Hypotéka předčasné splacení
Předčasné ukončení hypotéky může mít mnoho důvodů, ale zdaleka nejčastější je prodej nemovitosti a koupě nového bydlení. Jestli vás zajímá toto téma, podívejte se také na článek Prodej bytu s hypotékou, kde vás provedeme čtyřmi hlavními scénáři takového prodeje. Záleží totiž i na tom, jaké financování zvolí kupující.
Když chcete nemovitost prodat, v Maximě vám taky umíme vyplatit až 80 % ceny vaší nemovitosti předem, abyste mohli využít možnost předčasného splacení hypotéky, ještě než nemovitost prodáte.
Zjistěte si konec fixace hypotéky
Když vás čeká předčasné splacení hypotečního úvěru, zkontrolujte si dvě věci: konec fixace a datum uzavření smlouvy. Od těchto údajů se totiž odvíjejí vaše možnosti, jak hypotéku splatit, a také výše případných poplatků a sankcí. Fixace je doba, po kterou máte nastavenou pevnou úrokovou sazbu. Splacení hypotéky mimo fixaci je vždy jednodušší, než když fixační doba teprve běží.
U data uzavření smlouvy o hypotečním úvěru je rozhodující, jestli byla uzavřena po 1. 12. 2016, nebo ne. Předčasné splacení hypotéky se totiž řídí zákonem o spotřebitelském úvěru (zák. č. 257/2016 Sb.). Ten nabyl účinnosti 1. 12. 2016 a vztahuje se na všechny smlouvy o hypotečnímu úvěru uzavřené po tomto datu. Týká se ale i hypoték uzavřených před 1. 12. 2016, pokud u nich uplynula fixační doba.
Jestliže jste smlouvu o hypotečním úvěru uzavřeli před 1. 12. 2016 a fixační doba ještě neuplynula, budou se podmínky předčasného splacení řídit vaší smluvní dokumentací (která nejspíš nebude moc výhodná). Podrobné vyčíslení nákladů spojených s předčasným splacením vám poskytne vaše banka.
Předčasné splacení hypotéky bez sankce
Předčasné splacení hypotéky zdarma znamená žádné poplatky za zpracování žádosti o předčasné splacení úvěru, žádné smluvní pokuty, žádné budoucí úroky, o které banka předčasným splacením přijde. Úroky z hypotéky zaplatíte pouze k datu, kdy hypotéku předčasně splatíte.
Nárok za předčasné splacení hypotéky zdarma máte v těchto případech:
1. Splacení hypotéky na konci fixace
Pokud se blíží konec fixace hypotéky a vy můžete s předčasným splacením hypotéky pár týdnů/měsíců počkat, udělejte to. Poté, co vám banka po skončení fixačního období sdělí novou úrokovou sazbu na následující období, máte celé 3 měsíce na to, abyste zdarma splatili hypotéku.
2. Splacení hypotéky v těžkých životních situacích
Zákon definuje těžké životní situace tak, že výrazně klesne schopnost dlužníka splácet hypoteční úvěr a stane se tak proto, že:
- hypoteční dlužník zemře, stane se invalidním nebo je dlouhodobě nemocný,
- případně zemře, stane se invalidním nebo dlouhodobě onemocní jeho manžel/ka nebo partner/ka.
Nezáleží na tom, zda se hypotéka splácí např. ze životního pojištění zemřelého nebo z vlastních zdrojů. Předčasné splacení hypotéky bez sankce je možné, pokud je splněna podmínka těžké životní situace a zároveň musí být výrazně snížena schopnost splácet hypotéku (např. chod domácnosti je najednou financován pouze z jednoho příjmu).
3. Mimořádná splátka hypotéky na výročí
Blíží se výročí uzavření vaší hypoteční smlouvy? A máte volné finanční prostředky? Měsíc před datem, kdy jste uzavřeli smlouvu o hypotečním úvěru, je vždy možná mimořádná splátka hypotéky ze zákona, takže ji musí umožnit každá banka.
Tato předčasná splátka hypotéky může dosáhnout až 25 % z celkové výše hypotečního úvěru. Banka si za tyto výroční mimořádné splátky hypotéky nesmí účtovat nic navíc. Částka 25 % se počítá z výše původní hypotéky.
4. Kdykoliv, když je hypotéka bez fixace
Jestliže nemáte fixovanou úrokovou sazbu, kdykoliv bude možné předčasné splacení hypotéky bez poplatků. To se týká všech hypotečních smluv bez výjimky, včetně smluv uzavřených před 1. 12. 2016.
Mimořádné splacení hypotéky
Poplatek za předčasné splacení hypotéky
Pokud nemůžete počkat na skončení fixace nebo aspoň na výročí fixace, potřebujete vědět, jaké jsou sankce za předčasné splacení hypotéky v době fixace.
Aby vám banka neúčtovala vysoké smluvní pokuty či jiné kompenzace za budoucí úroky (o které předčasným splacením přijde), musí vaše hypotéka běžet alespoň dva roky. Zároveň je předčasné splacení možné jenom tehdy, když prodáváte nemovitost, kterou jste si na hypotéku pořídili.
| Vyplatí se předčasné splacení hypotéky?
