Fotografie: Maria Ziegler, Jocke Wulcan, Ramiz Dedaković
Kolik je daň z prodeje nemovitostí?
Sazba daně z prodeje nemovitosti je 15 %, ovšem nikoli z celkové prodejní ceny, ale pouze ze zisku. To znamená, že dani podléhá pouze kladný rozdíl (pokud vznikne) mezi cenou, za kterou jste nemovitosti prodali, a cenou, za kterou jste nemovitost dříve nabyli.
Takže pokud jste nemovitosti dříve koupili za 4 miliony a prodali za 6, budete daň počítat ze 2 milionů.
Kdo je od daně z prodeje nemovitosti osvobozený
Velká část prodávajících je od daně z prodeje nemovitosti osvobozená, protože splňují některou ze tří podmínek, které vyjmenovává zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Tyto výjimky se však týkají pouze fyzických osob, které nemají nemovitost zapsanou v obchodním majetku. Pokud je nemovitost zahrnutá v obchodním majetku, daň za její prodej musíte platit vždy.
Kdy tedy jako fyzická osoba daň z prodeje nemovitosti platit nemusíte?
1. Jste vlastníkem nemovitosti 5/10 let
Od daně z příjmu jste osvobozeni, splníte-li tzv. časový test. Spočítejte si, kolik času uplynulo ode dne, kdy jste nemovitost sami nabyli (tj. ode dne, kdy jste podali návrh na vklad na katastrální úřad), až do dne, kdy jste nemovitost zase pozbyli (tj. do dne převodu na nového majitele).
V roce 2021 se časový test prodloužil z 5 na 10 let, ale jen pro nemovitosti nabyté po 1. lednu 2021. Platí tedy, že:
- nemovitosti nabyté před 1. 1. 2021 jsou od daně osvobozené po 5 letech od koupě,
- nemovitosti nabyté po 1. 1. 2021 jsou osvobozené od daně až po 10 letech.
Pokud splníte časový test, nemusíte prodej nemovitosti a vydělanou částku zahrnovat v následujícím roce do svého daňového přiznání.
| Pokud jste nemovitost zdědili, započítává se do časového testu i doba, po kterou vlastnil nemovitost váš předchůdce (osoba, po které jste zdědili nemovitost a je v přímé příbuzenské linii). Takže pokud váš dědeček vlastnil nemovitost 4 roky, vy jste ji zdědili a byli jejími majiteli 2 roky těsně před prodejem, přesáhli jste 5 let vlastnictví a daň platit nemusíte. |
2. V nemovitosti jste bydleli alespoň 2 roky před prodejem
Pokud jste časový test nesplnili, budete od daně osvobození v případě, že jste v prodané nemovitosti sami bydleli minimálně dva roky bezprostředně před prodejem. Je-li nemovitost ve společném jmění manželů, stačí, když v ní bydlel alespoň jeden z nich.
Pro splnění podmínek nemusíte mít nemovitost uvedenou jako trvalé bydliště v občance. Stačí, když bydlení v nemovitosti případné kontrole dokážete:
|
3. Peníze z prodeje využijete na vlastní bydlení
Pokud nesplňujete žádnou z předchozích podmínek, máte ještě jednu šanci se dani vyhnout. V případě, že v prodávaném bytě nebo domě bydlíte (i méně než 2 roky) a současně použijete všechny peníze z jeho prodeje na uspokojení další vlastní bytové potřeby, a to do jednoho roku od chvíle, kdy jste obdrželi kupní cenu na svůj účet, jste od daně osvobozeni.
Za uspokojení bytové potřeby se podle zákona považuje:
- koupě bytu nebo domu,
- rekonstrukci nebo výstavbu na koupeném pozemku,
- splacení úvěru, který jste použili k uspokojení bytových potřeb.
Dvě ze tří zmíněných výjimek se týkají také družstevních bytů:
Prodeje družstevního podílů se tedy netýká pouze výjimka číslo 2 o bydlení v prodávané nemovitosti. |
Daň z příjmu při prodeji nemovitosti
Prodej nemovitosti a daňové přiznání
Jak už jsme zmínili, daň z prodeje nemovitosti je součástí daně z příjmů fyzických osob. Takže pokud nesplňujete některou z výše zmíněných výjimek, musíte zisk z prodeje nemovitosti zahrnout do daňového přiznání, které odevzdáte do konce března následujícího roku (spolu s příjmy ze zaměstnání, podnikání atd.).
V Příloze 2 uvedete příjem z prodeje (prodejní cenu). Vaším výdajem potom bude kupní cena, kterou jste sami zaplatili, když jste prodávanou nemovitost kupovali.
- Pokud jste nemovitost nabyli bezúplatně, doložíte cenu, která byla znalecky zjištěná, a k tomu výdaje na opravy či rekonstrukce.
- Pokud jste prodávanou nemovitost zdědili, doložíte jako pořizovací cenu částku uvedenou v rozhodnutí soudu o dědictví.
- Pokud jste nemovitost dostali darem, doložíte pořizovací cenu znaleckým posudkem obvyklé ceny nemovitosti v době, kdy došlo k jejímu darování.
Jak si spočítat daň z prodeje nemovitosti?
Pokud dům, byt nebo pozemek prodáváte jako fyzická osoba, která není plátcem DPH, tak DPH řešit nemusíte.
Jako plátci DPH při prodeji bytů a domů platíte DPH jen 5 let po jejich postavení. Ale pozor – od r. 2016 i pět let po zásadní rekonstrukci, která si vyžádala novou kolaudaci. Později jsou byty a domy od DPH osvobozeny. Pro plátce DPH, kteří prodávají stavby a pozemky, však může být mnohdy výhodnější kvůli odpočtům prodávat s daní, i když jsou ze zákona tyto stavby a pozemky už od daně osvobozeny.
Za většinu pozemků, které prodáte, se DPH neplatí, jsou od daně osvobozeny. Například při prodeji louky DPH neplatíte. Daň z přidané hodnoty zaplatíte u pozemků jen ve dvou případech:
|
Jestli chcete mít s prodejem nemovitosti co nejméně starostí, obraťte se na nás. Většinu administrativy zařídíme za vás a se vším okolo daní vám pomohou naši zkušení daňoví konzultanti.
