Tento web používá k poskytování služeb, personalizaci reklam a analýze návštěvnosti soubory cookie. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte.
jsme ryze česká společnost
infolinka 7 dní v týdnu
800 111 555

IMG_4301_pravni-sluzby

Vyhněte se chybám v nájemní smlouvě, aneb Co v nájemní smlouvě musí či mělo by být, a co tam naopak být nesmí.

Jaké podmínky si majitel může/nemůže stanovit.

Nájem je ze zákona chráněn. Jako neplatná jsou považována ujednání zkracující nájemcova práva, zakázaná jsou pak ujednání ukládající nájemci povinnost zaplatit smluvní pokutu a ujednání ukládající nájemci povinnost vzhledem k okolnostem zřejmě nepřiměřenou. V nájemní smlouvě navíc nelze ani dohodnout něco, co by bylo v rozporu s kogentními ustanoveními zákona (Občanského zákoníku), tj. takovými ustanoveními zákona, která jsou závazná a nelze se od nich odchýlit ani dohodou. Není tedy např. možné sjednávat smluvní pokuty, zkracovat výpovědní doby, sjednávat možnosti odstoupení od smlouvy atp.

zobrazit odpověď

Může např. pronajímatel nájemníkovi zakázat v bytě kouřit, mít tam psa?

Právo chovat v bytě zvíře zákon nájemci výslovně přiznává, nelze jej tedy v nájemní smlouvě bez dalšího zakázat, jednalo by se o krácení jeho práv. Chov však nesmí působit pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu nepřiměřené obtíže.O zájmu nájemce chovat v bytě zvíře, by měl být ale pronajímatel informován předem, neboť v takovém případě lze jistě očekávat jeho oprávněný požadavek na složení kauce v plné výši dle zákona, tj. ve výši 3násobku měsíčního nájemného, příp. zvýšený nájem a zálohy na služby s ohledem na očekávané zvýšené opotřebení bytu a tím i zvýšené náklady na renovaci bytu (v případě alergií nových nájemců nejsou výjimkou ani náklady na vyčištění bytu specializovanými firmami), zvýšený odběr energií, jakož i s ohledem na zvýšené riziko vzniku škod.Právo v bytě kouřit zákon nájemci výslovně nepřiznává. Je ale otázkou, zda sjednání povinnosti kouřit mimo byt, lze považovat za povinnost přiměřenou vzhledem k okolnostem či nikoliv. Toto téma je stále diskutované a zatím na ně neexistuje jednoznačná odpověď opřená o příslušnou soudní judikaturu. Osobně se domnívám, že sjednání takové povinnosti přiměřené okolnostem je. A to ať již z pohledu veřejného práva, tj. zájmu státu na ochraně zdraví obyvatel (nejenom nájemce ale i osob spolubydlících, sousedů atp.) tak i z pohledu práva soukromého, které by mělo chránit nejenom oprávněné zájmy nájemce tak i především vlastníka nemovitosti před neoprávněnými zásahy do jeho práv vyplývajících z vlastnictví věci. V případě kuřáka v bytě totiž čekají na vlastníka bytu jak zvýšené náklady na renovaci zvýšeně opotřebeného bytu a věcí v bytě se nacházejících, tak i zvýšené riziko požáru a o zhoršených či zcela narušených sousedských vztazích nemluvě. Takový závadný stav a rizika, pokud je vlastník na sebe nepřevzal dobrovolně a nemůže je nijak ovlivnit, by bylo podle mého soudu nepřiměřeným zásahem do vlastnických práv pronajímatele.

zobrazit odpověď

Jak je to s počtem osob v bytě, může o nich rozhodovat majitel?

Majitel může oprávněně rozhodovat o tom, že v bytě bude žít jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu, s ohledem na obvyklé pohodlí a hygienu. Nájemce je oprávněn v bytě přijímat návštěvy, to mu pronajímatel nemůže zakázat.Pokud však nájemce přijme do své domácnosti nového člena, který s ním bude žít, je povinen o tomto zvýšení počtu členů jeho domácnosti oznámit pronajímateli. Pronajímatel je oprávněn vyhradit si ve smlouvě souhlas s přijetím takového nového člena domácnosti, což doporučujeme. I když je taková výhrada sjednána, netýká se však podle zákona osob blízkých nájemci.

zobrazit odpověď

Může majitel zakázat nájemníkovi, aby se do bytu trvale přihlásil?

