Kupní smlouva na nemovitost
Jedna smlouva o prodeji bytu nestačí
Nezáleží na tom, jestli to je kupní smlouva na pozemek, kupní smlouva na byt nebo kupní smlouva na dům. V každém případě je klíčovým pilířem celého prodeje. Jenže není jedinou smlouvu, kterou budete podepisovat:
1. Úplně prvním právním dokumentem je obvykle smlouva zprostředkovatelská, kdy prodávající svěřuje prodej nemovitosti do rukou realitní kanceláře (o jejích náležitostech čtěte v článku Exkluzivní smlouva, výše provize a realitní kanceláře).
2. Druhá v pořadí je smlouva rezervační, která často bývá pouze dvoustranná, mezi realitní kanceláří a zájemcem o koupi (o rezervační smlouvě čtěte v tomto článku).
3. Jakmile je rezervováno, začne se připravovat kupní smlouva, která upravuje závazky mezi prodávajícím a kupujícím, ale ve většině případů se stane nutným mezikrokem ještě tzv. smlouva o smlouvě budoucí kupní, která stanoví podmínky, které musí být splněny pro uzavření vlastní kupní smlouvy.
4. Kupní smlouva je tak v pořadí čtvrtým právním dokumentem, který si vyžádá váš podpis. Vedle smlouvy o smlouvě budoucí kupní jsou to smlouva o úschově kupní ceny u třetí osoby, která zajistí bezpečnost finančních prostředků, a pak samozřejmě návrh na vklad do katastru.
Smlouva o smlouvě budoucí kupní
Ještě než přistoupíme k samotné kupní smlouvě, musíme vysvětlit, k čemu slouží smlouva o smlouvě budoucí kupní. Je to jakási „předkupní smlouva na nemovitost“. Zatímco rezervační smlouva se často uzavírá mezi zájemcem a realitní kanceláří, v případě smlouvy o smlouvě budoucí kupní jde již o první právní vztah přímo mezi prodávajícím a kupujícím. Smluvní strany se zde obvykle zavazují naplnit určité podmínky, na základě kterých bude možné později přistoupit k podpisu kupní smlouvy.
Jinými slovy – v této smlouvě se říká, co musí být ještě splněno a k jakému datu, aby se mohla kupní smlouva na nemovitost podepsat. Obvykle jde hlavně o závazky na straně kupujícího, velmi často zajistit si hypoteční úvěr v bance, protože hypotéka se v bance vyjednává až po podpisu rezervační smlouvy (mimo jiné na základě bankovního odhadu nemovitosti). Druhou důležitou podmínkou, která často musí být splněna na straně kupujícího, je složit kupní cenu do úschovy.
Ale smlouva o smlouvě budoucí kupní může zavazovat i prodávajícího, například může jít o závazek odstranit právní vady, které na nemovitosti ještě váznou. Nejčastěji je třeba legalizovat stavby na pozemku, které nejsou zapsány v katastru nemovitostí (to v případě prodeje rodinného domu), nebo zajistit výmaz staré zástavy, případně zajistit kolaudaci stavby a podobně. Doporučujeme článek o odstraňování právních vad.
Samotný text kupní smlouvy už obvykle bývá součástí textu nebo přílohou smlouvy o smlouvě budoucí kupní, aby bylo zajištěno, že jsou obě strany včas seznámeny s jejím zněním, protože se zavazujete po splnění výše uvedených podmínek k jejímu podpisu. Čtěte tedy pozorně kupní smlouvu už předtím, než podepíšete smlouvu o smlouvě budoucí!
Vzor kupní smlouvy ke stažení: rizika jsou příliš vysoká!
Vždy se vyhněte šablonám kupních smluv staženým z internetu. Bohužel se používají až příliš často. Když zadáte do Googlu „kupní smlouva na nemovitost“, mezi prvními deseti odkazy nenajdete ve vyhledávači žádné rady, jen vzory z smluv s prázdnými políčky na jména a popis nemovitosti. Přitom vzor kupní smlouvy zdarma je vždy obecný, nedokáže vás ochránit a můžete na to draze doplatit. Žádné vzory smluv z internetu nemohou postihnout různorodost životních situací, v jakých lidé kupují a prodávají nemovitosti!
