Tento web používá k poskytování služeb, personalizaci reklam a analýze návštěvnosti soubory cookie. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte.
realitka pro všechny životní situace
800 111 555
infolinka 7 dní v týdnu
CS | EN
Maxima je otevřená, prohlídky probíhají
CS   |   EN
Maxima je otevřená, prohlídky probíhají

Jak prodat dům? Těchto pět kroků vám zajistí úspěšný prodej rodinného domu

Při prodeji domu musí být vše ještě lepší, než kdybyste prodávali byt. Koupě rodinného domu je totiž velké životní rozhodnutí. Zatímco garsonky nebo byty 2+kk se často kupují jen na přechodnou dobu, v rodinném domě chtějí lidé obvykle strávit zbytek života (to ne vždycky vyjde, ale co na tom). Obecně platí, že čím méně máte zájemců o koupi, tím víc se musíte prodeji věnovat. Poradíme vám 5 triků, s nimiž si prodej rodinného domu významně usnadníte.

Jak prodat dům

Při výběru rodinného domu kupující postupují pečlivěji než při koupi bytu, vše důkladněji zvažují a posuzují z více hledisek. Jsou lokality, o které není velký zájem, proto se déle čeká na zájemce o koupi. Domy na prodej v Praze a okolí jsou zase poměrně drahé, takže si je může dovolit jen omezený počet lidí.

Znamená to jediné – prodávající i realitní kanceláře musí do prodeje domů investovat více času, peněz a energie. Prodej domu taky vždycky trvá déle, počítejte alespoň 6 měsíců.

Špatný odhad ceny domu, nevydařené fotky nebo nedostatečná inzerce, to vše může vést k tomu, že se prodej rodinného domu povleče mnohem déle. Nakonec nezbývá nic jiného než prodej pod cenou. Jindy sice najdete rychle zájemce o koupi, ale prodej domu se nečekaně zkomplikuje, když se těsně před podpisem smluv přijde na černé stavby, chybějící pozemky nebo třeba zatékající střechu.

Jak se těmto černým scénářům vyhnout a jak prodat dům úspěšně a bez problémů?

1.   Kontrola nemovitosti v katastru

Každý prodej domu by měl začít aspoň virtuální návštěvou katastru. Na webové stránce Nahlížení do katastru si můžete najít parcelu, respektive všechny parcely na vašem pozemku, nebo stavbu (dům). Zvolte možnost „katastrální mapa + ortofoto“, kde uvidíte, jestli se zakreslená katastrální mapa překrývá s reálnými leteckými snímky vašeho pozemku. Vyzkoušet můžete i Katastr 2.0, kde vidíte tutéž mapu a můžete se přímo prokliknout z parcely na záznam v katastru, kde uvidíte vlastníka, výměru a typ pozemku.

Vaším úkolem bude zkontrolovat, jestli zakreslená katastrální mapa odpovídá skutečnému stavu vaší nemovitosti. Čím déle se dům neprodával, tím pravděpodobnější je, že údaje v katastru bude potřeba opravit. Za komunismu se běžně posouvaly ploty podle sousedské domluvy, takže můžete zjistit, že zahradničíte už půl století na pozemku, který patří sousedovi nebo obci. Ale můžete zjistit také opak – vaše parcela je možná větší, než jste si dosud mysleli. Velice často se při prodeji starších domů taky přijde na různé černé stavby – garáže, kůlny nebo celé přístavby bez kolaudace, které v katastru nejsou evidovány.

Při kontrole katastrální mapy a listu vlastnictví se tedy zaměřte na následující věci:

– Stavby: Jsou všechny evidované? (garáže, kůlny, přístavby)

– Hranice pozemku: Odpovídají tomu, kde je veden plot?

– Přístupová cesta: Je vaše, obecní, nebo soukromá?

O dalších právních vadách, které můžete objevit při kontrole vašich nemovitostí v katastru, psal náš právník Mgr. Jiří Lemberka v článku Jak zjistit a očistit právní vady.

Co když kontrolu zanedbáte?

Při prodeji rodinného domu odpovídáte za správnost údajů v katastru. Kdyby kupující později zjistil nějaké nesrovnalosti, má nárok na reklamaci, smluvní pokutu nebo může chtít dům vrátit, případně vás zažalovat u soudu. Jestli si kupující bude brát hypoteční úvěr, vše si přijde prověřit taky bankovní odhadce. Pokud zjistí černé stavby na pozemku nebo jiné problémy, banka úvěr neschválí. Pak byste museli vedle legalizace staveb a pozemku taky hledat nového zájemce o koupi, což celý prodej rodinného domu značně zpozdí.

