Kupní smlouva na nemovitost. Jak má správně vypadat?

Jedna smlouva o prodeji bytu nestačí

Nezáleží na tom, jestli to je kupní smlouva na pozemek, kupní smlouva na byt nebo kupní smlouva na dům. Vždy je pilířem prodeje. Jenže není jedinou smlouvu, kterou budete podepisovat:

1. První bývá smlouva zprostředkovatelská, kdy prodávající svěřuje prodej nemovitosti do rukou realitní kanceláře (tomu se věnujeme v článku Exkluzivní smlouva, výše provize a realitní kanceláře).
2. Druhá v pořadí je smlouva rezervační, která často bývá pouze dvoustranná, mezi realitní kanceláří a zájemcem o koupi (o rezervační smlouvě čtěte v tomto článku).
3. Často bývá nutným mezikrokem ještě tzv. smlouva o smlouvě budoucí kupní, která stanoví podmínky pro uzavření vlastní kupní smlouvy.
4. Kupní smlouva je tak v pořadí třetím nebo čtvrtým dokumentem, který si vyžádá váš podpis. Následovat budou ještě smlouva o úschově kupní ceny a návrh na vklad do katastru.

Smlouva o smlouvě budoucí kupní

Většinou si prodej vyžádá nejen kupní, ale taky tzv. „předkupní“ smlouvu na nemovitost, tedy smlouvu o smlouvě budoucí kupní (SBK). Smluvní strany se zde zavazují naplnit určité podmínky, za kterých bude možný podpis kupní smlouvy.

Obvykle jde hlavně o závazky na straně kupujícího jako zajistit si hypoteční úvěr, který se v bance vyjednává až po podpisu rezervační smlouvy. Druhou důležitou podmínkou bývá složit kupní cenu do úschovy.

Ale smlouva o smlouvě budoucí kupní může zavazovat i prodávajícího, například odstranit právní vady. Nejčastěji jde o legalizaci stavby na pozemku (to v případě prodeje rodinného domu), ale může jít taky o výmaz staré zástavy, kolaudaci stavby a podobně. Doporučujeme článek o odstraňování právních vad.

Text kupní smlouvy by měl být součástí smlouvy o smlouvě budoucí, aby s ní byly obě strany včas seznámeny, protože se už zavazují k podpisu. Čtěte tedy pozorně kupní smlouvu, než podepíšete smlouvu o smlouvě budoucí!

Vzor kupní smlouvy ke stažení

Vždy se vyhněte šablonám kupních smluv staženým z internetu. Riziko je příliš vysoké! Když zadáte do Googlu „kupní smlouva na nemovitost“, mezi prvními deseti odkazy nenajdete žádné rady, jen vzory smluv. Ty přitom nemohou postihnout různorodost životních situací, v jakých lidé kupují a prodávají nemovitosti! Každý vzor kupní smlouvy zdarma je příliš obecný a nechrání před možnými riziky.

Snaha ušetřit náklady na právníka se nakonec může pořádně prodražit. Třeba i jinak spolehlivý portál Pohoda nabízí vzor kupní smlouvy na byt ke stažení (stejně jako Businessinfo.cz). Až úplně dole drobnými písmenky najdeme upozornění:

„Tyto vzory smluv nejsou uzpůsobeny konkrétním požadavkům jednotlivých případů, proto neodpovídáme ani neručíme za vzniklé škody způsobené jakýmkoliv, byť i částečným užitím informací v nich obsažených třetí osobou.“

Kupní smlouva: Kdo ji musí podepsat?

Není v silách žádného autora podat v jednom článku komplexní právní výklad k tak zásadnímu dokumentu, jakým je smlouva o koupi nemovitosti. Ale být informován o klíčových součástech kupní smlouvy je dobrý základ pro jednání s právníkem, realitní kanceláří i kupujícími.

