Tento web používá k poskytování služeb, personalizaci reklam a analýze návštěvnosti soubory cookie. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte.
realitka pro všechny životní situace
800 111 555
infolinka 7 dní v týdnu
CS | EN
CS   |   EN

Odhad ceny nemovitosti. Proč se ceny liší a jak se v nich vyznat?

Odhad ceny nemovitosti, to je klíč k úspěšnému prodeji. Přesto neexistuje kalkulačka, která by ho spolehlivě vypočítala. Odhad nemovitosti ovlivňují desítky faktorů. Co všechno posuzují znalci a odhadci? Jaké jsou ceny odhadů nemovitostí? A proč se částky tak zásadně liší, když si necháte udělat odhad za účelem prodeje, dědictví nebo na hypotéku?

Odhad ceny nemovitosti

Jedna nemovitost, více cen

Čas i účel odhadu je to, co hýbe s hodnotou nemovitosti. Právě proto má také každá nemovitost více různých „cenovek“ v jeden časový okamžik. Tou nejzajímavější je kupní cena, za níž nemovitost reálně prodáte. Žádný odhadce o ní nerozhoduje. To, jak je vysoká, záleží jen na dohodě s kupujícím.

Další je tržní cena nebo také obvyklá cena. To je částka, kterou je obvyklé v dané chvíli na realitním trhu žádat za obdobné nemovitosti v téže lokalitě. Pokud je nižší než cena kupní, udělali jste dobrý obchod, pokud je vyšší, prodali jste pod cenou.

Pak je tu česká specialita – cena zjištěná neboli administrativní, kterou určuje tzv. oceňovací předpis, který vydává každý rok Ministerstvo financí. Zatímco před revolucí byly úředně určovány ceny, za které se nemovitosti prodávaly a kupovaly, nyní je účelem pouze zajistit tzv. daňovou spravedlnost.

Aby toho nebylo málo, čtvrtá je cena zadlužitelná, která se používá pro odhad ceny nemovitosti pro hypotéku. Bývá často nižší než cena kupní, což může způsobit kupujícím problémy, pokud nemají dost vlastních zdrojů, aby plnou cenu doplatili.

Odhadci a ceny odhadů nemovitostí

Kdo může zpracovat odhad ceny pozemku, případně odhad ceny domu nebo bytu? Nejvyšší odbornost by měli mít soudní znalci, kteří jediní mohou vydat tzv. znalecký posudek. Jejich služby jsou sice nejpřesnější, ale také nejdražší. Proto je zbytečné najímat si soudního znalce například na posouzení tržní ceny pro prodej nemovitosti.

Jinou pozici mají odhadci−živnostníci, kteří vám vydají „Tržní ocenění“, „Stanovisko k tržní hodnotě“ a podobné dokumenty. Jejich živnost je vázána jen na předchozí vzdělání technického nebo ekonomického směru. I tak ale někteří disponují státními akreditovanými certifikáty (vydávají je vysoké školy nebo profesní organizace). Tito odhadci působí nezávisle, nebo přímo v realitních kancelářích. Certifikace v ocenění nemovitostí je totiž významnou výhodou pro každého realitního makléře. Jejich služby mohou být zpoplatněné, často ovšem nabízejí i odhad ceny nemovitosti zdarma.

Další profese je bankovní odhadce, který připravuje odhad nemovitosti pro banku za účelem hypotečního úvěru. Bankovní odhadce musí mít zpravidla minimálně 3 roky praxe v ocenění nemovitostí, aby s ním banky spolupracovaly.

Ceny odhadů nemovitostí se můžou hodně lišit. Jak se v tom vyznat?

Ceny odhadů nemovitostí se můžou hodně lišit. Jak se v tom vyznat?

Kdy jít za jakým odhadcem?

Pokud nemovitost zdědíte, bude vám stačit odhad „obvyklé ceny tržní” od odhadce−živnostníka nebo dobré realitní kanceláře. V takovém případě jde o tzv. odhad ceny nemovitosti pro dědické řízení. Pokud budete nemovitost kupovat, nejdřív asi zkusíte odhad svépomocí, abyste zjistili, zda není cena za nabízenou nemovitost přehnaná. V bance, která bude koupi úvěrovat, bude nutný odhad ceny nemovitosti pro hypotéku. Zpravidla bývá odhad nemovitosti pro banku o 10−20 % nižší, což slouží jako pojistka bance, která musí mít jistotu, že celý váš dluh bude případně možné splatit prodejem.

