Úschova kupní ceny při prodeji nemovitosti
Jádro sporu o platbu mezi prodávajícím a kupujícím je v následujícím:
– Prodávající není ochoten podepsat kupní smlouvu a podat návrh na vklad do katastru, dokud kupující neuhradí celou prodejní cenu. Jak si jinak může být jist, že kupující vůbec disponuje potřebnými finančními prostředky? A že je skutečně pošle prodávajícímu na účet?
– Jenže poslat miliony na účet soukromé osoby pouze výměnou za podpis na kupní smlouvě, to by zase byla chyba na straně kupujícího. Co když si prodávající nemovitost nechá a uteče s miliony na Bahamy? Nebo prodá nemovitost někomu jinému?
Dilema vyřeší institut úschovy kupní ceny. Vybraná třetí osoba (tzv. schovatel) bude vaše peníze opatrovat v čase mezi podpisem kupní smlouvy a zapsáním vlastnického práva do katastru. Prodávající bude mít jistotu, že kupní cena byla složena a bude moci bez obav podepsat kupní smlouvu a podat návrh na vklad, přestože ještě peníze nedorazily přímo na jeho soukromý účet. Kupující si zase může být jist, že prodávající peníze složené v úschově neuvidí dřív, než se převede vlastnické právo k nemovitosti v jeho prospěch. A pokud by se tak nestalo ve stanovené lhůtě, že mu budou všechny složené peníze vráceny.
Kdy dostanu peníze z prodeje nemovitosti?
Po podpisu rezervační smlouvy následuje příprava a podpis smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Na jejím základě si zajistí kupující veškeré finanční prostředky, které vloží do úschovy. Teprve potom podepisujete kupní smlouvu. Úhrada kupní ceny nemovitosti z úschovy na soukromý účet prodávajícího obvykle proběhne až po převodu vlastnického práva v katastru nemovitostí. Tento postup je bezpečný jak pro prodávajícího, který ví, že kupní cena reálně existuje a je složena v úschově, tak i pro kupujícího, který ví, že jeho peníze budou vyplaceny prodávajícímu až poté, co se stane vlastníkem koupené nemovitosti.
Nelekejte se zástavy
Ve většině případů si kupující berou na financování koupě hypoteční úvěr. Aby banka tento úvěr poskytla, bude po prodávajícím požadovat zřízení zástavního práva ještě před prodejem. Ačkoliv se může zdát tento proces nebezpečný, mnohem rizikovější by bylo, kdyby si zástavní právo zřídil na „své nemovitosti“ až kupující.
Nemovitost by se totiž nejdříve musela převést na něj, teprve následně by kupující zřizoval zástavní právo, které je vždy podmínkou uvolnění úvěru, a nakonec by se vyplácely peníze z úvěru vám, prodávajícímu. Zatímco nemovitost by už dávno patřila kupujícímu, vy byste na peníze od banky kupujícího teprve čekali.
K nastavení bezpečnějšího procesu nejdřív tedy budete muset umožnit bance zástavu na svojí nemovitosti. Banka vloží do úschovy částku, která odpovídá dohodnuté výši úvěru, hned po podání návrhu na vklad zástavního práva do katastru. V tu chvíli už v úschově musí být vložena také zbývající část kupní ceny, kterou hradí kupující z vlastních zdrojů.
Kdy předat nemovitost kupujícímu?
Nemovitost předávejte kupujícímu ideálně až tehdy, když je zapsán jako vlastník nemovitosti a vy máte peníze na účtu. Jsou situace, kdy bude kupující potřebovat využívat nemovitost dříve, ale dobře si rozmyslete, jestli na takovou dohodu přistoupíte. Katastr může návrh na vklad z důvodu vad zamítnout, vy se můžete s kupujícím rozhádat, případně kupující začne provádět nevratné stavební a jiné úpravy… a pak se můžete dostat do nepříjemného sporu.
Jak vybrat schovatele?
Samotný institut úschovy kupní ceny ovšem bezpečnost celé transakce nemůže garantovat. Velmi záleží na tom, kdo se stane schovatelem. Krátká porevoluční historie realitního trhu bohužel zná mnoho případů, kdy došlo ke zpronevěrám. Například advokát Miloš Vlasák zmizel s 50 miliony korun, které měl v úschově od desítek klientů pražské společnosti Century Reality 21. K podobné situaci došlo ve Zlíně, kde advokát Milan Holomek zpronevěřil 420 milionů.
Schovatelem může být nejenom notář, advokát nebo banka, ale i realitní kancelář. Při výběru byste se měli řídit podle několika kritérií. Jsou to zejména zabezpečení peněz, pojištění profesní odpovědnosti, reference a dobré jméno, ale také cena za úschovu. Svou roli bude pochopitelně hrát i dohoda obou stran, tedy prodávajícího a kupujícího, kteří musí o schovateli rozhodnout společně. Smlouva o úschově bude totiž trojstranná – schovatel, kupující a prodávající.
Z hlediska zabezpečení peněz byste se měli zajímat o to, na jakém účtu budou vaše peníze uloženy. Jistotní účet (někdy se taky říká „vázaný účet“) by měl být zejména jasně oddělený od provozního účtu schovatele, aby nemohlo v žádném případě dojít k tomu, že peníze budou využity k jiným účelům. Důležité je i pojištění profesní odpovědnosti za případně způsobenou škodu, které by mělo být vždy na vyšší částku, než jakou do úschovy svěřujete.
