Prodat dům nebo byt v roce 2025 znamená pohybovat se v prostředí, které se během několika málo let zásadně proměnilo. Ceny bytů a domů dosahují rekordních cen a hypotéky jsou dostupné pro více lidí. Oproti tomu kupující jsou informovaní a náročnější než dříve a hledají i investice do méně konzervativních variant nemovitostí.
Zvažujete prodej? Nejste sami
Zatímco před pěti lety trh brzdily vysoké úroky hypoték a kupující často vyčkávali, dnes jsou úvěry levnější a poptávka po bydlení se tak zvyšuje. Česká národní banka uvádí, že průměrná sazba nových úvěrů klesla v druhé polovině roku 2025 na 4,53 % ročně, což je nejnižší hodnota za poslední tři roky.
V tržní konstelaci nedostatku bytů a domů tak majitelé drží v rukou velmi silné karty, se kterými lze dále zahrát dobrou hru: Mnoho lidí chce nyní prodat nemovitost proto, aby se sami pustili do dalšího nákupního rozhodnutí týkající se změny bydlení. Ať už jde o stěhování z bytu do domu, změnu lokality, pořízení investičního bytu či řešení konkrétní životní situace, levnější úvěry na bydlení těmto změnám dávají zelenou.
Ceny nemovitostí a čísla
Ceny nemovitostí stále rostou a kupující navíc nejsou pasivní a ze strategického vyčkávání přecházejí k akci, protože vědí, že jim doba přeje: Snáze dosáhnou na úvěr na bydlení. Hypotéky jsou levnější a trh se rozhýbal. Druhé a třetí čtvrtletí 2025 potvrdilo růst napříč republikou, a to jak u bytů, tak u domů.
Ceny bytů
- Na bytovém trhu si nejvyšší ceny dál drží Praha, kde se průměr prodávaných bytů vyšplhal na 139 715 Kč za metr čtvereční. To je meziročně téměř o 11 % více než loni ve stejném období.
- Středočeský kraj se přibližuje hranici 85 179 Kč/m² a Brno poprvé překročilo hranici 100 000 Kč/m².
- Výrazné tempo růstu je patrné také v Libereckém kraji, kde ceny meziročně povyskočily o 12 % a v Královéhradeckém kraji, kde došlo k meziročnímu vzrůstu o 17 %.
- V Libereckém kraji se nyní prodejní cena bytového metru čtverečního pohybuje okolo 66 478 Kč a v Královehradeckém kolem 72 712 Kč/m².
- A celorepublikový průměr? Odpovídá hodnotě 103 473 Kč za m².
Ceny domů
Ještě výraznější pohyb je ale vidět u rodinných domů.
- V Brně ceny poskočily o 9 % na 66 568 Kč/m², v Plzeňském kraji vzrostly za poslední rok o 7 % na 47 684 Kč/m² a podobně rychle zdražoval i Karlovarský kraj, kde se průměr dostal na 37 604 Kč/m².
- V Praze se naopak růst zastavil – rodinné domy zde zůstávají na průměru 110 578 Kč/m² a stagnaci hlásí i Středočeský kraj s hodnotou 75 808 Kč/m².
- Celorepublikově pak domy dosahují průměrné ceny 63 069 Kč/m².
Celkový obrázek je zřejmý: Zatímco u bytů se tempo růstu mírně zpomaluje, domy přebírají štafetu a tlačí ceny vzhůru. Kupující tak stojí před volbou, zda ještě vyčkávat, nebo využít dostupnějších hypoték a rostoucí poptávky.
Ceny nemovitostí jsou v roce 2025 na nových maximech
Kupující mění styl i preference
Koupě vlastního bydlení je stále velkým rozhodnutím a vysněným cílem mnoha lidí. Kupující se však snaží získat informační náskok: Sledují vývoj cen a cenové mapy, konkrétní lokality, online databáze transakcí, ověřují a porovnávají jednotlivé nabídky.
Částečně se mění i dynamika preferencí kupujících, které v současnosti zajímá víc, než jen nákup čtyř stěn. Poptávka po rezidenčním bydlení v novostavbách a bytech po rekonstrukci sice stále dominuje, ale dnešní kupující se zajímají také o energetickou efektivitu, technologie nebo potenciál jednotlivých lokalit a nemovitostí.
Díky flexibilnějším možnostem práce na dálku roste zájem o bydlení mimo centra měst a také o prodej pozemků. Preference se posouvají směrem k většímu prostoru a klidnému životnímu stylu.
A skutečné hvězdy trhu? Malé byty a mikro byty. Čtěte, proč.
Dnešní kupující jsou informovaní a sledují realitní trh
Na co si dát pozor při prodeji nemovitosti?