Odhad nemovitostí od soudního znalce budete potřebovat vždy, když půjde do tuhého. Ať už to bude exekuce, nebo když se nedohodnete na vypořádání společného majetku po rozvodu, nebo pokud budete účastníky soudního sporu.

A když se rozhodnete prodat? Pak potřebujete odhadnout reálnou situaci na trhu a určit správně nabídkovou cenu, za kterou budete inzerovat. Jak nastavit cenu dostatečně ambiciózně a zároveň realisticky? Nejlépe to umí dobré realitní kanceláře, kterým v tom pomáhají jak certifikovaní odhadci, tak možnost přístupu do cenových map a v neposlední řadě léta praxe.

Největší chyby při amatérském odhadu nemovitosti

Jaká je nejčastější chybná strategie pro odhad ceny nemovitostí po domácku? Práce s realitními servery. Filtrujete aktuální inzeráty podle parametrů a lokality a zjišťujete, za kolik se nabízejí podobné nemovitosti ve vaší čtvrti.

Zásadní problém spočívá v tom, že na realitních serverech vidíte ceny nabídkové. Naopak nevíte, za kolik se skutečně nemovitosti prodaly (neznáte ceny realizované). Inzeráty na realitních serverech mohou mít ceny podhodnocené nebo naopak přemrštěné. Mohou tam viset měsíce zcela bez odezvy a absurdně vysokými cenami jen dofukovat tzv. realitní bublinu.

Takže pozor – je to ztráta času a může vás to stát čas i peníze, když se budete řídit tím, co čtete v inzerátech. Raději si objednejte odhad ceny nemovitosti online a dozvíte se do druhého dne, jaká je tržní hodnota vašeho bytu nebo domu. 

Druhý problém zejména při prodeji bez realitky přinášejí experimenty s nastavením tržní ceny. Možná se chystáte zkusit nasadit odvážně vysokou cenu a upravovat ji během prodeje, podle zájmu kupujících. Nerozhodnost ale přináší více škod než užitku. Kupující, kteří hledají nemovitost, sledují bedlivě realitní servery a neustálé změny ceny na ně působí zmatečně a nedůvěryhodně.

Kupující si navíc všímají, které nemovitosti tam visí už dlouho. Když cenu přestřelíte, může vaše nemovitost ležet na realitních serverech věčně a bude čím dál těžší kupující přesvědčit, že stojí za pozornost

A nakonec – přemýšlejte racionálně, nechte stranou emoce a veškerá přání, co všechno byste si chtěli koupit za peníze z prodeje. Kupující to nezajímá, jsou ochotni zaplatit jen za konkrétní kvality vaší nemovitosti – dobrý technický stav a dispoziční řešení, lokalitu nebo dopravní dostupnost. Tržní úvaha je nejlepší cestou, jak nakonec opravdu vytěžit z prodeje co nejvíc.

Cenové mapy jsou zásadní pro odhad nemovitosti

Nejpřesnější odhad ceny bytu získáte, když využijete cenové mapy pro jednotlivé lokality.

Odhad ceny nemovitostí za účelem prodeje

Když nastavíte tržní cenu správně, měli by se první zájemci ozvat do 48 hodin od vložení inzerátu (ale skuteční zájemci, nejen realitní kanceláře, které chtějí vaši nemovitost prodat). Jak tedy zpracovat skutečně dobrý odhad ceny nemovitostí? Ideální je kombinovat všechny tři tyto metody:

1. Výnosová metoda se zaměřuje na očekávaný prospěch z vlastnictví nemovitosti a dotýká se především investorů, kteří si musejí umět spočítat, zda se koupě vyplatí s ohledem na možný výnos z pronájmu.

2. Nákladová metoda je založena na techničtějším posouzení nákladů na stavbu nemovitosti a používá se zejména při určování ceny nových bytů. Může ale jít také o zohlednění nutných oprav, které budou muset být provedeny na starší nemovitosti.

3. Hlavní roli ovšem hraje srovnávací metoda, která pracuje s údaji o realitním trhu, porovnává ceny již realizované při prodeji podobných nemovitostí ve stejných lokalitách. Zde je zásadní přístup do databází realitních kanceláří, do katastru nemovitostí nebo ideálně do propracovaných cenových map.

