Tento web používá k poskytování služeb, personalizaci reklam a analýze návštěvnosti soubory cookie. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte.
realitka pro všechny životní situace
800 111 555
infolinka 7 dní v týdnu
CS | EN
CS   |   EN

Výkup nemovitostí: Kdy a komu se vyplatí?

Existuje řada situací, kdy není čas na standardní prodej nemovitosti. Nikdy totiž dopředu nevíte, kdy najdete kupce. V průměru trvá prodej bytu tři měsíce, prodej domu půl roku. Expresní výkup umožňuje získat peníze i do druhého dne. Za rychlost a vysoké riziko se ovšem vždy platí určitým procentem z tržní ceny. Kdy se to vyplatí a kdy hledat jiné řešení?

Výkup nemovitostí za hotové

Rychlé zpeněžení nemovitosti zvažují lidé v naprosto různých životních situacích. Dávno neplatí, že výkup za hotové vyhledávají jenom dlužníci. Čím dál častěji tuto službu využívají i úspěšní podnikatelé, kterým se vyplatí obětovat 10 % z tržní ceny nemovitosti, aby mohli peníze z prodeje okamžitě investovat. Tak se vyhnou bankám i realitním kancelářím.

Jak funguje výkup nemovitosti

Při běžném prodeji nemovitosti pro vás realitní kancelář hledá kupujícího přes inzeráty na realitních serverech, potom probíhají prohlídky, nakonec se musíte dohodnout na podmínkách prodeje, podepsat řadu smluv a zařídit převod v katastru. Když se rozhodnete pro výkup, všechno je jinak. Nemovitost převádíte rovnou do vlastnictví firmy, která výkupy nabízí, a od ní také dostanete peníze. Tak si ušetříte čas i starosti.

Firmy, které nabízejí výkup, později už samy hledají kupující přes realitní servery. V momentě, kdy od vás byt nebo dům vykoupí, nemají žádné záruky, kdy a za jakou cenu se jim podaří později prodat. Hlavně u domů a pozemků může prodej trvat roky, mezitím třeba klesnou cenu… Právě proto si jakákoli firma vždy musí při výkupu strhnout určité procento z aktuální tržní ceny. Toto procento by mělo odpovídat míře rizika. Jednotlivé firmy se ovšem liší v tom, kolik si strhnou a jakou kupní cenu vám nabídnou.

V Maximě dostanete ve většině případů 90 % z aktuální tržní ceny. Výkup nabízíme také přes webový portál Expresní výkup, kde najdete vše podrobně vysvětlené. To je na českém realitním trhu poměrně výjimečná nabídka, navíc v době, kdy se očekává postupný pokles cen nemovitostí v průběhu roku 2020 o 15–20 % (píše se o tom třeba v článku Klesnou ceny nemovitostí v roce 2020?). S tímto poklesem počítáme, proto se snažíme také při standardním prodeji vše maximálně urychlit, abychom prodali co nejdřív a naši klienti mohli inkasovat ještě původní, předkrizové ceny. Používáme těchto 5 triků pro rychlý prodej.

Jak rychlý může být výkup nemovitosti?

Při výkupu nemovitosti tedy rychlost rozhoduje. V Maximě vám dokážeme peníze vyplatit v rámci jednoho dne, pokud zvládneme za tu dobu veškerou nutnou administrativu, především podpis kupní smlouvy a podání návrhu na vklad do katastru. Vaši nemovitost kupujeme přímo my, nejsme jen zprostředkovatelé, takže dohoda je možná velmi rychle, pokud se ovšem shodneme na kupní ceně a podmínkách.

Výkup bytu za hotové

Spočítejte si, kolik vás bude stát výkup bytu za hotové

Výkup nemovitosti se vyplatí i podnikatelům

Výkupy nemovitostí tedy nabízejí rychlé zpeněžení nemovitosti, kde se za čas a riziko platí určitým procentem z tržní ceny. Dávno přitom nejde o nabídku pouze pro zadlužené. Rychlé zpeněžení nemovitosti potřebuje řada podnikatelů, kteří rozjíždějí nové projekty a potřebují peníze z prodeje rychle investovat. Když máte obchodní partnery nebo nové zakázky, nemůžete si dovolit riskovat a čekat, jestli se nemovitost prodá za tři měsíce, půl roku nebo za rok. Potřebujete okamžitě investovat do svého podnikatelského záměru. Jakmile se objeví firma, která vám nabídne 90 % z tržní ceny, výkup se najednou vyplatí.

