5 nejhorších chyb při prodeji bytu
1. Neodkládejte prodej kvůli krizi
Lockdown není důvodem pro odkládání prodeje. Realitní činnost se provozovat může, protože bydlení je základní lidská potřeba. Spousta věcí se dá řešit přes internet nebo po telefonu. A když budete mít na prohlídkách dost dezinfekce, roušky a dodržíte rozestupy, můžete skvěle prodat i uprostřed pandemie.
Ceny nemovitostí rostly v posledním roce podobným tempem jako doposud (meziročně v průměru 15 %), Covid zatím žádný cenový propad nepřinesl. Přesto očekáváme, že určitý pokles cen ještě přijde. Celá česká ekonomika je nyní jako infuzi a bude tomu tak určitě ještě do voleb. Vláda si nemůže větší krizi dovolit, a tak pumpuje do ekonomiky obrovské peníze. To však nevydrží věčně, podpora jednou skončí a všichni ekonomové očekávají inflaci a nezaměstnanost. Pak přijde čas, kdy klesnou i ceny některých nemovitostí.
Koncem roku 2021 tedy očekáváme určitý propad především u panelových bytů a starších bytů v okrajových lokalitách. Naopak ceny v Praze i Brně a ceny novostaveb by se měly udržet na současné úrovni. To znamená, že rok 2021 je pro prodej ideální. Nemá smysl příliš dlouho vyčkávat, jestli ceny půjdou ještě nahoru. To by se nemuselo vyplatit, naopak může přijít dočasný propad. Píšeme o tom podrobněji v článku Ceny nemovitostí 2021.
2. Nepřestřelte tržní cenu
Většina majitelů má nerealistická cenová očekávání, a to zvlášť v době, kdy se všude píše o raketovém růstu cen. Přesto je potřeba postupovat opatrně a chytře. Ceny bytů na realitních serverech teď určitě sledujete, pokud uvažujete o prodeji. Jenže pozor – inzerované ceny bývají často vyšší než konečné prodejní ceny. Nenechte se tedy mýlit. Raději využijte online odhad zdarma, kde vám tržní cenu spočítají makléři podle cenových map. Dostanete ji pak zdarma na e-mail a můžete se přesně trefit do aktuální situace na trhu.
Berte to tak, že při inzerci bytu máte jednu šanci, kterou nechcete promarnit. Nejvíc lidí uvidí váš inzerát, když se poprvé objeví na realitních serverech. Neodrazujte je příliš vysokou cenou, těžko získáte jejich pozornost zpátky. Postupné snižování ceny nepůsobí atraktivně a mnozí si ani nevšimnou, že cena u některého ze starších inzerátů už snížila. Mnohem lepší strategie bude za současné situace aukce nemovitosti. Inzerujete za mírně nižší cenu, než je aktuálně cena tržní, a tak přilákáte větší množství vážných zájemců. Nemovitost potom získá ten, kdo zaplatí vyšší částku nad rámec inzerované ceny. Jde o klasický postup známý jako „obálková metoda“, který nyní realitní kanceláře používají v trochu novém kabátě. Takto získáte za svoji nemovitost v průměru o 5-15 % víc. Nedávno jsme prodávali chalupu, jejíž cena v aukci vzrostla o více než 1 milion Kč. Další podobné triky si přečtěte v článku 5 osvědčených triků pro rychlý prodej bytu.
Aukce nemovitosti je nejlepší cesta k navýšení prodejní ceny.
3. Nepodceňte prezentaci nemovitosti
Poslední rok přinesl jeden zajímavý efekt – v roce 2020 šlo do prodeje obrovské množství bytů z Airbnb. Turisté zmizeli kvůli lockdownu a zhruba polovina prázdných bytů se objevila v nabídce k prodeji. Tyto byty se přitom na realitních serverech snadno poznají podle dokonalých fotek, protože byly všechny již krásně nafocené pro inzerci na Airbnb, aby nalákaly turisty. To značně zvedlo standardy a zvýšilo nároky na ostatní prodávající, kteří nyní mají na internetu mnohem větší konkurenci než dříve. Fotky z mobilu, fotky nezařízených nemovitostí nebo bytů po babičce už jen těžko obstojí.
