Jak na předčasné splacení hypotéky

zprostedkovatel
Maxima Reality
5.5.2022
zprostedkovatel Sdílet na Facebooku
Předčasné splacení hypotéky může být úplně zdarma nebo vás může stát až 50.000 Kč. Záleží na tom, kdy se pro předčasné splacení rozhodnete a v jaké životní situaci se zrovna nacházíte. Poradíme vám, jak na bankovních poplatcích zaplatit co nejmíň.
Jak na předčasné splacení hypotéky

Pevný úrok pevnou rukou vládne

Nejprve si zkontrolujte, na jak dlouho máte ve svém hypotečním úvěru stanovenou pevnou úrokovou sazbu (to je fixní sazba, kterou banka po sjednané období nemůže měnit). Pokud si nejste 100% jistí, jak máte fixační dobu nastavenou, podívejte se do své smluvní dokumentace.

A když už tam budete, rovnou pro jistotu zkontrolujte datum uzavření smlouvy o hypotečním úvěru. Předčasné splacení hypotéky se totiž řídí zákonem o spotřebitelském úvěru (zák. č. 257/2016 Sb.). Ten nabyl účinnosti 1. 12. 2016 a vztahuje se na všechny smlouvy o hypotečnímu úvěru uzavřené po tomto datu. Týká se ale i hypoték uzavřených před 1. 12. 2016, pokud u nich uplynula fixační doba

Jestliže jste smlouvu o hypotečním úvěru uzavřeli před 1. 12. 2016 a fixační doba ještě neuplynula, budou se podmínky předčasného splacení řídit vaší smluvní dokumentací (která nejspíš nebude moc výhodná). Pokud se ve svých smlouvách nemůžete zorientovat, položte dotaz svojí bance, poskytne vám podrobné vyčíslení nákladů spojených s předčasným splacením. 

Kdy je možné předčasně splatit hypotéku zdarma

Předčasné splacení hypotéky zdarma znamená žádné poplatky za zpracování žádosti o předčasné splacení úvěru, žádné smluvní pokuty, žádné budoucí úroky, o které banka předčasným splacením přijde. Úroky z hypotéky zaplatíte pouze k datu, kdy hypotéku předčasně splatíte.

Nárok za předčasné splacení hypotéky zdarma máte v těchto případech:

1. Po skončení fixace hypotéky

Pokud se blíží konec vašeho fixačního období a vy můžete s předčasným splacením hypotéky pár týdnů/měsíců počkat, udělejte to. Poté, co vám banka po skončení fixačního období sdělí novou úrokovou sazbu na následující období, máte celé 3 měsíce na to, abyste zdarma splatili hypotéku. 

2. V těžkých životních situacích 

Zákon definuje těžké životní situace tak, že výrazně klesne schopnost dlužníka splácet hypoteční úvěr a stane se tak proto, že:

  • hypoteční dlužník zemře, stane se invalidním nebo je dlouhodobě nemocný,
  • případně zemře, stane se invalidním nebo dlouhodobě onemocní jeho manžel/ka nebo partner/ka.

Nezáleží na tom, zda se hypotéka splácí např. ze životního pojištění zemřelého nebo z vlastních zdrojů, podminkou předčasného splacení zdarma je těžká životní situace a zároveň musí být výrazně snížena schopnost splácet (např. chod domácnosti je najednou financován pouze z jednoho příjmu).

3. 25 % na výročí

Jestliže se blíží výročí uzavření vaší hypoteční smlouvy a vy máte volné finanční prostředky, kterými byste rádi umořili svůj hypoteční dluh alespoň částečně, využijte toho.

Každý rok, po dobu jednoho měsíce před datem, kdy jste uzavřeli smlouvu o hypotečním úvěru, máte možnost poslat bance až 25 % z celkové výše hypotečního úvěru. Banka si za tyto výroční předčasné splátky nesmí účtovat nic navíc. Částka 25 % se počítá z výše původní hypotéky, nehraje roli, kolik vám zbývá k doplacení. 

4. Kdykoliv, pokud máte pohyblivou úrokovou sazbu

Jestliže nemáte fixovanou úrokovou sazbu, můžete hypotéku předčasně splatit kdykoliv bez jakýchkoliv poplatků. To se týká všech hypotečních smluv bez výjimky, včetně smluv uzavřených před 1. 12. 2016.

Kdy je možné předčasně splatit hypotéku zdarma

Kdy je možné předčasně splatit hypotéku zdarma

Předčasné splacení hypotéky za poplatek

Pokud nemůžete počkat na skončení fixace nebo aspoň na výročí uzavření hypoteční smlouvy, potřebujete vědět, jaké poplatky si banka může účtovat v souvislosti s předčasným splacením hypotéky. 

Aby vám banka nenaúčtovala vysoké smluvní pokuty či jiné kompenzace za budoucí úroky (o které předčasným splacením přijde), musí vaše hypotéka běžet alespoň dva roky. Zároveň je předčasné splacení možné jenom tehdy, když prodáváte nemovitost, kterou jste si na hypotéku pořídili.

Máte-li peníze navíc dřív než po dvou letech od sjednání své hypotéky, raději tyto peníze někam uložte nebo je využijte jinak. Předčasné splacení hypotéky se vám nevyplatí.

 

Co říká o výši poplatků zákon

Podle zákona o spotřebitelském úvěru platí, že banka může v souvislosti s předčasným splacením úvěru požadovat pouze takzvanou náhradu účelně vynaložených nákladů. To je velká změna oproti stavu před 1. 12. 2016 — před tímto datem banky běžně účtovaly klientům vysoké smluvní pokuty, které jim kompenzovaly ušlý zisk z budoucích úroků.