Třeba i jinak spolehlivý portál Pohoda nabízí vzor kupní smlouvy na byt ke stažení (stejně jako Businessinfo.cz). Až úplně dole drobnými písmenky pak najdeme toto upozornění:
„Tyto vzory smluv nejsou uzpůsobeny konkrétním požadavkům jednotlivých případů, proto neodpovídáme ani neručíme za vzniklé škody způsobené jakýmkoliv, byť i částečným užitím informací v nich obsažených třetí osobou.“
V čem se dělají nejčastější chyby, když využijete vzory z internetu? Velkou pozornost si vyžaduje popis konkrétní nemovitosti jako předmětu převodu (jinak může katastr nemovitostí návrh na vklad zamítnout). Navíc vše musí být v kupní smlouvě správně termínově nastaveno. Je velká pravděpodobnost, že pokud budete psát kupní smlouvu podle šablony, uděláte někde chybu. Vzory z internetu rozhodně nemyslí na všechna rizika, která mohou při koupi nastat.
Snaha ušetřit náklady na právníka se vám ve finále může pořádně prodražit. A pozor! Dokonce i právník, který se nespecializuje na převody nemovitostí, může udělat v kupní smlouvě fatální chybu, a vám tím způsobit velké potíže. Při přípravě kupní smlouvy se proto obracejte pouze na právníky, kteří se specializují na právní převody nemovitostí.
Kupní smlouva: Na co si dát pozor?
Není v silách žádného autora podat v jednom článku komplexní právní výklad k tak zásadnímu dokumentu, jakým je bezesporu smlouva o koupi nemovitosti. Předně tedy vždy doporučujeme konzultaci konkrétního případu s právníkem, respektive doporučujeme vybrat si takovou realitní kancelář k prodeji, která má vlastní právní oddělení a právní servis vám poskytne jako součást služeb spojených s prodejem (právě tak to funguje při prodeji s Maximou).
Nicméně být informován o klíčových součástech kupní smlouvy je vždy dobrý základ pro jakékoli jednání. Začneme osobou prodávajícího – uvědomte si včas, zda prodáváte nemovitost ve vašem výlučném vlastnictví, nebo ne. Spadat může například do společného jmění manželů, pak byste potřebovali k jejímu podpisu i účast svého manžela nebo manželky. Pokud jste ženatý či vdaná, budete potřebovat písemný souhlas manžela i v případě, kdy prodáváte nemovitost ve vašem výlučném vlastnictví, z titulu tzv. „ochrany bydlení manželů“. Zkontrolujte si také platnost občanského průkazu, budete ho potřebovat.
Poradíme jak má vypadat kupní smlouva na nemovitost
Podepisujte se vlastnoručně a na papír
Kupní smlouva na nemovitost vyžaduje písemnou formu, podpisy musí být na téže listině a musí být úředně ověřeny. Na písemné formě je nutné trvat u všech uvedených smluvních typů, jako je rezervační smlouva a smlouva o smlouvě budoucí kupní, přestože je u některých smluv nový občanský zákoník nepožaduje.
Správné označení předmětu převodu
Smlouva o převodu nemovitosti (tedy kupní smlouva) musí specifikovat, co kupujícímu prodáváte, to znamená určit předmět převodu. V realitní praxi není výjimkou, že prodávající kvůli zbrklosti či neznalosti zapomenou prodat s bytem třeba sklep, nebo podíl na jiných jednotkách – nebytových prostorách v domě, užívaných společně všemi vlastníky bytů v domě, nebo některý z okolních pozemků. S ohledem na toto riziko se musí důsledně kontrolovat kupní smlouva na byt i kupní smlouva na dům.
Zdá se to jako banalita, ale zdaleka ne všichni majitelé mají jasno, co všechno k jejich bytové jednotce náleží, resp. co všechno vlastní. Často pak není tak snadné předmět převodu označit. Správně byste měli mít doma uložené všechny kupní nebo darovací smlouvy a další takzvané nabývací tituly, které by dokládaly veškerý váš nemovitý majetek.
Zkušenosti ale ukazují, že mnozí prodávající vůbec netuší, co je jejich. Jak se to může stát? Nejčastěji je to důsledek postupných privatizací bytových fondů, pozemků pod domy a okolních pozemků, převádění družstevních bytů do osobního vlastnictví, darování nebo dědění nemovitostí.
Bezpečný převod nemovitosti si žádá perfektní kupní smlouvu
Co všechno vlastníte?