Poradíme jak má vypadat kupní smlouva na nemovitost

Kupní smlouva na nemovitost vyžaduje písemnou formu, podpisy musí být na téže listině a musí být úředně ověřeny. Včas si položte otázku, zda je nemovitost ve vašem výlučném vlastnictví, nebo ne. Pokud spadá do společného jmění manželů (SJM), musí se podepsat oba. Písemný souhlas potřebujete i v případě, kdy je nemovitost ve vašem výlučném vlastnictví, ale společně s manželem nebo manželkou v ní bydlíte. Nový občanský zákoník totiž zavedl tzv. ochranu bydlení manželů.

Správné označení předmětu převodu

Smlouva o převodu nemovitosti (tedy kupní smlouva) musí specifikovat, co kupujícímu prodáváte, to znamená určit předmět převodu. Stává se, že prodávající kvůli zbrklosti či neznalosti zapomenou prodat s bytem třeba sklep nebo podíl na společných nebytových prostorech. Kupní smlouva na dům zase může opomenout garáž nebo část pozemku.

Zkušenosti ukazují, že mnozí prodávající vůbec netuší, co je jejich. Jak se to může stát? Nejčastěji je to důsledek postupných privatizací bytových fondů, pozemků pod domy a okolních pozemků, převádění družstevních bytů do osobního vlastnictví, darování nebo dědění nemovitostí.

Bezpečný převod nemovitosti si žádá perfektní kupní smlouvu

Co všechno vlastníte?

Jako vlastník bytu máte vždy podíl na společných částech bytového domu, jako jsou chodby, schodiště, plášť domu, výtah a podobně. K tomu ještě můžete mít podíl i na samostatných nebytových jednotkách, jako jsou prádelny, sklepy nebo sklady. Někdy se stává, že náleží k bytové jednotce i podíl na jiném bytu v tomtéž domě, který spravuje a pronajímá družstvo nebo společenství vlastníků (SVJ).

Možná o tom nevíte, ale často jste i majiteli pozemků. Standardní je spoluvlastnictví pozemku pod domem, ale často jsou ve spoluvlastnictví i různé okolní pozemky. SVJ je můžou často přikupovat postupně na základě plné moci a majitelé bytů pak úplně ztrácejí přehled o tom, čeho jsou ještě spoluvlastníky.

Chyba v předmětu převodu

Co se stane, když bude chyba v předmětu převodu? Zaprvé, katastr může kvůli tomu zamítnout návrh na vklad. Prodej se potom může protáhnout až o několik měsíců, než budete moci znovu podat opravený návrh (více si přečtěte v článku o zamítnutí návrhu na vklad). Ale je možný i druhý scénář – na katastru si chyby nevšimnou, a vy zůstanete vlastníkem kousku prádelny nebo pozemku. Zbytečně vám zůstane něco, co bylo určeno k užívání společně s bytem. Kupujícímu budou tyto podíly scházet (třeba při dalším prodeji bytu) a vám zůstane povinnost platit daň z nemovitosti.

Kontrolu předmětu převodu si žádá i kupní smlouva na dům. Může se stát, že zapomenete dokoupit pozemky nebo legalizovat stavby. Stává se, že stav nemovitosti v katastru neodpovídá reálnému stavu (plot může být dál než kam sahá pozemek, stavby mohou být načerno a majitel o tom nemusí vědět, protože dům třeba sám zdědil). Tyto problémy rozebírá článek Jak prodat rodinný dům. Tady existuje ještě další riziko kromě těch, které jsme už zmínili: Když na chybějící pozemky nebo černé stavby přijde při prodeji bankovní odhadce, zamítne kupujícímu hypoteční úvěr.

Jak zjistíte, co je vaše?

Když si nejste jisti, co přesně vlastníte, jděte na příslušný katastrální úřad. Tam si zažádáte o výpis úplného přehledu vlastnictví. Potom si můžete teprve vyžádat jednotlivé listy vlastnictví, abyste viděli svoje konkrétní nemovité věci a podíly na nich. Dobrá realitní kancelář by měla vše výše uvedené pro vás ověřit a zajistit.

Chci prodat s MAXIMOU

A co vybavení bytu při prodeji?