Prodej nemovitosti vždy začíná otázkou ceny. Zde ale vzniká nejvíce nedorozumění a zbytečných ztrát, protože si většina lidí zaměňuje tržní cenu s cenou prodejní. Zatímco tržní cena vychází z cenových map, databází, posudků či porovnáváním s „podobnými” nabídkami, prodejní cena reflektuje částku, kterou je kupující skutečně ochoten zaplatit.
Za co kupující skutečně zaplatí a proč? Nejde o umělé nadsazování ceny ze strany makléřů či realitních kanceláří, ale o precizní zasazení nemovitosti do kontextu obecných faktorů – infrastruktury, občanské vybavenosti, konkrétní lokality a často i jednotlivých ulic. Stejně důležitá je však i osobní situace kupujícího: Rodinné zázemí, potřeby dalších členů domácnosti nebo specifické požadavky, třeba na vlastní pracovnu či šatnu.
Prodej bytu strategicky
Hodnota bytu se tak nikdy neurčuje jen součtem obecných faktorů, ale až jejich interpretací ve vztahu k reálným potřebám konkrétního zájemce – a právě tam se rodí správně zacílená prodejní strategie.
Proto v MAXIMA REALITY při nastavování optimální ceny nevycházíme jen z cenových map nebo aktuálních nabídek, ale z hlubší znalosti trhu a jeho nálad. Sledujeme trendy, analyzujeme poptávku v jednotlivých lokalitách a do výsledného modelu zahrnujeme i právní aspekty či marketingové nástroje.
TIP: Díky tomu dlouhodobě dosahujeme u našich klientů vyšších prodejních cen, než by obvykle získali při samostatném prodeji.
Pozor na realitu vs. emoce
Trh s byty si i v roce 2025 drží silné tempo. Ceny dál rostou, i když v některých krajích už ne tak prudce jako dřív. Nejvíc se zdražuje ve velkých městech a jejich okolí a celkově se tak rozdíl oproti loňsku počítá ve statisících a prodávající i kupující ho v praxi dobře cítí.
I nadsazená cena je ale problém. Majitelé často přeceňují svou nemovitost, protože k ní vážou osobní zkušenosti a vzpomínky. Jenže příliš vysoká cena v inzerátu odradí seriózní zájemce, prodlouží dobu prodeje a může nakonec přinést nižší výsledek. A podhodnocení? To znamená okamžitou ztrátu.
Častý je i rozdíl mezi tím, co se uvádí v inzerátech, a částkami, za které se byty skutečně prodají. Rozdíl to bývá značný – v některých případech i v řádu milionů. Více se tomu věnujeme v článku Ceny v inzerátech vs. ve skutečnosti.
Spolupráce s profesionály tak může být klíčem k úspěšnému prodeji, obzvlášť v roce, kdy trh reaguje rychle, ale neodpouští chyby.
Správná prodejní strategie začíná výpočtem přesné tržní ceny
Právní aspekty prodeje nemovitostí
Kromě správného nastavení ceny a kvalitní prezentace jsou rozhodující také právní a technické detaily. Kde začít?
Katastr nemovitostí
Jako prodávající začněte kontrolou skutečného stavu nemovitosti a toho, co je zapsané v katastru.
Pokud váš byt či dům neodpovídá zápisu nebo zákresu v katastru, celý proces může být kupujícím oprávněně zpochybněn. V praxi jde často o garáž, přístavbu, nezakreslenou část pozemku nebo uvedený jiný typ prostoru (například byt vs. ateliér), dále pak hranice pozemku a obvod stavby či přístup.
Tyto nesoulady je obvykle možné vyřešit – nejčastěji za pomoci realitní kanceláře či právníka – a teprve poté nemovitost nabídnout k prodeji v souladu s legislativou. Je však třeba počítat s tím, že oprava zápisu v katastru může prodej oddálit i o několik měsíců.
Právní vady nemovitostí
Stejně tak je nutné ověřit, zda na nemovitosti nevázne věcné břemeno, zástavní právo nebo exekuce. Prodávající musí počítat s tím, že všechny tyto skutečnosti se kupující při prověrce dozví, a pokud je nevyřešíte dopředu, prodej se vám může rozpadnout těsně před podpisem smlouvy. Pozor na drobné stavby, vedlejší stavby, přístřešky, apod. Ne vše se zapisuje do katastru nemovitostí, ovšem každá stavba musí být legální z pohledu stavebního zákona.
Věcné břemeno je výstižným pojmenováním. Většina lidí totiž nechce kupovat byt, ve kterém zůstane bydlet někdo jiný. Řešením bývá buď vyplacení oprávněné osoby, která se práva vzdá, nebo nabídka s nižší cenou. Pokud se břemeno týká například přístupu přes cizí pozemek, nemusí to být problém, ale opět je klíčová otevřenost a právní jistota.
