Daň z prodeje nemovitostí. Jakou zaplatím daň při prodeji domu či bytu?

Daňové povinnosti jsou věc proměnlivá, a tak doporučujeme nikdy nedat na zaručené rady od sousedů a známých. Mnozí majitelé nemovitostí například stále počítají s daní z převodu nemovitosti, ta se však od r. 2014 neplatí. Stejně tak mnozí očekávají dědickou daň, která však byla zrušena téhož roku. Jak uvidíte v přehledu, zákonodárci jsou aktuálně k prodávajícím velmi vstřícní, naopak kupující musí počítat s 4% daní z nabytí nemovitosti.

Daň z prodeje nemovitostí

Jediná daň, kterou musí odvést běžný prodávající (fyzická osoba), je tedy daň z příjmu. Její výše záleží na tom, za kolik jste nemovitost původně pořídili a za kolik prodáváte, protože se daní pouze váš zisk. Nelze tedy vyjádřit procentem z kupní ceny.

Většina prodávajících je i od této daně osvobozena. Jste vlastníkem déle než 5 let? Bydlíte v nemovitosti déle jak dva roky? Bydlíte v nemovitosti méně jak dva roky a současně využijete peníze z prodeje na nové bydlení? Daň neplatíte!

 Koho se osvobození týká a za jakých podmínek? Čtěte podrobně v článku Pět případů, kdy vám stát odpustí daň z příjmu.

Jak vypočítat daň z prodeje bytu

Pokud se na vás žádná z podmínek osvobození od daně z příjmů nevztahuje, musíte zdanit zisk, tedy rozdíl mezi prodejní cenou bytu, domu nebo pozemku a jeho pořizovací cenou. Příjmy i výdaje uvedete do přílohy 2 standardního daňového přiznání, které se podává vždy do konce března následujícího roku. Pokud jste prodávanou nemovitost zdědili, doložíte jako pořizovací cenu částku uvedenou v rozhodnutí soudu o dědictví. Pokud jste nemovitost dostali darem, doložíte pořizovací cenu znaleckým posudkem obvyklé ceny nemovitosti v době, kdy došlo k jejímu darování. 

DPH si většinou připočtou jen developeři 

Vedle daně z příjmu je tu ještě jedna daň při prodeji bytu (případně při prodeji domu nebo pozemku). Jde o DPH (většinou ve snížené sazbě 15 % u většiny bytů a rodinných domů.) I v případě daně z přidané hodnoty však existuje řada podmínek, za kterých jste od platby daně osvobozeni. Především se DPH netýká fyzických osob, které nejsou plátci DPH. Většinou si ji tedy ke kupní ceně připočítávají developeři.

Při prodeji bytů a domů zaplatíte DPH jen pět let po jejich dokončení. Ale pozor – od r. 2016 i pět let po zásadní rekonstrukci, která si vyžádala novou kolaudaci. Později jsou byty a domy od DPH osvobozeny.

Ve většině případů tedy DPH připočítávají k prodejní ceně bytů a domů jen developeři. Co se týče pozemků, daň se platí u stavebních pozemků a u těch, které tvoří funkční celek se stavbou, jež je zatížena DPH (podle podmínek uvedených výše). Například tedy při prodeji louky tedy DPH neplatíte. 

Daň z nabytí nemovitých věcí zaplatí kupující

Zrušení daně z převodu pro prodávajícího znamenalo vznik nové daňové povinnosti pro kupujícího – tzv. daně z nabytí nemovité věci, a to ve výši 4 % z tzv. nabývací hodnoty. Nabývací hodnotou je obvykle kupní cena, pokud ovšem není nižší než tzv. srovnávací daňová hodnota (tu vypočte finanční úřad jako tzv. směrnou hodnotu, aby se pojistil, že nedošlo k  záměrnému uvedení nižší než tržní kupní ceny ve smlouvě, nebo si ji vypočítáte sami jako tzv. zjištěnou cenu, podle znaleckého posudku, který si necháte vyhotovit).

Opět jsou případy, kdy daň z nabytí platit nemusíte. Například při koupi družstevního podílu (nejde totiž o nemovitost), ale taky při neúplatném převodu, tj. dědictví nebo darování. Osvobozeni jste i tehdy, když jde o tzv. první úplatné nabytí domu nebo bytu do pěti let od jeho dokončení – klasicky tedy při koupi nového bytu nebo domu od developera.

Daňové přiznání do tří měsíců

A jak se daň z nabytí platí? Kupující mají povinnost podat speciální daňové přiznání, a to nejpozději do konce třetího měsíce po měsíci, kdy došlo k zápisu vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Prodávající zde nemá roli ani jako ručitel, tedy nemusí se platbou daně z nabytí vůbec zabývat. 

Daň z nemovitosti

Jakmile kupující nemovitost získá, vznikne mu jako novému majiteli ještě každoroční povinnost zaplatit daň z nemovitosti. K té se musí přihlásit rovněž speciálním daňovým přiznáním nejpozději do konce ledna příslušného kalendářního roku, za který daň poprvé platí, jak jsme vysvětlili v článku Máte nový byt nebo dům? Nezapomeňte v lednu na daň z nemovitosti. Jakmile jste jednou podali daňové přiznání a nedošlo ke změnám, už vám každoročně přijde jenom složenka s vypočtenou daní.