Máte-li peníze navíc dřív než po dvou letech od sjednání své hypotéky, raději tyto peníze někam uložte nebo využijte jinak. Předčasné splacení hypotéky se vám nevyplatí. |
Sankce za předčasné splacení hypotéky
Podle zákona o spotřebitelském úvěru platí, že banka může požadovat pouze takzvanou náhradu účelně vynaložených nákladů. To je velká změna oproti stavu před 1. 12. 2016 — před tímto datem banky běžně účtovaly klientům vysoké smluvní pokuty, které jim kompenzovaly ušlý zisk z budoucích úroků.
Výši těchto účelně vynaložených nákladů omezuje zákon třemi limity:
- Nesmí přesáhnout 1 % z předčasně splacené částky.
- Nesmí být vyšší, než kolik byste zaplatili na úrocích do konce vaší fixace.
- Maximální strop je 50 000 Kč.
Jak se v těchto limitech zorientovat? Jednoduše. Platí pro vás ten, který je nejnižší.
| Příklad: Manželé Novákovi platí měsíční splátku hypotéky 10 000 Kč, z toho 6 000 Kč jsou úroky. Potřebují svoji nemovitost prodat a předčasně splatit hypotéku. Banka jim vyčíslila k doplacení 3 miliony korun. Manželé Novákovi zaplatí v souvislosti s předčasným splacením hypotéky maximálně 30 000 Kč.
Proč?
Pro manžele Novákovy platí nejnižší zákonný limit, tedy 30 000 Kč. Víc po nich banka v souhrnu chtít nemůže. |
Česká národní banka vydala k sankcím za předčasné splacení také doporučující stanovisko, které banky povětšinou respektují, byť některé s výhradami. V některých případech taky ČNB už udělila bankám pokuty za příliš vysoké poplatky.
Žádejte v bance vyčíslení poplatku za předčasné splacení
Pokud uvažujete o předčasném splacení hypotéky, zeptejte se své banky. Banka má povinnost vám na dotaz pro případ předčasného splacení úvěru poskytnout tyto informace:
- vyčíslení dlužné částky včetně rozpadu na samotný dluh (jistinu), úroky a náklady spojené s předčasným splacením;
- přesné vyčíslení poplatků, které bude banka v případě předčasného splacení požadovat (pokud není možné přesné vyčíslení, měla by vám banka popsat všechny podmínky, které mají na výši bankovních poplatků vliv);
Zároveň by banka měla přidat poučení o tom, v jakých situacích máte nárok na předčasné splacení hypotéky zdarma.
Některé banky dokáží projevit i jistou míru empatie a požadují spíše symbolické poplatky v náročnějších životních situacích, které ale nejsou dostatečně tíživé na to, aby vás kvalifikovaly na předčasné splacení zdarma (typicky rozvod). Není výjimkou, že poplatek za splacení hypotéky dříve je přijatelných 1 000 Kč.
Pokud jste si však před 1. prosincem 2016 sjednali hypotéku například s desetiletou fixací, mohla by pokuta za předčasné splacení úvěru dosáhnout podstatně vyšších částek (klidně se může pohybovat ve statisících). Konkrétně ji vyčíslí pracovníci banky. Pak je třeba zvážit, zda se nevyplatí počkat s prodejem až na termín fixace.
Kdy je možné předčasně splatit hypotéku zdarma
Předčasné splacení hypotéky 2023: zákon se změní
Výše uvedené podmínky předčasného splacení hypotéky se dost možná brzy zase změní. Ministerstvo financí totiž připravuje novelu zákona o spotřebitelských úvěrech. Ta by měla vrátit bankám právo účtovat si i část z ušlého zisku na úrocích, pokud jde o splacení hypotéky v době fixace. Lidé by však podle této novely neměli zaplatit více než dvě procenta z jistiny, tedy půjčené částky. Banky takový návrh vítají, lidé už méně.
Novela však počítá i s rozšířením případů, kdy je předčasné splacení hypotéky zdarma. Jde právě o případ prodeje nemovitosti zatížené hypotékou nebo také situaci, kdy je předčasné splacení hypotéky součástí vypořádání společného jmění manželů. O novele by měla brzy jednat Sněmovna, v platnost by měla vstoupit snad už v lednu 2024 a nová pravidla by se mohla týkat i hypoték sjednaných před nabytím účinnosti novely.
Předčasné splacení hypotéky za poplatek
Shrnutí: Splacení hypotéky předčasně
Kdy se předčasné splacení hypotéky vyplatí:
- Když vám končí fixační období — 3 měsíce po oznámení nové úrokové sazby máte možnost předčasně splatit hypotéku bez jakýchkoliv poplatků navíc.
- Pokud chcete splatit hypotéku částečně, počkejte na výročí hypoteční smlouvy — každý rok můžete bance poslat mimořádnou splátku až 25 % hypotéky.
- Pokud jste v tíživé životní situaci.
- Když je vaše hypotéka bez fixace.
Kdy s předčasným splacením hypotéky počkat:
- Pokud jste uzavřeli smlouvu před 1. 12. 2016 a ještě vám neskončila fixace.
- Pokud máte hypotéku méně než dva roky.
Kdy je třeba počítat s poplatky v limitované výši:
- Předčasné splacení hypotéky v době fixace, ale po více jak dvou letech od uzavření hypoteční smlouvy. Poplatky za předčasné splacení se v těchto případech pohybují obvykle v řádech jednotek tisíc.
Zdroje:
https://www.banky.cz/clanky/predcasne-splaceni-hypoteky/
https://www.penize.cz/hypoteky/436185-vysoky-poplatek-za-predcasne-splaceni-hypoteky-odmita-i-soud
photo credit: Mathieu Stern, Micheile Henderson přes Unsplash