Cenové mapy nemovitostí – klíč k úspěchu

Odhad ceny nemovitostí má být především výsledkem práce s tvrdými daty. Abyste věděli, jak se vyvíjí poptávka a nabídka, nestačí být aktivním realitním makléřem a mluvit s prodávajícími a kupujícími. Potřebujete statistiky a čísla. Aktuálně nejpřesnější údaje nabízejí tzv. cenové mapy.

Cenové mapy umožňují sledovat skutečně realizované prodeje tak, jak je zaznamenává katastr nemovitostí, a to podle lokality s přesností na ulice. Zadáte si třeba „odhad nemovitosti Praha“, vyberete městskou část i přesnou adresu a srovnáváte jen konkrétně ve vaší lokalitě. Vyfiltrovat si potom můžete nemovitosti, které mají co nejpodobnější parametry.

Pokud ovšem skutečně chcete znát nejvyšší možnou částku, za jakou se nemovitost prodá, doporučujeme obrátit se rovnou na realitního specialistu. Ideální je, když pracuje v realitní kanceláři a přitom je zároveň certifikovaným odhadcem.

Zásadní přínos realitního specialisty spočívá oproti jiným odhadcům v tom, že si uvědomuje, jak moc dokáže s cenou ještě zahýbat. Řekne vám prodejní cenu, na kterou se můžete dostat, když využijete realitní služby té nejvyšší možné kvality. Atraktivní prezentace na realitních serverech totiž může zvednout tržní cenu o desetitisíce, někdy statisíce.

Největší efekt má při dodatečném navyšování ceny před prodejem home staging (designérské úpravy interiéru před focením), ale důležité jsou i profesionální fotografie nebo 3D plánek. Nezbytné je taky neustálé posunování inzerátu na nejlepší místa na realitních serverech (tzv. topování).

Kolik stojí odhad nemovitosti před prodejem?

Ceny odhadů nemovitostí se liší. Jak jsme psali výše, za některé odhady můžete zaplatit astronomické částky (například od soudních znalců). Zpoplatněné jsou i odhady u odhadců na volné noze (je to jejich hlavní živnost), často i u realitních kanceláří.

V Maximě nabízíme odhad ceny nemovitosti zdarma. Zpracovávají ho naši realitní specialisté většinou do druhého dne. Odhady přitom pro nás nepředstavují zdroj příjmu, takže je můžeme zpracovávat bezplatně a poskytujeme je všem zájemců bez ohledu na to, jestli se stanou našimi klienty nebo ne. Objednat si ho můžete tady.

Co všechno zahýbe s cenou při ocenění nemovitosti?

Co všechno hýbe s cenou při ocenění nemovitosti?

Jak se dělá odhad a co ovlivňuje ceny nemovitostí

Vyplatí se vědět, co všechno hraje roli při ocenění nemovitosti (platí to pro odhad ceny pozemku, odhad ceny domu i bytu). Jedině tak budete rozumět tomu, proč vy můžete prodávat 3+kk za šest milionů, když váš strýc prodával jen za čtyři (nebo naopak). Kromě níže uvedeného je samozřejmě zásadní situace na trhu, kde se ceny nemovitostí vyvíjejí podle poptávky a nabídky. Píšeme o tom v článku Ceny nemovitostí 2020.

Základem pro určení ceny je výměra v m2. Obvykle platí, že čím menší byt, tím vyšší cena za m2. 4kk tedy bude vždy dražší než 2kk, ale při přepočtu na mbude vycházet dráž 2kk (budou-li ostatní parametry víceméně totožné). Do výměry se při výpočtu ceny bytu započítává i terasa, balkon nebo lodžie, ale jejich cena za m2 bývá poloviční oproti interiéru.

Dispozice hraje obrovskou roli nejen s ohledem na velikost bytu. Kupující například preferují neprůchozí pokoje, výhodou je toaleta oddělená od koupelny, ale taky kuchyňský kout v obývacím pokoji. To vše může zahýbat s cenou. Dalším výchozím faktorem je stav bytu. Cenu snižuje například zastaralá elektroinstalace, stará okna, vytápění wawkami nebo elektřinou.