Zakázat nájemci přihlásit se k trvalému pobytu sice pronajímatel ve smlouvě může, ale valný význam ve vztahu k samotnému procesu přihlášení to mít nebude.

Již sama nájemní smlouva, osvědčující oprávněnost užívání bytu, je dostačujícím titulem k provedení přihlášení nájemce k trvalému pobytu. Z přihlášení občana k trvalému pobytu totiž nevyplývají žádná práva k bytu, domu ani k vlastníkovi nemovitosti.

Standardně však majitelé chtějí mít přehled o přihlašovaných osobách, a tak sjednávají s nájemci ve smlouvě dohodu, že podmínkou přihlášení musí být písemný souhlas pronajímatele. Samozřejmě, že i takové ujednání v případě jeho porušení ze strany nájemce nebude důvodem pro nezapsání trvalého pobytu ohlašovnou. Porušení smlouvy by však mohlo vést k následkům smlouvou dohodnutých, např. výpověď z důvodu hrubého porušení smlouvy – platnost takových ujednání však ještě nebyla potvrzena soudní judikaturou.

zobrazit odpověď

Jak je to např. s údržbou, opravami či úpravami bytu – co jde za majitelem, co může udělat nájemník (co může udělat sám a k čemu již bude potřebovat souhlas majitele).

Běžnou údržbu a drobné opravy hradí nájemce. Co se rozumí běžnou údržbou bytu a drobnými opravami souvisejícími s užíváním bytu vymezuje Nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Podle tohoto nařízení se za drobné opravy považují v tomto nařízení opravy taxativně uvedené, nebo pokud uvedeny nejsou pak drobné opravy kdy náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1 000 Kč, a to až do celkové částky součtu nákladů na drobné opravy v kalendářním roce rovnající se částce 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu.

Pokud se pak týká případných úprav bytu, tyto mohou být prováděny pouze s výslovným souhlasem pronajímatele a v případě skončení nájmu pak musí být odstraněny, pokud by pronajímatel nepožadoval uvedení do původního stavu.

zobrazit odpověď

Může chtít majitel po nájemníkovi, aby si k bytu sjednal pojištění domácnosti? atd.

Pokud si nájemce s sebou do bytu přinese vlastní cennější vybavení a zařízení, lze to jenom doporučit, neboť v případě pojistné události by se nejednalo o domácnost pronajímatele, který má jistě pojištěn byt a svou domácnost. Stanovit to ale jako povinnost nájemci podle mého soudu nelze. Jako přiměřenou okolnostem lze podle mého soudu považovat sjednání povinnosti uzavřít pojištění z titulu odpovědnosti za způsobenou škodu. U tohoto pojištění se však bohužel někdy stává, že pojistné plnění ne vždy – ať již z objektivních či subjektivních příčin na straně nájemce – nedoputuje vždy k pronajímateli, jako vlastníkovi poškozeného bytu či věci. Řešením pak může být produkt, který nabízejí některé pojišťovny, tj. možnost, aby si sám majitel z titulu pronajímatele pojistil svého nájemníka z titulu odpovědnost za škodu – v takovém případě pak s pojistným plněním ve prospěch majitele bytu není problém.

zobrazit odpověď

Jak ošetřit nájem, jeho placení, a ev. možnosti jeho zvýšení.

Zákon sice stanoví, že nájemné se platí předem na každý měsíc nebo jiné ujednané období, nejpozději do 5. dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Splatnost nájemného lze ale volně sjednat podle dohody stran. Strany si mohou legálně ve smlouvě ujednat i každoroční zvyšování nájemného, ale pouze jednou ročně.

zobrazit odpověď

Na jak dlouhou dobu nájemní smlouvu uzavřít, může si tam majitel např. sjednat „zkušební dobu“, aby měl čas si nájemníka prověřit a předejít tak v budoucnu nepříjemnostem (např. smlouva se uzavře na jeden měsíc, když nájemník zaplatí a je i jinak v pohodě, prodlouží se smlouva o další měsíc a pak ještě jednou a teprve poté si sjednají smlouvu třeba na rok)?

