Daň z prodeje nemovitostí: kdo ji musí platit a jak ji vypočítat

Kolik je daň z prodeje nemovitostí: 15 % nebo 23 %?

Sazba daně z prodeje nemovitosti je ve většině případů 15 % (níže uvádíme případy, kdy to bude 23 %). Procenta se ovšem nepočítají z celkové prodejní ceny nemovitosti, ale pouze ze zisku. To znamená, že dani podléhá pouze kladný rozdíl mezi prodejní a pořizovací cenou. Pokud jste na prodeji nic nevydělali nebo prodali se ztrátou, daň neplatíte.

Dejme si příklad: pokud jste nemovitost dříve koupili za 4 miliony a nyní prodali za 6, budete daň počítat ze 2 milionů. Tento váš zisk se stane součástí daňového přiznání jako tzv. pasivní příjem, společně se ziskem z pronájmu nemovitosti nebo příjmy z kapitálového majetku a prodeje cenných papírů.

Pokud však skutečně vyděláte na prodeji 2 miliony Kč, jako máme uvedeno v našem příkladu, spadáte už do skupiny lidí, kteří budou muset část svých příjmů zdanit vyšší sazbou 23 %.  Jak to?

V roce 2021 totiž byla zrušena tzv. solidární daň a nahradila ji sazba 23 %. Zatímco solidární daň se pasivních příjmů netýkala, tato vyšší sazba se nově uplatní na všechny příjmy v daňovém přiznání, pokud jejich součet přesáhne určitou hranici. Tou je vždy 48násobek průměrné mzdy, např. pro rok 2022 je to 1 935 552 Kč. Když vyděláte víc, váš celkový zisk se rozdělí na dvě části – vše do 1,9 mil. Kč se zdaní sazbou 15 % a vše ostatní 23 %.

Kdo je od daně z prodeje nemovitosti osvobozený

A teď ta dobrá zpráva: velká část prodávajících je od daně z prodeje nemovitosti osvobozena, protože splňují některou ze tří podmínek, které vyjmenovává zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Tyto výjimky se však týkají pouze fyzických osob, které nemají nemovitost zapsanou v obchodním majetku. Pokud je nemovitost zahrnutá v obchodním majetku, daň za její prodej musíte platit vždy. Jakmile se totiž prodává majetek, který je ke dni prodeje součástí obchodního majetku, tržba z jeho prodeje vždy představuje zdanitelný příjem ze samotné podnikatelské činnosti.

Nyní tedy předpokládejme, že jste fyzická osoba. Kdy nemusíte platit daň z prodeje nemovitosti? 

1. Jste vlastníkem nemovitosti 5/10 let

Od daně z příjmu jste osvobozeni, splníte-li tzv. časový test. Spočítejte si, kolik času uplynulo ode dne, kdy jste nemovitost sami nabyli (tj. ode dne, kdy jste podali návrh na vklad na katastrální úřad), až do dne, kdy jste nemovitost zase pozbyli (tj. do dne převodu na nového majitele). 

V roce 2021 se časový test prodloužil z 5 na 10 let, ale jen pro nemovitosti nabyté po 1. lednu 2021. Platí tedy, že:

• nemovitosti nabyté před 1. 1. 2021 jsou od daně osvobozené po 5 letech od koupě,
• nemovitosti nabyté po 1. 1. 2021 jsou osvobozené od daně až po 10 letech.

Pokud splníte časový test, nemusíte prodej nemovitosti a vydělanou částku zahrnovat v následujícím roce do svého daňového přiznání. 

2. V nemovitosti jste bydleli alespoň 2 roky před prodejem

Pokud jste časový test nesplnili, budete od daně osvobození v případě, že jste v prodané nemovitosti sami bydleli minimálně dva roky bezprostředně před prodejem. Je-li nemovitost ve společném jmění manželů, stačí, když v ní bydlel alespoň jeden z nich.

3. Peníze z prodeje využijete na vlastní bydlení

Pokud nesplňujete žádnou z předchozích podmínek, máte ještě jednu šanci se dani vyhnout. V případě, že v prodávaném bytě nebo domě bydlíte (i méně než 2 roky) a současně použijete všechny peníze z jeho prodeje na uspokojení další vlastní bytové potřeby, a to do jednoho roku od chvíle, kdy jste obdrželi kupní cenu na svůj účet, jste od daně osvobozeni.

Za uspokojení bytové potřeby se podle zákona považuje:

• koupě bytu nebo domu,
• rekonstrukce nebo výstavba na koupeném pozemku,
• splacení úvěru, který jste použili k uspokojení bytových potřeb.

Daň z příjmu při prodeji nemovitosti

Prodej nemovitosti a daňové přiznání

Jak už jsme zmínili, daň z prodeje nemovitosti je součástí daně z příjmů fyzických osob. Takže pokud nesplňujete žádnou z výše zmíněných výjimek, musíte zisk z prodeje nemovitosti zahrnout do daňového přiznání, které odevzdáte v následujícím roce (spolu s příjmy ze zaměstnání, podnikání atd.).

V Příloze 2 uvedete příjem z prodeje (prodejní cenu). Vaším výdajem potom bude kupní cena, kterou jste sami zaplatili, když jste prodávanou nemovitost kupovali. Do nákladů pak můžete kromě pořizovací ceny ještě zahrnout několik dalších položek spojených s prodejem, tedy zejména provizi realitní kanceláře, poplatky za vyklízení nebo úklid nemovitosti.

• Pokud jste nemovitost nabyli bezúplatně, doložíte cenu, která byla znalecky zjištěná, a k tomu výdaje na opravy či rekonstrukce. 
• Pokud jste prodávanou nemovitost zdědili, doložíte jako pořizovací cenu částku uvedenou v rozhodnutí soudu o dědictví. 
• Pokud jste nemovitost dostali darem, doložíte pořizovací cenu znaleckým posudkem obvyklé ceny nemovitosti v době, kdy došlo k jejímu darování.

Pokud odevzdáváte daňové přiznání za rok 2022 na papíře, musíte stihnout lhůtu 1. 4. 2023, v elektronické podobě máte více času až do 2. 5. 2023. Pokud daňové přiznání zpracovává váš daňový poradce, lhůta je 1. 7. 2023.

Jak si spočítat daň z prodeje nemovitosti?

DPH u prodeje nemovitosti

Pokud dům, byt nebo pozemek prodáváte jako fyzická osoba, která není plátcem DPH, tak DPH řešit nemusíte. Nejste povinni platit DPH u prodeje bytu, domu ani pozemku.

Pokud jste plátcem DPH, pak platíte tuto daň při prodeji bytů a domů jen 5 let po jejich postavení. Ale pozor – od r. 2016 i pět let po zásadní rekonstrukci, která si vyžádala novou kolaudaci. Později jsou byty a domy od DPH osvobozeny. Pro plátce DPH, kteří prodávají stavby a pozemky, však může být mnohdy výhodnější kvůli odpočtům prodávat s daní, i když jsou ze zákona tyto stavby a pozemky už od daně osvobozeny.

Jestli chcete mít s prodejem nemovitosti co nejméně starostí, obraťte se na nás. Většinu administrativy zařídíme za vás a se vším okolo daní vám pomohou naši zkušení daňoví konzultanti.