UPOZORNĚNÍ
Vážení klienti, dovolujeme si Vás upozornit, že ve čtvrtek 14.12.2017.
bude provoz klientského centra Maxima Reality zkrácen do 16:30 hod.
X
jsme ryze česká společnost
info@maxima.cz | po-pá 8-19
bezplatná infolinka
800 111 555

IMG_4301_pravni-sluzby

Co zásadně nového přináší Nový občanský zákoník pro nájemní vztahy?

Nový občanský zákoník přinese také celou řadu změn v oblasti nájemního bydlení.

Předně dojde ke sjednocení úpravy nájmu bytu, domu a nebytových prostor podle nového občanského zákoníku (nájem a podnájem nebytových prostor byl např. doposud upraven podle zvláštního zákona mimo rámec občanského zákoníku).

Se souhlasem vlastníka bude možné zapsat existenci nájemního práva do katastru nemovitostí u nemovitosti, které se nájem týká.

Výše nájemného bude závislá na dohodě smluvních stran. Podle nového občanského zákoníku se však mohou strany dohodnout na každoročním zvyšování výše nájemného. Pokud si toto zvyšování strany nedohodnou, nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, je pronajímatel oprávněn navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních 3 letech, nebude vyšší než 20%.

Kauci (jistotu) bude moci nově požadovat pronajímatel po nájemci až do výše 6ti násobku měsíčního nájemného.

Nově budou více chráněna práva nájemce, v případě realizace stavebních úprav či oprav bytu či domu pronajímatelem, včetně stanovení povinnosti pronajímatele k náhradě. K některým úpravám či opravám bude dokonce nezbytný souhlas nájemce.

Nájemce bude mít nově také právo v bytě chovat zvíře, nepůsobí-li chov pronajímateli nebo obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě.

Nájemce bude také oprávněn, pokud v bytě sám trvale bydlí, dát část bytu do podnájmu i bez souhlasu pronajímatele.

Nově bude také možné automatické prodloužení doby nájmu v případě, že nájemce bude pokračovat v užívání bytu po dobu alespoň 3 měsíců po skončení nájmu, a pronajímatel jej v této době nevyzve, aby byt opustil. V takovém případě platí, že se nájem prodlužuje o stejnou dobu na kterou byl původně uzavřen, nejvýše však na dobu 2 let. Toto automatické obnovení nájmu však mohou smluvní strany ve smlouvě vyloučit.

Nově nemá pronajímatel u žádného výpovědního důvodu povinnost žádat o přivolení soud.

V ojedinělých případech bude možné ukončit nájemní vztah i okamžitou výpovědí (bez výpovědní doby) z důvodů, poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem (zejména nezaplatil-li nájemné a náklady za služby za dobu alespoň 3 měsíců, poškozuje byt závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody a ujmy pronajímateli nebo osobám v domě nebo užívá-li byt neoprávněně jiným způsobem nebo k jinému účelu než bylo ujednáno).

Nově bude možné vypovědět nájem i z důvodu, byl-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti, nebo na osobě bydlící v domě, nebo proti cizímu majetku v domě.

Pronajímatel nebude mít také již povinnost zajišťovat nájemci v souvislosti s výpovědí bytovou náhradu.

Nově také, pronajme-li vlastník jednotky byt k užívání jiné osobě (nájemci), má povinnost oznámit tuto skutečnost, včetně jména a adresy této osoby osobě odpovědné za správu domu (správci, případně společenství vlastníků).

Vedle nájmu upravuje nový občanský zákoník i tzv. pacht. Jedná se v podstatě o zvláštní formu nájmu, kdy předmětem nájmu není pouze nemovitost s právem ji užívat, ale předmětem nájmu je nemovitost včetně výrobního zařízení a inventáře k podnikání a hospodaření, tj. s právem dosahování plodů a výnosů a tyto požívat (například zařízená restaurace či obchod, výrobní podnik, statek, zemědělský pozemek, les, apod.).

Stávající nájemní vztahy založené na základě smluv uzavřených do účinnosti nového občanského zákoníku, se budou řídit novou úpravou automaticky již od účinnosti nového občanského zákoníku. To neplatí pro pacht. Pouze případné otázky týkající se vzniku nájmu a práv a povinností vzniklých přede dnem účinnosti nového občanského zákoníku, by se posuzovaly podle původního občanského zákoníku.

zobrazit odpověď

Známý mi tvrdí, že pokud nyní koupím nemovitost od člověka, který je sice zapsán na katastru ale ve skutečnosti není jejím vlastníkem, že mě Nový občanský zákoník jako kupce ochrání. Je to pravda?