Výši těchto účelně vynaložených nákladů omezuje zákon třemi limity:

  • Poplatky za předčasné splacení úvěru nesmí přesáhnout 1 % z předčasně splacené částky. 
  • Celková výše poplatků za předčasné splacení hypotéky nesmí být vyšší, než kolik byste zaplatili na úrocích do konce vaší fixace v případě, že by k předčasnému splacení hypotéky nedošlo.
  • Maximální strop poplatků je 50.000 Kč.

Jak se v těchto limitech zorientovat? Jednoduše. Platí pro vás ten, který je nejnižší. 

Příklad: Manželé Novákovi platí měsíční splátku hypotéky 10.000 Kč, z toho 6.000 Kč jsou úroky. Potřebují svoji nemovitost prodat a hypotéku předčasně splatit. Banka jim vyčíslila k doplacení 3 miliony korun. Manželé Novákovi zaplatí v souvislosti s předčasným splacením hypotéky maximálně 30.000 Kč.

Proč? 

  • Za rok, který zbývá do konce fixačního období, by na úrocích zaplatili 72.000 Kč (12 × 6.000 Kč).
  • 1 % ze 3 milionů, které budou Novákovi doplácet, je 30.000 Kč. 
  • Maximální limit poplatků je ze zákona 50.000 Kč. 
  • Pro manžele Novákovy platí nejnižší zákonný limit, tedy 30.000 Kč. Víc po nich banka v souhrnu chtít nemůže.

 

Jaká je u výše poplatků realita

V realitě se přístupy různých bank k poplatkům za předčasné splacení hypotéky dost liší. Česká národní banka vydala doporučující stanovisko, které banky  povětšinou respektují, byť některé s výhradami.

Náš tip: Pokud uvažujete o předčasném splacení hypotéky, zeptejte se své banky. Banka má povinnost vám na dotaz pro případ předčasného splacení úvěru poskytnout tyto informace: 

  • vyčíslení dlužné částky včetně rozpadu na samotný dluh (jistinu), úroky a náklady spojené s předčasným splacením;
  • přesné vyčíslení poplatků, které bude banka v případě předčasného splacení požadovat (pokud není možné přesné vyčíslení, měla by vám banka popsat všechny podmínky, které mají na výši bankovních poplatků vliv);
  • zároveň by banka měla přidat poučení o tom, v jakých situacích máte nárok na předčasné splacení hypotéky zdarma.

 

Některé banky dokáží projevit i jistou míru empatie a například požadovat spíše symbolické poplatky za předčasné splacení hypotéky v náročnějších životních situacích, které ale nejsou dostatečně tíživé na to, aby vás kvalifikovaly na předčasné splacení zdarma (typicky rozvod). Není výjimkou, že poplatek za předčasné splacení hypotéky je přijatelných 1.000 Kč.

Předčasné splacení hypotéky za poplatek

Předčasné splacení hypotéky za poplatek

Pojďme to shrnout

Kdy se předčasné splacení hypotéky vyplatí:

  • Když vám končí fixační období — 3 měsíce po oznámení nové úrokové sazby máte možnost předčasně splatit celou hypotéku bez jakýchkoliv poplatků navíc.
  • Pokud chcete splatit hypotéku částečně, počkejte na „narozeniny“ své hypoteční smlouvy — každý rok v posledním měsíci před výročím uzavření smlouvy můžete bance poslat mimořádnou splátku až do výše 25 % z celé hypotéky.
  • Pokud jste v tíživé životní situaci.
  • Máte-li nastavenu pohyblivou úrokovou sazbu bez fixace.

Kdy se vyplatí s předčasným splacením hypotéky počkat:

  • Pokud jste uzavřeli smlouvu před 1.12.2016 a ještě vám neskončilo fixační období.
  • Pokud máte hypotéku méně než dva roky.

Kdy je třeba počítat s poplatky v limitované výši:

  • Pokud předčasně splatíte hypotéku po více jak dvou letech od uzavření hypoteční smlouvy, ale předtím, než skončí fixační období. Na poplatcích zaplatíte maximálně 50.000 Kč. V realitě to nejspíš bude daleko méně, poplatky za předčasné splacení v těchto případech pohybují maximálně v řádech jednotek tisíc. 
V Maximě jsme schopni vám vyplatit až 80 % ceny vaší nemovitosti předem tak, abyste mohli předčasně splatit svoji hypotéku. Ozvěte se nám a zeptejte se na vše, co potřebujete vědět.

Chci prodat nemovitost

  • prodáte 2x rychleji než jinde
  • navýšíte prodejní cenu o 10-15 %
  • naši provizi zaplatí kupující
zprostedkovatel

Maxima Reality

Za 24 let své existence pomohla Maxima Reality více než 59 000 klientů. Jejím majitelem je od roku 2019 Vladimír Zuzák, pod jehož vedením se společnost profiluje jako realitní kancelář pro řešení životních situací. Maxima se dlouhodobě soustředí na vývoj inovativních služeb v oblasti prodeje a pronájmu nemovitostí, které zvedají úroveň českého realitního trhu.
  • prodáte 2x rychleji
  • můžeme navýšit prodejní cenu o 10-15 %
  • naši provizi platí kupující

Chci prodat nemovitost

dum
  • odhad zpracujeme vždy zdarma
  • zjistíme aktuální tržní cenu v dané lokalitě
  • realitní specialista vám volá obratem

Chci odhad tržní ceny

odhad
Cookie popup