Daň z prodeje nemovitostí: kdo ji musí platit a jak ji vypočítat

zprostedkovatel
Ing. Vladimír Zuzák
7.1.2021
zprostedkovatel Sdílet na Facebooku
Výdělek z prodeje nemovitosti je druh příjmu, a proto spadá mezi daně z příjmů fyzických osob stejně jako například příjmy ze zaměstnání, podnikání nebo pronájmu. První dobrá zpráva je, že je to jediná daň, která se vás jako běžného prodávajícího (fyzickou osobu) při prodeji nemovitosti týká. Druhá dobrá zpráva je, že ve spoustě případů ji ani odvádět nemusíte.
Fotografie: Maria Ziegler, Jocke Wulcan, Ramiz Dedaković

Kolik je daň z prodeje nemovitostí?

Sazba daně z prodeje nemovitosti je 15 %, ovšem nikoli z celkové prodejní ceny, ale pouze ze zisku. To znamená, že dani podléhá pouze kladný rozdíl (pokud vznikne) mezi cenou, za kterou jste nemovitosti prodali, a cenou, za kterou jste nemovitost dříve nabyli. 

Takže pokud jste nemovitosti dříve koupili za 4 miliony a prodali za 6, budete daň počítat ze 2 milionů.

Kdo je od daně z prodeje nemovitosti osvobozený

Velká část prodávajících je od daně z prodeje nemovitosti osvobozená, protože splňují některou ze tří podmínek, které vyjmenovává zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Tyto výjimky se však týkají pouze fyzických osob, které nemají nemovitost zapsanou v obchodním majetku. Pokud je nemovitost zahrnutá v obchodním majetku, daň za její prodej musíte platit vždy.

Kdy tedy jako fyzická osoba daň z prodeje nemovitosti platit nemusíte? 

 

1. Jste vlastníkem nemovitosti 5/10 let

Od daně z příjmu jste osvobozeni, splníte-li tzv. časový test. Spočítejte si, kolik času uplynulo ode dne, kdy jste nemovitost sami nabyli (tj. ode dne, kdy jste podali návrh na vklad na katastrální úřad), až do dne, kdy jste nemovitost zase pozbyli (tj. do dne převodu na nového majitele). 

V roce 2021 se časový test prodloužil z 5 na 10 let, ale jen pro nemovitosti nabyté po 1. lednu 2021. Platí tedy, že:

  • nemovitosti nabyté před 1. 1. 2021 jsou od daně osvobozené po 5 letech od koupě,
  • nemovitosti nabyté po 1. 1. 2021 jsou osvobozené od daně až po 10 letech.

Pokud splníte časový test, nemusíte prodej nemovitosti a vydělanou částku zahrnovat v následujícím roce do svého daňového přiznání. 

Pokud jste nemovitost zdědili, započítává se do časového testu i doba, po kterou vlastnil nemovitost váš předchůdce (osoba, po které jste zdědili nemovitost a je v přímé příbuzenské linii). Takže pokud váš dědeček vlastnil nemovitost 4 roky, vy jste ji zdědili a byli jejími majiteli 2 roky těsně před prodejem, přesáhli jste 5 let vlastnictví a daň platit nemusíte.

 

2. V nemovitosti jste bydleli alespoň 2 roky před prodejem

Pokud jste časový test nesplnili, budete od daně osvobození v případě, že jste v prodané nemovitosti sami bydleli minimálně dva roky bezprostředně před prodejem. Je-li nemovitost ve společném jmění manželů, stačí, když v ní bydlel alespoň jeden z nich.

Pro splnění podmínek nemusíte mít nemovitost uvedenou jako trvalé bydliště v občance. Stačí, když bydlení v nemovitosti případné kontrole dokážete:

  • doručenou korespondencí (výpisy z bank, účty za energie),
  • energiemi či internetem přihlášeným na vaše jméno,
  • případně čestným prohlášením souseda.

 

3. Peníze z prodeje využijete na vlastní bydlení

Pokud nesplňujete žádnou z předchozích podmínek, máte ještě jednu šanci se dani vyhnout. V případě, že v prodávaném bytě nebo domě bydlíte (i méně než 2 roky) a současně použijete všechny peníze z jeho prodeje na uspokojení další vlastní bytové potřeby, a to do jednoho roku od chvíle, kdy jste obdrželi kupní cenu na svůj účet, jste od daně osvobozeni.

Za uspokojení bytové potřeby se podle zákona považuje:

  • koupě bytu nebo domu,
  • rekonstrukci nebo výstavbu na koupeném pozemku,
  • splacení úvěru, který jste použili k uspokojení bytových potřeb.
Dvě ze tří zmíněných výjimek se týkají také družstevních bytů:

  • Pětiletý časový test platí za stejných podmínek také při prodeji družstevního podílu − osvobozeni jste tehdy, jestliže doba mezi nabytím družstevního podílu a jeho převodem přesahuje dobu pěti let (pro byty nabyté od 1. ledna 2021 to musí být 10 let, stejně jako u bytů v osobním vlastnictví).
  • Pokud všechny peníze z prodeje družstevního podílu využijete na uspokojení další vlastní bytové potřeby, jste také od daně osvobození. 

