Ceny nemovitostí 2023: Budou ceny bytů klesat a kde?

zprostedkovatel
Ing. Vladimír Zuzák
6.3.2023
zprostedkovatel Sdílet na Facebooku
Energetická krize, vysoká inflace, válka a velká nejistota. To všechno se muselo dříve či později projevit i na realitním trhu. Jak krizový rok 2022 ovlivnil ceny nemovitostí a jaký další vývoj můžeme očekávat?
Ceny nemovitostí Praha - Anastasia Dulgier, Marc Kleen

Naše země nevzkvétá, inflace roste a ceny nemovitostí klesají – právě s takovou bilancí jsme vstoupili do roku 2023. Nyní je otázka, co nás čeká dál. Půjde o rok stejně překvapivý jako ten minulý? Nebo se situace pomalu vrátí do normálu – na poli ekonomickém i realitním? Na tyto otázky budeme hledat odpovědi.

Pravda je taková, že ceny nemovitostí skutečně začaly koncem roku 2022 klesat. K tomuto A je důležité říct i B: ceny klesaly jen velmi zvolna, vlastně až překvapivě pomalu, na to jak velké krizi čelíme. A pak je tu ještě C: v každém regionu i segmentu je cenový vývoj nemovitostí jiný. Průměrná data pro celou ČR neříkají v podstatě nic a vždy se musíme dívat na data detailněji, abychom chápali, co se na realitním trhu děje.

Jestli vás tolik nezajímají grafy, naopak potřebujete vědět, jaká je právě v tuto chvíli cena vaší nemovitosti, rádi vám připravíme odhad ceny. Ceny bytů, domů i pozemků posuzujeme zdarma, i když zatím nejste a třeba ani nebudete našimi klienty.

Ceny bytů klesly jen mírně, brzy zase porostou

Zajímavá data nedávno prezentovala Česká bankovní asociace. Starší byty podle nich klesly ke konci roku 2022 v průměru jen o 4 % oproti svému letnímu maximu. V Praze to bylo jen 1 %, nejhůře na tom byl naopak Liberecký kraj, kde byty zlevnily o 15 %.

Jak je to možné? Dlouho se přece mluví o tom, že nemovitosti jsou v Česku nadhodnocené, předražené…  upozorňuje na to i Česká národní banka. Proč nepraská žádná realitní bublina? V Česku máme dlouhodobě takový nedostatek bytů, že se jejich ceny drží velmi vysoko i tváří v tvář krizi, inflaci a válce. Žádný strmý pád je nečeká.

Platí to především pro ceny bytů v Praze, Středočeském kraji a Jihomoravském kraji, kde se na podzim 2022 trh s byty skoro zastavil, ale ceny téměř neklesly. Jak ukazuje Monitor přímého trhu s nemovitostmi, který připravuje Maxima společně s Bezrealitky, na mnoha místech došlo jen k cenové korekci. Ceny bytů se v druhé půlce 2022 vrátily na úroveň ze začátku roku. Leden 2023 byl pak cenově srovnatelný s lednem 2022.

V roce 2023 očekáváme, že se ceny bytů ve větších městech vrátí k postupnému růstu, na který jsme byli v posledních letech zvyklí. Pokud se (zase) nestane něco nepředvídatelného, velký propad poptávky už máme za sebou. Zájem o byty pomalu roste a zase se prodává. Ceny nemovitostí v regionech ovšem mohou ještě i v první polovině roku 2023 klesat.

Zlomový rok 2022: Proč ceny nemovitostí začaly klesat?

Abychom porozuměli současnému dění na realitním trhu, je třeba vyjasnit, v jaké kondici byl na začátku této krize. Rok 2021 byl naprosto výjimečný z hlediska počtu realizovaných prodejů i poskytnutých hypoték, které dosáhly rekordního objemu 427 miliard korun. Šlo o první post-covidový rok, kdy poptávku podpořilo hned několik faktorů. Lidé kupovali vlastní bydlení i investiční byty. Chtěli investovat prostředky naspořené během pandemie a zároveň je ochránit před očekávanou vlnou inflace, která zřetelně začínala růst už v polovině roku 2021.

Lidé tedy měli peníze, které chtěli dobře použít, a banky se nebály jim další prostředky výhodně půjčit. Jediné, co koncem roku 2021 na trhu chybělo, byly nemovitosti. Nabídka byla naprosto vyprodaná, a to šroubovalo ceny bytů neuvěřitelně nahoru. Proto došlo například v Praze ještě v prvním čtvrtletí 2022 k nebývalému růstu cen bytů. Podle našeho Monitoru přímého trhu s nemovitostmi se ceny navýšily zhruba o 8 % během tří měsíců. Jen během roku 2021 podražily byty v Praze o 20 000 Kč za metr čtvereční a stejným tempem rostly i ceny v Jihomoravském a Středočeském kraji.

