Ceny nemovitostí 2021: Klesnou ceny bytů kvůli ekonomické krizi?

zprostedkovatel
Ing. Vladimír Zuzák
15.2.2021
zprostedkovatel Sdílet na Facebooku
Krize spojená s pandemií Covid-19 zatím nepřinesla pokles cen nemovitostí, jak se očekávalo. Dojde k propadu cen nemovitostí v roce 2021? Očekáváme, že krize zasáhne hlavně panelové byty a nemovitosti v okrajových lokalitách. Tam mohou ceny bytů dočasně klesnout i o 15 %. Naopak novostavby ani starší byty v centru města zlevňovat nebudou.
Ceny nemovitostí Praha - Anastasia Dulgier, Marc Kleen

Kdo očekával scénář totožný jako v roce 2009, kdy praskla realitní bublina a ceny nemovitostí šly citelně dolů, ten se mýlil. Stávající krize má a bude mít na realitní trh jiné dopady než krize předešlá.

Co tentokrát drží ceny bytů vysoko? A které nemovitosti čeká pokles cen v roce 2021?

Ekonomická krize, nezaměstnanost a pokles HDP, které nevyhnutelně zasáhnou Česko v roce 2021, těžko mohou přinést jiný efekt než pokles cen nemovitostí. Tentokrát však vstupuje realitní trh do krize v jiné kondici než v roce 2009 a taky reakce ze strany vlády i bank na krizi je zcela jiná. Proto přichází pokles cen nemovitostí nejen se zpožděním, ale taky jen do některých segmentů a lokalit.

Kdy půjdou ceny nemovitostí dolů?

Stejně jako v roce 2009, největší propad čeká ceny bytů, o něco méně zasažené budou ceny domů a vůbec nejstabilnější jsou vždy ceny pozemků. Tentokrát však zlevní jen některé byty – neohroženější z hlediska cenových výkyvů jsou staré panelové byty, byty na okrajích měst nebo v méně atraktivních lokalitách. Právě zájemci o tyto byty totiž budou nejvíce zasaženi nezaměstnaností a ekonomickou krizí. Předpokládáme, že se ceny panelových bytů a nemovitostí v méně atraktivních lokalitách propadnou v roce 2021 o 10 – 15 %. Pokud uvažujete o prodeji takové nemovitosti, postupujte pokud možno velmi rychle.

Vývoj cen nemovitostí 2020 graf: Takto vypadal propad v r. 2008 pro byty, domy a pozemky.

Vývoj cen nemovitostí 2020 graf: Takto vypadal propad v r. 2009 pro byty, domy a pozemky.

Vzniká realitní bublina?

Česká národní banka považuje ceny nemovitostí za nadhodnocené o 17 %, v lukrativních lokalitách až 25 %, jak vyplývá ze zprávy zveřejněné v listopadu 2020. Proto jsou taky banky opatrné. Nabízejí sice nízké úrokové sazby, ale některé profese vyřadily jako rizikové, zejména gastro, hotely, turismus, aerolinky, kulturu, sport i automotive průmysl. Opatrné jsou i v bankovních odhadech – ty vycházejí hlavně v okrajových lokalitách i o 30 % nižší než aktuální prodejní cena. To znamená, že jsou z úvěrů vyřazeni zájemci, kteří nemají našetřeno dost vlastních zdrojů, aby pokryli rozdíl mezi skutečnou prodejní cenou a odhadem. Více o tom píšeme v článku Jak získat hypotéku v roce 2021.

Naopak se tentokrát nedá počítat se zlevněním bytů, o které má zájem vyšší střední třída, případně investoři. To jsou především starší byty 2+kk v centrech velkých měst, ale taky novostavby. Těchto nemovitostí je dlouhodobě na trhu významný nedostatek, mimo jiné kvůli zdlouhavým povolovacím procesům, které má urychlit teprve chystaný nový stavební zákon. Developeři zatím vycházejí z krize jako vítězové – v roce 2020 prodávali byty rekordním tempem. Mnohé projekty se vyprodaly dříve, než začala výstavba. Developeři se poučili z minulé krize. I kdyby došlo k dočasnému výpadku v poptávce, počkají si, až se situace zlepší.