Prodeje družstevního podílů se tedy netýká pouze výjimka číslo 2 o bydlení v prodávané nemovitosti.

 

Daň z příjmu při prodeji nemovitosti

Daň z příjmu při prodeji nemovitosti

Prodej nemovitosti a daňové přiznání

Jak už jsme zmínili, daň z prodeje nemovitosti je součástí daně z příjmů fyzických osob. Takže pokud nesplňujete některou z výše zmíněných výjimek, musíte zisk z prodeje nemovitosti zahrnout do daňového přiznání, které odevzdáte do konce března následujícího roku (spolu s příjmy ze zaměstnání, podnikání atd.).

V Příloze 2 uvedete příjem z prodeje (prodejní cenu). Vaším výdajem potom bude kupní cena, kterou jste sami zaplatili, když jste prodávanou nemovitost kupovali.

  • Pokud jste nemovitost nabyli bezúplatně, doložíte cenu, která byla znalecky zjištěná, a k tomu výdaje na opravy či rekonstrukce. 
  • Pokud jste prodávanou nemovitost zdědili, doložíte jako pořizovací cenu částku uvedenou v rozhodnutí soudu o dědictví. 
  • Pokud jste nemovitost dostali darem, doložíte pořizovací cenu znaleckým posudkem obvyklé ceny nemovitosti v době, kdy došlo k jejímu darování.
Jak si spočítat daň z prodeje nemovitosti?

Jak si spočítat daň z prodeje nemovitosti?

Pokud dům, byt nebo pozemek prodáváte jako fyzická osoba, která není plátcem DPH, tak DPH řešit nemusíte

Jako plátci DPH při prodeji bytů a domů platíte DPH jen 5 let po jejich postavení. Ale pozor – od r. 2016 i pět let po zásadní rekonstrukci, která si vyžádala novou kolaudaci. Později jsou byty a domy od DPH osvobozeny. Pro plátce DPH, kteří prodávají stavby a pozemky, však může být mnohdy výhodnější kvůli odpočtům prodávat s daní, i když jsou ze zákona tyto stavby a pozemky už od daně osvobozeny.

Za většinu pozemků, které prodáte, se DPH neplatí, jsou od daně osvobozeny. Například při prodeji louky DPH neplatíte. Daň z přidané hodnoty zaplatíte u pozemků jen ve dvou případech:

  1. DPH jsou zatíženy pozemky tvořící jeden funkční celek se stavbou, která rovněž podléhá DPH. Sazba potom odpovídá tomu, o jakou stavbu jde – buď 21 %, anebo 15 % (snížená sazba je u takzvaných sociálních bytů a domů), případně 0 % u staveb, které jsou od daně osvobozeny, jak jsme vysvětlili výše.
  1. Sazbou DPH ve výši 21 % jsou dále zatíženy stavební pozemky. Stavebními jsou i pozemky, které jsou nebo byly předmětem stavebních prací nebo i správních úkonů za účelem zhotovení této stavby. A jsou to dokonce také pozemky, v jejichž okolí byly prováděny stavební práce – například je stavebním i ten pozemek, na jehož hranici jsou zavedeny inženýrské sítě.

 

Jestli chcete mít s prodejem nemovitosti co nejméně starostí, obraťte se na nás. Většinu administrativy zařídíme za vás a se vším okolo daní vám pomohou naši zkušení daňoví konzultanti.

Chci prodat nemovitost

  • prodáte 2x rychleji než jinde
  • navýšíte prodejní cenu o 10-15 %
  • naši provizi zaplatí kupující
zprostedkovatel

Ing. Vladimír Zuzák

Vladimír Zuzák je majitelem a ředitelem realitní kanceláře MAXIMA REALITY, která působí na pražském realitním trhu 24 let. Zuzák je všestraným znalcem realitního trhu. Zkušenosti v oblasti financí a realit sbíral například v ING a Hypocentru Modré Pyramidy. Po dobu 10 let zastával pozici obchodního ředitele ve FINEP HOLDING Group. Zuzák kritizuje nedostatečnou regulaci realitního byznysu, prosazuje vyšší standardy ochrany prodávajících i kupujících. Je autorem řady poradenských článků o realitním trhu na Peníze.cz, má profil na Linkedin.

Přečtěte si aktuální rozhovory:
Seznam Zprávy: Kvůli krizi se z hotelů stanou byty
Penize.cz: I na nás dojde. Byty zlevní, říká šéf realitky
Týdeník Hrot: Airbnb byznys skončí
CzechCrunch: Prodej nemovitostí ve virtuální realitě
Roklen24: Developeři se z krize poučili. Dolů s cenami nepůjdou
  • prodáte 2x rychleji
  • můžeme navýšit prodejní cenu o 10-15 %
  • naši provizi platí kupující

Chci prodat nemovitost

dum
  • odhad zpracujeme vždy zdarma
  • zjistíme aktuální tržní cenu v dané lokalitě
  • realitní specialista vám volá obratem

Chci odhad tržní ceny

odhad
Cookie popup