvání podmínek samotné koupě.

Vždy narovinu

Při prohlídce proveďte zájemce všemi místnostmi a nic nezakrývejte. Na závažné a zejména skryté nedostatky upozorněte. Je důležité, aby o nich zájemce o koupi věděl. Zatajování vad nemovitosti nebo dokonce lhaní o kvalitě nemovitosti může mít pro celý obchod fatální následky. Abyste se vyhnuli budoucím problémům, zaneste tyto vady i do kupní smlouvy.

Vždy pozitivně

Na prohlídce si dejte opravdu záležet. To, že se vám někdo ozve na inzerát, je první stupínek k prodeji, prohlídka je ten druhý. Proto byste se měli na prohlídku opravdu dobře připravit, za všech okolností být milí, trpěliví a odpovídat na všechny položené otázky.

Je důležité již dopředu počítat s tím, že část zájemců na prohlídku přijde pozdě nebo vůbec nedorazí, část bude pouze okukovat a některým se vaše nemovitost nebude líbit vůbec. Také se mohou objevit pouze spekulanti, kteří vás budou nutit do výrazného snížení ceny. Nic z toho vás nesmí rozhodit. Do každé prohlídky musíte jít na maximum s elánem a dobrou náladou. Jen tak se vám podaří navázat s potenciálním kupujícím dobrý vztah, který bude vést k úspěšnému a pohodovému prodeji vaší nemovitosti.