2.   Legalizace staveb a pozemků před prodejem

Když zjistíte v katastru nesrovnalosti, musíte před prodejem vše vyřešit. Někdy je potřeba dokoupit pozemky, které reálně využíváte, od jejich oficiálních vlastníků evidovaných v katastru. Může to být obec, soused nebo úplně cizí člověk. Každopádně doporučujeme vlastnictví pozemků před prodejem vyřešit. Podobně se řeší i zajištění přístupové cesty – pokud nejde o místní komunikaci ve vlastnictví obce, ale cesta vede přes cizí pozemek, můžete ho zkusit odkoupit.

Další možnost je zřídit tzv. služebnost cesty, která se zapisuje do katastru nemovitostí (funguje jako věcné břemeno). O zřízení služebnosti je potřeba podepsat s vlastníkem cesty smlouvu. Ideální je, pokud dosáhnete toho, aby šlo o služebnost na dobu neurčitou a bezúplatnou, ale existují i varianty jednorázového poplatku, ročního nájemného nebo ročního příspěvku na údržbu cesty. Pokud s majitelem cesty není možná dohoda, můžete se obrátit také na soud, ten může nařídit zřízení tzv. nezbytné cesty, abyste se dostali k pozemku.

Legalizaci staveb, jako jsou garáže nebo přístavby, je potřeba vyřešit na stavebním úřadě, který může v některých případech udělit i pokutu za černou stavbu. Vše ovšem záleží na dohodě, často se prodává zděděná nemovitost, jejíž aktuální vlastník nenese žádnou vinu na tom, že vznikla černá stavba, takže úřady v mnoha případech udělují spíš symbolickou pokutu. Případnou pokutu je potřeba vnímat jako nezbytný náklad při prodeji rodinného domu, zaplatit ji a stavby legalizovat.

Geometrický plán a projektová dokumentace

Legalizace se obvykle neobejde bez geodeta (zeměměřiče), který zaměří geometrický plán pozemku a vytyčí jeho hranice. K tomu bude potřeba také souhlasné prohlášení vlastníků sousedních pozemků, kterých se tyto změny dotknou. Často bývá problém sehnat geodeta, na termíny se čeká i půl roku, proto se vyplatí spolupráce s realitní kanceláří, která má geodety nasmlouvané a dokáže reagovat rychle. U černých staveb zase budete muset předložit stavebnímu úřadu všechny dokumenty, které jsou jindy nutné pro kolaudaci – zejména projektovou dokumentaci, ale i řadu dalších potvrzení.

Legalizace staveb a pozemku se neobejde bez geodeta, který vytvoří geometrický plán.

Legalizace staveb a pozemku se neobejde bez geodeta, který vytvoří geometrický plán.

Na konci celého procesu se podává návrh na vklad do katastru, aby stavby i pozemky byly zaevidovány a promítly se nyní již správně do katastrální mapy. Legalizace staveb a dokoupení pozemků je proces, který může trvat několik měsíců. Jen návrh na vklad se vyřizuje vždy minimálně 30 dní. Běžně se proto postupuje tak, že legalizace probíhá souběžně s inzercí rodinného domu. Zájemci o koupi jsou potom informováni, že už probíhá jednání se stavebním úřadem o černých stavbách nebo jednání o koupi pozemku či přístupové cesty.

Kolik stojí legalizace staveb?

Největší náklady při legalizaci staveb a pozemků bývají na služby právníků a advokátů. Zejména při prodeji rodinného domu bez realitky hrozí, že se účet za právní služby vyšplhá opravdu vysoko. Dopředu totiž nevíte, jaké právní vady a nesrovnalosti na vás čekají. Naopak pokud se rozhodnete pro prodej domu v Maximě, dostanete všechny právní služby zdarma bez ohledu na to, kolik hodin práce naše právníky čeká.

3. Odhad ceny domu

Zatímco probíhá legalizace černých staveb nebo zaměřování pozemků, rodinný dům už se může objevit v nabídce realitních serverů. Dalším krokem je tedy stanovení prodejní ceny rodinného domu. Tady je třeba říct, že existuje více různých metod, jak postupovat při odhadu. Psali jsme o tom v článku Odhad nemovitosti. Proč se ceny liší? Odhad ceny domu pro dědické řízení se tak může například významně lišit od odhadu tržní, prodejní ceny domu. To by vás nemělo překvapit.