Jakožto vlastník bytové jednotky máte vždy podíl na společných částech bytového domu, které nejsou vyčleněny jako samostatné jednotky. To jsou například společné chodby, schodiště, plášť domu, výtah a podobně. K tomu ještě můžete mít podíl i na samostatných nebytových jednotkách v domě, jako jsou prádelny, kanceláře, sklepy nebo sklady.
Možná toho vlastníte víc, než si myslíte, třeba podíl na některých nebytových či bytových jednotkách v domě. V minulosti při privatizaci obecních domů v bytová družstva docházelo k tomu, že někteří nájemníci se nechtěli stát členy. Družstvo si potom jejich bytové jednotky rozdělilo podílem mezi družstevníky. Při převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví potom družstvo společně s bytem převedlo členovi družstva i podíl na těchto společných bytech.
Možná o tom nevíte, ale často jste i majiteli pozemků. Standardní je spoluvlastnictví pozemku pod domem, ale často jsou ve spoluvlastnictví i různé okolní pozemky. Společenství vlastnictví jednotek je můžou často přikupovat postupně na základě plné moci a majitelé bytů pak úplně ztrácejí přehled o tom, kde a čeho jsou ještě spoluvlastníky.
Chyba v předmětu převodu
Co se stane, když bude chyba v předmětu převodu? První nebezpečí je, že vám katastr zamítne návrh na vklad. Prodej se potom může protáhnout až o několik měsíců, než budete moci znovu podat opravený návrh na vklad (pokud na základě upozornění katastru nevezmete svůj chybný návrh zpět). Více si přečtěte v článku o zamítnutí návrhu na vklad.
Druhý scénář nastane tehdy, když dojde k převodu bytové jednotky, ale zůstane vám podíl na nebytové jednotce nebo více jednotkách v domě. Zbytečně vám zůstane něco, co bylo určeno k užívání společně s bytem. To znamená, že budete mít povinnost platit daň z nemovitosti a kupujícímu zase budou tyto společně užívané jednotky scházet.
Kontrolu předmětu převodu si žádá i kupní smlouva na dům. Tady se zase může stát, že zapomenete dokoupit pozemky nebo legalizovat stavby, které považujete za samozřejmou součást prodávané nemovitosti, ale přitom nejsou zapsány v katastru. Detailně tyto problémy rozebírá článek Jak prodat rodinný dům. Když na černé stavby a chybějící pozemky, které nejsou uvedeny v kupní smlouvě, přijde banka, vždy zamítne kupujícímu poskytnutí hypotečního úvěru.
Jak zjistíte, co je vaše?
Když si tedy nejste jisti, co přesně vlastníte, nezbývá než se vydat na příslušný katastrální úřad. Tam si zažádáte o svůj výpis úplného přehledu vlastnictví. Tento výpis není dostupný on-line – musíte nejdřív zaplatit poplatek, abyste získali seznam všeho, co vlastníte. Potom si můžete teprve vyžádat jednotlivé listy vlastnictví, abyste viděli svoje konkrétní nemovité věci a podíly na nich.
Dobrá realitní kancelář by měla vše výše uvedené pro vás ověřit a zajistit, aby byl předmět převodu kompletní. Nebezpečí, že bude něco chybět, je naopak vysoké, pokud používáte vzory smluv z internetu nebo jste se obrátili na nespolehlivého realitního makléře pracujícího „z obýváku“. Řídit se můžete článkem Jak vybrat realitní kancelář.
Doporučení je tedy následující. Za prvé, dejte si dohromady veškeré smlouvy, které souvisí s vaším nemovitým majetkem, protože nabývací tituly jsou k prodeji z tohoto pohledu nezbytné. Máte-li podezření, že nemáte všechno, zajděte na katastrální úřad pro přehled vlastnictví anebo výslovně žádejte po realitní kanceláři, aby všechno ověřila ona.
Je součástí předmětu převodu vybavení bytu?
V kupní smlouvě by mělo být uvedeno i vybavení, které se prodává a je zahrnuto v kupní ceně. Součástí nemovitosti je vše, co je pevně spojené s nemovitostí (vestavěné skříně, kuchyňská linka, vnitřní dveře, vybavení koupelny apod.). Tyto věci by měly v nemovitosti při prodeji automaticky zůstat. Pokud jste si to formálně nepotvrdili již na prohlídce, doporučujeme tak udělat co nejdříve a následně všechno vybavení zmínit i v kupní smlouvě.