Jaká úschova kupní ceny je nejbezpečnější?
Bankovní úschova
Banky nabízejí úschovu kupní ceny jako jeden ze svých produktů, a to pod názvem „jistotní účet“ nebo „vázaný účet“. Pokud kupující financuje koupi z hypotečního úvěru, bude skoro ve všech případech využívat úschovu kupní ceny u banky, která mu poskytuje hypotéku, protože je to v podmínkách poskytnutí úvěru. V takovém případě nemusíte dále vybírat schovatele.
Pokud se jedná o jiný případ, banku lze považovat za vůbec nejbezpečnějšího schovatele, protože se jedná o velkou instituci kontrolovanou ČNB, kde za výplatu peněz nikdy neodpovídá jedna soukromá osoba, riziko zpronevěry je tedy objektivně nejnižší. To se ovšem projevuje na tom, kolik vás to bude stát. Úschova kupní ceny u banky bývá dražší než advokátní úschova i úschova u realitní kanceláře. Bývá ovšem zase levnější než notářská úschova. Ceny si můžete ověřit třeba v tomto srovnání jistotních účtů na Banky.cz.
Nevýhodou bankovních úschov je nízká flexibilita smluv, banka obvykle není ochotna dělat ústupky z předem daných smluvních vzorů, případně si za každou změnu ještě připlatíte. Banka však může být dobrá varianta i tehdy, když se prodávající a kupující nemohou shodnout na advokátovi či notáři, kterému by peníze svěřili.
Advokátní nebo notářská úschova
Jak jste se dočetli z příběhů výše, advokát a notář nemusí být tak bezpečným útočištěm, jak by se mohlo na první pohled zdát. Jsou to „jenom lidi“. Jejich činnost je samozřejmě svázaná mnoha pravidly ze strany státu, Advokátní komory a Notářské komory, přesto jde stále o soukromé fyzické osoby, tedy existuje riziko zpronevěry. Po výše uvedených událostech byla ovšem opatření posílena, například vznikla tzv. elektronická kniha úschov, kde advokáti evidují svěřené finanční prostředky.
Co se týče ceny, advokát bude obvykle levnější než banka, naopak notářská úschova vyjde úplně nejdráž, ten se řídí fixním notářským tarifem podle vyhlášky č. 73/2001 Sb. Při volbě schovatele mezi advokáty bude velmi záležet na tom, jestli znáte někoho spolehlivého, komu můžete důvěřovat, a jestli o tom přesvědčíte i druhou stranu, která může mít obavy, že vámi doporučený advokát bude hájit spíše vaše zájmy.
Úschova kupní ceny u realitní kanceláře
Dle nového zákona o realitním zprostředkování, který platí od března 2020, může realitní kancelář poskytovat úschovu jen na písemnou žádost prodávajícího, nesmí ji aktivně nabízet. Peníze klientů pak musí realitní kanceláře uschovávat na účtu striktně odděleném od provozního. To jsou standardy, které dávno platí i v Maximě, včetně dvojí kontroly a autorizace plateb. U renomované společnosti, včetně MAXIMA REALITY, pak mohou být peníze mnohem bezpečněji uloženy než u neznámého advokáta. Výplata kupní ceny u takové realitní kanceláře totiž nezávisí na jedné soukromé osobě, ale prochází vícestupňovou kontrolou a autorizací plateb ze strany vedoucích jednotlivých oddělení.
Velkou výhodou úschovy kupní ceny u realitní kanceláře bývá nízká cena, mnohdy se úschova nabízí úplně zdarma, resp. je zahrnuta v balíčku služeb realitní kanceláře.
Smlouva o úschově kupní ceny při prodeji nemovitosti
Jak má vypadat smlouva o úschově?
Ve smlouvě o úschově se kupující zaváže, že ve stanovené lhůtě složí kupní cenu na určený účet. Dále se smluvní strany dohodnou, za jakých podmínek schovatel kupní cenu vyplatí prodávajícímu. Obvykle to bude až po zápisu vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí. Rovněž může být jako další podmínka uvedeno, že nemovitost nebude po zápisu vkladu vlastnického práva zatížena žádnou právní vadou (vyjma těch, které jsou uvedeny v kupní smlouvě), ani nebude probíhat jiné další řízení. V případě, že se čeká po zápisu vkladu vlastnického práva i na odstranění některých právních vad, může být výplata části kupní ceny vázána i na odstranění těchto vad, tzn. například bude vyplacena až poté, co bude vymazáno zástavní právo banky prodávajícího z katastru nemovitostí.
Nakonec je důležité ošetřit smluvně také situaci, kdy by nedošlo ke splnění podmínek pro výplatu kupní ceny – musí být uvedeno, kdy schovatel vrátí uschované peníze zpět kupujícímu. Dejte si rovněž pozor na to, aby byly ve smlouvě o úschově uvedeny stejné částky a stejné podmínky pro výplatu jako ve smlouvě kupní. O kupní smlouvě jsme už psali v tomto článku. Trochu jiný postup než při převodu bytu v osobním vlastnictví potom nastane při prodeji družstevního bytu, tam se ovšem taky vyplatí úschova, i když peníze tam budou ležet podstatně kratší dobu. Byt totiž bude převeden na kupujícího okamžikem doručení kupní smlouvy na družstvo, jak jsme psali v článku Prodej a koupě družstevního bytu.