Proč ceny bytů ještě neklesly?

Cenový vývoj zásadně ovlivňuje především to, že v řadě českých měst je dlouhodobě obrovský nedostatek bytů, tedy poptávka výrazně převyšuje nabídku i v době krize. Svoji roli v tom sehrála i krize v roce 2009, protože stavebnictví se z ní dlouho vzpamatovávalo. „V letech 2011 až 2017 se dokončilo výrazně méně bytů než v letech před krizí,“ uvedl pro E15 David Marek z Deloitte. Tento nedostatek je na trhu stále velmi patrný, a to především ve větších městech, proto se nedá očekávat nijak výrazný pokles cen.

Zároveň si musíme uvědomit, že byla před příchodem koronaviru ekonomika v dobré kondici. Lidé měli našetřené peníze, které se teď v krizi snaží bezpečně investovat – a nemovitosti jsou ideální, konzervativní řešení. Z dlouhodobého horizontu jde vždy o výnosnou investici. V krizi hrozí inflace, vláda vynaložila rekordní sumy na podporu ekonomiky a firem. A peníze uložené v nemovitostech jsou před inflací chráněny vždy lépe než na spořícím nebo termínovaném účtu. Investoři jsou proto motivováni právě teď nakupovat nemovitosti.

Ceny bytů klesnou kvůli koronavirovým opatřením o 10 - 15 %

Ceny bytů klesnou kvůli koronavirovým opatřením o 10 – 15 %

Navíc přišla v roce 2020 řada vládních opatření, která zatím drží ekonomiku i realitní trh nad vodou. Především to jsou programy na podporu zaměstnanosti (díky tomu se nezaměstnanost stále drží kolem 3 %), ale taky zrušení daně z nabytí. To podstatně snížilo objem vlastních zdrojů, které lidé potřebují ke koupi vlastního bydlení (na hypotéku už stačí 10 – 20 %, ušetří 4 % za daň státu). Všechny tyto zásahy odkládají dopady krize na později a motivují lidi kupovat nemovitosti, i když hrozí, že se mohou dostat v blízké budoucnosti do tíživé finanční situace.

Další velký rozdíl oproti situaci v roce 2009 je na straně bank – nyní panují poměrně velkorysé podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů (je možné dosáhnout až na 90 % z prodejní ceny, limity ze strany ČNB jsou uvolněné). A taky jsou velmi nízké úrokové sazby (ke konci roku 2020 už pod 2 %). Díky tomu byl rok 2020 rekordní, co do počtu udělených úvěrů na bydlení. Jen za prvních 11 měsíců si úvěry dosáhly celkového objemu 224,5 miliardy korun. Naopak v roce 2009 byly úrokové sazby rekordně vysoké (okolo 5,5 %) a dostupnost úvěrů se snižovala, banky půjčovaly standardně kolem 70 % z ceny nemovitosti. Podmínky se změnily až v letech následujících po krizi, kdy se realitní trh opět postupně dostával z cenového propadu a banky nakonec půjčovaly až 100% ceny nemovitosti.

Přesto experti očekávají, že v roce 2021 ceny některých nemovitostí klesnou. Vše bude záležet na tom, jak vážná ekonomická krize nás ještě čeká. Česká ekonomika se zatím podobá pacientovi na infuzi – až vládní podpora skončí, teprve se důsledky krize naplno projeví např. v míře nezaměstnanosti. Mnozí zájemci o koupi, kteří ještě letos koncem roku úvěr dostali, se mohou v roce 2021 už dostat do situace, kdy by pro banku nebyli bonitní – platí to nejen pro ty, kteří dostanou výpověď, ale také pro OSVČ, kteří by již předkládali daňové přiznání za rok 2020. Tehdy může přijít pokles poptávky.