Součástí kupní smlouvy může být také i další již užívané vybavení, které prodávající v bytě nechá a které nemá žádnou valnou hodnotu. Nejčastěji to mohou být světla, stará pohovka, mikrovlnka, pračka, vybavení předsíně, garnýže apod. Pokud ale bude v kupní smlouvě zmínka o tom, že součástí kupní ceny je i supermoderní televize s ozvučením nebo nábytek vyrobený na míru, ozve se vám s největší pravděpodobností finanční úřad. Movité věci, které mají hodnotu a jsou prodávány spolu s nemovitostí, nemají totiž v kupní smlouvě co dělat. Jinými slovy, na hodnotné věci, které v rámci koupě bytu získáte, musí existovat vždy zvláštní kupní smlouva na nemovitost.
Dohoda na kupní ceně
Samostatnou kapitolou je jednoznačná dohoda o výši kupní ceny a o tom, jak bude uhrazena. Zejména u ceny je třeba zkontrolovat, zda nedošlo při psaní smlouvy k chybě. Nikdy neprovádějte převod finančních prostředků rovnou ze soukromého účtu kupujícího na účet prodávajícího. Ideální způsob placení je uložení peněz do úschovy. Vybrat si můžete mezi advokátem, notářem a bankovní úschovou, úschovy podle nového realitního zákona nadále poskytují, ale již aktivně nenabízejí i realitní kanceláře (výhody a nevýhody rozebírá článek Úschova kupní ceny).
Ve smlouvě by měl být jasně uveden termín, kdy dojde k výplatě peněz. To znamená, do kdy nejpozději bude kupní cena složena do úschovy a kdy a na základě jakých podmínek bude vyplacena prodávajícímu. Zpravidla se kupní cena z úschovy vyplácí až po vkladu vlastnického práva na katastru. Následně se předává nemovitost kupujícímu. Nezapomeňte také písemně stanovit, kdo bude platit správní poplatek (kolek) za podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Dělá to 2 000 Kč za každý vklad. Pokud si budete brát hypotéku, musí kupující počítat navíc se stejným správním poplatkem, který zaplatí za podání návrhu na vklad zástavního práva banky.
Kupní smlouva na byt se musí dobře zkontrolovat
Harmonogram při prodeji bytu
Velmi důležitou součástí kupní smlouvy je dohoda na harmonogramu – co se kdy bude dít. Kdy dojde k úhradě kupní ceny do úschovy (pokud nebyla již uhrazena před podpisem), kdy proběhne předání bytu, s čím se bude čekat na převod nemovitosti v katastru nemovitostí a co se stane hned po podpisu kupní smlouvy. To všechno si vyjasněte – může se stát, že bude potřeba dělat kompromisy, a to zejména v situacích, kdy prodávající zároveň kupuje novou nemovitost a potřebuje, aby byly prodej a koupě v časové návaznosti. Různé scénáře pro tyto případy rozebírá článek Prodej a návazná koupě nemovitosti. Stejný problém může mít i kupující, zejména v případě čerpání úvěru. Časový plán je proto důležitou součástí smlouvy.
Smluvní pokuty a sankce
Za nedodržení dohodnutých termínů pak mohou následovat smluvní pokuty, a to pro obě smluvní strany. Pokuta může být stanovena například za každý den zpoždění se složením kupní ceny do úschovy, či s výplatou kupní ceny z úschovy, nebo s předáním a převzetím bytu.
Sankce mohou následovat i tehdy, pokud se nějaké prohlášení v smlouvě o prodeji nemovitosti prokáže jako neúplné nebo vysloveně nepravdivé. Obvykle kupní smlouva totiž obsahuje prohlášení prodávajícího, že předmět prodeje není zatížen žádnými právními vadami, že na majetek prodávajícího nebyl prohlášen konkurs, vedena exekuce, že v bytě nemá nikdo nahlášen trvalý pobyt apod. Prodávající, který má „čisté svědomí“, by proti smluvní pokutě neměl nic namítat.
Zdroje
https://www.penize.cz/nakup-a-prodej-nemovitosti/302466-prodavame-byt-jak-se-dohodnout-na-ferovych-sankcich
https://pravniradce.ihned.cz/c1-66043060-pet-let-v-nejistote-cesi-pri-prodeji-nemovitosti-zapominaji-na-odpovednost-za-jeji-stav
http://obcanskyzakonik.justice.cz/index.php/smluvni-pravo/konkretni-zmeny-ve-zvlastni-casti/kupni-smlouva
