Fotografie: Maria Ziegler, Jocke Wulcan, Ramiz Dedaković
Daňové povinnosti jsou věc proměnlivá, a tak nikdy nedejte na zaručené rady od sousedů nebo známých. Možná prodávali nebo dědili před pár lety, ale to neznamená, že se mezitím nemohlo všechno změnit. Mnozí majitelé nemovitostí se například stále ptají na daň z převodu nemovitosti, ta se však od r. 2014 neplatí. Stejně tak mnozí očekávají, že je čeká dědická daň, která byla zrušena téhož roku.
Daň z nabytí nemovitých věcí zrušena
Další v řadě zrušených daní je daň z nabytí nemovitosti. Až do jara 2020 museli kupující státu odvádět 4 % z kupní ceny, podávalo se speciální daňové přiznání. V dubnu 2020 padlo rozhodnutí daň zrušit, aby se poptávka po nemovitostech opět rozhýbala. Prezident podepsal zrušení daně 18. září 2020, povinnost platit daň z nabytí však zanikla zpětně. Daň tedy neplatí ti, kteří dokončili vklad vlastnického práva na katastr během prosince 2019 nebo později. S daní zaniká samozřejmě i povinnost podávat přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí.
Zrušení daně z nabytí přivítal celý realitní trh, jednalo se o dvojité zdanění. Kupující daní své příjmy, bydlení si pak pořizují z ušetřených prostředků, které jim v momentě koupě nemovitosti stát znovu daní. Daň z nabytí přitom neexistuje v řadě vyspělých západních zemí.
Jak zásadní je pro kupující snížení nákladů na bydlení o 4 %? Často může jít o rozhodující rozdíl. Pokud kupující například čerpají hypotéku s LTV 80 %, musí pokrýt minimálně pětinu kupní ceny z vlastních zdrojů. Každé procento se tedy počítá. Dejme si příklad – máte-li naspořen přesně 1 milion, dosáhnete na nemovitost za 5 milionů bez daně z nabytí. Kdyby však daň stále platila, hypotéku byste nedostali. Chybělo by vám 200 000 z vlastních zdrojů.
Už dříve jste se vyhnuli dani z nabytí v těchto případech: koupě družstevního podílu (nejde totiž o nemovitost), neúplatný převod (tj. dědictví nebo darování) a první úplatné nabytí domu nebo bytu do pěti let od jeho dokončení (novostavby).
Aktuální nabídka nemovitostí
Daň z příjmu při prodeji nemovitosti
Jediná daň, kterou musí v roce 2021 odvést běžný prodávající (fyzická osoba), je klasická daň z příjmu. Její výše záleží na tom, za kolik jste nemovitost původně pořídili a za kolik prodáváte, protože se daní pouze váš zisk. Zároveň to znamená, že daň platíte jenom v případě, že jste dosáhli zisku, tj. váš příjem z prodeje byl vyšší než výdaj na pořízení nemovitosti.
Kolik je daň z prodeje nemovitostí?
Sazba daně z prodeje nemovitosti je 15 %, ovšem nikoli z celkové prodejní ceny, ale ze zisku. Nelze tedy vyjádřit procentem z kupní ceny. To znamená, že dani z příjmů podléhá pouze kladný rozdíl (pokud vznikne) mezi cenou, za kterou jste nemovitosti prodali, a cenou, za kterou jste nemovitost dříve nabyli.
Žádá si prodej nemovitosti daňové přiznání?
Zisk z prodeje nemovitosti zahrnete do daňového přiznání, které odevzdáte do konce března následujícího roku. V Příloze 2 uvedete příjem z prodeje (prodejní cenu), vaším výdajem potom bude kupní cena, kterou jste sami zaplatili, když jste prodávanou nemovitost kupovali.