Vývoj cen bytů

Vývoj cen bytů v Praze, Středočeském a Jihomoravském kraji, zdroj: Bezrealitky a Maxima

 

Ekonomická krize a nemovitosti

V únoru 2022 společně s ruskou agresí na Ukrajině zřetelně začíná krize. Ale pozor – energetická krize se rozbíhala již koncem roku 2021 a také inflace začala zřetelněji růst už v srpnu 2021. Se začátkem války se však zřetelně změnila nálada ve společnosti i na realitním trhu. Začala obrovská nejistota ohledně nákladů na bydlení, inflace a dalších důležitých ekonomických faktorů.

Realitní trh ovšem reaguje na ekonomické krize vždy s určitým zpožděním, není tak rychlý jako akciový trh. Prodej nemovitosti trvá minimálně několik týdnů, do statistik se navíc promítne až o měsíc později, se zápisem do katastru nemovitostí. Změny jsou tedy na realitním trhu vždy vidět se zpožděním. Z toho důvodu ještě například v Jihomoravském kraji ceny nemovitostí zřetelně rostly i ve druhém čtvrtletí 2022.

Postupně se však proměňovala situace na trhu a poptávka zřetelně klesala. Prodat nemovitost za původní cenu bylo čím dál těžší. Na grafu od Valuo.cz vidíme, jak rostl rozdíl mezi nabídkovou a realizovanou cenou bytů. Ve 4. kvartálu roku 2022 nakonec zlevnilo v průběhu inzerce 16 % nabídek bytů, a to v průměru o 290 000 Kč. To je velký rozdíl oproti roku 2021, kdy se běžně pořádaly aukce a prodejní cena se navyšovala.

 

Rozdíl nabídkových a realizovaných cen bytů

Rozdíl nabídkových a realizovaných cen bytů, zdroj: Valuo.cz

 

Zhruba v září 2021 došlo k téměř úplnému zamrznutí realitního trhu. Poptávka byla velmi nízká, ale prodávající nebyli ochotni ke snižování ceny. Jen velmi málo lidí k prodeji tlačeno okolnostmi, například podíl nesplácených hypotečních úvěrů zůstával velmi nízký. Většina prodávajících byla ochotná vyčkávat, až se trh vzpamatuje.

Proto pokles cen nemovitostí v roce 2022 proběhl jen velmi pomalu a musíme ho vnímat citlivě podle segmentu a regionu. Vždy bývají nejvíce zasažené ceny panelových bytů na sídlištích. Významně stabilnější jsou ceny starších bytů v centrech krajských měst a ceny domů. Nově se však v roce 2022 trochu změnily priority a vliv jednotlivých parametrů na prodejní cenu, což mohlo zejména po některé domy znamenat, že náhle podstatněji ztratily na tržní ceně. Zejména u ceny rodinných domů jsme pozorovali v roce 2022 rychlejší pokles ceny, který se dotknul zejména nerekonstruovaných objektů a objektů ve špatném technickém stavu, kde se do ceny nyní výrazněji promítá energetická náročnost bydlení nebo způsob vytápění.

Jen výjimečně naopak klesají ceny pozemků a ceny novostaveb, u nichž dochází spíš k dočasné stagnaci. Stejně tomu bylo i tentokrát. V roce 2022 se v Praze prodalo zhruba o 60 % méně nových bytů než v roce 2021, přesto cena nových bytů neklesla a do budoucna ani klesat nebude. Náklady na výstavbu totiž naopak strmě rostou – ceny stavebních prací meziročně vzrostly o 12 %, stavební materiály dokonce o 20 %.

Vývoj cen nemovitostí 2023: Klíčové ukazatele

Když chceme předvídat vývoj cen realit v roce 2023, je třeba zvážit všechny důležité ekonomické ukazatele, které do předpovědi dalšího vývoje mohou vstoupit. Vývoj cen realit nejvíc ovlivňuje nabídka a poptávka na realitním trhu. Nabídka, to je v tomto případě bytový fond, tedy starší i nové byty k prodeji. Poptávku určují tři hlavní faktory: počet obyvatel, průměrná mzda a dostupnost hypotečních úvěrů. A rozhodující roli v tom všem samozřejmě hraje všeobecně stav ekonomiky jako celku.