V Česku je dosud standard nabízet za výkup 60–70 % z tržní ceny, což se vyplatí jen těm, kteří jsou opravdu v krizi. Jakmile se však dostaneme s nabídkou na 90 %, už je to úplně jiný příběh. Ztráta 10 % z tržní ceny je obvykle zanedbatelná ve srovnání se ztrátou, kterou by představovalo odložení podnikatelského záměru o půl roku nebo déle. Je to často levnější varianta než úvěr v bance, kde můžete na úrocích přeplatit i více. S úvěry taky může být problém, pokud máte už zápis v registru dlužníků, případně jiné úvěry, kde vám běží splátky atd. Zhruba 4–6 % z tržní ceny byste navíc stejně zaplatili jako provizi realitní kanceláři (více o průměrné výši provize čtěte tady).

Jak získat peníze ihned bez výkupu

Ale pozor – existují situace, kdy potřebujete peníze ihned, ale přesto by výkup nebyl ideálním řešením. Jestli vám totiž stačí dopředu jen určitá část z tržní ceny, třeba milion nebo dva, máme pro vás lepší řešení. V MAXIMA REALITY nabízíme totiž taky možnost nechat si vyplatit 50 % z tržní ceny předem, přitom majitelem nemovitosti zůstáváte, dokud se nenajde kupec.

Velmi často potřebujete částku do 50 % z tržní ceny třeba při výměně starého bydlení za nové. Stává se, že si nejdřív hledáte nové bydlení, ale prodej toho starého zatím neřešíte. Najednou pak stojíte před podpisem rezervační smlouvy na dům a potřebujete zaplatit zálohu, ale ještě nemáte peníze z prodeje bytu (o všech nástrahách tohoto procesu píšeme v článku Jak načasovat prodej a návaznou koupi). Nemáte-li našetřeno pár milionů na účtu, zdá se situace najednou neřešitelná. Problém může představovat i žádost o hypotéku v bance, když vám chybí vlastní zdroje. Peníze vám můžou chybět také při dělení společného jmění manželů při rozvodu, případně při vyplácení dědického podílu z nemovitosti.

Nedosáhnete-li na půjčku v bance ani nemáte bohatého strýčka, nabízíme vám v těchto situacích ještě lepší řešení než odkup nemovitosti. Půlku z ceny vám vyplatíme hned a následně vaši nemovitost prodáme za plnou tržní cenu, takže vám zachráníme těch 10 a více procent, o které byste jinak přišli při výkupu.Například u nemovitosti za 5 milionů byste přišli při sazbě 10 % o 500 000 Kč.  Jak se v tomto případě chráníme proti případným rizikům? Na vaši nemovitost zapíšeme zástavní právo a garantujeme, že se prodá nejpozději do 6 měsíců, jinak přistoupíme k výkupu za férových podmínek.

Jestli se pro vás více hodí výkup nebo 50 % předem, to proberte osobně nebo telefonicky s naším realitním specialistou:

Výkup za hotové, když řešíte zadlužení

Výkup nemovitosti samozřejmě nabízí taky řešení velmi těžkých životních situací, jako je zadlužení nebo exekuce na nemovitosti. I tady často rozhoduje čas, vaši věřitelé potřebují uhradit dluhy v nejkratším možném termínu, a tedy si standardní prodej nemovitosti prostě nemůžete dovolit. Firmy, které nabízejí výkup zadlužených nemovitostí, vám dokážou obvykle nabídnout právě oddlužení nemovitosti skrz okamžitý prodej. Zajistí vám navíc i právní služby, které nebudete muset platit, protože náklady pokryje právě výkup zadlužené nemovitosti.

Čím těžší životní situaci čelíte, tím větší pozornost musíte věnovat výběru firmy, která výkup nemovitosti zajišťuje. Za výkup nemovitostí v exekuci dostanete vždy nižší částku, nebude to tedy 90 %. Nabízená cena je vždy individuální, protože je potřeba strhnout z tržní ceny takové procento, které pokryje i nezbytné právní služby. Vždy tedy záleží na tom, kolik právních vad, exekucí a dalších problémů na nemovitosti vázne a kolik času zabere tyto právní vady očistit. Podobný princip platí, když jde o výkup nemovitosti s věcným břemenem. V každém případě se vám však výkup nemovitostí v exekuci vyplatí více než veřejná dražba, k níž přistupují exekutoři v případě, že nedokážete sami včas splatit všechny své závazky.