Pokud jste nemovitost nabyli bezúplatně, doložíte cenu, která byla znalecky zjištěná, a k tomu výdaje na opravy či rekonstrukce. Pokud jste prodávanou nemovitost zdědili, doložíte jako pořizovací cenu částku uvedenou v rozhodnutí soudu o dědictví. Pokud jste nemovitost dostali darem, doložíte pořizovací cenu znaleckým posudkem obvyklé ceny nemovitosti v době, kdy došlo k jejímu darování. Více o různých odhadech nemovitostí si přečtěte v tomto článku.
Daň z příjmu při prodeji nemovitosti
Osvobození od daně z prodeje nemovitosti
Skvělé je, že velká část prodávajících je od platby daně z příjmu osvobozena, protože splňují některou z následujících pěti podmínek, které jsou vyjmenovány v zákoně č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Osvobození se vás však netýká, pokud nemovitost, kterou jste prodali, byla zahrnuta v obchodním majetku. Patří-li nemovitost do společného jmění manželů (SJM), nesmí být v obchodním majetku žádného z nich. V takovém případě jste totiž plátcem daně z příjmů vždy. Osvobození se týká pouze fyzických osob.
Kdy se tedy neplatí daň z prodeje nemovitosti?
1. Jste vlastníkem nemovitosti 5 / 10 let
Od daně z příjmu jste osvobozeni, splníte-li tzv. časový test. Spočítejte si, kolik času uplynulo ode dne, kdy jste nemovitost sami nabyli (tj. ode dne, kdy jste podali návrh na vklad na katastrální úřad), až do dne, kdy jste nemovitost zase pozbyli (tj. do dne převodu na nového majitele).
V roce 2021 proběhly v podmínkách osvobození od daně z příjmu změny! Zejména jde o to, že tzv. časový test se prodloužil z 5 na 10 let. Nicméně, platí to jen pro nemovitosti nabyté po 1. lednu 2021. Z hlediska daní tedy vznikají nyní dvě kategorie nemovitostí:
- nabyté před 1. 1. 2021
Jsou osvobozeny od daně z příjmu již po 5 letech od koupě (včetně družstevních bytů). - nabyté po tomto datu
Jsou osvobozeny od daně až po 10 a více letech.
Daň z příjmu tedy nemusíte odvádět, pokud tato doba přesáhne 5, respektive 10 let. Pokud splníte časový test, nemusíte vůbec prodej nemovitosti a vydělanou částku zahrnovat v následujícím roce do svého daňového přiznání. Nemovitost však po celou dobu, která se započítá do časového testu, nesměla být součástí obchodního majetku.
Pokud jste nemovitost zdědili, započítává se do časového testu i doba, po kterou vlastnil nemovitost váš předchůdce (osoba, po které jste zdědili nemovitost a je v přímé příbuzenské linii). Příbuznými v přímé linii se rozumí především prarodiče, rodiče, děti, vnoučata. Například tedy váš dědeček vlastnil nemovitost čtyři roky, vy jste ji zdědili a byli jejími majiteli dva roky těsně před prodejem. V součtu jste tedy přesáhli pět let vlastnictví a časový test jste splnili. V takovém případě daň platit nemusíte.
2. Bydlíte min. 2 roky těsně před prodejem
Jestli jste nesplnili časový test, nezoufejte, pořád máte šanci. Osvobozeni budete také tehdy, pokud jste v prodané nemovitosti sami bydleli minimálně dva roky bezprostředně před prodejem. Na této lhůtě rok 2021 nic nezměnil – nadále jsou to dva roky pro nemovitosti koupené před i po 1.1.2021. Týká se to ovšem pouze bytů a domů, které jsou v osobním vlastnictví. Ani v tomto případě ovšem nesmí být nemovitost zahrnuta v obchodním majetku. Pokud nemovitost patří do společného jmění manželů (SJM), stačí, pokud v bytě bydlel alespoň jeden z nich.
