Úschova kupní ceny při prodeji nemovitosti
Vlastníkem nemovitosti se nestáváte podpisem kupní smlouvy. Je třeba vyčkat, až dojde k zápisu vlastnictví do veřejného rejstříku, tedy katastru nemovitostí. A to se nestane ze dne na den, čeká se většinou měsíc, protože zákonná lhůta je 30 dnů. Tato doba se může i prodloužit, když je v návrhu na vklad do katastru chyba a musí se opravit nebo podat znovu.
Protože prodej nemovitosti je takto dlouhý proces, který si žádá zápis do katastru, není možné postupovat stejně jako u prodeje jiných, movitých věcí. Nestačí jednoduše podepsat smlouvu, předat si klíče a peníze. Je to komplikovanější:
- Prodávající nemůže dovolit podat kupní smlouvu a návrh na vklad do katastru nemovitostí, dokud kupující nesloží celou kupní cenu. Jak jinak by si byl jistý, že nedojde k tomu, že se kupující stane vlastníkem a prodávající neobdrží kupní cenu?
- Kupující nemůže poslat miliony na soukromý účet výměnou za podpis na kupní smlouvě. Co když k převodu vlastnictví nedojde?
Toto dilema tedy řeší úschova peněz u třetí strany, která se označuje jako „schovatel“. Chrání obě strany:
- Prodávající má jistotu, že celá kupní cena byla složena, a tak může dojít k podání návrhu na vklad.
- Kupující si zase může být jist, že prodávající peníze nedostane dřív, než se převede vlastnické právo. Jinak budou peníze vráceny kupujícímu.
Úschova při koupi družstevního bytuTrochu jiný postup nastane při prodeji družstevního podílu s právem nájmu družstevního bytu. Tady se totiž na katastr nečeká. Družstevní podíl je převeden okamžikem doručení smlouvy na družstvo, jak vysvětlujeme v článku Prodej a koupě družstevního bytu. Může to být tentýž den, kdy došlo k podpisu kupní smlouvy. I tady je ovšem úschova nutná, i když peníze v ní jsou uloženy podstatně kratší dobu. |
Jak vybrat schovatele?
Co se týče bezpečnosti, není úschova jako úschova. Velmi záleží na tom, kdo je schovatelem. Krátká porevoluční historie realitního trhu bohužel zná několik případů, kdy došlo ke zpronevěrám. Například advokát Miloš Vlasák zmizel s 50 miliony korun, které měl v úschově od desítek klientů pražské společnosti Century Reality 21. K podobné situaci došlo ve Zlíně, kde advokát Milan Holomek zpronevěřil 420 milionů.
Jaká úschova kupní ceny je nejbezpečnější?
Schovatelem může být nejenom notář, advokát nebo banka, ale i realitní kancelář. Při výběru byste se měli řídit podle několika kritérií. Jsou to zejména zabezpečení peněz, pojištění úschovy, reference a dobré jméno, ale také cena za úschovu.
Svou roli bude pochopitelně hrát i dohoda obou stran, tedy prodávajícího a kupujícího, kteří musí o schovateli rozhodnout společně. Smlouva o úschově bude totiž trojstranná – schovatel, kupující a prodávající.
Měli byste se také zajímat o to, na jakém účtu budou vaše peníze uloženy. Jistotní účet (někdy se taky říká „vázaný účet“) by měl být jasně oddělený od provozního účtu schovatele, aby nemohlo v žádném případě dojít k tomu, že peníze budou využity k jiným účelům. Důležité je i pojištění profesní odpovědnosti za případně způsobenou škodu.
Bankovní úschova
Banky nabízejí úschovu kupní ceny jako jeden ze svých produktů, a to pod názvem jistotní účet, depozitní účet, správa kupní ceny nebo vázaný účet (tj. peníze jsou na účtu vázány až do splnění určitých podmínek).
Banku lze považovat za vůbec nejbezpečnějšího schovatele, protože se jedná o velkou instituci kontrolovanou ČNB, kde za výplatu peněz nikdy neodpovídá jedna soukromá osoba. Riziko zpronevěry je tedy objektivně nejnižší. To se ovšem projevuje na tom, kolik vás to bude stát.
Cena bankovní úschovy bývá vyšší než poplatky za úschovu u advokáta. Bývá ovšem někdy levnější než notářská úschova. Ceny si můžete ověřit třeba v tomto srovnání jistotních účtů na Banky.cz.
Nevýhodou bankovních úschov je nízká flexibilita smluv, banka obvykle není ochotna dělat ústupky z předem daných smluvních vzorů, případně si za každou změnu ještě připlatíte. Banka však může být dobrá varianta i tehdy, když se prodávající a kupující nemohou shodnout na advokátovi či notáři, kterému by peníze svěřili.
Advokátní nebo notářská úschova
Cena advokátní úschovy bude obvykle nižší než v bance. Naopak cena notářské úschovy bude nejvyšší, protože se řídí fixním notářským tarifem podle vyhlášky č. 73/2001 Sb. Při volbě schovatele mezi advokáty bude záležet na tom, jestli znáte někoho spolehlivého, komu můžete důvěřovat, a jestli o tom přesvědčíte i druhou smluvní stranu.
A kdo platí notáře při prodeji nemovitosti? Záleží na dohodě obou stran, protože úschova slouží stejnou měrou prodávajícímu i kupujícímu.