Na stejnou úroveň jako před krizí by se ceny nemovitostí ovšem měly dostat zhruba do roka po poklesu. Jisté je, že v dlouhodobém horizontu ceny nemovitostí a zejména ceny bytů v Praze opět porostou, takže investice do nemovitosti se rozhodně vyplatí.

Vývoj cen nemovitostí 2021: Klíčové ukazatele

Růst cen nemovitostí v Česku trval mnoho let, ceny bytů rostly dvakrát rychleji ve srovnání se zbytkem EU (meziročně o 8 – 9 %). Vývoj cen bytů v Praze byl ještě dynamičtější, ceny bytů se zvyšovaly nejrychleji ze všech evropských hlavních měst (v roce 2019 o 22 %). Když chceme předvídat vývoj cen nemovitostí v roce 2021, je třeba zvážit všechny důležité ukazatele. Nejvíc ceny ovlivňuje nabídka a poptávka na realitním trhu. Nabídka, to je v tomto případě bytový fond, tedy starší i nové byty k prodeji. Poptávku určují tři hlavní faktory: počet obyvatel, průměrná mzda a dostupnost hypotečních úvěrů. A rozhodující roli samozřejmě hraje stav ekonomiky (nezaměstnanost, HDP atd.).

Ceny bytů Praha

Ceny bytů se zhruba po roce zase zvednou, až přejde koronavirová krize.

Ekonomika: HDP se propadá nejvíc v historii

Česká ekonomika byla mnoho let v řadě v perfektní kondici. Ještě před koronavirovou pandemií, v roce 2019 se míra nezaměstnanosti pohybovala kolem 2,6 % (v listopadu 2020 to už bylo 3,8 %). Drahé bydlení si tedy v posledních letech řada lidí mohla dovolit. Byt ovšem vyšel v Česku před krizí na 11,4 průměrného ročního platu, což znamená nejhorší dostupnost bydlení v EU. Uvádí to index cen nemovitostí od Deloitte.

Teď se však česká ekonomika propadá nejvíc v polistopadové historii. Ve 2. čtvrtletí 2020 kleslo HDP meziročně o 10,9 procent, oproti 1. čtvrtletí šlo o pád o 8,7 procenta. O něco lepší bilanci pak přineslo 3. čtvrtletí – propad o 5 %. Horší propad než v roce 2008 předpovídaly už na začátku pandemie i Evropská komise a OECD. Česko navíc může být zasaženo vážněji než západní Evropa (země eurozóny). Podle aktuální ekonomické předpovědi Evropské komise čeká Česko propad o 7,8 % (Economic Forecast).

Nabídka: Nemovitostí na prodej není dost

Vedle vývoje ekonomiky jako celku záleží samozřejmě ceny realit na poměru mezi nabídkou a poptávkou. Bytů k prodeji je obecně v Česku mnohem méně, než by bylo potřeba. Nejhorší situace je v Praze, ale problémy zažívá i Brno a další krajská města. Nejčastěji se mluví o nedostatečné výstavbě nových bytů, kterou blokují především zdlouhavé povolovací procesy (v žebříčku Světové banky jsme za r. 2019 na 157. místě z 190 zemí světa, například sousední Polsko má přitom 39. místo). Ale problémy často přináší taky komplikované jednání s městskými částmi v Praze. V mnoha městech včetně Prahy navíc leží ladem tisíce starších bytů.

Aktuální nabídka nemovitostí

Poptávka: Zájem o byty je rekordní i v krizi

Především v Praze, Brně a dalších městech je poptávka po bydlení dlouhodobě vysoká. Jen do Prahy se přistěhuje každoročně cca 14 000 lidí, kteří hledají bydlení (Čechů i cizinců). Ale rostou i další krajská města. Podle údajů ČSÚ se zvyšuje počet obyvatel ve zhruba polovině krajů, jiné se vylidňují. Roste především Středočeský, Jihomoravský a Plzeňský kraj.