V tomto případě nemusí jít o trvalé bydliště zapsané v občanském průkazu. Stačí, když dokážete, že jste se v nemovitosti zdržovali po dobu dvou let před prodejem. Doložit to můžete například tím, že vám sem byla doručována korespondence (výpisy z bank, účty za energie, …), případně energie, telefon, internet byly přihlášeny na vaše jméno. A někdy může zafungovat i čestné prohlášení souseda. Je však nutné, abyste zde skutečně bydleli dva roky bezprostředně před prodejem.
3. Využijete peníze na uspokojení vlastní bytové potřeby
Pokud jste se nevešli do žádné z prvních dvou podmínek pro osvobození, je tu ještě jedna, kterou dost možná splňujete. V případě, že v prodávaném bytě nebo domě bydlíte (i méně než 2 roky) a současně použijete všechny peníze z prodeje nemovitosti na uspokojení další vlastní bytové potřeby, a to do jednoho roku od chvíle, kdy jste obdrželi kupní cenu na svůj účet, jste od daně rovněž osvobozeni.
Co všechno lze podle zákona chápat jako uspokojení bytové potřeby?
Není to zdaleka jen koupě bytové jednotky, rodinného nebo bytového domu. Může jít také o výstavbu, rekonstrukci, případně koupi pozemku, kde bude výstavba zahájena. A může jít i o splacení úvěru, který byl použit na financování bytových potřeb. Platí zde však, že jednotka nesmí zahrnovat jiný nebytový prostor než garáž, sklep nebo komoru. Seznam situací, které se chápou jako uspokojení bytové potřeby, najdete v § 15 zákona o dani z příjmů.
Namísto podmínky použití peněz na další bytovou potřebu do 1 roku lze využít další možnost: odpovídající částku jste využili k uspokojení vlastní bytové potřeby už v roce předcházejícím. Pro uplatnění těchto podmínek však musíte přijetí peněz z prodeje nemovitosti oznámit finančnímu úřadu a prokázat, že jste je použili výše uvedeným způsobem.
4. Daň z prodeje družstevního bytu, který vlastníte 5 / 10 let
A jak je to s družstevními byty? Za jakých okolností jste osvobozeni od daně z příjmu, když prodáváte družstevní podíl? Pětiletý časový test můžete využít i tady − osvobozeni jste tehdy, jestliže doba mezi nabytím družstevního podílu a jeho převodem přesahuje dobu pěti let (pro byty nabyté od 1. ledna 2021 to musí být 10 let, stejně jako u bytů v osobním vlastnictví). V takovém případě nemusíte ani podávat daňové přiznání. Když družstevní podíl zdědíte, do časového testu se rovněž započítává doba, po kterou ho vlastnil zůstavitel v přímé linii stejně jako u nemovitostí. Naopak u družstevního podílu nelze uplatnit podmínku, že jste v bytě bydleli 2 roky před prodejem.
5. Využijete peníze z prodeje družstevního podílu
Pokud jste se nevešli do výše uvedené podmínky časového testu, je u družstevních bytů ještě jedna podmínka, a to že všechny peníze z prodeje družstevního podílu použijete na uspokojení další vlastní bytové potřeby. V tomto případě, na rozdíl od nemovitostí, nemusíte splnit podmínku současného bydlení.
Jak si spočítat daň z prodeje nemovitosti?
Prodej nemovitosti a DPH
Vedle daně z příjmu je tu ještě jedna daň z prodeje bytu, domu nebo pozemku. Jde o DPH. I v případě daně z přidané hodnoty však existuje řada podmínek, za kterých jste od platby daně osvobozeni. Především se DPH netýká fyzických osob, které nejsou plátci DPH. Většinou si ji tedy ke kupní ceně připočítávají developeři.
Při prodeji bytů a domů zaplatíte DPH jen pět let po jejich dokončení. Ale pozor – od r. 2016 i pět let po zásadní rekonstrukci, která si vyžádala novou kolaudaci. Později jsou byty a domy od DPH osvobozeny. Pro plátce DPH, kteří prodávají stavby a pozemky, však může být mnohdy výhodnější kvůli odpočtům prodávat s daní, i když jsou ze zákona tyto stavby a pozemky už od daně osvobozeny.
