Tento web používá k poskytování služeb, personalizaci reklam a analýze návštěvnosti soubory cookie. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte.
realitka pro všechny životní situace
800 111 555
infolinka 7 dní v týdnu
CS | EN
CS   |   EN

Právní vady nemovitosti. Jak je zjistit a očistit?

Víte, co prodáváte? Zajistit bezvadný stav prodávané nemovitosti je povinností prodávajícího. Pokud totiž vady objeví až kupující, nejenže bývá často pozdě na jejich odstranění, ale má právo na jejich reklamaci. Může pak ze zákona požadovat jejich bezplatné odstranění nebo slevu z kupní ceny. V nejhorším případě může odstoupit od kupní smlouvy a po vás vyžadovat případně náhradu škody a nemalé smluvní sankce, na které dobrá kupní smlouva myslí.

Právní vady nemovitosti

Je to sice nepříjemné, ale děje se to. Z praxe víme, že spousta prodávajících do doby prodeje ani netuší, že jejich nemovitost je zatížena takzvanou právní vadou. Objevit mohou třeba:

věcné břemeno či předkupní právo ve prospěch třetí osoby, exekuci zapsanou na nemovitosti, probíhající soudní spor nebo zapsané zástavní právo, nebo kolaudace nemovitosti k jinému účelu, než je účel jejího faktického užívání 

– časté jsou také nelegalizované přístavby, vedlejší stavby na pozemcích (garáže), případně chybějící přístup k nemovitosti přes cizí pozemek (to je časté u rodinných domů, jak píšeme v článku Jak prodat dům)

– neobvyklé nejsou ani případy, kdy na nemovitosti vázne nájemní právo zejm. na dobu určitou ve prospěch třetí osoby, které je skoro nemožné vypovědět (čtěte článek Práva a povinnosti nájemce)

Takové právní vady jsou velkou překážkou, která může bránit převodu nemovitosti i jejímu řádnému užívání. Proto je třeba vždy před zahájením prodeje provést důkladnou právní prověrku nemovitosti. Řadu právních vad je možné odstranit a ideální je, když se na tom pracuje souběžně s inzercí bytu nebo domu. Některé kroky totiž mohou zebrat i několik měsíců (třeba přeměřen pozemku a zápis do katastru nemovitostí).

Pokud nepřijde na právní vady včas kupující, obvykle na ně přijde bankovní odhadce, pokud si kupující sjedná hypoteční úvěr. Právní vady pak vedou často k zamítnutí úvěru a vy musíte nejen shánět právníka, aby vady odstranil, ale navíc hledat jiného zájemce o koupi. Třeba hypotéku na dům bez přístupové cesty nikdy nedostanete. Jindy se stává, že vady zůstanou skryté až do převodu nemovitosti v katastru. V takovém případě ovšem kupující může využít právo na reklamaci 5 let od koupě.

Důležité je tedy právní stav nemovitosti zjistit včas a okamžitě začít případné vady řešit, a to za pomoci schopného právníka. Protože nikdy nevíte, kolik právních vad na vaší nemovitosti vázne, vyplatí se najít si realitní kancelář, kde jsou právní prověrka nemovitosti i následné právní služby v ceně provize.

Kde zjistím právní vady nemovitosti?

Většinu potřebných informací se dozvíte z listu vlastnictví a z katastrální mapy. Jejich aktuální stav můžete zjistit na webu katastru – stačí zadat obec, katastrální území a číslo popisné domu. Pokud se jedná o byt, je třeba zadat ještě číslo bytové jednotky, u parcely pak parcelní číslo. Během pár minut  tak zjistíte, kdo je vlastníkem, jaký je povolený způsob využití nemovitosti a zjistíte všechna omezení vlastnických práv včetně případných probíhajících řízení.

Katastrální mapa

Nahlédnutím do katastrální mapy si pak můžete zkontrolovat, jaké stavby jsou na pozemku zapsány v katastru a porovnat to s realitou, tedy zda se tyto stavby fakticky na pozemku nachází. Velmi důležité je taky ověřit, jestli na pozemku nejsou naopak černé stavby, které v katastrální mapě nejsou zakresleny, protože neprošly kolaudací. Tématu legalizace staveb před prodejem rodinného domu se věnujeme v tomto článku.

