Co dělat, když spolumajitel nemovitosti nesouhlasí s prodejem?

Chcete prodat dům nebo byt, ale ostatní majitelé s prodejem nesouhlasí? Není to nic výjimečného. Podobné situace se často objevují po rozvodu nebo při vypořádání dědictví, kdy mezi více lidmi vzniká podílové spoluvlastnictví. Jaké máte možnosti a kudy vede cesta k řešení?

Nejvýhodnější je dohoda

Majetek zavazuje, navíc v něm kromě finanční hodnoty často zůstává i kus emocí. A rozdílné představy o tom, jak s nemovitostí naložit, často způsobují, že dohoda vypadá nedosažitelně. Jenže je vždy nejvýhodnějším řešením, proto se vyplatí ji zkusit –  a to klidně vícekrát, případně využít právních či mediačních služeb.

TIP: Přečtěte si Pět osvědčených tipů, jak rychle prodat byt.

Dva typy spoluvlastnictví

Spoluvlastnictví lze rozlišit na podílové spoluvlastnictví a společné jmění manželů.

Podílové spoluvlastnictví znamená, že jednu nemovitost vlastní více osob a každá z nich vlastní ideální (nikoliv reálný) podíl. V praxi? Dům po rodičích mohou spoluvlastnit tři sourozenci, a to každý po jedné třetině, ale můžete také koupit společně s přáteli apartmán na horách a vlastnit každý jiný podíl podle toho, kdo kolik uhradil na kupní cenu.

Společné jmění (manželů nebo partnerů), dříve v případě manželů označováno jako bezpodílové spoluvlastnictví, zahrnuje majetek nabytý po dobu manželství, který patří oběma manželům společně. Na rozdíl od podílového spoluvlastnictví se zde neurčují žádné podíly – oba jsou vlastníky celku bezpodílově. S takovou nemovitostí lze nakládat jen společně.

Prodej ve spoluvlastnictví

Český právní řád umožňuje každému ze spoluvlastníků nakládat se svým podílem samostatně. Může ho prodat, darovat nebo převést na jinou osobu. Neplatí to ale pro prodej celé nemovitosti, protože s tou je třeba nakládat jako s celkem. S prodejem musí souhlasit všichni spoluvlastníci a prodat nemovitou věc ve spoluvlastnictví tak logicky mohou jen všichni společně.

Pokud je vaší prioritou prodej, jaké jsou možnosti?

1. Prodej vlastního podílu 

Tato možnost bývá lákavá v okamžiku, kdy ostatní prodej odmítají, ale má i svá úskalí.

Kupující podílu na nemovitosti si obvykle uvědomuje rizika spojená se soužitím s jinými vlastníky, a proto bývá ochoten zaplatit pouze nižší cenu, než odpovídá reálnému podílu na hodnotě nemovitosti.

V praxi tak prodej podílu zpravidla znamená finanční ztrátu až o 50 a více procent oproti situaci, kdy by se prodávala celá nemovitost společně. I přesto může jít o řešení, pokud potřebujete hotovost a dohoda není možná. Pro kupujícího je pak zásadní, zda mají spoluvlastníci uzavřenou písemnou dohodu o užívání společné věci (např. kdo kde v domě bydlí, kdo užívá společné prostory a jak se dělí náklady na provoz a údržbu apod.).

2. Odkup podílu ostatních spoluvlastníků

Druhou možností je obrátit hru a usilovat o odkup podílů těch, kteří s prodejem nesouhlasí. Tato cesta bývá efektivní, pokud má zájemce dostatek finančních prostředků nebo pokud se ostatním spoluvlastníkům nedaří nemovitost rozumně využívat.

Právní rámec je v tomto případě poměrně jednoduchý: Uzavírá se kupní smlouva na spoluvlastnický podíl, přičemž se doporučuje mít v rukou aktuální odhad tržní hodnoty od znalce či realitního odborníka. Odkup může být krokem, který otevře cestu k budoucímu prodeji celé nemovitosti bez konfliktů.

3. Zrušení a vypořádání spoluvlastnictví soudem

Pokud selhává jakákoliv dohoda, může kterýkoliv spoluvlastník požádat o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví soudní cestou podle § 1140 a násl. občanského zákoníku. Nikdo vás nemůže nutit k setrvání ve spoluvlastnictví, proto bude soud zkoumat, zda je možné věc reálně rozdělit. Jako příklad může posloužit dvougenerační domek se samostatnými vstupy. Pokud rozdělení možné není, může soud:

• Přikázat celou nemovitost jednomu ze spoluvlastníků, který ostatním vyplatí odpovídající náhradu, nebo
• nařídit prodej nemovitosti ve veřejné dražbě a výtěžek rozdělit podle velikosti podílů.

Z praxe makléře:

„Často se setkáváme s tím, že klienti zvažují prodej podílu jen proto, že ztratili trpělivost. Přitom někdy stačí správně stanovit tržní cenu a s dobrým odhadem zlomíte i odpor k jednání ostatních spoluvlastníků.“

Předkupní právo a jeho postavení po roce 2020

Od roku 2020 došlo k úpravě toho, jak funguje předkupní právo.