Hlavně je nezbytné dobu trvání nájemní smlouvy výslovně ve smlouvě uvést. Pokud by nebyla ve smlouvě doba uvedena, má se zato, že je nájemní smlouva uzavřena na dobu neurčitou, v rámci které při řádném plnění povinností ze strany nájemce, může ukončit pronajímatel výpovědí pouze v zákonem stanovených případech.

Obvykle se nájemní smlouvy uzavírají na 1 rok. Nájem „na zkoušku“ není u nás standardní, vzhledem k důkladnému prověřování zájemce.

zobrazit odpověď

Info k problematice „nájem není totéž co podnájem“ – jaký je mezi nimi rozdíl?

Nájemní vztah je vztahem primárním, kdy vlastník nemovitosti jako pronajímatel dává do užívání za úplatu (nájem) věc třetí osobě – nájemci. Na rozdíl od podnájmu, který je odvozený od nájmu, tj. když nájemce dává do užívání pronajatý byt další osobě – podnájemci. Na rozdíl o nájmu, kdy se pronajímatel nemusí nikoho ptát, zda může byt pronajmout, tak u podnájmu je jeho podmínkou vždy souhlas pronajímatele – jako vlastníka nemovitosti. Bez tohoto souhlasu by byl podnájem neplatný.

zobrazit odpověď

Jak je to s možností vstupu majitele do bytu  – může si ve smlouvě dát třeba kontrolu jednou za měsíc?

Pronajímatel je ze zákona oprávněn v nezbytném rozsahu ke vstupu do bytu v případě provedení potřebné opravy, nebo údržby. Předem a v přiměřené době to však musí oznámit nájemci, s výjimkou případů havárií aj. situací, kdy hrozí škoda nebo nebezpečí z prodlení.

Současně je pronajímatel oprávněn, v době 3 měsíců před skončením nájmu, ke vstupu do bytu v nezbytném rozsahu, za účelem prohlídek bytu s dalším nájemcem. I v tomto případě musí pronajímatel oznámit nájemci návštěvu v přiměřené době předem.

Pokud se pak strany dohodnou, mohou si sjednat prohlídky bytu za účelem jeho kontroly i v jiném než zákonném režimu tak, aby to bylo přiměřené poměrům.

zobrazit odpověď

A co klíče – může si třeba nájemník vyměnit zámek, aniž by se na tom dohodl s majitelem, resp. musí mu dát k klíče k dispozici?

V tomto případě bude samozřejmě záležet na situaci. Výměnu zámku obyčejné „Fabky“ nelze podle mého soudu podřadit pod „úpravu, přestavbu či jinou změnu bytu“ ke které by potřeboval souhlas pronajímatele. Složitější výměna (pokud je vůbec možná) u sofistikovanějších zamykacích systémů by pak podle mého soudu takový souhlas již vyžadovala.

V každém případě musí nájemce počítat s tím, že po ukončení nájmu musí uvést byt, včetně zámků do původního stavu.

A při eventuální výměně by měl také myslet na možné krizové situace, kdy nájemce nebude přítomen a bude nezbytné do bytu vstoupit (havárie, únik plynu, požár atd.) a na již zmiňované právo pronajímatele tak učinit i bez předchozího oznámení v případech havárií aj. situací, kdy hrozí škoda nebo nebezpečí z prodlení. V takovém případě, pokud by nájemce vyměnil zámek a nedal k dispozici pronajímateli klíč, by nesl náklady s tímto neodkladným vstupem spojený.

Pro všechny případy tedy doporučujeme, aby měl pronajímatel náhradní klíče od bytu, ať již klíče vlastní, či od vyměněného zámku s tím, že po dobu nájmu budou uloženy v zapečetěné obálce.

zobrazit odpověď

 

Zákon o realitním zprostředkování

Proč je dobře, že budeme mít zákon regulující podnikání realitních makléřů?