Zástavní právo, typicky ve prospěch banky jako zajištění hypotéky, je situace běžná. Prodej je možný, ale musí se nastavit správný postup: Část kupní ceny jde přímo bance na splacení úvěru a až po výmazu zástavy je možné dokončit převod. Realitní a právní kanceláře mají pro tento proces připravený, takové situace běžně řeší.
Závažnější překážkou bývá exekuce. Pokud je na listu vlastnictví zapsán exekuční příkaz k prodeji, platí, že exekutor má přednost a prodávající se svou nemovitostí nemůže volně nakládat – exekuce jako taková znamená zákaz nakládat se svým majetkem. Prodat takovou nemovitost je sice možné, ale prakticky vždy jen po dohodě s exekutorem a s tím, že část kupní ceny půjde na úplné vymožení pohledávky.
Máte nemovitost zatíženou exekucí? Pak ji lze na „volném trhu“ prodat, ale musí se nejprve exekuce vyřešit. K tomu dojde zpravidla zaplacením dluhu, někdy pomocí dohody s věřitelem. Složitější je situace, kdy má prodávající nařízenou více než jednu exekuci.
Právní vada na listu vlastnictví nemusí znamenat konec nadějí na prodej, ale vždy znamená komplikaci. Pokud se řeší až v průběhu vyjednávání, téměř jistě kupujícího odradí. Pokud se vyřeší předem, může transakce proběhnout hladce.
Zjistěte více v článku Právní vady nemovitostí: Jak je zjistit a očistit?
Prodej „družstevního bytu“
Specifickou kategorií jsou družstevní byty. Tam ve skutečnosti neprodáváte byt jako nemovitost zapsanou v katastru, ale převádíte váš družstevní podíl v bytovém družstvu s právem nájmu bytu. Proces je proto jiný – není potřeba návrh na vklad do katastru, a pokud dodržíte stanovy, nepodléhá ani souhlasu družstva s převodem. Bývá s ním však spojen poplatek družstvu za převod a je třeba si hlídat, zda na podílu neváznou dluhy či nesplacená anuita. Pokud by tomu tak bylo, tyto případné dluhy by přešly na kupujícího (nabyvatele) jako nového člena družstva a nájemce bytu.
Administrativní procesy je třeba udělat správně
Spoluvlastnictví nemovitosti
A jak je to se spoluvlastnictvím? Jde o scénář, se kterým se v MAXIMA REALITY setkáváme velmi často. Jednoduše řečeno, k prodeji nemovitosti, která patří dvěma či více osobám, potřebujete vždy všechny spoluvlastníky, tedy 100 %.
Je spoluvlastnictví vaše téma? Mohl by vám pomoci článek Co dělat, když spolumajitel nesouhlasí s prodejem.
Dědictví nemovitosti
Pokud připadne po dědictví nemovitost například několika sourozencům, prodej se může uskutečnit pouze se souhlasem všech. Odmítá-li jeden z nich prodej, je možné nabídnout svůj podíl ostatním nebo se obrátit na soud s návrhem na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví.
I zde je nutné počítat s určitou časovou i finanční zátěží. Existuje také podílové spoluvlastnictví bez vazby na rodinu, kde opět platí, že prodat lze jen svůj podíl, ale ten bývá pro kupující málo atraktivní. Prakticky vždy je výhodnější dosáhnout dohody a postupovat společně se spoluvlastníky a nemovitost prodat jako celek.
Nemovitost ve společném jmění manželů
Častou modelovou situací je také společné jmění manželů. Do něj spadá vše, čeho bylo nabyto v manželství (pokud si manželé smluvně u notáře neupravili jiný režim). V praxi to znamená, že i když je v katastru nemovitostí jako vlastník uveden pouze jeden z manželů, měl by být zápis v katastru nejprve opraven na společné jmění: SJ. Pak teprve může dojít k podpisu smluv. Jinou věcí je nutný souhlas manžela, když prodáváte nemovitost, která je sice ve výlučném vlastnictví, ale jde o rodinnou domácnost. V takovém případě je nutný písemný souhlas manžela s prodejem.
Prodej nemovitosti po rozvodu
Ještě o něco složitější je situace po rozvodu manželů.
Český právní řád dává bývalým manželům lhůtu tří let, během které se buďto na vypořádání dohodnou, nebo se obrátí na soud, nebo se jejich společné jmění ze zákona mění na podílové spoluvlastnictví v poměru 1:1. Rozvedení manželé se tedy mohou stát standardními spoluvlastníky a pro prodej je pak třeba jejich společné dohody.
V praxi je potřeba nejprve dát do souladu zápis v katastru s reálným stavem. Tedy, pokud se manželé nevypořádají a uplynou tři roky, nejprve je třeba opravit zápis v katastru ze společného jmění na poloviny a pak je teprve možné nemovitost prodat.
