Ceny nemovitostí 2024: Byty i domy budou zase zdražovat

zprostedkovatel
Ing. Vladimír Zuzák
26.2.2024
zprostedkovatel Sdílet na Facebooku
Ceny bytů i domů jdou už zase nahoru. Můžou za to levnější a dostupnější hypotéky. Počet zájemců o vlastní bydlení od začátku roku 2024 roste a s ním opravdu postupně rostou i ceny nemovitostí, jak ukazují nová data.
Ceny nemovitostí Praha - Anastasia Dulgier, Marc Kleen

Aktuálně přinášíme statistiky za 4. čtvrtletí roku 2023 a prognózu vývoje cen v roce 2024. Jaký bude vývoj cen nemovitostí v roce 2024?

Zatímco na podzim roku 2023 ceny nemovitostí spíše klesaly, v zimě se situace otočila. Teď očekáváme návrat k růstu ve všech krajích ČR. ČNB totiž uvolnila podmínky pro čerpání hypotečních úvěrů a taky snížila úrokové sazby, což se pomalu promítá i do levnějších hypoték. Nejrychlejší růst cen nemovitostí můžeme čekat v Praze a Jihomoravském kraji.

Kdy půjdou ceny nemovitostí nahoru?

Český realitní trh má za sebou zásadní otřesy: energetická krize a začátek války na Ukrajině v roce 2022 pořádně zamávaly s cenami nemovitostí. Následovalo období ekonomické krize a vysoké inflace, kdy ČNB nastavila přísné podmínky pro schvalování úvěrů a dlouho udržovala vysoko i úrokové sazby.

To všechno mělo za následek nižší poptávku a reálný pokles cen nemovitostí ve všech krajích Česka. Majitelé reagovali na tento vývoj pochopitelně: kdo mohl, stáhl nemovitosti z prodeje a dočasně je pronajal, nájemné totiž po celou dobu krize kontinuálně rostlo. V roce 2023 prodával nemovitost jenom ten, kdo musel. Kupovali převážně zájemci, kteří měli hotovost a úvěr nepotřebovali.

Začátkem roku 2024 se přitom situace na realitním trhu zásadně obrátila, protože Česká národní banka snížila úrokové sazby a uvolnila limity pro čerpání hypoték. Teď už zůstává v platnosti jen ukazatel LTV, kdy žadatelé mohou získat maximálně 80 % ze zastavitelné hodnoty nemovitosti (mladí do 36 let dosáhnou i na 90% hypotéky).

Naopak ČNB upustila od dalších dvou ukazatelů (DTI a DSTI), které poměřovaly výši celkového zadlužení žadatele s jeho měsíčním a ročním příjmem. Rozšířil se tedy okruh zájemců, kteří na hypotéku dosáhnou, a úrokové sazby také klesly pod 6 %.

„Jak se bude vyvíjet realitní trh s jistotou určí až první zásadnější pokles komerčních hypotečních sazeb. Poptávka v tomto roce ani tentokrát nebude stát na ničem jiném než hypotékách,“ řekl Hendrik Meyer, šéf realitní skupiny European Housing Services.

Komu se teď vyplatí prodávat?

Ceny nemovitostí tedy začínají pomalu stoupat. Zájemců přibývá, zatímco nemovitostí je zatím v nabídce poměrně málo. Komu se vyplatí v takovou chvíli prodávat? Mají majitelé nemovitostí čekat, až ceny vystoupají ještě výš, nebo se pustit do prodeje okamžitě?

Jde o ideální chvíli pro výměnu bydlení. Stávající nemovitost můžete teď prodat za dobrou cenu, pokud ji dobře připravíte na prodej. Chce to atraktivní fotky a kvalitní inzerci na všech realitních serverech. Když budete mít více zájemců, konečnou prodejní cenu můžete hezky vyšponovat.

Zároveň ovšem platí, že v první půlce roku 2024 můžete stále ještě sehnat nové bydlení za výhodnou cenu, když budete mít jenom trochu štěstí. Jinými slovy: teď můžete výhodně prodat, ale pořád ještě výhodně koupit.