Inflace v roce 2022 neuvěřitelně vzrostla, v průměru na 15,1 % a Ministerstvo financí předpokládá dle predikce z ledna 2023 její snížení na úroveň kolem 10 %, což je pořád hodně. Naopak nezaměstnanost zůstává na velmi nízké úrovni, protože Česko se dlouhodobě potýká s nedostatkem pracovníků. Z průměrných 2,4 % v roce 2022 se předpokládá letos růst na hodnotu něco málo přes 3 %. Lidé tedy mají příjem, jehož reálná hodnota se ovšem kvůli inflaci propadá – dávalo by smysl peníze smysluplně investovat a před inflací ochránit. Zároveň obrovsky vzrostly náklady na jídlo i bydlení, a tedy nezbývá tolik peněz na investice. Zatímco v roce 2021 v důsledku zrušení superhrubé mzdy lidem náhle přebývaly prostředky, teď je tomu naopak.

 

Ceny bytů v Praze neklesají, protože bytů je pořád málo

Ceny bytů v Praze neklesají, protože bytů je pořád málo

 

Nabídka: Nemovitostí na prodej není dost

Ceny realit nakonec vždy závisí především na poměru mezi nabídkou a poptávkou. Hlavní důvod, proč při probíhající ekonomické krizi, špatné náladě na trhu ani při reálném poklesu poptávky ceny například v Praze příliš neklesají, je nedostatek bytů. Bytů k prodeji je obecně v Česku mnohem méně, než by bylo potřeba, proto jsou cenové výkyvy významně menší, než kdyby jich bylo dost.

Nejhorší situace je v Praze, ale problémy zažívá i Brno a další krajská města. Nejčastěji se mluví o nedostatečné výstavbě nových bytů, kterou blokují především zdlouhavé povolovací procesy. Ale problémy často přináší taky komplikované jednání s městskými částmi, v mnoha městech včetně Prahy navíc leží ladem tisíce bytů.

Poptávka: Propad zájmu o byty je dočasný

Především v Praze, Brně a dalších městech je poptávka po bydlení dlouhodobě vysoká. Jen do Prahy se přistěhuje každoročně cca 14 000 lidí, kteří hledají bydlení (Čechů i cizinců). Ale rostou i další krajská města. Podle údajů ČSÚ se zvyšuje počet obyvatel ve zhruba polovině krajů, jiné se vylidňují. Roste především Středočeský, Jihomoravský a Plzeňský kraj.

Důsledkem tohoto dlouhodobého nesouladu mezi nabídkou a poptávkou je nejhorší dostupnost bydlení v Evropě, která se v Česku v posledních letech neustále prohlubovala. Ceny realit rostly výrazně vyšším tempem než mzdy a HDP. Česká bankovní asociace nedávno uvedla, že od roku 2019 se ceny nemovitostí v Česku zvedly o 60 %, zatímco mzdy a HDP jen o 20 %. Jinými slovy: ceny bydlení máme podobné jako na Západě, ale nemáme zdaleka takové mzdy.

Poptávku tvoří dvě skupiny – zaprvé ti, kteří hledají vlastní bydlení a v případě ekonomické krize se dočasně spokojí se současným nebo nájemním bydlením. Někdy se mluví o tzv. odložené poptávce. Za druhé jsou to investoři, kteří v krizi z trhu dočasně vymizí a vyčkávají, zvláště když se rozšíří očekávání, že ceny nemovitosti snad budou klesat. Zájem obou skupin o koupi nakonec významně ovlivňují také úrokové sazby.

Vliv úrokových sazeb na ceny nemovitostí

Dostupnost hypoték má klíčový vliv na poptávku, a proto i na ceny nemovitostí. A počet poskytnutých hypoték byl v roce 2022 nejnižší za posledních dvacet let. Přecházející rok 2021 byl v tomto ohledu rekordní – banky poskytly nové hypotéky za 379 miliard korun. Následný meziroční propad byl o to vyšší: v roce 2022 to bylo jen 162 miliard korun, to je propad o 60 %.

Úrokové sazby jsou nejdůležitější ukazatel, který u bank sledujeme. Jak vidíme na grafu z Hypoindexu, zvedaly se postupně už od roku 2021. V únoru 2021 dosáhly minima 1,93 % a od té chvíle kontinuálně rostly až do července 2022, kdy se zastavily na průměru 6,3 %.

Vývoj úrokových sazeb

Vývoj úrokových sazeb hypoték až do února 2023, zdroj: Hypoindex.cz

Na tyto úrokové sazby má vliv základní úroková sazba České národní banky, která zůstává beze změny právě od července 2022, kdy se guvernérem ČNB stal Aleš Michl. Předpokládá se, že hypoteční sazby už dosáhly svého vrcholu a v roce 2023 budou zase klesat, ale velmi pomalu. Žádné větší zlevnění hypoték se v následujícím roce očekávat nedá. 