Nezapomeňte dále ověřit tvar pozemku s ohledem na aktuální stav oplocení pozemku a zkontrolovat, zda stavby nezasahují na cizí pozemek. Vždy také ověřte, zda je přístup k nemovitosti možný přes obecní pozemky či komunikace, případně zda je zřízena služebnost přes cizí pozemek, přes který je možný přístup k nemovitosti. 

Katastrální mapa a ortofoto

Katastrální mapa a ortofoto

V katastrální mapě také můžete zkontrolovat, zda půdorys budovy odpovídá skutečnému stavu. Mnohdy totiž majitelé udělají rekonstrukci nebo přístavbu, kterou neohlásí na stavebním úřadu nebo ji i ohlásí, ale změnu půdorysu na základě geometrického plánu nezaznamenají do katastru nemovitostí. Půdorys prodávané nemovitost pak může vypadat úplně jinak, než jak je “zakresleno” na katastru.

Po prozkoumání listu vlastnictví a katastrální mapy je ještě třeba ověřit skutečnosti, které v katastru nemovitostí nevyčtete, a to zejména zda neexistuje na nemovitost nájemní smlouva na dobu určitou, nebo jiné smlouvy jakkoliv omezující vlastníka nemovitosti. Pokud si těchto skutečností jako současní vlastníci nejste vědomi, zeptejte se vlastníků předešlých, pokud je to možné.

Jsou moje vlastnická práva omezena?

Každá právní prověrka nemovitosti začíná stažením tzv. listu vlastnictví z katastru nemovitostí (dostupné zde). V listu vlastnictví najdete zejména omezení vlastnických práv, kterých si mnohdy ani nemusíte být vědomi. Tato omezení váznou na nemovitosti a nejsou tak přímo spojena s osobou vlastníka, takže by případně plně přešla na nového majitele. Jedná se o:

Věcné břemeno

Věcná břemena se podle nového občanského zákoníku dělí na:

služebnosti (kdy musíte něco pasivně trpět anebo se něčeho zdržet ve prospěch třetí osoby).

reálná břemena (kdy musíte aktivně něco vykonávat ve prospěch třetí osoby). 

Jak velký problém jsou tato věcná břemena při prodeji nemovitosti? Záleží na tom, jak moc omezují kupujícího a jestli je možné je odstranit. Často jde například o takzvané služebnosti inženýrských sítí. Zbavit se jich jednoduše nemůžete. Je ale nutné na ně kupujícího předem upozornit. Na druhou stranu problém může být např. služebnost užívacího a požívacího práva nebo služebnost bytu zřízené ve prospěch třetí osoby a váznoucí na nemovitosti. Ty budete muset z katastru před prodejem odstranit, neboť by omezovaly vlastnická práva kupujícího. Rovněž služebnost stezky a cesty váznoucí na nemovitosti může v některých případech činit nemovitost neprodejnou.

Exekuce, legalizace staveb, věcné břemeno - to všechno si vyžádá pomoc právníka.

Exekuce, legalizace staveb, věcné břemeno – to všechno si vyžádá pomoc právníka.

Zástavní právo, zákaz zcizení a zatížení

O zástavním právu prodávající většinou dobře ví, často je totiž spojeno s hypotečním úvěrem, za který nemovitost pořídil a jež zástavní právo zajišťuje včetně souvisejících zápisů Zákazu zcizení, zatížení atp. Prodej bytu s hypotékou nebo prodej domu s hypotékou je možný, ale proces je poněkud složitější. Z kupní ceny se totiž musí vypořádat pohledávka banky, aby došlo k následnému výmazu zástavního práva z katastru nemovitostí. Vše je ale třeba předem projednat s bankou, u které má prodávající hypoteční úvěr. Ta musí s prodejem nemovitosti a předčasným splacením úvěru vyslovit svůj souhlas.

–> Dáme vám předem až 80 % z tržní ceny nemovitosti, pokud potřebujete předem splatit hypoteční úvěr.

