5 nejhorších chyb při prodeji bytu, kterých se vyvarovat

Válka na Ukrajině, energetická krize a nebývalá inflace, to jsou hlavní zdroje současné nejistoty. Po mnoha letech, kdy bylo zájemců dost a ceny bytů stále rostly, došlo v září 2022 k nečekanému zvratu. Realitní trh se na chvíli úplně zastavil. Teď už se zase nakupuje a prodává, ale situace si žádá trochu jinou strategii než dřív.

Pokud se vám právě teď nedaří najít zájemce, kde se stala chyba? Ukážeme vám, jaké jsou v současné době největší omyly při prodeji nemovitosti.

1. Cenu jste přestřelili

Vůbec nejčastěji se setkáváme s tím, že se nemovitost nabízí za příliš vysokou cenu. Řada lidí si vytvořila poměrně nerealistická očekávání ohledně tržní ceny, jenže doba se změnila, trh se otočil o 180 stupňů a je potřeba na to reagovat.

Dobrá zpráva je, že nedošlo k žádnému dramatickému poklesu cen. V Praze, Brně a dalších žádaných lokalitách mluvíme spíše o cenové korekci. Prodej za dobrou cenu je rozhodně možný, ale bude potřeba vynaložit mnohem více úsilí. Lépe připravit nemovitost na prodej, více inzerovat a šikovněji vyjednávat se zájemci o koupi.

Bez správného odhadu tržní ceny to ovšem nejde. Toto jsou dvě nejčastější chybné strategie při nacenění nemovitosti:

1. Určování ceny podle realitních serverů. Konečná prodejní cena může být výrazně nižší, pokud dojde k jednání o slevě, nebo naopak vyšší v případě velkého zájmu, aukce nebo obálkové metody. To zjistíme jedině z katastru nemovitostí, nikoli z inzerce.
2. Průběžné upravování ceny podle zájmu. Váš inzerát uvidí nejvíc lidí hned, když se objeví na realitních serverech. Tuto šanci nechcete promarnit. Příliš vysoká cena zájemce odradí a postupné snižování ceny taky nepůsobí atraktivně, spíš podezřele. A nižší ceny si zájemci ani nemusí všimnout.

Tržní cenu potřebujete stanovit správně hned napoprvé. Proto raději využijte online odhad zdarma, kde vám tržní cenu spočítají makléři. Tyto odhady se řídí cenovými mapami, kde je vidět, za kolik se prodaly srovnatelné nemovitosti ve vaší lokalitě.

2.  Inzerát vidělo málo lidí

Zatímco dobrý odhad můžete získat zdarma, každá inzerce stojí nějaké peníze. Řada lidí proto zkouší inzerovat jen omezeně, aby to bylo co nejlevnější, a potom až příliš dlouho vyčkávají, jestli se ještě někdo ozve. Úspěšný prodej si přitom žádá přesně opačnou strategii – inzerovat na všech dostupných kanálech.

Často vidíme klienty, kteří se snažili prodat nemovitost svépomocí a inzerovali jenom na Instagramu, ve facebookové skupině typu Reality Praha, případně zvolili webové stránky jako Bazoš a podobně. Ztratili potom několik týdnů čekáním na reakce.

V tuto chvíli na trhu není moc zájemců o koupi. To znamená jediné: musíte svůj inzerát vyvěsit všude, kde se dá. Základem jsou velké realitní servery jako sReality nebo Reality.iDNES.cz, kde navíc potřebujete připlatit za topování, aby se váš inzerát opakovaně posouval nahoru mezi ty aktuální. Správně připravená inzerce potom nemusí viset na serverech příliš dlouho, protože se zájemci ozvou dříve.

V Maximě inzerujeme každou nemovitost na všech velkých realitních serverech a navíc máme vlastní databázi zájemců o koupi, kam rozesíláme každou nabídku.

Aukce nemovitosti je nejlepší cesta k navýšení prodejní ceny.

3. Přicházíte o zájemce

Když bude inzerce úspěšná, zájemci se přijdou podívat, ale potom řeknou: „Tak děkujeme, my si to rozmyslíme a ozveme se.“ A už o nich neuslyšíte. To se opakuje jednou, dvakrát, třikrát… přemýšlíte, v čem je chyba, ale jen se dohadujete – Byla cena příliš vysoká? Vadila jim kuchyň bez oken? V takové chvíli přicházíte o zájemce, protože s nimi neumíte jednat.