Nové bydlení za výhodnou cenu můžete rezervovat, ještě než začnete s prodejem. Rádi vám totiž pošleme polovinu peněz předem.

Současná situace přeje taky prodejům nemovitostí, které nejsou úplně dokonalé. Může se jednat o hůře dostupnou lokalitu, byt v přízemí nebo před rekonstrukcí. Na realitním trhu totiž není nemovitostí dost, přitom počet zájemců roste. To může být vaše šance na prodej, zvlášť když přistoupíte na menší slevu.

Kalkulačka ceny bytu – online odhad

Víte, jaká je aktuální tržní cena vaší nemovitosti? Spočítáme vám to zdarma. Využijte naši službu online odhad, kde nezávazně určíme tržní cenu bytu nebo domu, který vlastníte. Další rozhodnutí je jenom na vás – prodat, pronajmout, nastěhovat se, počkat na lepší časy…

Vývoj ceny nemovitostí

Cena bytů v Praze a dalších krajích

Ceny bytů rostly na konci roku 2023 už skoro ve všech krajích, s výjimkou Plzeňského, Královéhradeckého a Olomouckého. Poslední tři jmenované kraje si zřejmě zažily opožděný propad, který jsme pozorovali ve většině jiných krajů ČR už ve třetím čtvrtletí 2023. V následujících měsících se nepochybně i tyto tři kraje připojí k růstu.

Nejzajímavější je opět průměrná cena bytu v Praze, která dosáhla 124,8 tisíc Kč za metr čtvereční (6% růst mezi čtvrtletími). Praha se totiž potýká s největším nedostatkem bytů, proto můžeme právě tady očekávat nejrychlejší růst cen.

Jiný je zatím vývoj cen bytů v Brně a Jihomoravském kraji, kde cena bytu stagnuje už dvanáct měsíců v řadě na hodnotě 82 tisíc Kč za metr čtvereční. Tady doporučujeme kupujícím rychlý nákup, protože jde o druhý nejzajímavější trh v Česku a brzy určitě byty zdraží i tady.

Rychlejší tempo růstu můžeme brzy očekávat i ve Středočeském kraji, kam se vždy přelévá poptávka z Prahy. Zájemci, kteří by si rádi koupili byt v Praze, ale nedosáhnou na něj, se stěhují do Kladna, Berouna, Mělníku a Kolína, odkud potom dojíždějí za prací. To zvyšuje poptávku i ceny nemovitostí v těchto lokalitách nazývaných „metropolitní prstenec“.

Kvartální změna prodejní ceny bytů, zdroj: Monitor prodeje a pronájmu nemovitostí s využitím datové báze Maxima Reality a Bezrealitky

Kvartální změna prodejní ceny bytů, zdroj: Monitor prodeje a pronájmu nemovitostí s využitím datové báze Maxima Reality a Bezrealitky

Ceny domů v Praze a dalších krajích

Vývoj cen rodinných domů naznačuje stejný trend, jaký jsme viděli u bytů: jednoznačný růst. Cena rodinného domu v Praze přitom neprošla žádným kolísáním ani v roce 2023 a kontinuálně rostla velice rychlým tempem, až se dostala na aktuálních 107,7 tisíc Kč za metr čtvereční. To je o 7 % víc než v předchozím čtvrtletí a zhruba o pětinu víc než před rokem.

V uplynulém období byla nabídka rodinných domů v Praze tažena především prodeji objektů před rekonstrukcí v širším centru nebo okrajových čtvrtích hlavního města. Rozšíření nabídky v následujících měsících může dosavadní trend růstu cen lehce zpomalit.

O nabídku rodinných domů naopak není nouze v Jihomoravském kraji, kde je aktuálně k prodeji hodně rozestavěných objektů i levné pozemky. Brňané si postupně budují kolem moravské metropole podobný prstenec dostupnějšího bydlení ve vlastních bytech i rodinných domech, jaký známe z Prahy.

 Doporučujeme náš článek 5 kroků k úspěšnému prodeji rodinného domu.