Výkup nemovitosti v exekuci je vždy lepší řešení než dražba

Výkup nemovitosti v exekuci je vždy lepší řešení než dražba.

Proč se říká „výkup nemovitostí za hotové“?

Výkup za hotové je označení, které se vžilo mezi klienty i realitními kancelářemi. Ale nebojte se, že by šlo skutečně doslova o výkup nemovitosti za hotovost. Z žádné solidní realitní kanceláře si neponesete bankovky v hodnotě několika milionů ani statisíců. Výplata peněz probíhá vždy na bankovní účet klienta.

Vše záleží na tom, jak rychle peníze potřebujete. Pokud jde o rychlý výkup nemovitosti, tedy peníze je třeba vyplatit v řádu několika dnů, přijdou vám peníze na účet hned po podpisu kupní smlouvy a vložení návrhu na vklad do katastru. Když máte přece jenom trochu víc času a na výplatu peněz je alespoň měsíc, je bezpečnější úschova peněz u nezávislé třetí strany až do doby, kdy je převod v katastru u konce. Své peníze v takovém případě dostanete na osobní účet do 30 dní. O různých variantách úschovy čtěte v článku Úschova kupní ceny.

V čem se liší výkupy nemovitostí?

Různé typy nemovitostí se mohou trochu lišit v tom, jak výkup nemovitosti proběhne a jakou cenu vám firma nabídne, protože se liší taky míra rizika. Záleží na tom, jaká je průměrná doba prodeje, jak populární je daná lokalitě a také kolik právních vad a dalších problémů na nemovitosti vázne (vše vysvětlujeme v článku Právní vady nemovitosti. Jak je zjistit a očistit?).

Výkup bytů

Za výkup bytu můžete obvykle získat nejvyšší procento z tržní ceny. V Maximě je to 90 %. Byty se totiž obecně prodávají nejrychleji, pokud se nenacházejí v nějaké velmi špatné, okrajové lokalitě. V průměru se byt prodá do 3 měsíců, takže pro firmy nabízející výkup nemovitosti představují byty nejmenší riziko.

Výkup domů

Výkup domu, to už je těžší disciplína. Standardně se rodinné domy prodávají zhruba 6 měsíců, prodej je mnohem náročnější, protože zájemci o rodinné domy si vybírají mnohem pečlivěji (více o tom píšeme v článku Jak prodat dům?). Další problém spočívá v tom, že je těžší udělat přesný odhad rodinného domu. Domy se nachází v různých lokalitách po celé republice, bývají často v horším technickém stavu, na zájemce se může čekat i roky. Za výkup rodinných domů tedy běžně dostanete menší procento, v Maximě se obvykle přiblížíme k 80 % z tržní ceny, ale záleží na individuálním posouzení každé nemovitosti. Tržní cenu můžou významně snížit právní vady, jako třeba chybějící přístupová cesta, černé stavby na pozemku a podobně. To všechno musí potom řešit právníci nebo advokáti.

Výkup domu za hotové představuje vyšší rizika.

Výkup domu za hotové představuje vyšší rizika.

Výkup pozemku

Prodej pozemku trvá ještě déle než prodej rodinného domu. Velmi záleží na tom, o jakou parcelu jde. Nejnižší riziko představuje orná půda nebo stavební pozemek, ty se prodávají nejlépe a jednoznačně můžeme stanovit odhad pozemku. Horší je to s pozemky, jako jsou louky, ovocné sady, případně úzké výřezy pozemku obklopené parcelami ve vlastnictví jiného majitele, ty se pak prodávají velmi těžko. Výkup pozemků je v tomto případě cestou, jak získat alespoň nějaký finanční obnos, protože samotný prodej by se mohl táhnout věčně.

Výkup podílu nemovitostí

Vůbec nejtěžší disciplína je výkup spoluvlastnických podílů, v takovém případě musíte počítat s tím, že cena nabízená za výkup poloviny nemovitosti nebo ještě menšího podílu bude skutečně velmi nízká. Často jde o výkup podílu domů, kde se už původní vlastník pokoušel o prodej svého podílu druhému spoluvlastníkovi, případně o společný prodej celé nemovitosti. Jenže druhý vlastník dlouhodobě odmítá spolupracovat, případně odmítá prodej celé nemovitosti i odkoupení druhého podílu. Často se ovšem stane, že vstup externí firmy do složitých rodinných vztahů pomůže situaci projasnit, vlastník druhého podílu náhle s prodejem souhlasí a vše se nakonec vyřeší ke spokojenosti všech.