Skryté náklady při prodeji nemovitosti
Chcete prodat nemovitost? Pak není cena, kterou získáte, jediným číslem, které byste měli mít v hlavě. Prodej domu, bytu nebo pozemku je spojený také s náklady, které nejsou na první pohled vidět. Může sem patřit následující:
Administrativní poplatky:
- Ověření podpisu u notáře nebo na CzechPointu: Jde přibližně o 30 Kč za podpis, při více smlouvách a stranách se částky snadno násobí.
- Výpisy z katastru: Základní výpis stojí 100 Kč, kompletní dokumentace může vyjít na několik set korun.
- Návrh na vklad do katastru: Pevný poplatek 2 000 Kč za každé podání.
- Znalecký posudek: Může být vyžadován např. pro banku, cena se pohybuje mezi 4 000 až 8 000 Kč podle typu nemovitosti.
- Právní služby: Příprava nebo kontrola kupní smlouvy, advokátní úschova peněz či revize dokumentů může stát jednotky až desítky tisíc korun podle složitosti případu.
CTA alert: V Maxima reality zpracujeme přesný odhad ceny vaší nemovitosti zdarma a provizi, ve které jsou zahrnuty právní služby, platí vždy strana kupujícího.
Daň z prodeje nemovitosti
Další kapitolou je daň z příjmů. I když v Česku od roku 2020 neexistuje daň z nabytí nemovitých věcí, prodávající stále musí řešit, zda se na jeho prodej vztahuje povinnost zaplatit daň z příjmů v případě prodeje nemovitosti.
Základní pravidlo je jednoduché: Pokud jste v nemovitosti skutečně bydleli bezprostředně před prodejem alespoň dva roky, nebo pokud splníte tzv. časový test, tedy ji vlastníte minimálně 5 let (byla-li nabyta před 1. 1. 2021) nebo 10 let (byla-li nabyta po 1. 1. 2021), příjem z prodeje je osvobozen.
Pokud podmínku časového testu nesplníte, musíte příjem přiznat v rámci daňového přiznání za daný rok a daň z příjmu uhradit. Poslední, trochu složitější variantou osvobození je, že v nemovitosti bydlíte kratší dobu než dva roky, ale peníze použijete na novou bytovou potřebu. Toto je nutné předem nahlásit na FÚ a komunikovat s ním, abyste podmínku splnili dle zákona.
V případě prodeje družstevního podílu je situace o něco jednodušší. Časový test je 5 let a druhou variantou je právě použití peněz na novou bytovou potřebu. I zde je nutné tuto skutečnosti včas nahlásit na FÚ a komunikovat s ním.
Myslete i na nutnost podat daňové přiznání, pokud zároveň s prodejem kupujete jinou nemovitost. Stanete-li se novým vlastníkem nemovitosti, čas máte do 31. ledna roku následujícího po roce, kdy jste nemovitost nabyli. Pokud ale pouze prodáváte, tuto povinnost nemáte a od dalšího roku zaniká vaše povinnost platit daň z nemovitých věcí.
A závěrem – nikdy nepodceňujte bezpečný převod peněz. V žádném případě by kupující neměl skládat kupní cenu přímo na účet prodávajícího, standardem je advokátní nebo notářská úschova. Teprve po splnění všech podmínek se peníze uvolňují prodávajícímu a minimalizuje se riziko podvodu.
Jak tedy vypadá prodej bytu od začátku do konce?
- Nejprve je třeba rozhodnout se pro samotný prodej a připravit nemovitost – od stanovení reálné prodejní ceny až po vyřešení případných právních vad či rozdílů v katastru.
- Následuje příprava podkladů: List vlastnictví, nabývací titul, technické dokumenty, u staveb projektová dokumentace, potvrzení od SVJ či družstva.
- Poté přichází fáze prezentace. Příprava nemovitosti na focení, kvalitní fotografie, půdorys, inzerce, aktivní oslovení kupujících.
- Jakmile se objeví vážný zájemce, následuje rezervace, případně podpis smlouvy o smlouvě budoucí a příprava kupní smlouvy včetně úschovy peněz.
- Po podpisu smluv a ověření podpisů se skládají peníze, čerpá úvěr a následně se podává návrh na vklad do katastru nemovitostí. Pokud se doplácí úvěr prodávajícího, situace je o něco složitější a je nutné respektovat metodiku bank.
- Samotný převod vlastnictví trvá zpravidla čtyři týdny, poté se uvolňuje kupní cena prodávajícímu.
- Posledním krokem je fyzické předání bytu a klíčů, doprovázené podpisem předávacího protokolu. A pak už – čistý stůl a volné ruce pro vaše nové začátky.