Do poloviny roku 2020 musel každý spoluvlastník, který chtěl prodat svůj podíl, nejprve nabídnout jeho odkup ostatním spoluvlastníkům. Tzv. zákonné předkupní právo ale často brzdilo běžné převody, a proto bylo od 1. července 2020 z většiny případů zrušeno. Šlo zejména o případy velkých garáží v bytových domech, které má ve spoluvlastnictví například i 200 spoluvlastníků (a tedy 200 garážových míst). Pak bylo nutné při prodeji podílu o velikosti id. 1/200 nabídnout prodej všem ostatním 199 spoluvlastníkům, což velmi komplikovalo prodej bytu, se kterým se právě podíl na společné garáži často převádí.

Výjimkou zůstávají případy, kdy spoluvlastnictví bylo založeno děděním (nebo jinou právní skutečností mimo vůli spoluvlastníků). V takové situaci trvá šestiměsíční lhůta, během níž mají spoluvlastníci vůči sobě navzájem zákonné předkupní právo. Po jejím uplynutí lze podíl převést komukoliv.

Preventivní opatření

Pokud si spoluvlastníci chtějí zachovat právo na první koupi podílu, mohou si ho při vzniku spoluvlastnictví sjednat smluvně a nechat zapsat do katastru nemovitostí. Takto sjednané předkupní právo zůstává i nadále platné.

Prodej nemovitosti v SJM

U společného jmění manželů (SJM) je situace jiná než u podílového spoluvlastnictví. Nemovitost v SJM nevlastní manželé „napůl“, ale společně a nerozdílně – tvoří jeden celek, který nelze rozdělit na podíly.

Co z toho plyne? S majetkem ve společném jmění manželů proto mohou nakládat jen oba manželé společně. Bez vzájemného souhlasu nelze platně uzavřít kupní smlouvu, a pokud by jeden z manželů nemovitost prodal bez vědomí druhého, byla by taková smlouva neplatná. V praxi by k převodu ani nedošlo – katastr nemovitostí by zápis neprovedl, protože při kontrole listin vždy požaduje úředně ověřené podpisy obou manželů – vlastníků.

Pokud si manželé přejí, aby každý z nich mohl s majetkem nakládat samostatně, mohou si u notáře sjednat odlišný majetkový režim – například zúžení, rozšíření nebo zrušení SJM. Tyto dohody se zapisují do evidence manželských smluv vedené Notářskou komorou.

Prodej nemovitosti po rozvodu

Společné jmění manželů nezaniká rozvodem, ale až jeho vypořádáním. Do té doby platí to, co po dobu trvání manželství: Nemovitost bez souhlasu druhého manžela prodat nelze a vypořádání proběhne buďto dohodou, nebo rozhodnutím soudu.

Pokud se bývalí manželé do tří let od rozvodu nedohodnou na vypořádání, nastupuje tzv. zákonná domněnka, a to, že každý vlastní ve svém výlučném ideální spoluvlastnický podíl o velikosti právě jedna polovina. Tedy ze společného jmění se stává podílové spoluvlastnictví. Pozor však na to, že v katastru nemovitostí může být stále uvedeno SJ – společné jmění. V takovém případě se musí nejprve zhojit stav zápisu na katastru, a to ze společného jmění na podílové spoluvlastnictví. Teprve pak mohou bývalí manželé nemovitost prodat.

• Nejprve se pokuste písemně vypořádat SJM – ideálně formou notářského zápisu, který jasně určí, komu nemovitost připadne, případně jak se rozdělí výnos z prodeje.
• Pro férové nastavení podmínek si nechte zpracovat aktuální odhad tržní hodnoty, ať je rozdělení prokazatelně spravedlivé.
• Následně se dohodněte, kdo bude nemovitost prodávat: Buď ji prodáte společně (např. prostřednictvím realitní kanceláře) a výtěžek si rozdělíte podle dohody, nebo jeden z bývalých manželů druhého vyplatí.
• Teprve po vypořádání SJM může s nemovitostí samostatně nakládat ten, komu připadla do výlučného vlastnictví, a prodej tak proběhne bez nutnosti souhlasu druhé strany.

Chcete se pustit do prodeje? Projděte si náš velký průvodce prodejem nemovitosti a zjistěte, co vše si ohlídat.

Časté otázky

Co dělat, když je nemovitost napsaná na exmanžela?

To, že je nemovitost napsaná na exmanžela, ještě nemusí znamenat, že mu patří celá.

Záleží na tom, kdy byla pořízena – pokud během manželství, může být stále součástí společného jmění manželů (SJM), i když jste v katastru zapsán pouze jeden. Po rozvodu se pak takový majetek vypořádává dohodou nebo soudně.

Pokud byla nemovitost nabyta před manželstvím, patří výlučně tomu, kdo ji nabyl. To stejné platí, pokud byla nabyta sice za manželství, ale ze zdrojů mimo společné jmění – z výlučných zdrojů. To je pak nutné prokázat.

Lze zrušit spoluvlastnictví, když je na nemovitost zatížena hypotékou?

Ano, je to možné, ale bez součinnosti banky to nepůjde. Hypotéka je totiž zajištěna  zástavním právem, které omezuje vlastnické právo k nemovitosti. Banky si často kromě zástavního práva zřizují i zákaz zcizení. Pak jakákoliv změna ve vlastnictví (ať už rozdělení podílů, prodej, nebo převod) vyžaduje písemný předchozí souhlas banky. Může tak být nutné úvěr nejprve refinancovat, doplatit, nebo převést na nového vlastníka. Každý krok je proto potřeba s bankou dopředu projednat a získat její písemné schválení.

Čtěte také: Jak na předčasné splacení hypotéky?