Ceny nemovitostí Praha - Anastasia Dulgier, Marc Kleen
Energetická krize a válka na Ukrajině pořádně zamávaly s cenami nemovitostí. Léto však přineslo dobré zprávy: v Praze se ceny opět vrátily k růstu. Zatímco v jiných krajích jsou ceny nemovitostí stále nižší než před krizí, v Praze se dosavadní zlevnění už prakticky smazalo. Aspoň to ukazují analýzy realitní skupiny European Housing Services (EHS), kam spadá Maxima Reality nebo taky portál Bezrealitky.
Starší byty v Praze se v létě 2023 opět prodávaly za 117 tisíc korun za m2, což je stejná cena jako přesně před rokem. To znamená, že cenový výkyv způsobený krizí je u konce. Ceny pražských nemovitostí budou dále stoupat, pokud nepřijde nějaká nečekaná a zásadní finanční nejistota. Ještě zajímavější vývoj zaznamenaly ceny rodinných domů, které se v Praze prodávaly letos v létě ještě výrazně dráž než před krizí: za 98 tisíc korun za m2.
Situace v dalších krajích je však různorodá. Nejrychleji rostou ceny ve Středočeském kraji, kde dosáhly v létě skoro 80 tisíc korun za m2, což je podstatně vyšší cena, než bylo běžné před krizí. Rostoucí ceny v hlavním městě dělají ze středních Čech stále vítanější lokalitu, takže se sem stěhuje rekordní počet domácností. Takzvaný metropolitní prstenec zahrnuje širokou spádovou oblast a města jako Kladno, Beroun, Benešov, Příbram, Kolín, Mladá Boleslav nebo Mělník. Dráž než před krizí se prodávají taky nemovitosti ve Zlínském kraji. Z propadu cen bytů se rychlým tempem vzpamatovává taky Plzeňský, Liberecký nebo Královéhradecký kraj.
Kvartální změna prodejní ceny bytů, zdroj: Monitor prodeje a pronájmu nemovitostí s využitím datové báze Maxima Reality a Bezrealitky
Kvartální změna prodejní ceny domů, zdroj: Monitor prodeje a pronájmu nemovitostí s využitím datové báze Maxima Reality a Bezrealitky
Úplně jiná je situace na jižní Moravě, kde ceny bytů nadále mírně klesají. Na začátku léta se starší byt průměrně prodával za zhruba 80,5 tisíce korun za metr čtvereční, což je o zhruba 15 % méně než před rokem. Jinak je to ovšem s rodinnými domy, jejichž cena v okolí Brna vzrostla stejně rychlým tempem jako v Praze. Důvody jsou zřejmě dva – nižší počet kvalitních bytů v nabídce a opětovný návrat Jihomoravanů k rodinným domům. Rychle se rozvíjí hlavně okolí Brna, kde se pomalu tvoří podobný prstenec, jaký známe z Prahy.
Vyčkávání je u konce, je čas prodávat
V uplynulém roce se do prodejů dostaly především nemovitosti, jejichž majitele tlačil čas. Nejčastěji šlo o zděděné nemovitosti, dělení majetku po rozvodu a další neodkladné situace. Prodat nemovitost za dobrou cenu totiž bylo těžké. Na grafu od Valuo.cz vidíme, jak dramaticky na přelomu let 2022/2023 poklesl počet prodaných starších bytů.
Kdo mohl, ten vyčkával, až se podaří prodat za ceny, jaké byly běžné před krizí – a právě to by mělo být nyní opět možné. Očekává se, že teď půjdou opět do prodeje nemovitosti, jejichž majitelé v uplynulém roce vyčkávali, až se krize přežene.
Řada majitelů svoje byty v posledním roce raději pronajala. Nájmy v Praze totiž naopak v uplynulém roce výrazně vzrostly až na 339 Kč za m2 a žádné zlevnění nepřišlo ani v krizi. Do nájmu šli všichni ti, kteří nedosáhli na hypotéky. Navíc si spoustu bytů pronajali také ukrajinští uprchlíci, kteří našli v Praze útočiště před válkou. Tak se podstatně navýšila poptávka po nájemním bydlení, jehož ceny i nadále porostou.
Počet prodaných bytů v domech starších než 3 roky, zdroj: Valuo.cz
Vývoj cen nemovitostí 2023: Klíčové ukazatele
Když chceme předvídat vývoj cen realit v roce 2023, je třeba zvážit všechny důležité ekonomické ukazatele, které do předpovědi dalšího vývoje mohou vstoupit. Vývoj cen realit nejvíc ovlivňuje nabídka a poptávka na realitním trhu. Nabídka, to je v tomto případě bytový fond, tedy starší i nové byty k prodeji. Poptávku určují tři hlavní faktory: počet obyvatel, průměrná mzda a dostupnost hypotečních úvěrů. A rozhodující roli v tom všem samozřejmě hraje všeobecně stav ekonomiky jako celku.
Inflace v roce 2022 neuvěřitelně vzrostla, v průměru na 15,1 % a Ministerstvo financí předpokládá dle predikce z ledna 2023 její snížení na úroveň kolem 10 %, což je pořád hodně. Naopak nezaměstnanost zůstává na velmi nízké úrovni, protože Česko se dlouhodobě potýká s nedostatkem pracovníků. Z průměrných 2,4 % v roce 2022 se předpokládá letos růst na hodnotu něco málo přes 3 %.