Komu svěřit výkup nemovitosti?

Výkup nemovitosti za hotové nabízejí běžně realitní kanceláře i jiné společnosti. V každém případě věnujte pozornost tomu, jaké firmě výkup svěříte, protože i tady existuje určité riziko zpronevěry, případně jiného podvodného jednání. Čím více spěcháte na peníze a čím komplikovanější situaci řešíte (zadlužení, exekuce), tím jste zranitelnější, proto buďte velice opatrní. Jak tedy poznat férovou nabídku na výkup nemovitosti?

Doporučujeme vždy osobní setkání, snažte se maximálně kriticky hodnotit důvěryhodnost toho, kdo s vámi jedná. Kontrolujte si společnost v obchodním rejstříku, posuzujte její finanční sílu, jestli za ní stojí velké, zkušené instituce (banky, realitní kanceláře) nebo ne. Dávejte přednost firmám, které přímo vykupují nemovitosti, vyhněte se zprostředkovatelům, kteří vás jen předají někomu jinému, hledejte přímý výkup nemovitosti. Pro výkup nemovitosti je důležité i právní zázemí, ideální je vlastní právní oddělení, případně úzká spolupráce s právníky nebo advokáty, kteří řeší právní vady na nemovitosti, exekuce apod. Ptejte se, kolik let zkušeností s výkupy nemovitostí za sebou daná firma má. Nezapomeňte, že jde o byznys, kde se často nakládá s nemovitostmi zatíženými exekucemi a dalšími problémy, zkušenosti v oboru jsou klíčové. Zjistěte si, jak rychle dokáže firma peníze vyplatit. Čím delší čas potřebují, aby sehnali peníze, tím menší finanční síla a stabilita dané společnosti.

Cena za výkup nemovitosti

Poslední, ale určitě nejzásadnější kritérium bude cena, kterou vám za na nemovitost nabídnou. Firmy si běžně strhávají mezi 25 až 45 % z tržní ceny, to znamená, že se běžně vyplácí 60 nebo 70 % z ceny nemovitosti. Nabídka na 10 % od Maximy je poměrně unikátní.

Navíc se firmy vždy velmi liší i v samotném odhadu tržní ceny. Vyplatí se proto poptat výkup u několika firem a nabízené ceny si srovnat. Při srovnávání nabídek si dejte pozor na firmy, které nejdřív podhodnotí odhad, aby to potom vypadalo, že dostáváte při výkupu vyšší procento. Dejme si příklad: reálná tržní cena, jak by ji stanovil profesionální odhadce, bude 5 mil. Kč. Firma vám chce nabídnout 3,5 mil. Kč (tj. 70 %). Aby to vypadalo lépe, odhadne pro vás tržní cenu na 4,1 mil. Kč, v tom případě by totiž částka 3,5 mil. Kč odpovídala 85 %. Doporučujeme tedy poptat samostatně i odhad tržní ceny (třeba tady). Jedině pak získáte realistickou představu o tom, jakou cenu za výkup platíte.

Správný postup při odhadu nemovitosti zahrnuje vždy osobní prohlídku, ale taky práci s cenovými mapami, databázemi realitních kanceláří atd. Více si přečtěte v článku Odhad ceny nemovitosti. Jak určit tržní cenu?

Ing. Vladimír Zuzák

Vladimír Zuzák je majitelem a ředitelem realitní kanceláře MAXIMA REALITY, která působí na pražském realitním trhu 23 let. Zuzák je všestranným znalcem realitního trhu. Zkušenosti v oblasti financí a realit sbíral například v ING a Hypocentru Modré Pyramidy. Po dobu 10 let zastával pozici obchodního ředitele ve FINEP HOLDING Group. Zuzák kritizuje nedostatečnou regulaci realitního byznysu, prosazuje vyšší standardy ochrany prodávajících i kupujících. Je autorem řady poradenských článků o realitním trhu na Peníze.cz, má profil na Linkedin.

Přečtěte si aktuální rozhovory:
Týdeník Hrot: Airbnb byznys skončí
CzechCrunch: Prodej nemovitostí ve virtuální realitě
Roklen24: Developeři se z krize poučili. Dolů s cenami nepůjdou

Další články od autora

BUĎME V KONTAKTU

Poradíme vám, jak nejlépe prodat.
Nezávazně, zadarmo a přátelsky.
22 LET  zkušeností
55 000  spokojených klientů
Byt Dům

* Povinný údaj
Vaše osobní údaje zpracováváme v souladu s GDPR.