Daň z prodeje pozemku
Za většinu pozemků se DPH neplatí, jsou od daně osvobozeny. Například tedy při prodeji louky DPH neplatíte. Daň z přidané hodnoty zaplatíte u pozemků jen ve dvou případech:
1. DPH jsou zatíženy pozemky tvořící jeden funkční celek se stavbou, která rovněž podléhá DPH. Sazba potom odpovídá tomu, o jakou stavbu jde – buď 21 %, anebo 15 % (snížená sazba je u takzvaných sociálních bytů a domů), případně 0 % u staveb, které jsou od daně osvobozeny, jak jsme vysvětlili výše.
2. Sazbou DPH ve výši 21 % jsou dále zatíženy stavební pozemky. Stavebními jsou i pozemky, které jsou nebo byly předmětem stavebních prací nebo i správních úkonů za účelem zhotovení této stavby. A jsou to dokonce také pozemky, v jejichž okolí byly prováděny stavební práce – například je tedy stavebním i ten pozemek, na jehož hranici jsou zavedeny inženýrské sítě.
Daň z nemovitosti
Jakmile kupující nemovitost získá, vznikne mu jako novému majiteli ještě každoroční povinnost zaplatit daň z nemovitých věcí. K té se musí přihlásit speciálním daňovým přiznáním nejpozději do konce ledna příslušného kalendářního roku, za který daň poprvé platí. Jakmile jste jednou podali daňové přiznání a nedošlo ke změnám, už vám každoročně přijde jenom složenka s vypočtenou daní.
Kdy daňové přiznání musíte podat, kdy ne a jak se daň z nemovitosti platí?
Ať už k 1. lednu vlastníte jednotku (byt či nebytový prostor), dům nebo pozemek, musíte za něj u příslušného finančního úřadu zaplatit daň z nemovitosti. Dlouholetí vlastníci nemovitostí dostávají každoročně složenku, kde je daň vyčíslena. Noví vlastníci se musí k platbě přihlásit daňovým přiznáním, které se podává vždy do 31. ledna. V roce 2021 byla tato lhůta posunuta na 1. dubna, ministryně financí Alena Schillerová totiž vyhlásila kvůli koronaviru daňový pardon. Pokud je výše daně pod 5 000 Kč, platí se najednou, a to do konce května (31. 5. 2021). Pokud máte zaplatit víc, je možné platbu rozdělit do dvou částek a druhou doplatit do konce listopadu (30. 11. 2021).
Dejte si pozor, abyste přiznání podali včas. Když se opozdíte o více než pět dnů, za každý následující den prodlení dostanete pokutu ve výši 0,05 % vyměřené daně.
Kdo musí podat daňové přiznání?
Daňové přiznání k dani z nemovitých věcí musí podat každý, kdo v uplynulém roce nabyl jakoukoliv nemovitost (i novostavbu) a je k 1. lednu jejím vlastníkem. Nezáleží na tom, zda nemovitost nabyl koupí, darem či dědictvím. Dále každý, kdo svoji nemovitost výrazněji změnil, a tím zvětšil výměru nemovitosti (přestavba nebo například přístavba patra), nebo pokud došlo ke změně typu pozemku (z orné půdy se stal stavební pozemek apod.).
Stejně tak musíte nahlásit a podat nové daňové přiznání, pokud jste v rámci jednoho kraje prodali nemovitost, ale další nemovité věci stále vlastníte. Pokud již v daném kraji žádnou nemovitost nevlastníte, stačí prostým dopisem oznámit, že již nejste poplatníkem daně.
Daňové přiznání se odevzdává vždy finančnímu úřadu, v jehož kraji nemovitost leží. Pokud vlastníte více nemovitostí v jednom kraji, bude vám vyměřena daň v rámci jedné složenky. Pokud jste nakoupili nemovitosti v různých krajích, musíte podat přiznání k dani z nemovitosti v každém kraji samostatně.
