Daň z pronájmu nemovitosti 2024 – co obnáší a jak ji vypočítat

Pronajímáte byt nebo dům? Pak byste měli mít základní přehled o aktuálních zákonech a jejich novelizacích. Rozhoduje, zda se jedná o příjem z pronájmu či podnikání, kdy se DP odevzdává a co vše do něj patří. Nejspíše se vás bude týkat příloha číslo dvě, kam patří právě příjmy z pronájmu a tzv. ostatní příjmy (včetně daně z daně z prodeje nemovitosti). Zjistěte, jestli máte přehled i o všem ostatním, co se vyplatí vědět.

Příjem z pronájmu nebo podnikání?

Zásadní je vyjasnit, jak stát nahlíží na to, kdy jde o „obyčejný“ pronájem, který se daní jako příjem z nájmu (dle § 9 ZDP). Můžete totiž zjistit, že vaše pronajímání stát vnímá jako podnikatelskou činnost, která se daní jinak (dle § 7 ZDP).

Podnikáním jsou tzv. ubytovací služby. Jde o hotely a hostely, ale také krátkodobé pronájmy přes platformy typu Booking, Airbnb atd. Rozlišovací znaky jsou:

• Krátká nebo přechodná doba ubytování (dny, týdny),
• účelem ubytování je rekreace,
• služby, např. úklid prostor, výměna ložního prádla, snídaně apod.,
• ubytovaný neprovádí běžnou údržbu ani drobné opravy,
• v nabídce ubytování se objevuje cena za den, případně týden,
• ubytování je nabízeno na internetu, v tisku, letácích, billboardech apod.

Když nejde o ubytovací služby, může přesto jít o nájem jako podnikání, pokud je byt nebo dům součástí obchodního majetku. Pak se příjmy z nájmu zdaňují jako příjmy z podnikání neboli samostatné činnosti (dle § 7 ZDP).

Pokud jste vyloučili vše výše uvedené, pak jde skutečně o příjem z pronájmu dle § 9 ZDP. Takové příjmy nepodléhají odvodům na sociální a zdravotní pojištění, ale mohou ovlivnit to, jestli se na vás vztáhne tzv. progresivní daň se sazbou 23 %. To je nedávná změna – do roku 2021 platila tzv. solidární daň, kam se tyto tzv. pasivní příjmy nezapočítávaly, ale dnes příjmy z pronájmu mohou spadnout do vyšší sazby.

Rozdíl mezi pronajímatelem a podnikatelem

Kdo musí platit daň z pronájmu

Pronajímatelé se často ptají, zda existuje možnost pronajímat byt a vůbec neplatit daň. Samotné „osvobození“ u nájmu neexistuje, ale zákon stanovuje limity, od kterých vám vůbec vznikne povinnost podat daňové přiznání.

• Pokud nemáte příjmy ze zaměstnání, podáváte přiznání tehdy, když vaše zdanitelné příjmy přesáhnou 50 000 Kč za rok.
• Pokud jste zaměstnanec, můžete si k platu přivydělat z pronájmu nebo jiných vedlejších činností až 20 000 Kč ročně, aniž byste museli podávat daňové přiznání.

To ale neznamená, že tyto příjmy jsou „osvobozené od daně“. Platí pouze, že pokud zůstanete pod výše uvedenými limity, nevzniká povinnost podávat daňové přiznání. Jakmile limit překročíte, musíte příjem uvést a zdanit.

Další důležitou volbou je způsob uplatnění výdajů. U nájmu můžete buďto evidovat skutečné náklady (a to i výdaje, jako jsou opravy, pojištění, odpisy), nebo použít výdajový paušál ve výši 30 % příjmů, nejvýše však do částky 600 000 Kč ročně.

Pozor na situaci, kdy je byt či dům ve společném jmění manželů: Příjem z nájmu zdaňuje vždy jen jeden z manželů. Pokud je ale nemovitost v podílovém spoluvlastnictví, zdaňuje příjem z nájmu každý spoluvlastník podle svého podílu. Více si můžete přečíst v našem článku o spoluvlastnictví nemovitosti.

Jak snížit daň z pronájmu?

Stejně jako u jiných daní, také u pronájmu se procentuální sazba vztahuje na na základ daně, nikoliv čistý příjem. Základ daně je příjem z pronájmu snížený o uplatněné výdaje (skutečné nebo paušální).

Výše daně se tedy dá zásadně ovlivnit tím, jak vykážete výdaje spojené s pronájmem. Mnoho pronajímatelů si přitom vykazuje nižší výdaje, než by reálně mohli.