Rekonstruovat těsně před prodejem se obvykle nevyplatí. Trefíte se do vkusu jen určité části kupujících. Byt před rekonstrukcí si naopak může každý předělat podle svého.

Lokalita jako klíčový faktor

Obrovský vliv na odhad ceny bytu nebo domu má lokalita. Prvním kritériem bývá dopravní dostupnost. Například v Praze jsou ceny ve čtvrtích, kam jezdí metro nebo tramvaj, o 10 – 15 % vyšší než v lokalitách, kam musíte dojet autobusem. Nově postavené stanice metra tak mohou zvýšit prodejní cenu bytu o stovky tisíc. Dalším kritériem je občanská vybavenost, tedy obchody, úřady, školy, školky, sportoviště, divadla, parky, dětská hřiště a podobně.

Zájemci o koupi se často zajímají nejen o aktuální stav, ale taky o územní plán a chystané projekty. Chystá se nový kus rychlostní silnice, tunel nebo snad obří developerský projekt? Cena může jít dolů i kvůli vyhlídce na roky života v sousedství stavby. Naopak plánované obchodní centrum nebo velké sportovní centrum může cenu bytů v okolí lehce navýšit.

Spočítá mi odhad ceny bytu kalkulačka?

Přestože uvádíme, o kolik procent mohou různé faktory cenu snížit nebo zvýšit, ještě nikomu se nepodařilo sestavit spolehlivou kalkulačku, která by spočítala odhad ceny nemovitosti online. Tržní cenu musí vždy určit živý člověk, ale dobrá zpráva je, že si odhad můžete objednat přes internet a zdarma. Stačí vyplnit tento formulář a dozvíte se, jaká je aktuální prodejní cena vašeho bytu, domu nebo pozemku.

Vyplatí se pro odhad ceny bytu kalkulačka?

Vyplatí se pro odhad ceny bytu kalkulačka?

V čem je specifický odhad bytu?

Všechny výše uvedené faktory platí víceméně také u rodinných domů. Teď se zaměříme na aspekty, které musíme brát v potaz speciálně, když jde o odhad ceny bytu.

Družstevní byty se stále prodávají o 10 – 20 % levněji než byty v osobním vlastnictví. Pokud se vám zdá, že kvalita života je v obou stejná, přečtěte si článek Koupě a prodej družstevního bytu. Je-li to možné, doporučujeme byt před prodejem převést do osobního vlastnictví, a tak cenu navýšit. Existuje však ještě jedna možnost. Získáte-li písemné potvrzení družstva, že do roka byt převede, můžete prodat za skoro stejnou cenu.

Panelové byty se prodávají také levněji než cihlové. V poslední době sice jejich ceny rostly rychlejším tempem než u cihlových bytů, ale rozdíl v prodejní ceně stále dělá asi 20 % (dříve to bylo až 30 %). Ovšem není panelák jako panelák, záleží na stavu bytu. Špatným znamením pro zájemce o koupi i pro odhadce je umakartové jádro nebo stará elektroinstalace.

Dál záleží na umístění bytu. Orientace na jih znamená v průměru růst ceny o 5 % oproti severu. Velkou roli hraje i patro. Úplně nejnižší cenu mají byty v přízemí (5 – 10 % dolů). U dalších pater záleží, jestli je v domě výtah – pokud je, pak je cena vyrovnaná. A byty těsně pod střechou? Některé jsou rekonstruované v luxusní apartmány nebo lofty. U starších domů, kde není dobře izolovaná střecha, naopak jejich cena klesá kvůli horku.

Cenu ovlivňují i poměry v bytovém domě. Kupující se zajímají, jestli byla provedena rekonstrukce společných prostor, zateplení fasády, výměna oken, oprava střechy… to jsou kroky, které čekají každý starší bytový dům. A lišit se může i finanční situace společenství vlastníků jednotek (SVJ) nebo družstva. Zatímco jedni mají vše hotovo a splaceno, jinde teprve na opravy šetří nebo splácejí nemalé dluhy, na kterých se kupující budou muset podílet.

BUĎME V KONTAKTU

Poradíme vám, jak nejlépe prodat.
Nezávazně, zadarmo a přátelsky.
22 LET  zkušeností
55 000  spokojených klientů
Byt Dům

* Povinný údaj
Vaše osobní údaje zpracováváme v souladu s GDPR.