Jak se určují ceny rodinných domů

Správně nastavená cena je klíčem k rychlému prodeji. Pokud za námi přicházejí majitelé rodinných domů, že se jim dlouho nedaří najít kupujícího, nejčastěji je problém v tom, že cenu vlastní nemovitosti přeceňují. Srovnávají ji totiž s podobnými domy na prodej, které se v tu chvíli nabízejí na realitních serverech. Tak často dojde k zásadním omylům.

Na realitních serverech totiž vidíme jen ceny nabídkové, ale nedozvíme se, za kolik se domy skutečně prodaly, ani jak dlouho jsou už v nabídce. Snadno tak vznikne realitní bublina, která neodráží reálný vývoj cen nemovitostí.

Odhad domu je navíc výrazně složitější disciplína než odhad bytu. Jak tedy postupovat? Výsledná částka je součtem ceny stavby a ceny pozemku. Zde uvádíme, co všechno ovlivňuje ceny domů, ale doporučujeme raději využít služby profesionálních odhadců, kteří pracují s cenovými mapami a skutečně realizovanými prodejními cenami, jaké jsou evidovány v katastru. Vyzkoušejte náš bezplatný online odhad a zjistěte okamžitě, za kolik by se dal prodat váš dům.

·      Lokalita

Odhad rodinného domu začněte u posouzení lokality. Prodej domu v Praze může znamenat klidně trojnásobně vyšší cenu než jinde v republice, přestože všechny další parametry budou zachovány. Cenu rodinného domu zvyšuje dobrá dopravní dostupnost: v centru Prahy například spojení tramvají znamená vyšší cenu než autobusem. Stejně tak u obcí v širším okolí Prahy je výhodou blízký sjezd na dálnici, ale také vlak oproti autobusu. Na ceny rodinných domů má taky obrovský vliv občanská vybavenost. Kupující bývají rodiny s malými dětmi, proto zmapujte školky, školy, hřiště i sportoviště v okolí a vše napište do inzerátu.

Ceny rodinných domů v Praze ovlivňuje dopravní dostupnost. Tramvaj je lepší než autobus.

Ceny rodinných domů v Praze ovlivňuje dopravní dostupnost. Tramvaj je lepší než autobus.

·      Odhad pozemku

Obvykle budete prodávat pozemek, kde jsou podle katastrální mapy dva typy parcel: zahrada a zastavěná plocha (případně zastavěná plocha a nádvoří, jak se psalo dříve). Cenu zahrady samozřejmě ovlivňuje, jestli je rovinatá, do svahu, kaskádovitá a podobně. Vyšší cenu můžete žádat za zahradu tehdy, když je možnost postavit zde ještě další rodinný dům. O tom rozhoduje vedle vhodného terénu a velikosti taky územní plán obce, kde musí jít o tzv. zastavitelné území.

·      Odhad domu

Každý rodinný dům má různé části, které mají odlišnou cenu za metr čtvereční. Celková plocha se tedy nedá násobit žádnou fixní částkou. Suterén, přízemí, patro, případně podkroví… každé podlaží se odhaduje zvlášť. K obytné ploše se pak připočítávají ještě přístavby, jako je garáž, dílna, bazén a podobně. Řadové domky a dvojdomky jsou vždy levnější než rodinné domy stojící samostatně. Dále záleží na stáří domu, kvalitě provedených rekonstrukcí a na tom, v jakém je dům technickém stavu. Protože to nemusí být na první pohled úplně zřejmé, vyplatí se tzv. technická inspekce nemovitosti.

4. Technická inspekce nemovitosti

Prodej rodinného domu významně usnadní, když odhad založíte na technické inspekci nemovitosti. Když nemáte v ruce žádné expertní posouzení technického stavu domu, čekají vás dlouhé diskuze se zájemci o koupi. Ti si budou zvát vlastní známé (stavaře, inženýry, ale mnohdy i sousedy-kutily), aby jim dali svůj více či méně expertní názor na stav a cenu domu, který prodáváte.

Technická inspekce domu navíc zajistí i klidný spánek prodávajících. Skryté vady na nemovitosti totiž mohou kupující reklamovat i pět let po koupi rodinného domu. Po předchozím majiteli pak můžou žádat odstranění vad nebo slevu z kupní ceny. Reklamovat kupující může všechny skryté vady, které neodpovídají stáří a obvyklému opotřebení domu. Vady přitom mohou být skryté nejen před očima kupujícího – vůbec o nich nemusí vědět ani současný majitel, dokud není provedena inspekce.