Jedná se o tzv. zásadu „materiální publicity“ a ochranu „dobré víry“ při koupi nemovitostí. Nový občanský zákoník nově a zásadně posiluje ochranu kupujícího nemovitosti, který kupuje nemovitost v dobré víře a za úplatu. Nově stanoví, že je-li právo k nemovitosti zapsáno do katastru nemovitostí, má se za to, že bylo právo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem.

Současně nový občanský zákoník stanoví, že není-li stav zapsaný v katastru nemovitostí v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Současně ale také stanoví, že nikoho neomlouvá neznalost zapsaného údaje v katastru nemovitostí, tzn. pokud bylo v katastru nemovitostí zapsáno nějaké omezení vlastnického práva k nemovitosti, kterou někdo kupuje (např. zástavní právo, věcné břemeno, nájem apod.) nemůže nikdo namítat, že o tom nevěděl.

Účinky těchto nových významných ustanovení, ohledně práv zapsaných do katastru nemovitostí přede dnem účinnosti nového občanského zákoníku a ohledně práv zapsaných do katastru nemovitostí v době do 1 roku ode dne nabytí účinnosti nového občanského zákoníku, nastanou však až uplynutím 1 roku ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona, tj. až od 1.1.2015.

zobrazit odpověď

Údajně se budou do katastru po 1.1.2014 zapisovat další práva, která nebyla dosud právně upravena?

Ano, je to tak, nově bude možné do katastru nemovitostí zapsat dalších 15 věcných práv, která dosud do katastru nemovitostí zapisována nebyla. Jsou to:

  • právo stavby, (1)
  • budoucí zástavní právo, (2)
  • podzástavní právo, (3)
  • budoucí výměnek, (4)
  • přídatné spoluvlastnictví, (5)
  • správa svěřenského fondu, (6)
  • výhrada vlastnického práva, (7)
  • výhrada práva zpětné koupě, (8)
  • výhrada práva zpětného prodeje, (9)
  • zákaz zcizení nebo zatížení, (10)
  • výhrada práva lepšího kupce, (11)
  • ujednání o koupi na zkoušku, (12)
  • nájem, požádá-li o to vlastník nebo nájemce se souhlasem vlastníka, (13)
  • pacht, požádá-li o to vlastník nebo pachtýř se souhlasem vlastníka, (14)
  • vzdání se práva na náhradu škody na pozemku, (15)

zobrazit odpověď

Upravuje nový občanský zákoník od 1.1.2014 nějak odlišně nemovitosti?

Ano, na rozdíl od starého občanského zákoníku upravuje Nový občanský zákoník nemovité věci daleko šířeji a precizněji. Nově se oproti staré právní úpravě považují za „věci nemovité“:

  • pozemky a věcná práva k nim
  • podzemní stavby se samostatným účelovým určením (např. metro, vinný sklep pod cizím pozemkem), jakož i věcná práva k nim
  • práva která za nemovité věci prohlásí zákon – tj. Právo stavby
  • věc, o které právní předpis, že není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty (např. jeskyně)
  • jednotky (byty a nebytové prostory)
  • stavba spojená se zemí pevným základem (která je podle dosavadních právních předpisů samostatnou věcí)
  • inženýrské sítě

zobrazit odpověď

Nový občanský zákoník upravuje nově i nájemní bydlení, jsou tedy staré smlouvy ke dni 1. 1. 2014 neplatné?

Nemusíte se obávat, staré smlouvy zůstávají v platnosti, a budou se počínaje 1.1.2014 řídit novou úpravou automaticky. Samozřejmě stará ustanovení smluv, která jsou v rozporu s Novým občanským zákoníkem platnosti pozbudou. Pouze případné otázky týkající se vzniku nájmu a práv a povinností vzniklých přede dnem účinnosti nového občanského zákoníku, by se posuzovaly podle původního „starého“ občanského zákoníku. Je však nezbytné, aby se pronajímatelé seznámili s novými ustanoveními týkajícími se nájemního bydlení podle Nového občanského zákoníku, pokud si pronájem zajišťují sami.

zobrazit odpověď

Je pravda že Nový občanský zákoník ruší zákonné předkupní právo ostatních podílových spoluvlastníků, takže mohu prodat svůj podíl od 1. 1. 2014 bez toho aniž bych jim musel učinit písemnou nabídku a čekat zda ji využíjí?