Jak je řečeno výše v tomto článku, u daně z pronájmu si můžete uplatnit skutečné nebo paušální výdaje. Paušál je administrativně jednoduchý, ale nemusí být vždy nejvýhodnější. Pokud máte vyšší náklady (např. úroky z hypotéky, opravy či odpisy), může se vyplatit spíše uplatnit skutečné výdaje. Naopak při nižších nákladech může být výhodnější využít paušál.

Skutečné výdaje u pronájmu

Skutečné, daňově uznatelné výdaje jsou všechny náklady, které prokazatelně souvisejí s pronajímáním nemovitosti. Jde například o daň z nemovitosti, opravy a údržba, pojištění, vybavení bytu, úroky z hypotéky nebo poplatky realitní kanceláři. Mezi tyto výdaje může patřit i automobil, pokud jej využíváte k pronajímání (např. při kontrolách bytu nebo dovozu materiálu).

Náklady na auto lze uplatnit dvěma způsoby: Buď klasicky přes skutečné výdaje (pohonné hmoty, servis, pojištění apod.), nebo zjednodušeně přes paušální výdaj na dopravu. Částka pak činí 5 000 Kč měsíčně při čistě služebním využití, nebo 4 000 Kč při kombinovaném využívání i se soukromými účely.

Do skutečných výdajů lze uplatnit také odpisy nemovitosti. U bytů a rodinných domů se uplatňuje rovnoměrný odpis ve výši 1,5 % pořizovací ceny ročně. V praxi to znamená, že si část pořizovací ceny postupně rozložíte do nákladů, a tím snížíte svůj daňový základ. Pozor, příjmy a výdaje ovšem musíte být schopni doložit. Většina z nich totiž žádný výdajový paušál nemá, proto je nutné účtenky a doklady pečlivě uchovávat. Finanční úřad může totiž vyžadovat jejich doložení ještě 3 roky zpětně, a pokud uplatňujete daňovou ztrátu, může kontrola probíhat až 10 let zpětně.

Příklad z praxe:

Koupili jste byt za 4 000 000 Kč a začali jej pronajímat.
Uplatňujete rovnoměrný odpis ve výši 1,5 % ročně.

• 1,5 % z 4 000 000 Kč = 60 000 Kč.
• Tuto částku si každý rok můžete zahrnout do výdajů.
• Pokud tedy za rok vyberete na nájemném například 240 000 Kč a vaše ostatní výdaje činí 40 000 Kč, pak do výdajů připočtete ještě 60 000 Kč odpisů.

Celkové výdaje = 40 000 + 60 000 = 100 000 Kč.
Zdanitelný zisk = 240 000 – 100 000 = 140 000 Kč.

Díky odpisu se vám tedy zdanitelný základ snížil o 60 000 Kč, což znamená úsporu na dani 9 000 Kč (pokud platíte 15% sazbu).

Daň z příjmu vypočtete ze základu daně (laicky jej můžeme nazvat ziskem). To znamená, že sečtete veškeré příjmy (všechny nájmy) za daný kalendářní rok, které k vám přišly na účet, a odečtěte výdaje. Pozor na to, abyste do příjmů započítali skutečně jen nájemné. 

Zálohy na služby nejsou vaším příjmem, i když je nájemce hradí na váš účet. Platby za energie však musíte skutečně přijímat zálohově, tzn. na konci období provádíte zúčtování záloh a vracíte přeplatek nebo žádáte nedoplatek. Do příjmů z pronájmu se vám naopak započítají náklady na energie, pokud je nepřijímáte zálohově, což není nikdy doporučeno a zbytečně si tak navyšujete daň.

Dále můžete uplatnit slevy na dani, které se ovšem uplatní na vaše celkové příjmy, tedy na celý základ daně, nikoli jen na příjem z pronájmu. Některé dřívější slevy však zrušil od 1. 1. 2024 konsolidační balíček, a to například školkovné nebo slevu na studenta.

Procento daně z pronájmu se pak odvíjí od toho, zda vaše celkové příjmy překračují trojnásobek průměrné mzdy (od 1. 1. 2024 je to trojnásobek po změnách z tzv. konsolidačního balíčku, dříve to byl čtyřnásobek). Pokud:

• nepřekračujete, platíte 15% daň z příjmu,
• za všechno nad rámec této hranice pak platíte 23% daň z příjmu.

Příklad výpočtu: 

Pronajímáte jeden byt za 16 000 Kč měsíčně. Váš roční příjem z pronájmu je 12× 16 000 Kč = 192 000 Kč.