Při realitních transakcích se pracuje s milióny korun a např. nákup nemovitosti je často pro mnohé největší životní investicí. Přitom stát tento segment nijak nereguluje a to je špatně. Dnes, abyste byl realitní makléř, tak stačí mít čistý trestní rejstřík a 18 let a nemusíte absolvovat žádné zkoušky, žádná školení, atd. Vlastně nikdo ani nezjišťuje jestli umíte číst, psát, počítat a jak dobře či špatně ovládáte český jazyk. Přitom jde o vysoce odbornou profesní činnost, vždyť prodat nemovitost vyžaduje více než desítku odborných a často i velmi složitých kroků či procedur. Dnes je trh realitních odborníků stále „zaplaven“ laiky, kteří často nemají ani vlastní kancelář a své živnostenské oprávnění na realitní činnost realizují jen tak „bokem“ bez žádné z/odpovědnosti. Notáři, advokáti, pojišťováci, finanční zprostředkovatelé atd., ti všichni mají své profesní předpisy, je logické, když tomu tak bude i u realitních makléřů.

zobrazit odpověď

Co v návrhu zákona dle Vás chybí?

Nutno říci, že od prvotního záměru a návrhu textu zákona, doznalo aktuální znění řadu významných změn k lepšímu.

Pokud tam ale něco chybí, tak je to podle našeho názoru původně uvažovaná koncepce k zajištění profesionální odborné způsobilosti realitního makléře. Ta spočívala v tom, že by byl oprávněn poskytovat své služby jen ten makléř, který by získal profesní kvalifikaci/certifikaci a to na základě které by byl povinně registrován u MMR – podobně jako to dnes mají finanční zprostředkovatelé, registrovaní u ČNB.

V aktuálním návrhu zákona lze profesní kvalifikaci nahradit pouhým vzděláním nebo 3 letou praxí v oboru…..a namísto povinnosti profesní kvalifikace a registrace je zákonem stanovena pouze povinnost pojištění, které nemusí být vždy zcela universální ochranou zájmů klienta.

Navíc, když pojištění je definováno pouze minimálními limity (na jednu pojistnou událost a jeden pojistný rok) bez souvislosti k množství či hodnotě realizovaných obchodů.

zobrazit odpověď

Očekáváte, že přijetí zákona zdraží služby realitních makléřů?

Je nutné vyčkat, bude-li zákon konečně schválen a v jaké podobě. Ale obecně neočekáváme, že by došlo ke zdražení služeb. Jednak je u nás snad největší poměr vydaných živnostenských oprávnění na realitní činnost k poměru nemovitostí v Evropě a za druhé je zde velmi velké konkurenční prostředí. Navíc ceny za realitní služby jsou již dlouhodobě ustálené.

zobrazit odpověď

Předkupní právo

Co je podle vás největší komplikací, kterou přineslo opětovné zavedení předkupního práva? Má toto opatření podle vás i nějaké výhody?

Pojďme si nejprve říci, jaké jsou výhody. Ty má tato novela v případech, kdy skutečně dochází k naplnění jejího účelu, tj. ke spojení vlastnictví nemovitosti do rukou jednoho vlastníka, aby ji nerušeně sám užíval. Takové spojení vlastnictví do jedněch rukou ale musí být skutečně smysluplné a účelné.

A teď logicky ty nevýhody. Největší komplikací jsou určitě značné obtíže při prodeji spoluvlastnických podílů k nemovitostem, které spoluvlastní velké množství spoluvlastníků. V některých případech je pak s ohledem na počet spoluvlastníků realizace nabídkové povinnosti téměř nemožná. Týká se to především podílů na jednotkách – společných halových garážích / garážových stání, ale také třeba i podílů ke společným pozemkům v okolí bytových domů, které nebyly či nemohly být právně ošetřeny v rámci prohlášení vlastníka.

zobrazit odpověď

Zhruba do kolika vašich transakcí zasáhlo předkupní právo za poslední rok? V kolika případech spoluvlastníci předkupního práva využili? V kolika případech vedlo předkupní právo k odstoupení původního zájemce o koupi nemovitosti? (odhady %)

Omlouváme se, ale neumíme přesně kvantifikovat počty takových transakcí. Statistiky v tomto ohledu nevedeme. Obecně můžeme ale říci, že aktuálně předkupní právo dosti často zasahuje do realizovaných transakcí na sekundárním trhu nemovitostí, konkrétně u prodeje bytů. Zejména pak při prodeji bytů, se kterými se převádí i podíly na společných garážích z developerských projektů bytových domů, které byly realizované ještě před novelou.

zobrazit odpověď

Jak hodnotíte připravovanou novelu občanského zákoníku, která by měla zavést výjimku pro garážová stání? Je to podle vás dostatečné?

