Ceny v inzerátech často neodpovídají skutečnosti
Přečtěte si, proč se nestačí dívat jen na částky na inzertních portálech a jak využít i další ukazatele ve svůj prospěch. Ceny, které vidíte na internetu, jsou totiž často z kategorie přání a skutečná prodejní cena bývá nižší.
Realitní servery obecně umožňují každému zveřejnit nemovitost k prodeji a umístit k ní vlastní cenu. Mnohdy takovou, kterou si přeje, ale která neodpovídá tržní ceně, tedy ani ceně, která je nakonec uvedena v kupní smlouvě.
Co to znamená? Že není výjimkou, že i když vidíte v nabídce byt za 5,8 milionu korun, nakonec se prodá za 3,9 milionu. Mnoho majitelů má totiž tendenci svou první nabídku poněkud přestřelit a počkat, co se bude dít. Jenže tato strategie je spíše nešťastná: Dnešní kupující mají přehled a pokud budete při prodeji bytu cenu postupně snižovat, nebudete působit důvěryhodně.
Průměrný rozdíl mezi nabídkovou a reálnou cenou u bytů v České republice dnes tvoří zhruba třetinu hodnoty, u rodinných domů je to asi 30 %. A pozor, průměr není pravidlem a v některých regionech je tento rozdíl i více než polovina.
Od roku 2023 se nabídkové ceny zvedly o 18 %, ale realizační jen o 15 %. K této „inzertní kamufláži” je však třeba dodat dvě věci:
- Ve statistickém kontextu to může vytvářet optickou iluzi zdražování nemovitostí, ke kterému ale ve skutečnosti nedochází – nebo alespoň ne tak rychle. Jinými slovy, sledovat pouze ceny v inzerátech a dovozovat z nich situaci na realitním trhu může být zavádějící.
- Kromě sledování reálných prodejních cen je stejně důležité přihlížet i k době, po kterou je nemovitost uvedena v nabídce. Informace o rozdílu nabídkové a reálné ceny společně s dobou inzerce ukazuje vyjednávací sílu trhu (tedy prodávájících i kupujících), kupní sílu domácností, ale i celkovou kondici trhu.
Zkracuje se doba prodeje? To je signál, že trh se ohřívá. Prodlužuje se? Může to znamenat i to, že cenovky jsou mimo realitu.
S nadsázkou lze říci, že trh s byty má za sebou divoké roky. V roce 2021 se byty prodávaly za rekordních 25 dní, o dva roky později už čekali prodávající v průměru více než tři měsíce. Dnes se situace znovu otáčí – medián doby prodeje se pohybuje lehce nad měsícem, průměrně jde o dva.
Doba prodeje ukazuje, že kupující se vracejí, ale zároveň tlačí na cenu. Tedy platí, že i když je bytů málo, kupující nejsou ochotni nechat se vláčet nereálně vysokými ciframi.
Ve druhém čtvrtletí 2025 dosahovala průměrná nabídková cena bytů 6,7 milionu korun, zatímco reálně prodané se pohybovaly kolem 4,5 milionu. Rozdíl více než 30 % je obrovský. Karlovy Vary v tomto ohledu vedou, a to s rozdílem 54 %, v Praze jde o 26 %. Menší byty do 31 m² si konzistentně drží menší rozdíl mezi inzertní a reálnou cenou, zatímco velké jednotky se obvykle prodávají pod vysněnou cenou svých majitelů.
Při prodeji bytu nedělejte chyby, nevyplatí se. Přečtěte si o pěti největších chybách při prodeji bytu a jak se jim vyhnout.
Prodej rodinných domů má vlastní dynamiku a trvá průměrně kolem pěti měsíců, mediánové číslo jsou tři měsíce. Dostupná data ukazují, že majitelé často své nemovitosti nadhodnocují a ani při prodeji domů se tak nakonec nemusí vyhnout slevě. V polovině roku 2025 se domy nabízely v celorepublikovém průměru za 8,7 milionu korun, ale reálně prodávaly za šest. Rozdíl třetiny je tedy velmi podobný jako u bytů.
A konkrétní čísla? Objem transakcí se sice po propadu z let 2022–2023 stabilizoval, ale rekordní úrovně roku 2021 zatím nedosáhl. I tady platí, že kdo nastaví cenu realisticky, prodá. Kdo se drží přehnaných očekávání, zůstává viset v nabídce.
Vývoj realitního trhu se odvíjí od celé řady okolností: Od stavu ekonomiky a demografických změn, přes legislativu a dostupnost financování, až po regionální podmínky a náladu samotných kupujících a prodávajících. Rovnováhu realitního trhu hlídá neviditelná ruka, která nepromíjí zdání a klamy.
Úspěšný prodej nemovitosti proto začíná co nejpřesnějším naceněním. To by nemělo vycházet z pocitů a snů, ale z konkrétních kritérií, jako je lokalita města či regionu a jeho atraktivita, kvalita infrastruktury, dostupnost služeb a občanská vybavenost nebo dopravní napojení.
Pokud svou nemovitost přeceníte, ovlivníte tím nejen dobu, po kterou zůstane na trhu, ale i svou vyjednávací pozici a nakonec i to, zda při závěrečném slevování zbytečně neztratíte. Pokud ji podceníte, těžko kupující na poslední chvíli přesvědčíte k vyšší ceně a ve výsledku se připravíte o peníze.
Nejrychlejší cesta k přesnému určení ceny a úspěšné prodejní strategii vede přes MAXIMA REALITY. Klikněte níže a mějte jasno.