Home staging a foto staging, které promění byty před focením v lákavé „hotelové pokoje“ se tak staly během Covidu absolutní nutností. Rychlý a úspěšný prodej si žádá fantastické fotky. Podle našich statistik z posledních let se s atraktivními fotkami zvedá prodejní cena v průměru o 10-15 % a byt se prodá zhruba dvakrát rychleji. Zaplatit pár hodin práce fotografa, bytového designéra a grafika se vám tak může bohatě vyplatit. V Maximě navíc nyní nabízíme foto staging i home staging zdarma. Za profesionální přípravu interiéru na prodej tedy nezaplatíte nic navíc.
4. Nečekejte příliš dlouho na schválení úvěru
Už máte sympatické zájemce o váš byt? Ověřte si, jestli mají skutečně schválený hypoteční úvěr. Banky jsou teď kvůli ekonomické krizi při poskytování hypoték obezřetnější a může se vám stát, že po dvou měsících plných průtahů váš vybraný kupující úvěr nakonec nedostane. Vy tak budete začínat od nuly a ceny budou tou dobou už úplně jinde.
Úrokové sazby se kvůli koronakrizi snížily až pod 2 %, navíc jsou zase dostupné hypotéky na 90 % tržní ceny. To láká spoustu lidí, aby si zažádali o hypotéku, i když by na ni ještě před rokem nedosáhli. Jenže banky kvůli Covidu taky mnohem přísněji posuzují jednotlivé žádosti. Například některá povolání jsou nově hodnocena jako riziková, i když ještě před rokem by je banka bez problémů schválila. Týká se to především odvětví gastro, turismus, aerolinky atd.
Dávejte tedy raději přednost kupujícím s vlastními prostředky (peníze mají našetřené, financují z prodeje jiné nemovitosti, půjčí jim rodiče a podobně). Větší jistotu máte také se zájemci, kteří už prošli tzv. prescoringem v bance a mají úvěr předschválený. Velkou výhodou také je, pokud má vaše realitka přímé spojení s bankami a tým vlastních finančních poradců a právníků. Ti pak dokážou celý proces výrazně urychlit a zajistit jeho hladký průběh.
Žádost o úvěr může prodej bytu dost zkomplikovat
5. Neprodávejte během krize na vlastní pěst
Během lockdownu je podstatně těžší než dříve prodávat na vlastní pěst. Realitní kanceláře za poslední rok vyvinuly celou řadu nových nástrojů, které reagují na novou situaci. V Maximě jsme například zavedli home staging nebo foto staging zdarma pro všechny klienty, dálkové podpisy smluv a videokonference s kupujícími, nebo bezpečný systém prohlídek po jednom, kdy nehrozí žádné epidemické nebezpečí.
Taky aukce nemovitostí provádějí obvykle zavedené realitní kanceláře, kterým zájemci důvěřují a nezpochybňují nezávislost a objektivitu celé soutěže. Uspořádat aukci „obálkovou metodou“ jako jednotlivec může působit velmi podezřele. Aukce přitom v poslední době zvyšují prodejní ceny nemovitostí o neuvěřitelné částky.
Dokážeme vám vyjít vstříc i tehdy, když na prodej spěcháte. V Maximě nabízíme, že vám můžeme vyplatit 50-80 % z tržní ceny nemovitosti dopředu, ještě než začneme hledat kupujícího. Vy pak okamžitě řešíte svoji finanční situaci a nemovitost prodáte nakonec za tu nejlepší možnou cenu. Strategie platby provize se potom u jednotlivých realitek liší. U nás mají prodávající všechny služby makléřů, právníků, fotografů i designerů zdarma, protože celou provizi platí kupující.