Kvartální změna prodejní ceny domů, zdroj: Monitor prodeje a pronájmu nemovitostí s využitím datové báze Maxima Reality a Bezrealitky

Kvartální změna prodejní ceny domů, zdroj: Monitor prodeje a pronájmu nemovitostí s využitím datové báze Maxima Reality a Bezrealitky

Ceny bytů v Praze podle lokality – cenová mapa

Jestli vás zajímá cena bytů v Praze, máme pro vás tip na další metody, které vám pomůžou sledovat vývoj na realitním trhu. Určitě totiž nemusí být jediným nástrojem pro sledování ceny bytů graf s průměrnými cenami. Hlavní město, to je realitní trh sám o sobě, kde každá lokalita má svoje vlastní specifika. Proto je dobrým vodítkem podrobnější mapa cen nemovitostí.

Co je cenová mapa nemovitostí? Jedná se o výborný nástroj, který v posledních letech hojně používají realitní makléři, když připravují odhad tržní cenyCenová mapa bytů ukazuje, za jakou cenu se v poslední době prodaly byty v konkrétní lokalitě nebo přímo ulici. Nejde přitom o statistiku z realitních serverů, které znají jen nabídkové ceny. Jedná se o data z katastru nemovitostí, který ukládá kupní smlouvy, a proto zná skutečné kupní ceny.

Donedávna byly takové cenové mapy jen za poplatek. Od září 2023 se do nich může podívat každý: Cenová mapa sReality.cz. Mapa je funkční pro celou republiku a můžete si ji přiblížit na úroveň Prahy nebo i jednotlivých ulic, kde potom uvidíte, jaká je aktuální cena bytu v Praze a jaké konkrétní byty nebo domy se prodaly v posledních měsících.

Zajímáte se o to, jak se dělá výpočet ceny nemovitosti? Různým metodám ocenění nemovitostí se věnujeme v článku Jak na odhad ceny nemovitosti.

Když sledujeme dlouhodobý vývoj ceny nemovitostí v ČR, je dobré čerpat i ze zdrojů Českého statistického úřadu. Jejich index cen nemovitostí sleduje zvlášť realizované ceny starších bytů v Praze i celé republice, ale taky ceny nových bytů. Aktuálně je dostupný pro vývoj cen nemovitostí graf od roku 2008.

Vliv úrokových sazeb na ceny nemovitostí

Jak jsme už popsali, právě dostupnost hypoték má klíčový vliv na poptávku, a proto i na ceny nemovitostí. Sledujeme především dva ukazatele:

  • Úrokové sazby
  • Limity ČNB

Jak vidíme na grafu z Hypoindexu, od začátku roku 2024 úrokové sazby zahájily pokles. Zatímco v lednu byly těsně pod šesti procenty, v únoru už vidíme strmý pád dolů k 5,6 %. Na tyto úrokové sazby má vliv základní úroková sazba České národní banky, která se zřejmě bude postupně snižovat v průběhu celého roku 2024.

Úrokové sazby 2024 – vývoj podle Hypoindexu

Úrokové sazby 2024 – vývoj podle Hypoindexu

Velmi důležitou roli hrají vedle úrokových sazeb také tzv. limity ČNB, které mají hlídat, aby úvěr nezískali lidé, kteří by měli problém se splácením. Od 1. ledna 2024 zůstává v platnosti pouze limit LTV, a to na stejné úrovni 80 %.

Aktuálně platné limity ČNB pro hypotéky

  • LTV 80 % (90 % pro žadatele mladší 36 let) = poměr výše úvěru a hodnoty zastavené nemovitosti
  • DTI = zrušeno
  • DSTI = zrušeno

Více o aktuálních možnostech, jak získat hypotéku, čtěte v článku Jak získat hypotéku?

Prognóza – vývoj cen nemovitostí 2024

Když chceme předvídat vývoj cen realit v roce 2024, je třeba zvážit všechny důležité ukazatele, které do předpovědi dalšího vývoje mohou vstoupit. Vývoj cen realit nejvíc ovlivňuje nabídka a poptávka na realitním trhu. Nabídka, to je v tomto případě bytový fond, tedy starší i nové byty k prodeji. Poptávku určují tři hlavní faktory: počet obyvatel, průměrná mzda a dostupnost hypotečních úvěrů. A rozhodující roli v tom všem samozřejmě hraje všeobecně stav ekonomiky jako celku.