Zároveň jste si spočítali, že náklady na byt – úroky z hypotéky, pojištění, daň z nemovitosti a náklady na údržbu vyšly za rok na 50 000 Kč. K tomu si uplatníte náklady na automobil 4 000 Kč měsíčně. Vaše výdaje tak činí 50 000 + 12× 4 000 = 98 000 Kč.

Po odečtení nákladů od příjmů jste na částce 94 000 Kč. Pokud jste nepřekročili hranici trojnásobku průměrné měsíční mzdy, budete danit sazbou 15 %.

94 000 x 0,15 = 14 100 Kč.

To je částka, kterou odvedete finančnímu úřadu za rok pronájmu bytu.

Co se stane, když výdaje překročí zisk?

Není to nic neobvyklého – hlavně v prvním roce, kdy nemovitost pořizujete a začínáte ji pronajímat. Výdaje vynaložené na zakoupení nemovitosti, prvotní vybavení nebo rekonstrukci hravě překročí zisk, který ve výsledku z nájmu budete mít. V tomto případě daň z pronájmu platit nebudete.

Slevy na dani

Paušální výdaje u pronájmu

V případě uplatňování paušálních výdajů se vám výpočet daně značně zjednoduší. Nemusíte si vést podrobné výdaje. Zásadně ušetříte čas s papírováním. Nevýhodou je, že se vám může několikanásobně zvýšit částka, kterou ve výsledku na dani zaplatíte.

Pozor – u paušálních výdajů nelze uplatňovat další úlevy, např. na automobil.

Paušální výdaje se rozhodně nevyplatí každému. Zejména pokud jste v uplynulém roce kupovali do bytu nové vybavení nebo například prováděli rekonstrukci. O volbě tohoto režimu se raději poraďte s daňovým poradcem.

Příklad výpočtu: 

Pronajímáte jeden byt za 16 000 Kč měsíčně. Váš roční příjem je tak 12 × 16 000 Kč = 192 000 Kč.

Uplatňujete paušální výdaje, takže odečtete 30 %, tj. 57 600 Kč.

Zisk je tedy v tomto případě 192 000 – 57 600 = 134 400 Kč.

Nyní zaplatíte daň 15 % ze zisku, tedy počítáme 134 400 × 0,15 = 20 160 Kč.

Způsob vykazování výdajů (přesně × paušálně) si dobře rozmyslete. Příjmy z pronájmu se daní dohromady. To znamená, že nemůžete uplatňovat paušální výdaje jen na část svých nemovitostí, ale plošně na všechny.

Režim výdajů tedy musíte zvolit jednotně pro všechny své příjmy z nájmu v daném roce, ale pro další rok jej můžete změnit. Proto se vyplatí propočítat, která varianta (skutečné výdaje × paušál) je pro vás dlouhodobě výhodnější, ideálně po konzultaci s daňovým poradcem.

Jak na daňové přiznání

Daňové přiznání lze podat online na portálu Moje daně. Klikněte na Elektronická podání pro Finanční správu a najděte v elektronických formulářích Daň z příjmu fyzických osob.

Příjmy vykážete v 2. oddílu. Jako zaměstnanec uvádíte i příjmy ze závislé činnosti (zaměstnání). K tomu budete od zaměstnavatele potřebovat Potvrzení o zdanitelných příjmech ze závislé činnosti, sražených zálohách na daň a daňovém zvýhodnění – ty vyplníte u 31. řádku.

Základ daně z pronájmu pak uvedete na 39. řádek – pro vyplnění si otevřete přílohu 2, kde vypíšete příjmy a výdaje z pronájmu za předchozí rok.

Obraťte se na daňové poradce

Pokud si s čímkoliv kolem daně z pronájmu nejste jistí, oslovte účetního nebo daňového poradce, který vám poradí nebo za vás i daňové přiznání vyplní a podá.

Nechcete řešit papírování, daně a každoroční přiznání? Pak může být prodej jednodušší cestou. Aktuální trh přeje prodávajícím! Obraťte se na naši realitní kancelář a zjistěte, za kolik můžete vaši nemovitost prodat.

Zdroje

https://www.zakonyprolidi.cz/cs/1992-586

Novinky 2023 | Novinky | Finanční správa | Finanční správa

Konsolidační balíček: podrobný přehled změn – KPMG Česká republika

https://portal.pohoda.cz/dane-ucetnictvi-mzdy/dan-z-prijmu/zdanovani-prijmu-z-najmu/

https://www.hypoindex.cz/clanky/pronajimate-byt-uplatnujte-skutecne-vydaje/