Předkupní právo

Předkupní právo smluvní je také určitou komplikací v prodeji. Jste jím totiž povinováni nemovitost nejprve nabídnout původnímu vlastníkovi jako předkupníkovi a počkat až “marně uplyne” doba, která je zákonem stanovená na přijetí nabídky.

Exekuce a insolvenční řízení

Pokud dlužíte a máte na krku exekuce, můžete platně prodat nemovitost jen za následujících podmínek:

– až po dohodě s exekutory či věřitelem

– informovanému kupujícímu

– v součinnosti s exekutorem

– za asistence dobrého právníka.

Vyhnete se tak komplikacím se zablokováním prodeje nebo s neplatností uzavřené kupní smlouvy. Kupní cenu budete muset zřejmě snížit, ale rozhodně se podaří prodat za víc, než kolik by vytěžili exekutoři, pokud by došlo k nedobrovolné dražbě. Další varianta je výkup nemovitosti, pokud je vaše nemovitost těžko prodejná kvůli právním vadám. Doporučujeme článek Kdy se vyplatí výkup nemovitosti?

Skryté vady na nemovitosti kontrolujte, než začnete s prodejem.

Skryté vady na nemovitosti kontrolujte, než začnete s prodejem.

Za jakým účelem je nemovitost zkolaudována?

Právní prověrka nemovitosti by měla vždy zahrnovat taky prověření toho, k jakému účelu je vlastně zkolaudována. Ověřte si, zda opravdu prodáváte bytovou jednotku. Není totiž výjimkou, že majitelé dlouhá léta užívali jednotku k bydlení, přesto vlastně nikdy nedošlo k její kolaudaci jako bytu. Jedná se zejména o takzvané obytné nebytové prostory – ateliér nebo studio. V takovém případě se vám asi těžko podaří kolaudaci změnit a budete muset snížit kupní cenu.

Obdobný je postup i u staveb, které nebyly v minulosti vůbec zkolaudovány nebo nebyly zkolaudovány jako rodinné domy či rekreační objekty určené k bydlení. Může jít třeba o chaty s číslem evidenčním, které nemají číslo popisné. V takovém případě není možné v nemovitosti zřídit trvalé bydliště a její cena je nižší oproti domům určeným k bydlení.

„Může se stát, že velká nemovitost zařízená k bydlení se cenou nepřiblíží rodinnému domu, protože jde o chatu. V některých případech je možné provést rekolaudaci z rekreační nemovitosti na obytnou, ale dům musí splnit zákonné parametry pro trvalé bydlení,“ upozorňuje Vladimír Zuzák v článku na Peníze.cz.

Pozornost věnujte také tomu, jestli byl byt vyčleněn jako jednotka podle dříve platného zákona o vlastnictví bytů nebo podle stávajícího nového občanského zákoníku. Jednotka musí být správně specifikována podle příslušného zákona v kupní smlouvě (doporučujeme článek Jak zkontrolovat kupní smlouvu). Pokud dokonce byt nebyl vůbec vyčleněn v domě jako samostatná jednotka (prohlášením vlastníka či smlouvou o výstavbě), nemůže být samostatným předmětem prodeje.

Mgr. Adam Chládek

Adam Chládek se specializuje na nemovitosti a realitní právo. Vystudoval Právnickou fakultu Masarykovy univerzity v Brně a pracuje v MAXIMA REALITY už 13 let. Začínal ještě během studia jako realitní specialista v oddělení pronájmů, většinu svého profesního života strávil v našem právním oddělení. Adam Chládek garantuje právní bezpečí při převodech nemovitostí i pronájmech, a to všem zúčastněným stranám - prodávajícím i kupujícím, majitelům a nájemníkům. Poskytuje realitní konzultace.

Adam Chládek má profil jako právní převodce v týmu MAXIMA REALITY.
Taky odpovídá online na dotazy čtenářů v realitní poradně na Peníze.cz.

Další články od autora

BUĎME V KONTAKTU

Poradíme vám, jak nejlépe prodat.
Nezávazně, zadarmo a přátelsky.
22 LET  zkušeností
55 000  spokojených klientů
Byt Dům

* Povinný údaj
Vaše osobní údaje zpracováváme v souladu s GDPR.