Podzim 2020 patřil oproti všem očekáváním k rekordním z hlediska zájmu o koupi nemovitosti. Je to způsobeno především velmi dobrou dostupností hypoték pro vyšší střední třídu a investory, jak jsme už psali. Poptávku po nemovitostech taky navýšilo zrušení daně z nabytí. Kupující tak ušetřili 4 % z kupní ceny, které by jinak museli odvést státu. Může se to zdát málo, ale řada kupujících si půjčuje v bance až 90 % z kupní ceny. Z vlastních zdrojů tedy potřebují pokrýt zhruba 10 %, a tedy se počítá každé procento.

Ovšem zároveň platí, že koronakrize donutila a ještě donutí řadu zájemců k odkladu plánované koupě nemovitosti. Totéž bude platit v roce 2021, kdy nepochybně poroste nezaměstnanost. Ta se zatím stále drží na „zázračných“ 3,8 %, ale jak uvádí Lukáš Kovanda, je to kvůli vládním programům na podporu zaměstnanosti (tzv. Antivirus): „V roce 2021 se bude v rostoucí míře projevovat efekt odeznění či zmírnění vládních podpůrných opatření na podporu ekonomiky a zaměstnanosti.“

Hypotéky: Úrokové sazby stále klesají

Cenový vývoj na realitním trhu během koronakrize tedy zásadně ovlivnily banky. Na jaře zareagovaly na krizi nejdřív okamžitým odkladem splátek. Česká národní banka taky sama přišla s opatřeními proti dopadům koronaviru (najdete je tady). A právě zásahy České národní banky a zlevňování hypoték nakonec zřejmě nejvíc ovlivnily poptávku. Rozvolnila se totiž pravidla pro získání hypotéky. Nově postačí sehnat desetinu peněz z vlastních zdrojů, ještě v březnu museli mít kupující 20 % (čtěte článek Jak získat hypotéku v roce 2021). A od července 2020 dokonce Česká národní banka zrušila limit ukazatele DSTI (tj. poměr měsíční splátky dluhu k čistému příjmu), už v dubnu zrušila limit ukazatele DTI (poměr celkového dluhu žadatele a výše jeho čistého ročního příjmu).

Vývoj úrokových sazeb podle FIncentrum Hypoindex

Vývoj úrokových sazeb podle FIncentrum Hypoindex

V červnu potom skutečně hypoteční trh konečně znovu ožil. Zájem o hypotéky byl nejvyšší od listopadu 2018. Zlevňují totiž úrokové sazby. Mnohé banky šly koncem roku 2020 s úrokovými sazbami už pod 2 %, což tady nebylo od r. 2018. A jak to bude dál? V průběhu roku 2021 hypotéky velmi pravděpodobně za podraží, což negativně ovlivní poptávku po bytech.

Jak uvádí Lukáš Kovanda pro Aktuálně.cz: „Je pravděpodobné, že hypotéky v Česku už příliš zlevňovat nebudou a že v první půli příštího roku začnou zase zdražovat. Kdo tedy vyčkává s tím, že by hypotéky mohly ještě výrazněji zlevnit, nejspíše už se nedočká.“ I tato prognóza aktuálně stimuluje poptávku po nemovitostech: kupující se obávají, že výhodné podmínky se brzy opět změní, a tak chtějí nakoupit co nejdřív. Vnímají paradoxně dobu krize jako unikátní příležitost ke koupi bydlení.