Začneme zeširoka. Aktuální prognóza České národní banky pro rok 2024 je inflace kolem 2,6 %, ale Mezinárodní měnový fond předpokládá pro Česko inflaci více než dvojnásobnou: 4,6 %. Poslední prognóza ČNB navíc zmiňuje tři velká rizika, která mohou s ekonomickou situací výrazně zahýbat: další vývoj válečného konfliktu na Ukrajině a na Blízkém východě, ceny energií a nastavení zahraniční měnové politiky.

Nabídka: Nemovitostí na prodej není dost

Ceny realit nakonec vždy závisí především na poměru mezi nabídkou a poptávkou. Bytů k prodeji je obecně v Česku mnohem méně, než by bylo potřeba, proto jsou cenové výkyvy významně menší, než kdyby jich bylo dost. Nejhorší dostupnost bydlení je v Praze, ale problémy zažívá i Brno a další krajská města. Nejčastěji se mluví o nedostatečné výstavbě nových bytů, kterou blokují především zdlouhavé povolovací procesy. Ale problémy často přináší taky komplikované jednání s městskými částmi, v mnoha městech včetně Prahy navíc leží ladem tisíce bytů.

Poptávka: Pokles zájmu o byty je dočasný

Poptávku po nemovitostech tvoří dvě odlišné skupiny:

  • Lidé hledající vlastní bydlení, kteří se v případě ekonomické krize dočasně spokojí se současným nebo nájemním bydlením (tzv. odložená poptávka),
  • investoři, kteří v krizi z trhu dočasně vymizí a vyčkávají, zvláště když se rozšíří očekávání, že klesne cena nemovitostí.

Především v Praze, Brně a dalších městech je poptávka po bydlení dlouhodobě vysoká. Jen do Prahy se přistěhuje každoročně cca 14 000 lidí, kteří hledají bydlení (Čechů i cizinců). Ale rostou i další krajská města. Podle údajů ČSÚ se zvyšuje počet obyvatel ve zhruba polovině krajů, jiné se vylidňují. Roste především Středočeský, Jihomoravský a Plzeňský kraj.

Podle některých studií se do roku 2030 mělo do hlavního města přestěhovat dalších 200 tisíc lidí, do roku 2050 to má být 400 tisíc lidí. Do Prahy a Středočeského kraje se totiž stěhuje zhruba 10–15 tisíc lidí ročně. Všechny výše uvedené statistiky směřují k jedinému: byla by nutná stavba 6–7 tisíc bytů ročně, aby se poptávka a nabídka postupně vyrovnaly.

Důsledkem tohoto dlouhodobého nesouladu mezi nabídkou a poptávkou je nejhorší dostupnost bydlení v Evropě. Ceny realit rostly výrazně vyšším tempem než mzdy a HDP. Česká bankovní asociace nedávno uvedla, že od roku 2019 se cena nemovitostí v Česku zvedla o 60 %, zatímco mzdy a HDP jen o 20 %. Jinými slovy: cena bydlení je podobná jako na Západě, ale nemáme zdaleka takové mzdy.

Zdroje

zprostedkovatel

Ing. Vladimír Zuzák

Vladimír Zuzák je majitelem a ředitelem realitní kanceláře MAXIMA REALITY, která působí na pražském realitním trhu 26 let. Zuzák je všestranným znalcem realitního trhu. Zkušenosti v oblasti financí a realit sbíral například v ING a Hypocentru Modré Pyramidy. Po dobu 10 let zastával pozici obchodního ředitele ve FINEP HOLDING Group. Zuzák kritizuje nedostatečnou regulaci realitního byznysu, prosazuje vyšší standardy ochrany prodávajících i kupujících. Je autorem řady poradenských článků o realitním trhu na Peníze.cz, má profil na Linkedin.
  • prodáte 2x rychleji
  • můžeme navýšit prodejní cenu o 10-15 %
  • naši provizi platí kupující

Chci prodat nemovitost

dum
  • odhad zpracujeme vždy zdarma
  • zjistíme aktuální tržní cenu v dané lokalitě
  • realitní specialista vám volá obratem

Chci odhad tržní ceny

odhad
Cookie popup