UPOZORNĚNÍ
Vážení klienti, dovolujeme si vás upozornit na změnu otevírací doby klientského centra v období velikonočních svátků.
X
jsme ryze česká společnost
infolinka 7 dní v týdnu
800 111 555

Rezervační smlouva

Jak má správně vypadat?

Koupě nemovitosti si obvykle vyžádá podpis minimálně čtyř různých smluvních dokumentů. Rezervační smlouvou to všechno začíná. Kupující vyjadřuje svůj vážný zájem a stvrzují se podmínky koupě - zejména kupní cena, specifikace nemovitosti a termíny všech kroků, které budou následovat. Vyplatí se tedy věnovat zvýšenou pozornost znění rezervační smlouvy. V sázce bývá totiž rezervační poplatek v řádu desetitisíců.

Po rezervační smlouvě vás čeká ještě obvykle smlouva o smlouvě budoucí kupní, kupní smlouva i smlouva o úschově kupní ceny. V podstatě všechny klíčové podmínky prodeje a koupě by však měly být zakotveny už ve smlouvě rezervační, která bude závazným podkladem pro vznik všech ostatních. Pro obě strany navíc platí: vymáhat můžete jedině ty sjednané závazky, které jsou v rezervační smlouvě jednoznačně zakotveny.

Dohodnout se hned v rané fázi na všem důležitém je tedy klíč k hladkému průběhu prodeje a koupě. Pokud se vám totiž stane, že se na zásadních věcech neshodnete až u podpisu kupní smlouvy, můžete být nuceni odstoupit od smlouvy a zaplatit za to rezervačním poplatkem. Ten skládáte hned na začátku jako zálohu a důkaz svého vážného zájmu a nebývá to nízká částka, už u malých bytů může překročit 100 000 Kč.

Kdo bude smlouvu podepisovat?

Rezervační smlouva může mít dvě podoby. Nejběžnější je smlouva dvoustranná mezi realitní kanceláří a zájemcem o koupi. Méně častou variantou je smlouva trojstranná, kde se podepisuje i prodávající. Seriózní realitní kanceláře mají s majiteli nemovitostí uzavřeny zprostředkovatelské smlouvy, které je opravňují nemovitosti nabízet k prodeji za sjednaných podmínek a současně k podpisu rezervační smlouvy s vyhledaným zájemcem a k vybírání rezervačních poplatků. Podle zprostředkovatelské smlouvy pak prodávající akceptují pouze takového zájemce o koupi, který uzavřel s realitní kanceláří rezervační smlouvu a uhradil rezervační poplatek. V takovém případě je dvoustranná smlouva plně dostačující.

Kupující by ovšem v případě, kdy je rezervační smlouva dvoustranná, měli vždy ověřit, zda je realitní kancelář spolehlivá a solidní a především, zda skutečně podle zprostředkovatelské smlouvy je oprávněna k prodeji nemovitosti prodávajícího a k uzavírání rezervační smlouvy. Ideální je vyžádat si kopii zprostředkovatelské smlouvy jako důkaz. V českém prostředí, kde se pohybuje mnoho makléřů-amatérů, totiž bohužel dochází i k podvodům, kdy složíte rezervační poplatek na účet kanceláře, která nemá s majitelem nemovitosti vůbec uzavřenu žádnou smlouvu. Od začátku by proto kupující měli být obezřetní.

Právní poradnu vede Mgr. Jiří Lemberka, který zodpovídá za kvalitu našich právních služeb. Podívejte se do sekce Právní bezpečí.

Nejprve si ujasněte co a za kolik

Rezervační smlouva musí přesně vymezit dvě věci: co se prodává a za jakou kupní cenu. Je v zájmu obou stran, aby nemovitost byla specifikována co nejpřesněji. Kupující by si měli dát pozor na to, aby bylo zahrnuto v rezervační smlouvě opravdu vše, o čem se hovořilo na prohlídce jako o předmětu prodeje (například pozemky, zahrady, sklepy nebo garáže apod.).