Vývoj cen bytů v Praze

Vývoj cen bytů v Praze, to je samostatná kapitola. Hlavní město má obecně velký problém s nedostatkem bytů. Teď chybí v Praze cca 50 tisíc bytů. Podle některých studií se do roku 2030 mělo do hlavního města přestěhovat dalších 200 tisíc lidí. I tyto trendy do určité míry ovlivní nová situace, kterou přinesla koronakrize. Tempo růstu obyvatel Prahy se může mírně zpomalit. Předpokládáme, že home office mnoho firem zavede jako nový standard, a tak zaměstnanci nebudou muset platit drahé bydlení v Praze. Už v roce 2021 si řada lidí pořídí raději vlastní byt nebo dům ve Středočeském kraji, odkud není problém jeden nebo dva dny do práce dojíždět.

Zároveň může dojít k dříve nečekanému rozšíření bytového fondu v Praze. Hotely jsou už dlouho obsazené jen minimálně a brzy budou muset začít řešit svou finanční situaci, protože turisté se v dohledné době do Česka nevrátí. Očekávám, že dojde k přestavbě mnoha hotelů, tak by mohly vzniknout tisíce nových bytů k prodeji. Mluvil jsem o tom v rozhovoru pro Seznam Zprávy. Metr čtvereční bytu se totiž prodává podstatně dráž než metr čtvereční hotelu. Stejně tak dojde k přestavbě některých kanceláří zpět na byty, protože homeoffice se stane novým standardem alespoň pro část pracovního týdne a firmy budou na pronájmu kancelářských prostor šetřit. Pokud dojde v blízkém horizontu k přijetí stavebního zákon a urychlení povolovacích procesů a stavebního řízení, můžeme doufat v to, že se dostupnost bydlení v hlavním městě do budoucna přece jen o něco vylepší.

Vývoj ceny bytů Praha

Ceny bytů v Praze v dlouhodobém horizontu opět porostou.

Zdroje

https://www.banky.cz/clanky/rekordni-hypoteky-pomohl-jim-koronavirus-i-zdrazovani-nemovitosti
https://www.seznamzpravy.cz/clanek/kvuli-krizi-se-z-hotelu-stanou-byty-a-praha-se-vylidni-rika-sef-realitky-132414
https://www.e15.cz/byznys/reality-a-stavebnictvi/byty-jsou-nejhure-dostupne-od-velke-krize-pandemie-trend-prohloubila-1376319
https://www.hypoindex.cz/clanky/fincentrum-hypoindex-listopad-2020/
https://archiv.ihned.cz/c1-66855390-rust-cen-bytu-pristi-rok-zpomali-rekl-clen-vedeni-cnb-v-diskusi-o-nemovitostech

zprostedkovatel

Ing. Vladimír Zuzák

Vladimír Zuzák je majitelem a ředitelem realitní kanceláře MAXIMA REALITY, která působí na pražském realitním trhu 23 let. Zuzák je všestranným znalcem realitního trhu. Zkušenosti v oblasti financí a realit sbíral například v ING a Hypocentru Modré Pyramidy. Po dobu 10 let zastával pozici obchodního ředitele ve FINEP HOLDING Group. Zuzák kritizuje nedostatečnou regulaci realitního byznysu, prosazuje vyšší standardy ochrany prodávajících i kupujících. Je autorem řady poradenských článků o realitním trhu na Peníze.cz, má profil na Linkedin.

Přečtěte si aktuální rozhovory:
Seznam Zprávy: Kvůli krizi se z hotelů stanou byty
Penize.cz: I na nás dojde. Byty zlevní, říká šéf realitky
Týdeník Hrot: Airbnb byznys skončí
CzechCrunch: Prodej nemovitostí ve virtuální realitě
Roklen24: Developeři se z krize poučili. Dolů s cenami nepůjdou
  • prodáte 2x rychleji
  • můžeme navýšit prodejní cenu o 10-15 %
  • naši provizi platí kupující

Chci prodat nemovitost

dum
  • odhad zpracujeme vždy zdarma
  • zjistíme aktuální tržní cenu v dané lokalitě
  • realitní specialista vám volá obratem

Chci odhad tržní ceny

odhad
Cookie popup