Nově občanský zákoník zužuje předkupní právo pouze na zvláštní případy, kdy spoluvlastnictví vznikne jinak než smlouvou mezi spoluvlastníky, takže spoluvlastníci neměli možnost z vlastní vůle ovlivnit od počátku svoje práva a povinnosti (zejména z titulu dědictví). V takovém případě, převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu 6 měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo; to neplatí pokud spoluvlastník převádí podíl jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci, nebo příbuznému v radě přímé. Předkupní právo mají spoluvlastníci i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo vykoupit podíl za obvyklou cenu. Současně ale nový občanský zákoník stanoví, že stávající zákonné předkupní právo podle „starého občanského zákoníku“ zanikne až uplynutím 1 roku ode dne nabytí účinnosti nového občanského zákoníku, tzn. že novou právní úpravu pro převod stávajících spoluvlastnických podílů na nemovitostech bude možné využít až po 1.1.2015.

zobrazit odpověď

Slyšel jsem, že nově by měla být podle Nového občanského zákoníku více chráněna moje vlastnická práva zapsaná v katastru nemovitostí, není mi ale jasné jak.

Nově bude katastrální úřad písemně vyrozumívat každého vlastníka nemovitosti o zahájení každého řízení, týkajícího se jeho nemovitosti, a to na adresu uvedenou v katastru nemovitostí. V této souvislosti je nezbytné upozornit, že každý vlastník nemovitosti by měl proto ve vlastním zájmu každou změnu své adresy trvalého pobytu katastrálnímu úřadu neprodleně oznámit a požádat o změnu těchto zapsaných skutečností u své osoby v katastru. Pokud by totiž bylo doručováno na starou adresu, nebo pokud by si vlastník zásilku nevyzvedl ve lhůtě stanovené pro vyzvednutí (10 dní), považuje se zásilka od katastrálního úřadu za doručenou (tzv. fikce doručení) a začnou bez dalšího běžet zákonné lhůty v rámci kterých se může proti nekalému zcizení nemovitosti úspěšně bránit. Nový občanský zákoník totiž na ochranu vlastníka nemovitosti stanoví, že pokud je tento vlastník ve svém právu dotčen zápisem provedeným do katastru nemovitostí bez právního důvodu ve prospěch jiného, může se domáhat výmazu takového zápisu a žádat aby to bylo v katastru nemovitostí poznamenáno (tzv. poznámkou spornosti); Vlastník pak musí současně do 2 měsíců doložit, že své právo uplatnil u soudu, jinak katastrální úřad poznámku spornosti vymaže. Nově bude možné také u katastrálního úřadu zakoupit (cca za 200,-Kč) tzv. službu hlídacího psa, na základě které Vám budou informace o zahájení každého řízení zasílány formou sms, na e-mailovou adresu, či do datové schránky. Účinky těchto nových významných ustanovení, ohledně práv zapsaných do katastru nemovitostí přede dnem účinnosti nového občanského zákoníku a ohledně práv zapsaných do katastru nemovitostí v době do 1 roku ode dne nabytí účinnosti nového občanského zákoníku, nastanou až uplynutím 1 roku ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona, tj. až od 1. 1. 2015. Současně i lhůty shora uvedené počnou běžet po uplynutím 1 roku ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona, tj. až od 1. 1. 2015.

zobrazit odpověď

Je pravda, že podle Nového občanského zákoníku se dnem 1.1.2014 všechny stavby stanou součástí pozemků na kterých stojí? Mohu tedy přijít o svou chatu, postavenou na obecním pozemku se souhlasem obce?

Jednou z nejradikálnějších změn v novém občanském zákoníku oproti současné právní úpravě, je návrat ke staré římské zásadě „superficies solo cedit“ („povrch ustupuje půdě“). To znamená, že stavby se dnem účinnosti nového občanského zákoníku, tj. ke dni 1. 1. 2014 stávají součástí pozemku na kterém jsou postaveny. Paniku a strach nemusí mít však z této změny vlastníci staveb nacházejících se na cizích pozemcích, neboť nový občanský zákoník současně stanoví, že dnem účinnosti nového občanského zákoníku dojde ke spojení (tj. stavba se stane součástí pozemku) pouze tam, kde má stávající pozemek a stavba stejného vlastníka; později dojde ke spojení až v okamžiku, kdy se vlastnictví pozemku a stavby spojí v rukou jediného vlastníka. Navíc, k ochraně zájmů jak vlastníka stavby tak i vlastníka pozemku nový občanský zákoník stanoví, že vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která se nestala součástí pozemku ke dni účinnosti nového občanského zákoníku, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku.

zobrazit odpověď