Pro kupující bude také důležité prověřit, zda nemovitost netrpí právními vadami, jako jsou zástavy nebo věcná břemena. Informace o právních vadách jsou uvedeny v katastru a všechny případné závady (nejčastěji zástavy bank) by měl realitní makléř vždy komunikovat se zájemcem již na prohlídce. Součástí rezervační smlouvy by pak měl být standardně výpis z katastru nemovitostí – list vlastnictví kupované nemovitosti, ze kterého bude zřejmé, že kupovaná nemovitost je prosta vad, nebo že na ni váznou jistá omezení nebránící prodeji (např. zástavní právo banky) která budou vypořádána v rámci procesu prodeje.

Důležité je vyjasnit už v rezervační smlouvě, jak proběhne úhrada kupní ceny. Obvyklý postup je úschova kupní ceny před podpisem kupní smlouvy u nezávislé, spolehlivé třetí strany, kterou se může stát sama realitní kancelář, pokud má důvěryhodný vnitřní systém kontroly plateb a ukládá vaše peníze na účtu odděleném od provozního. Další varianty jsou banka, notář nebo advokát. Výplata kupní ceny z úschovy prodávajícímu je pak obvykle podmíněna zápisem vkladu vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí na základě uzavřené kupní smlouvy a předložení listu vlastnictví, na kterém bude uveden kupující jako vlastník a na kterém nebudou uvedeny žádné právní vady.

Oproti dřívější praxi dnes mají povinnost uhradit daň z nabytí kupující, takže se na rozdíl od dřívější praxe již v rezervační smlouvě neřeší výplata daně z kupní ceny.

Závazek podpisu kupní smlouvy

Rezervační smlouva opravňuje i zavazuje kupujícího, případně i prodávajícího k tomu, že v rezervační době dojde k prodeji, a tedy bude podepsána kupní smlouva, a to po splnění určitých podmínek, které budou v rezervační smlouvě zakotveny. Doporučujeme prodávajícím i kupujícím, aby se seznámili s jednotlivými kroky na cestě k úspěšnému prodeji / koupi nemovitosti, aby rozuměli termínům, jako je „návrh na vklad do katastru nemovitostí“ nebo „zápis vkladu do katastru nemovitostí“. Jedině tehdy budete dobře obeznámeni s tím, k čemu se zavazujete.

Rezervační doba, tj. termíny pro uzavření kupní smlouvy, případně také smlouvy o smlouvě budoucí kupní by tedy měly být z rezervační smlouvy jednoznačně zřejmé, stejně jako případné následky pro případ, že termíny nebudou naplněny, tj. nedojde k podpisu smluv. To se může stát z důvodů na straně kupujícího, nebo na straně prodávajícího a obě situace by měla rezervační smlouva jednoznačně řešit.

Variantou je zahrnout také rozvazovací podmínky, pokud jedna ze stran předpokládá, že může dojít k vážné překážce v uzavření kupní smlouvy (například kupující nezíská úvěr a podobně). Rezervační smlouva by měla obsahovat případné nestandardní podmínky a požadavky. Ty se mohou týkat jak úhrady kupní ceny, tak například termínu předání a vyklizení nemovitosti, či ponechání některých věcí v nemovitosti.

Dejte si také pozor, aby se v rezervační smlouvě neobjevilo ustanovení, že případný spor bude řešit konkrétní „neznámá“ osoba rozhodce mnohdy sídlící v „Horní Dolní“, namísto obecného soudu nebo jiné důvěryhodné instituce (např. Rozhodčí soud při HKČR a AKČR).

O rezervačním poplatku čtěte v dalším díle našeho seriálu Právní poradna.

Vyhledávání v obsahu článků
Najdete nás i na sociálních mediích
Home staging

10 důvodů, proč se vyplatí home staging. Udělejte z vašeho bytu žádané zboží! Zjistit více