Tento web používá k poskytování služeb, personalizaci reklam a analýze návštěvnosti soubory cookie. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte.
jsme ryze česká společnost
infolinka 7 dní v týdnu
800 111 555

Právní vady nemovitosti. Jak je zjistit a očistit nemovitost?

Víte, co prodáváte? Zajistit bezvadný stav prodávané nemovitosti je povinností prodávajícího. Pokud totiž vady objeví až kupující, nejenže bývá často pozdě na jejich odstranění, ale má právo na jejich reklamaci. Může pak ze zákona požadovat jejich bezplatné odstranění nebo slevu z kupní ceny. V nejhorším případě může odstoupit od kupní smlouvy a po vás vyžadovat případně náhradu škody a nemalé smluvní sankce, na které dobrá kupní smlouva myslí.
Jak zjistit právní vadu nemovitosti

Je to sice nepříjemné, ale děje se to. Z praxe víme, že spousta prodávajících do doby prodeje ani netuší, že jejich nemovitost je zatížena takzvanou právní vadou. Objevit mohou třeba věcné břemeno či předkupní právo ve prospěch třetí osoby, exekuci zapsanou na nemovitosti, probíhající soudní spor nebo zapsané zástavní právo, případně chybějící přístup k nemovitosti přes cizí pozemek. Časté jsou také nelegalizované přístavby, vedlejší stavby na pozemcích (garáže) nebo kolaudace nemovitosti k jinému účelu, než je účel jejího faktického užívání. Neobvyklé nejsou ani případy, kdy na nemovitosti vázne nájemní právo zejm. na dobu určitou ve prospěch třetí osoby, které je skoro nemožné vypovědět.

Takové právní vady jsou pak překážkou, která může nejenom bránit převodu nemovitosti, ale i jejímu řádnému užívání, včetně případných negativních následků pro prodávajícího.

Kde zjistím, čím trpí moje nemovitost?

Většinu potřebných informací se dozvíte z listu vlastnictví a z katastrální mapy. Jejich aktuální stav můžete zjistit na webu katastru – stačí zadat obec, katastrální území a číslo popisné domu. Pokud se jedná o byt, je třeba zadat ještě číslo bytové jednotky, u parcely pak parcelní číslo. Během pár minut tak zjistíte, kdo je vlastníkem, jaký je povolený způsob využití nemovitosti, a zjistíte všechna omezení vlastnických práv včetně případných probíhajících řízení.

Nahlédnutím do katastrální mapy si pak můžete zkontrolovat, jaké stavby jsou na pozemku zapsány v katastru, a porovnat to s realitou, tedy zda se tyto stavby fakticky na pozemku nachází. Nezapomeňte ověřit tvar pozemku s ohledem na aktuální stav zaplocení pozemku, zkontrolovat, zda stavby nezasahují na cizí pozemek a zda je přístup k nemovitosti možný přes obecní pozemky či komunikace, případně zda je zřízena služebnost přes cizí pozemek, přes který je možný přístup k nemovitosti.
V katastrální mapě také můžete zkontrolovat, zda půdorys budovy odpovídá skutečnému stavu. Mnohdy totiž majitelé udělají rekonstrukci nebo přístavbu, kterou neohlásí na stavebním úřadu nebo ji i ohlásí, ale změnu půdorysu na základě geometrického plánu nezaznamenají do katastru nemovitostí. Půdorys prodávané nemovitost pak může vypadat úplně jinak, než jak je ,,zakresleno” na katastru.

Po prozkoumání listu vlastnictví a katastrální mapy je ještě třeba ověřit skutečnosti, které v katastru nemovitostí nevyčtete, a to zejména zda neexistuje na nemovitost nájemní smlouva na dobu určitou nebo jiné smlouvy jakkoliv omezující vlastníka nemovitosti. Pokud si těchto skutečností jako současní vlastníci nejste vědomi, zeptejte se vlastníků předešlých, pokud je to možné.