Určitě je pozitivní, že se zákonodárce snaží předkupní právo zejména u garáží nebo garážových stání prodávaných spolu s byty zrušit. Bohužel už ale opět nepamatuje i na další formy spoluvlastnictví nemovitostí, kde by předkupní právo bylo v rozporu se smyslem a účelem zákona. Problémy tak nadále zůstanou například u společných pozemků ležících kolem bytových domů, nezahrnutých do prohlášení vlastníka a přístupových pozemků k rodinným domům. Přitom řada z těchto pozemků představuje jediný přístup do domu, případně se na nich nachází venkovní parkovací stání.

V této souvislosti se sice vyskytují názory, že jsou předmětné pozemky ze zákona v přídatném spoluvlastnictví, nicméně se vyskytují i zcela opačné názory. Jistě by bylo proto vhodné raději novelizací existenci předkupního práva u těchto pozemků jednoznačně vyloučit.  Systémově by však měla novela reagovat i na ostatní případy, kdy by bylo předkupní právo v praxi neúčelné a v rozporu se smyslem zákona, příp. v rozporu s dobrými mravy. Napadá mě třeba příklad stavby  samostatných 2 garáží postavených nad sebou ve svahu, které jsou zapsány v katastru nemovitostí jako jedna stavba ve spoluvlastnictví 2 osob, a kterou užívají jako samostatné garáže 2 spoluvlastníci (vrchní garáž s přístupem z jedné horní strany a dolní garáž s přístupem z druhé spodní strany).

zobrazit odpověď

Jakým způsobem se během nabízení podílu spoluvlastníkům řeší situace, kdy nějakého z nich není možné zastihnout?

Tato situace je celkem běžná a bohužel přináší do realitních transakcí značnou nejistotu, ale i zvýšenou administrativu. Podle zákona je pro doručení listin souvisejících s nabídkou odkupu podílu spoluvlastníkům zapotřebí, aby se předmětná listina dostala alespoň do sféry vlivu adresáta. I pokud je předmětná listina doporučeně odeslána na adresu trvalého pobytu spoluvlastníků, může případně adresát v rámci soudního sporu úspěšně prokázat, že se dočasně na adrese trvalého bydliště v danou dobu nezdržoval a k účinkům doručení tedy nedošlo (například z důvodu dovolené).

zobrazit odpověď

Nakolik se v praxi setkáváte s tím, že by se spoluvlastníci vzdávali předkupního práva předem?

Prakticky vůbec ne. Navíc to není ani z hlediska práva možné dříve, než je učiněna formální nabídka k odkupu. A nabídku k odkupu ostatním spoluvlastníkům je možné učinit až v okamžiku, kdy je s koupěchtivým uzavřena smlouva.

zobrazit odpověď

S jakými způsoby „obcházení“ předkupního práva jste se v praxi setkali?

Naši makléři dodržují velmi přísný etický kodex, máme pravidelná školení atd. Všechny naše procesy, jednání, smlouvy, atd., odpovídají platné legislativě. Jsme na trhu více než 22 let a jsme největší nesíťová realitní kancelář v ČR a u nás není „místo“ pro jakékoli obcházení či porušování zákona a platné legislativy.

U našich klientů se spíše setkáváme s neznalostí novely než s obcházením. Klienti po nás chtějí již v rámci inzerce nemovitosti k prodeji uplatnit nabídku předkupního práva ostatním spoluvlastníkům, aby se prodej nezdržoval, což není ale bohužel podle platné legislativy možné.  V těchto případech pak stačí poskytnout naši radu a opřít se o naše odborníky.

zobrazit odpověď