Technická inspekce domu se vyplatí i prodávajícím. Odhalíte všechny skryté vady.

Technická inspekce domu se vyplatí i prodávajícím. Odhalíte všechny skryté vady.

Technická inspekce tedy přispěje k transparentnosti celého obchodu a podstatně zvýší vzájemnou důvěru mezi prodávajícím a kupujícím. Inspektor prohlédne nemovitost a vytvoří technickou zprávu pro každý rodinný dům na prodej. Ve zprávě se hodnotí například statika, střecha, zateplení a tepelné ztráty, akustická izolace a hluk, vlhkost, elektrické rozvody, zdroj vytápění a další věci.

Platí, že čím komplikovanější a zničenější dům, tím spíš potřebujete technickou inspekci. Ve většině případů se nevyplatí dům před prodejem rekonstruovat (výjimkou jsou snad jen situace, kdy je třeba střecha v havarijním stavu a do domu zatéká). Jinak je výhodnější prodat dům před rekonstrukcí, kterou si stejně každý chce udělat podle svého. Podmínkou je ale technická zpráva, kde je přesně zmapován technický stav, přiznají se veškeré nevýhody a problémy a zároveň je tam vždy i přímo vyčísleno, jaké budou náklady na rekonstrukci.

Průkaz energetické náročnosti budov (energetický štítek)

Při prodeji rodinného domu musíte mít i tzv. energetický štítek (PENB), zajistit ho musí ze zákona prodávající (vyhotovení trvá 7 – 10 dní). V inzerátu je potřeba uvést třídu energetické náročnosti, na kterou má vliv spotřeba elektřiny, vody, ale taky objem emisí. Nejpozději v den, kdy se bude podepisovat kupní smlouva, pak musíte předat energetický štítek kupujícímu.

5. Jak připravit dům na prodej

Když jsou právní i technické otázky vyřešené, můžete se plně soustředit na to, jak udělat dobrý dojem na kupující. Využít můžete všechny dobré rady z článku Jak prodat byt? Detailní postup pro úspěšné hledání kupujícího. Všechny tam uvedené kroky se vztahují i na domy. Ceny rodinných domů jsou však vyšší, proto je užší okruh zájemců, než třeba u bytů 2+kk nebo garsonek. V průměru trvá prodej domu 6 měsíců, tedy dvakrát déle než u bytů. Ovšem čím lepší inzerát připravíte, tím rychleji dům prodáte.

Jak tedy připravit dům na prodej a zajistit atraktivní fotky do inzerátu?

Nejvíc úprav si žádají starší rodinné domy, kde nikdo aktuálně nebydlí. Existují v zásadě dva typy problémů – buď jsou úplně prázdné a vybydlené, nebo naopak zaskládané nábytkem, jako třeba v případě zděděných domů po babičce nebo dědečkovi.

–> Prázdné domy je potřeba před prodejem vybavit nábytkem. Doporučujeme zařídit alespoň tři místnosti. Určitě by měla být zařízená kuchyň, obývací pokoj, ložnice a ideálně ještě dětský pokoj nebo pracovna. Prázdné místnosti si zájemci o koupi často ani neprohlížejí. Nesmíte zapomenout, že v rozhodování o koupi hrají hlavní roli emoce. Zájemci přicházejí na prohlídku, aby zjistili, jestli si dokážou představit, že by v domě bydleli se svou rodinou. Když není v místnostech žádný nábytek, nevzbuzují naopak žádné pocity a působí studeně.

–> Domy zaskládané nábytkem a osobními věcmi je třeba vystěhovat. Obvykle nemají o starý nábytek zájem ani prodávající, ani kupující. Nejlepší je tedy zajistit vystěhování (u nás v Maximě na to máme kolegu technika, který vše může vyřešit za vás). Pak se prázdné místnosti vymalují, případně se ještě vymění žárovky, aby místnosti byly dobře osvětlené. Pak je postup stejný jako u prázdného domu – zařídí se tři nebo čtyři místnosti typizovaným nábytkem, aby si zájemci o koupi uměli představit, jak se v rodinném domě bydlí.

Prodej rodinného domu můžete inzerovat i přímo na nemovitosti, vyplatí se plachta na plotě.

Prodej rodinného domu můžete inzerovat i přímo na nemovitosti, vyplatí se plachta na plotě.

