Jak na předčasné splacení hypotéky

Pevný úrok pevnou rukou vládne

Nejprve si zkontrolujte, na jak dlouho máte ve svém hypotečním úvěru stanovenou pevnou úrokovou sazbu (to je fixní sazba, kterou banka po sjednané období nemůže měnit). Pokud si nejste 100% jistí, jak máte fixační dobu nastavenou, podívejte se do své smluvní dokumentace.

A když už tam budete, rovnou pro jistotu zkontrolujte datum uzavření smlouvy o hypotečním úvěru. Předčasné splacení hypotéky se totiž řídí zákonem o spotřebitelském úvěru (zák. č. 257/2016 Sb.). Ten nabyl účinnosti 1. 12. 2016 a vztahuje se na všechny smlouvy o hypotečnímu úvěru uzavřené po tomto datu. Týká se ale i hypoték uzavřených před 1. 12. 2016, pokud u nich uplynula fixační doba. 

Jestliže jste smlouvu o hypotečním úvěru uzavřeli před 1. 12. 2016 a fixační doba ještě neuplynula, budou se podmínky předčasného splacení řídit vaší smluvní dokumentací (která nejspíš nebude moc výhodná). Pokud se ve svých smlouvách nemůžete zorientovat, položte dotaz svojí bance, poskytne vám podrobné vyčíslení nákladů spojených s předčasným splacením. 

Kdy je možné předčasně splatit hypotéku zdarma

Předčasné splacení hypotéky zdarma znamená žádné poplatky za zpracování žádosti o předčasné splacení úvěru, žádné smluvní pokuty, žádné budoucí úroky, o které banka předčasným splacením přijde. Úroky z hypotéky zaplatíte pouze k datu, kdy hypotéku předčasně splatíte.

Nárok za předčasné splacení hypotéky zdarma máte v těchto případech:

1. Po skončení fixace hypotéky

Pokud se blíží konec vašeho fixačního období a vy můžete s předčasným splacením hypotéky pár týdnů/měsíců počkat, udělejte to. Poté, co vám banka po skončení fixačního období sdělí novou úrokovou sazbu na následující období, máte celé 3 měsíce na to, abyste zdarma splatili hypotéku. 

2. V těžkých životních situacích 

Zákon definuje těžké životní situace tak, že výrazně klesne schopnost dlužníka splácet hypoteční úvěr a stane se tak proto, že:

• hypoteční dlužník zemře, stane se invalidním nebo je dlouhodobě nemocný,
• případně zemře, stane se invalidním nebo dlouhodobě onemocní jeho manžel/ka nebo partner/ka.

Nezáleží na tom, zda se hypotéka splácí např. ze životního pojištění zemřelého nebo z vlastních zdrojů, podminkou předčasného splacení zdarma je těžká životní situace a zároveň musí být výrazně snížena schopnost splácet (např. chod domácnosti je najednou financován pouze z jednoho příjmu).

3. 25 % na výročí

Jestliže se blíží výročí uzavření vaší hypoteční smlouvy a vy máte volné finanční prostředky, kterými byste rádi umořili svůj hypoteční dluh alespoň částečně, využijte toho.

Každý rok, po dobu jednoho měsíce před datem, kdy jste uzavřeli smlouvu o hypotečním úvěru, máte možnost poslat bance až 25 % z celkové výše hypotečního úvěru. Banka si za tyto výroční předčasné splátky nesmí účtovat nic navíc. Částka 25 % se počítá z výše původní hypotéky, nehraje roli, kolik vám zbývá k doplacení. 

4. Kdykoliv, pokud máte pohyblivou úrokovou sazbu

Jestliže nemáte fixovanou úrokovou sazbu, můžete hypotéku předčasně splatit kdykoliv bez jakýchkoliv poplatků. To se týká všech hypotečních smluv bez výjimky, včetně smluv uzavřených před 1. 12. 2016.

Kdy je možné předčasně splatit hypotéku zdarma

Předčasné splacení hypotéky za poplatek

Pokud nemůžete počkat na skončení fixace nebo aspoň na výročí uzavření hypoteční smlouvy, potřebujete vědět, jaké poplatky si banka může účtovat v souvislosti s předčasným splacením hypotéky. 

Aby vám banka nenaúčtovala vysoké smluvní pokuty či jiné kompenzace za budoucí úroky (o které předčasným splacením přijde), musí vaše hypotéka běžet alespoň dva roky. Zároveň je předčasné splacení možné jenom tehdy, když prodáváte nemovitost, kterou jste si na hypotéku pořídili.

Co říká o výši poplatků zákon

Podle zákona o spotřebitelském úvěru platí, že banka může v souvislosti s předčasným splacením úvěru požadovat pouze takzvanou náhradu účelně vynaložených nákladů. To je velká změna oproti stavu před 1. 12. 2016 — před tímto datem banky běžně účtovaly klientům vysoké smluvní pokuty, které jim kompenzovaly ušlý zisk z budoucích úroků.

Výši těchto účelně vynaložených nákladů omezuje zákon třemi limity:

• Poplatky za předčasné splacení úvěru nesmí přesáhnout 1 % z předčasně splacené částky. 
• Celková výše poplatků za předčasné splacení hypotéky nesmí být vyšší, než kolik byste zaplatili na úrocích do konce vaší fixace v případě, že by k předčasnému splacení hypotéky nedošlo.
• Maximální strop poplatků je 50.000 Kč.

Jak se v těchto limitech zorientovat? Jednoduše. Platí pro vás ten, který je nejnižší. 

Jaká je u výše poplatků realita

V realitě se přístupy různých bank k poplatkům za předčasné splacení hypotéky dost liší. Česká národní banka vydala doporučující stanovisko, které banky  povětšinou respektují, byť některé s výhradami.

Některé banky dokáží projevit i jistou míru empatie a například požadovat spíše symbolické poplatky za předčasné splacení hypotéky v náročnějších životních situacích, které ale nejsou dostatečně tíživé na to, aby vás kvalifikovaly na předčasné splacení zdarma (typicky rozvod). Není výjimkou, že poplatek za předčasné splacení hypotéky je přijatelných 1.000 Kč.

Předčasné splacení hypotéky za poplatek

Pojďme to shrnout

Kdy se předčasné splacení hypotéky vyplatí:

• Když vám končí fixační období — 3 měsíce po oznámení nové úrokové sazby máte možnost předčasně splatit celou hypotéku bez jakýchkoliv poplatků navíc.
• Pokud chcete splatit hypotéku částečně, počkejte na „narozeniny“ své hypoteční smlouvy — každý rok v posledním měsíci před výročím uzavření smlouvy můžete bance poslat mimořádnou splátku až do výše 25 % z celé hypotéky.
• Pokud jste v tíživé životní situaci.
• Máte-li nastavenu pohyblivou úrokovou sazbu bez fixace.

Kdy se vyplatí s předčasným splacením hypotéky počkat:

• Pokud jste uzavřeli smlouvu před 1.12.2016 a ještě vám neskončilo fixační období.
• Pokud máte hypotéku méně než dva roky.

Kdy je třeba počítat s poplatky v limitované výši:

• Pokud předčasně splatíte hypotéku po více jak dvou letech od uzavření hypoteční smlouvy, ale předtím, než skončí fixační období. Na poplatcích zaplatíte maximálně 50.000 Kč. V realitě to nejspíš bude daleko méně, poplatky za předčasné splacení v těchto případech pohybují maximálně v řádech jednotek tisíc.