Jsou moje vlastnická práva omezena?

V listu vlastnictví najdete zejména omezení vlastnických práv, kterých si mnohdy ani nemusíte být vědomi. Tato omezení váznou na nemovitosti a nejsou tak přímo spojena s osobou vlastníka, takže by případně plně přešla na nového majitele.
Jedná se o:

  • Věcné břemeno
    Věcná břemena se podle nového občanského zákoníku dělí na služebnosti (kdy musíte něco pasivně trpět anebo se něčeho zdržet ve prospěch třetí osoby) a reálná břemena (kdy musíte aktivně něco vykonávat ve prospěch třetí osoby). Často jde například o takzvané služebnosti inženýrských sítí. Zbavit se jich jednoduše nemůžete. Je ale nutné na ně kupujícího předem upozornit. Na druhou stranu např. služebnost užívacího a požívacího práva nebo služebnost bytu zřízené ve prospěch třetí osoby a váznoucí na nemovitosti, budete muset z katastru před prodejem odstranit, neboť by omezovaly vlastnická práva kupujícího. Rovněž služebnost stezky a cesty váznoucí na nemovitosti může v některých případech činit nemovitost neprodejnou.
  • Zástavní právo, zákaz zcizení a zatížení
    O zástavním právu prodávající většinou dobře ví, často je totiž spojeno s hypotečním úvěrem, za který nemovitost pořídil a jenž zástavní právo zajišťuje včetně souvisejících zápisů zákazu zcizení, zatížení atp. V takovém případě lze nemovitost prodat, ale proces je poněkud složitější. Z kupní ceny se totiž musí vypořádat pohledávka banky, aby došlo k následnému výmazu zástavního práva váznoucího na nemovitosti z katastru nemovitostí. Vše je ale třeba předem projednat s bankou, u které má prodávající hypoteční úvěr. Ta musí s prodejem nemovitosti a předčasným splacením úvěru vyslovit svůj souhlas.
  • Předkupní právo
    Předkupní právo smluvní je také určitou komplikací v prodeji. Jste jím totiž povinováni nemovitost nejprve nabídnout původnímu vlastníkovi jako předkupníkovi a počkat, až ,,marně uplyne” doba, která je zákonem stanovená na přijetí nabídky.
  • Exekuce
    Pokud dlužíte a máte na krku exekuce, můžete platně prodat nemovitost až po dohodě s exekutory či věřitelem, informovaným kupujícím a v součinnosti s exekutorem a za asistence dobrého právníka. Vyhnete se tak komplikacím se zablokováním prodeje nebo s neplatností uzavřené kupní smlouvy. Kupní cenu budete muset zřejmě snížit, ale rozhodně se podaří prodat za víc, než kolik by vytěžili exekutoři, pokud by došlo k nedobrovolné dražbě.

Co vlastně prodávám?
Ověřte si, zda opravdu prodáváte bytovou jednotku. Není totiž výjimkou, že majitelé, i přestože dlouhá léta užívali jednotku k bydlení, zapomenou, že vlastně nikdy nedošlo k její kolaudaci jako bytu. Jedná se zejména o takzvané obytné nebytové prostory – ateliér nebo studio. V takovém případě se vám asi těžko podaří kolaudaci změnit a budete muset snížit kupní cenu.
Obdobný je postup i u staveb, které nebyly v minulosti vůbec zkolaudovány nebo nebyly zkolaudovány jako rodinné domy či rekreační objekty určené k bydlení.
Pozornost věnujte také tomu, jestli byl byt vyčleněn jako jednotka podle dříve platného zákona o vlastnictví bytů nebo podle stávajícího nového občanského zákoníku. Jednotka musí být správně specifikována podle příslušného zákona v kupní smlouvě. Pokud dokonce byt nebyl vůbec vyčleněn v domě jako samostatná jednotka (prohlášením vlastníka či smlouvou o výstavbě), nemůže být samostatným předmětem prodeje.