Platí pravidlo, kterým se řídí všichni úspěšní makléři: o zájemce se musíte zajímat, a to aktivně. Zjistěte během prohlídky, v jaké jsou situaci. Zajímejte se, jestli na prodej spěchají nebo ne. Jestli si vezmou hypotéku. Jak se jim zdá cena. A jakmile řeknou, že se právě rozhodují mezi třemi byty, zjistěte, co by bylo pro ně rozhodující, aby se přiklonili na vaši stranu.

Zájemci se obvykle stydí říct si o slevu, i když ji chtějí. Možná jim udělá radost i 5 % a vy budete pořád rádi, že jste prodali za dobrou cenu. Anebo jim můžete vyjít vstříc jinak. Možná se potřebují nastěhovat dřív, nebo jim necháte nábytek a vybavení bytu v ceně. Možností je hodně, ale musíte zjistit, o co jim jde – buďto vy anebo váš makléř.

4. Spěcháte na prodej

Další problém při prodeji bytu se dá těžko označit za chybu nebo omyl. Jde o časovou tíseň, do níž se můžete dostat z mnoha důvodů. Může to být podnikání, dluhy, rozvod… situací je hodně, ale nejčastěji jde o návaznou koupi nemovitosti. Chodí za námi klienti, kteří již podepsali rezervační smlouvu a zaplatili rezervační poplatek na jiné bydlení a nyní musí prodat do 14 dnů. To není dobrá výchozí pozice.

Jakmile se stane, že na prodej spěcháte, vše se začne komplikovat. Nemáte totiž najednou čas čekat například na to, až:

• se najde zájemce, který by zaplatil vyšší cenu
• banka schválí zájemcům úvěr
• vyřeší se právní vady
• katastr převede vlastnická práva
• peníze vyplatí z úschovy

A když nemáte čas, musíte dělat kompromisy. Nejčastěji jde o to, že prodáte za nižší cenu prvnímu zájemci, který se vyskytne. A ještě po něm žádáte, aby poslal peníze co nejdřív, takže musíte zase nabídnout něco na oplátku.

Máme dvě doporučení: Zaprvé, když to jde, začněte s prodejem včas. Hlavně tehdy, když plánujete jinou nemovitost kupovat. Za druhé, když spěcháte na peníze, můžete v Maximě získat polovinu peněz předem. To často stačí, abyste vyřešili svou situaci, a prodej může proběhnout v pomalejším tempu a za výhodnější cenu.

Žádost o úvěr může prodej bytu dost zkomplikovat

5. Vady neřešíte včas

Když zájemců na trhu není mnoho, prodávající by rozhodně neměli celý proces zdržovat. Bývá velmi nepříjemné, když se objeví nedořešené resty nebo přímo právní vady až během přípravy kupní smlouvy. Často na ně přijde taky bankovní odhadce, kterého si zájemci pozvou kvůli hypotéce. Potom se může stát, že přijdete o důvěru a zájemci odejdou.

Více právních vad se může vyskytnout u rodinných domů – jde zejména o černé stavby, které ještě nebyly kolaudovány (garáže, kůlny a podobně). Hranice pozemku také často neodpovídají tomu, kde je veden plot – pak bývá potřeba dokoupit pozemky, které reálně využíváte. To vše trvá dlouho, protože se musí staré stavby i nové pozemky zapsat do katastru, a to vezme minimálně 30 dní.

Legalizace staveb a pozemků před prodejem je téma, kterému se věnujeme v článku Jak prodat rodinný dům. Klíčové je, že všechny potřebné kroky potřebujete provést ideálně předtím, než začnete jednat se zájemci. Jinak riskujete, že se budete muset omlouvat nebo o zájemce úplně přijdete kvůli nečekaným restům a zdlouhavému řešení právních vad.

Právní prověrka by tedy měla proběhnout, než se nemovitost dostane na realitní servery – a právě tak postupujeme u všech nemovitostí, které prodáváme v Maximě.

Zdroje

• https://www.seznamzpravy.cz/clanek/ekonomika-byznys-reality-tisice-cechu-odlozily-nakup-vlastniho-bytu-nekde-padl-prodej-i-o-polovinu-229563
• https://www.penize.cz/nakup-a-prodej-nemovitosti/423646-jak-uspesne-prodat-byt-tri-nejcastejsi-chyby
• https://www.penize.cz/nakup-a-prodej-nemovitosti/296257-prodavame-byt-co-vas-ceka-na-realitnich-serverech
• https://www.kurzy.cz/zpravy/553458-slevit-z-trzni-ceny-nemovitosti-je-i-jine-rychle-reseni-nez-vykup/