Součástí nemovitosti je vše, co je pevně spojené s nemovitostí (vestavěné skříně, kuchyňská linka, vnitřní dveře, vybavení koupelny apod.). Pokud jste si to formálně nepotvrdili již na prohlídce, doporučujeme tak udělat co nejdříve a následně všechno vybavení zmínit i v kupní smlouvě. Součástí kupní smlouvy může být také další vybavení, které nemá větší hodnotu, jako jsou světla, stará pohovka, mikrovlnka, pračka, vybavení předsíně, garnýže apod.Naopak movité věci, které mají hodnotu a jsou prodávány spolu s nemovitostí, nemají v kupní smlouvě co dělat. Jinými slovy, na hodnotné věci, které v rámci koupě bytu získáte, musí existovat vždy zvláštní kupní smlouva. Příkladem je supermoderní televize s ozvučením nebo nábytek vyrobený na míru…

Dohoda na kupní ceně

Klíčovou součástí každé kupní smlouvy je dohoda o výši kupní ceny a o tom, jak bude uhrazena. Nezapomeňte také písemně stanovit, kdo bude platit správní poplatek (kolek) za podání návrhu na vklad do katastru. Dělá to 2 000 Kč za každý vklad. Pokud si kupující bere hypotéku, platí poplatek i za vklad zástavního práva.

Ideální způsob placení je uložení peněz do úschovy. Vybrat si můžete mezi advokátem, notářem a bankovní úschovou (podívejte se na srovnání různých typů úschov). Podle nového realitního zákona úschovy nadále poskytují, ale již aktivně nenabízejí i realitní kanceláře. Nikdy nepřevádějte peníze ze soukromého účtu kupujícího rovnou na účet prodávajícího!

V kupní smlouvě by měly být uvedeny podmínky, za kterých dojde k výplatě kupní ceny. Obvykle jde o podrobnější harmonogram, který má více položek:

• složení kupní ceny do úschovy
• čerpání úvěru na bydlení
• doplatek úvěru prodávajícího (pokud na nemovitosti vázne zástavní právo banky)
• podání návrhu na vklad do katastru
• zápis vlastnického práva kupujícího do katastru
• výplata peněz prodávajícímu
• předání nemovitosti kupujícímu

Komplikovanější scénář se odehrává, pokud kupující využívá hypoteční úvěr, potom se do harmonogramu přidává ještě zápis zástavního práva a čerpání hypotečního úvěru. A možná bude potřeba dělat kompromisy. Kupující se potřebují nastěhovat dřív, prodávající potřebují dřív peníze… to všechno se stává.

Harmonogram bývá komplikovaný, když prodávající zároveň kupuje novou nemovitost. Souběžně probíhající prodej a koupě pak musí být v časové návaznosti. Stejně tak se může stát, že kupující souběžně prodává svoji starou nemovitost. Nebo dokonce platí obojí a musí se časově sladit tři více méně souběžné převody nemovitostí.

Různé scénáře pro tyto případy rozebírá článek Prodej a návazná koupě nemovitosti.

Smluvní pokuty a sankce

Za nedodržení dohodnutých termínů mohou následovat smluvní pokuty, a to pro obě strany. Pokuta může být stanovena za každý den zpoždění při složení kupní ceny do úschovy, podání návrhu na vklad i předání a převzetí bytu.

Sankce mohou následovat i tehdy, když se nějaké prohlášení v smlouvě prokáže jako neúplné nebo vysloveně nepravdivé. Prodávající prohlašuje, že předmět prodeje není zatížen žádnými právními vadami, že na jeho majetek nebyl prohlášen konkurs nebo vedena exekuce.

Kupní smlouva na byt se musí dobře zkontrolovat

Zdroje

https://www.penize.cz/nakup-a-prodej-nemovitosti/302466-prodavame-byt-jak-se-dohodnout-na-ferovych-sankcich
https://pravniradce.ihned.cz/c1-66043060-pet-let-v-nejistote-cesi-pri-prodeji-nemovitosti-zapominaji-na-odpovednost-za-jeji-stav
http://obcanskyzakonik.justice.cz/index.php/smluvni-pravo/konkretni-zmeny-ve-zvlastni-casti/kupni-smlouva