Home staging pro rodinný dům

Vyplatí se svěřit rodinné domy na prodej bytovým designérům, kteří je umí profesionálně připravit na focení i na prohlídky. Tuto službu najdete pod anglickým názvem „Home Staging“. Máme s bytovými designéry velmi dobrou zkušenost, dokážou totiž prodej rodinného domu významně urychlit a taky na poslední chvíli zvednout prodejní cenu domu. Přečtěte si všech 10 důvodů, proč se vyplatí homestaging.

Naopak nedoporučujeme v rámci přípravy domu na prodej žádné větší rekonstrukce, maximálně vymalovat, případně opravit skutečně havarijní situace, jako je díra ve střeše. Vše ostatní si kupující raději udělají podle sebe. Zatímco homestaging dokáže krásně pohnout s prodejní cenou o cca 10 % nahoru, rekonstrukce je nákladná, trvá dlouho a ve výsledku se finančně nevyplatí.

Když je všechno připravené, je čas na focení. Nezbytnou podmínkou úspěchu je u rodinných domů hezké počasí – podzimní slunečné dny dávají poslední šanci na hezké snímky, která se bude opakovat zase až na jaře.

Jak koupit dům v Praze

Rodinný dům na prodej v Praze a okolí, to je hotové bohatství. Za domky se tu platí víc než kdekoliv jinde. Idyla v podobě vlastního domu se zahradou je totiž natolik univerzálním snem většiny rodin, že se nevyhne ani těm, které žijí v Praze – městě, kde se za domy a pozemky platí více než kdekoli jinde v republice. Rodinné domy v Praze je třeba vždy rozdělit do dvou kategorií, které mají rozdílné ceny i cílové skupiny zájemců o koupi:

Rodinné domy v historické rezidenční zástavbě přímo v Praze

Čím méně času budete muset trávit dojížděním, tím více budete muset za dům zaplatit. Ceny v okolí Prahy se výrazně liší od vzdálenějších částí Středočeského kraje. Nejžádanější lokality jsou tradičně Praha 6, 5 a 4 – Ořechovka, Vokovice, Malvazinky, Barrandov, Modřany nebo Krč. Vedle dobrého dopravního spojení do centra města platí kupující i za dokonalou občanskou vybavenost.

Rodinné domky za Prahou (satelitní městečka nebo přilehlé vesnice)

Čeho je v rezidenčních lokalitách dostatek, to naopak chybí satelitním městečkům. Hlavní devízou řadových domů v satelitech je výrazně nižší cena. Svůj sen o vlastním domě si tak mohou splnit i mladé rodiny, kupní cena je zde srovnatelná s cenou bytu v centru Prahy. Často je i dopravní dostupnost do metropole rozumná.

–> Podívejte se na domy na prodej, které máme aktuálně v nabídce.

Poměrně často se v Praze nabízí koupě domu vícegeneračního, kam se mladá rodina stěhuje společně s rodiči. V takovém případě je třeba často zajistit nejdřív prodej dvou bytů, kde doposud jednotlivé generace bydlely, a potom navazuje společná koupě rodinného domu. Jestli je to i váš případ, podívejte se na náš článek Jak načasovat prodej a návaznou koupi domu nebo bytu.

Ing. Vladimír Zuzák

Vladimír Zuzák je majitelem a ředitelem realitní kanceláře MAXIMA REALITY, která působí na pražském realitním trhu 23 let. Zuzák je všestranným znalcem realitního trhu. Zkušenosti v oblasti financí a realit sbíral například v ING a Hypocentru Modré Pyramidy. Po dobu 10 let zastával pozici obchodního ředitele ve FINEP HOLDING Group. Zuzák kritizuje nedostatečnou regulaci realitního byznysu, prosazuje vyšší standardy ochrany prodávajících i kupujících. Je autorem řady poradenských článků o realitním trhu na Peníze.cz, má profil na Linkedin.

Přečtěte si aktuální rozhovory:
Penize.cz: I na nás dojde. Byty zlevní, říká šéf realitky
Týdeník Hrot: Airbnb byznys skončí
CzechCrunch: Prodej nemovitostí ve virtuální realitě
Roklen24: Developeři se z krize poučili. Dolů s cenami nepůjdou

Další články od autora

BUĎME V KONTAKTU

Poradíme vám, jak nejlépe prodat.
Nezávazně, zadarmo a přátelsky.
22 LET  zkušeností
55 000  spokojených klientů
Byt Dům

* Povinný údaj
Vaše osobní údaje zpracováváme v souladu s GDPR.