Realitní úschova
Dle nového zákona o realitním zprostředkování, který platí od března 2020, může rovněž realitní kancelář poskytovat úschovu kupní ceny. A taková úschova peněz u realitní kanceláře má díky tomuto zákonu konečně svoje pevná pravidla: peníze klientů se musí uschovávat na účtu striktně odděleném od provozního. Realitka označuje bance jako vlastníka peněz složitele. Poskytování úschov nahlašuje realitní kancelář na ministerstvu. To jsou standardy, které dávno platily a stále platí i v Maximě, včetně dvojí kontroly a autorizace plateb.
Když zvažujeme bezpečnost schovatele, můžeme konstatovat, že úschova u realitní kanceláře můžou být mnohem bezpečnější, pokud jde o renomovanou společnost, než úschova u jedné fyzické osoby. Výplata kupní ceny totiž nezávisí na jedné soukromé osobě, ale prochází vícestupňovou kontrolou – zkrátka, o výplatě peněz nerozhoduje jeden člověk. Velmi však záleží na pečlivém výběru realitní kanceláře.
Velkou výhodou bývá nízká cena úschovy u realitní kanceláře, mnohdy se nabízí úplně zdarma, resp. je zahrnuta v provizi RK.
Smlouva o úschově: na co si dát pozor
Jak jsme uvedli, smlouva o úschově je trojstranná: podepisuje kupující, prodávající a zvolený schovatel (může to být podle vaší volby smlouva o advokátní úschově, smlouva o notářské úschově atd). V takové smlouvě jde především o následující závazky:
- kupující se zaváže, že ve stanovené lhůtě složí kupní cenu na určený účet
- schovatel se zavazuje k tomu, za jakých podmínek vyplatí kupní cen
Podmínky výplaty kupní ceny z úschovy můžou být různé. Hlavní podmínkou obvykle bude zápis vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí. Ale výplata může být vázána i na jiné skutečnosti, typicky třeba odstranění právních vad. Jde například o prodej nemovitosti s hypotékou, kdy se čeká na výmaz zástavního práva, které se vázalo na původní úvěr prodávajícího. Také musí být ve smlouvě uvedeno, kdy schovatel vrátí peníze zpět kupujícímu, pokud tyto podmínky splněny nebudou.
Termín, kdy kupující složí kupní cenu do úschovy, může být stanoven před podpisem i po podpisu kupní smlouvy. Obojí je možné. Každopádně návrh na vklad se podává až po podpisu kupní smlouvy a po vložení celé kupní ceny do úschovy. Na soukromý účet prodávajícího se naopak peníze dostanou až po úspěšném převodu vlastnického práva v katastru nemovitostí.
Smlouva o úschově kupní ceny při prodeji nemovitosti
Kdy předat nemovitost kupujícímu?
Nemovitost fyzicky předáváte kupujícímu tehdy, když je zapsán jako vlastník. Ale jsou situace, kdy bude kupující potřebovat využívat nemovitost dřív. Dobře si rozmyslete, jestli na takovou dohodu přistoupíte.
Jaká jsou rizika? Katastr může návrh na vklad z důvodu vad zamítnout, případně kupující začne provádět nevratné stavební a jiné úpravy… a pak se můžete dostat do nepříjemného sporu.
Nejčastěji se tyto věci řeší, když kupující sami prodávají svou původní nemovitost a potřebují se proto nastěhovat dřív, třeba po podpisu kupní smlouvy. Různé možnosti řešení této situace rozebíráme v článku Prodej a návazná koupě. Jak to načasovat?
Zástava před prodejem není riziko
Často si kupující berou hypoteční úvěr, kde jako zástava slouží kupovaná nemovitost. Banka potom požaduje zřízení zástavního práva ještě po původním majiteli, tedy prodávajícím. To může řadu lidí překvapit, zdá se jim to divné a nebezpečné. Přitom jde o běžný a bezpečný postup, pokud je vše dobře zakotveno ve smlouvách. Doporučujeme však podpis zástavních smluv současně s podpisem kupních smluv a jejich podání na katastr až po složení vlastních zdrojů.
Banka musí zřídit zástavu, aby bylo možné následně čerpat úvěr a vložit peníze do bankovní úschovy, kde už v tu chvíli leží peníze od kupujícího, tzv. vlastní zdroje. Tak se dá dohromady celá kupní cena a teprve může začít převod vlastnického práva na kupujícího.
Opačný postup by byl mnohem rizikovější! Bezpečnější je vždy umožnit bance kupujícího zástavu na své nemovitosti ještě před prodejem, respektive současně při prodeji.
Zdroje
- https://www.idnes.cz/finance/financni-radce/nemovitost-uschova-penez-notar-advokat-realitni-kancelar.A210422_114746_viteze_daja
- https://www.banky.cz/prehled-a-porovnani/jistotni-ucet/
- https://www.nkcr.cz/casopis-ad-notam/detail/39_197-notarska-uschova-kupni-ceny-nemovitosti
- https://www.cak.cz/scripts/detail.php?id=10564
- https://www.epravo.cz/top/clanky/nova-pravidla-pro-poskytovani-uschov-realitnimi-zprostredkovateli-110948.html
- https://www.adol.cz/blog-uschova-kupni-ceny-advokatni-uschova-bankovni-uschova-notarska-uschova-nebo-uschova-u-realitni-kancelare/
- https://www.penize.cz/nakup-a-prodej-nemovitosti/290043-kupujeme-byt-dokud-neni-vas-chrante-sve-penize-uschovou