Velmi důležitou roli hrají vedle úrokových sazeb také tzv. limity ČNB, které mají hlídat, aby úvěr nezískali lidé, kteří by měli v budoucnu problém s jeho splácením. V dubnu 2022 vstoupila v platnost novela, která tyto limity zavádí pro poskytovatele úvěru jako povinné, přestože nadále banky mohou v 5 % případů udělit výjimku. Od dubna 2022 až do současnosti zůstávají v platnosti následující limity:

  • DTI 8,5 = poměr celkového dluhu a výše čistého ročního příjmu
  • DSTI 45 % = poměr měsíční splátky k čistému příjmu
  • LTV 80 % = poměr výše úvěru a hodnoty zastavené nemovitosti

Vývoj cen bytů v Praze

Všechny statistiky, které sledujeme o vývoji cen nemovitostí, je potřeba vždy vnímat ve větším detailu a rozlišovat nejen podle segmentu, ale taky podle lokality. Je obvyklé ve většině analýz sledovat vývoj v Praze odděleně od zbytku republiky a ideální je rozlišovat taky mezi jednotlivými kraji, protože jde vlastně o samostatné realitní trhy, kde se cenový vývoj velmi často podstatně liší.

Hlavní město má samozřejmě ceny na mnohem vyšší úrovni než kterékoli jiné město v republice (i když ceny bytů v Brně se v poslední době Praze velmi přiblížily). Je to proto, že bytů v Praze je málo. Podle některých studií se do roku 2030 mělo do hlavního města přestěhovat dalších 200 tisíc lidí, do roku 2050 to má být 400 tisíc lidí. Do Prahy a Středočeského kraje se totiž stěhuje zhruba 10-15 tisíc lidí ročně. Všechny výše uvedené statistiky směřují k jedinému: byla by nutná stavba 6-7 tisíc bytů ročně, aby se poptávka a nabídka postupně vyrovnaly.

Právě tato situace v roce 2022 brzdila také případný pokles cen bytů v Praze. Ceny se koncem rokem pouze vrátily na úroveň ze začátku roku (112 tisíc Kč za metr čtvereční). Je to zřejmé z Monitoru přímého trhu s nemovitostmi, který společně připravují Maxima a Bezrealitky. Žádný větší pokles cen bytů v Praze tedy neočekáváme ani v následujícím roce 2023, naopak ceny pravděpodobně začnou opět růst.

 

Srovnání cen bytů

Srovnání cen bytů v Praze a zbytku republiky, zdroj: Maxima a Bezrealitky

 

Zdroje

https://www.cnb.cz/cs/financni-stabilita/publikace-o-financni-stabilite/

https://www2.deloitte.com/cz/cs/pages/real-estate/articles/cze-real-index.html

https://www.hypoindex.cz/clanky/fincentrum-hypoindex-unor-2023-stagnace-sazeb-pokracuje-kdy-hypoteky-opet-zlevni/

https://cbaonline.cz/nemovitosti-2022-vyvoj-trhu-a-vyhled

https://www.valuo.cz/blog/ceny-nemovitosti-klesaji-propad-je-vyraznejsi-u-realizovanych-cen/

https://blog.bezrealitky.cz/domy-dnes-zlevnuji-rychleji-nez-byty-odraz-ode-dna-ale-zrejme-prijde-driv-nez-se-cekalo/

Chci prodat nemovitost

  • prodáte 2x rychleji než jinde
  • navýšíte prodejní cenu o 10-15 %
  • naši provizi zaplatí kupující
zprostedkovatel

Ing. Vladimír Zuzák

Vladimír Zuzák je majitelem a ředitelem realitní kanceláře MAXIMA REALITY, která působí na pražském realitním trhu 24 let. Zuzák je všestraným znalcem realitního trhu. Zkušenosti v oblasti financí a realit sbíral například v ING a Hypocentru Modré Pyramidy. Po dobu 10 let zastával pozici obchodního ředitele ve FINEP HOLDING Group. Zuzák kritizuje nedostatečnou regulaci realitního byznysu, prosazuje vyšší standardy ochrany prodávajících i kupujících. Je autorem řady poradenských článků o realitním trhu na Peníze.cz, má profil na Linkedin.

Přečtěte si aktuální rozhovory:
Seznam Zprávy: Kvůli krizi se z hotelů stanou byty
Penize.cz: I na nás dojde. Byty zlevní, říká šéf realitky
Týdeník Hrot: Airbnb byznys skončí
CzechCrunch: Prodej nemovitostí ve virtuální realitě
Roklen24: Developeři se z krize poučili. Dolů s cenami nepůjdou
  • prodáte 2x rychleji
  • můžeme navýšit prodejní cenu o 10-15 %
  • naši provizi platí kupující

Chci prodat nemovitost

dum
  • odhad zpracujeme vždy zdarma
  • zjistíme aktuální tržní cenu v dané lokalitě
  • realitní specialista vám volá obratem

Chci odhad tržní ceny

odhad
Cookie popup