Daň z nemovitosti zaplatí nový majitel do ledna příštího roku
Kdo nemusí podat daňové přiznání?
Daňové přiznání k dani z nemovitých věcí už není třeba znovu podávat, pokud jste jej již v některém z předchozích zdaňovacích období podali a zároveň nedošlo k žádným výrazným změnám, o kterých jsme mluvili v předchozím odstavci.
Daňové přiznání na konci ledna nemusíte podávat, pokud jste se vlastníkem nemovitosti stali až po 1. 1. daného roku. V takovém případě totiž daň za tento rok platí předešlý majitel, který byl k rozhodnému datu (1. 1.) vlastníkem nemovitosti. Vy budete své první přiznání k dani z nemovitých věcí podávat až následující rok.
Pozor ale, rozhodný je den, kdy byl podán návrh na vklad na katastrální úřad – k tomuto dni budete zapsáni i jako vlastníci nemovitosti! Pokud byl podán návrh na vklad ještě v předcházejícím roce, ale zápis vkladu byl proveden v letošním roce, stali jste se přesto vlastníkem nemovitosti k datu podání návrhu na vklad. Daňové přiznání tedy musíte podat již za tento rok, ale máte prodlouženou lhůtu, a to do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl vklad vlastnického práva zapsán.
Jak a kde vyplnit daňové přiznání?
Přiznání k dani z nemovitých věcí můžete podat několika způsoby. Pokud si nejste jisti, jak formulář vyplnit, můžete dojít na úřad osobně nebo můžete vyplnit přiznání z pohodlí domova. Na stránkách finanční správy si stáhnete elektronický formulář, který ručně vyplníte podle uvedeného návodu. Ten pak doručíte osobně, poštou nebo elektronicky (na portálu www.daneelektronicky.cz) patřičnému finančnímu úřadu. Jestli máte datovou schránku, je pro vás elektronická cesta povinná, jinak vám hrozí pokuta až 2 000 Kč.
Co si připravit?
Pro správné vyplnění přiznání je potřeba znát přesná data o nemovitosti včetně druhu pozemku, čísla parcel, na kterých nemovitost stojí nebo kterých jste spoluvlastníkem, výměru plochy a tak dále. Všechny potřebné informace najdete buď v kupních smlouvách nebo ve výpisech z katastru, které získáte zde.
Kolik činí daň z nemovitosti?
Přesnou výměru daně z nemovitých věcí vám vyměří až finanční úřad. Základní sazby daně z pozemků upravuje § 6 zákona o dani z nemovitých věcí, ty se potom ještě násobí koeficientem, který je přidělen každé obci podle počtu obyvatel. Pokud použijete elektronický formulář, aplikace vám daň vypočítá výši daně ihned po zadání všech základních údajů o pozemcích, stavbách a jednotkách.
S placením daně z nemovitosti nespěchejte. I když je povinnost podat daňové přiznání k poslednímu lednu, zaplatit byste měli do konce května. Počkejte si na složenku od finančního úřadu. V následujících letech už daňové přiznání podávat nebudete, jen si počkáte na složenku, kde vám znovu stanoví aktuální výši daně podle platných koeficientů.
Zdroje
https://www.e15.cz/finexpert/bydlime/koupe-nemovitosti-a-zruseni-dane-z-nabyti-v-prikladech-1373520
https://www.mesec.cz/clanky/dan-z-nabyti-nemovitosti-je-zrusena-kdy-ji-uz-nemusite-platit/
https://www.kurzy.cz/zpravy/558190-dan-z-nabyti-nemovitych-veci-definitivne-zrusena-osvobozeni-prodeje-nemovitosti-od-dane-z-prijmu/
https://www.hypoindex.cz/clanky/zvyseni-casoveho-testu-pri-prodeji-nemovitosti/