Lidé tedy mají příjem, jehož reálná hodnota se ovšem kvůli inflaci propadá – dávalo by smysl peníze smysluplně investovat a před inflací ochránit. Zároveň obrovsky vzrostly náklady na jídlo i bydlení, a tedy nezbývá tolik peněz na investice. Zatímco v roce 2021 v důsledku zrušení superhrubé mzdy lidem náhle přebývaly prostředky, teď je tomu naopak.
Ceny bytů v Praze neklesají, protože bytů je pořád málo
Nabídka: Nemovitostí na prodej není dost
Ceny realit nakonec vždy závisí především na poměru mezi nabídkou a poptávkou. Hlavní důvod, proč při probíhající ekonomické krizi, špatné náladě na trhu ani při reálném poklesu poptávky ceny například v Praze příliš neklesají, je nedostatek bytů. Bytů k prodeji je obecně v Česku mnohem méně, než by bylo potřeba, proto jsou cenové výkyvy významně menší, než kdyby jich bylo dost.
Nejhorší situace je v Praze, ale problémy zažívá i Brno a další krajská města. Nejčastěji se mluví o nedostatečné výstavbě nových bytů, kterou blokují především zdlouhavé povolovací procesy. Ale problémy často přináší taky komplikované jednání s městskými částmi, v mnoha městech včetně Prahy navíc leží ladem tisíce bytů.
Poptávka: Propad zájmu o byty je dočasný
Především v Praze, Brně a dalších městech je poptávka po bydlení dlouhodobě vysoká. Jen do Prahy se přistěhuje každoročně cca 14 000 lidí, kteří hledají bydlení (Čechů i cizinců). Ale rostou i další krajská města. Podle údajů ČSÚ se zvyšuje počet obyvatel ve zhruba polovině krajů, jiné se vylidňují. Roste především Středočeský, Jihomoravský a Plzeňský kraj.
Podle některých studií se do roku 2030 mělo do hlavního města přestěhovat dalších 200 tisíc lidí, do roku 2050 to má být 400 tisíc lidí. Do Prahy a Středočeského kraje se totiž stěhuje zhruba 10-15 tisíc lidí ročně. Všechny výše uvedené statistiky směřují k jedinému: byla by nutná stavba 6-7 tisíc bytů ročně, aby se poptávka a nabídka postupně vyrovnaly.
Důsledkem tohoto dlouhodobého nesouladu mezi nabídkou a poptávkou je nejhorší dostupnost bydlení v Evropě, která se v Česku v posledních letech neustále prohlubovala. Ceny realit rostly výrazně vyšším tempem než mzdy a HDP. Česká bankovní asociace nedávno uvedla, že od roku 2019 se ceny nemovitostí v Česku zvedly o 60 %, zatímco mzdy a HDP jen o 20 %. Jinými slovy: ceny bydlení máme podobné jako na Západě, ale nemáme zdaleka takové mzdy.
Poptávku tvoří dvě skupiny – zaprvé ti, kteří hledají vlastní bydlení a v případě ekonomické krize se dočasně spokojí se současným nebo nájemním bydlením. Někdy se mluví o tzv. odložené poptávce. Za druhé jsou to investoři, kteří v krizi z trhu dočasně vymizí a vyčkávají, zvláště když se rozšíří očekávání, že ceny nemovitosti snad budou klesat. Zájem obou skupin o koupi nakonec významně ovlivňují také úrokové sazby.
Vliv úrokových sazeb na ceny nemovitostí
Dostupnost hypoték má klíčový vliv na poptávku, a proto i na ceny nemovitostí. A počet poskytnutých hypoték byl v roce 2022 nejnižší za posledních dvacet let. Rok 2021 byl v tomto ohledu rekordní – banky poskytly nové hypotéky za 379 miliard korun. Následný meziroční propad byl o to vyšší: v roce 2022 to bylo jen 162 miliard korun, to je propad o 60 %.
Úrokové sazby jsou nejdůležitější ukazatel, který u bank sledujeme. Jak vidíme na grafu z Hypoindexu, zvedaly se postupně už od roku 2021. V únoru 2021 dosáhly minima 1,93 % a od té chvíle kontinuálně rostly až do července 2022, kdy se zastavily na průměru 6,3 %. V létě 2023 ovšem došlo konečně k mírnému poklesu: úroková sazba dosáhla hodnoty 6,19 %.
Vývoj úrokových sazeb hypoték až do srpna 2023, zdroj: Hypoindex.cz
Na tyto úrokové sazby má vliv základní úroková sazba České národní banky, která zůstává beze změny právě od července 2022, kdy se guvernérem ČNB stal Aleš Michl. Předpokládá se, že hypoteční sazby už dosáhly svého vrcholu a v průběhu roku 2023 budou dále klesat, ale velmi pomalu. Žádné větší zlevnění hypoték se v následujícím roce očekávat nedá.
Velmi důležitou roli hrají vedle úrokových sazeb také tzv. limity ČNB, které mají hlídat, aby úvěr nezískali lidé, kteří by měli v budoucnu problém s jeho splácením. V červnu 2023 se Rada ČNB dohodla na rozvolnění těchto limitů, které ale není nijak zásadní. Především byl zrušen ukazatel DSTI, tedy banky již neposuzují poměr měsíční splátky k čistému měsíčnímu příjmu. Zůstávají ovšem limity DTI a LTV, a to na stejné úrovni:
- DTI 8,5 = poměr celkového dluhu a výše čistého ročního příjmu
- LTV 80 % = poměr výše úvěru a hodnoty zastavené nemovitosti
