Tento web používá k poskytování služeb, personalizaci reklam a analýze návštěvnosti soubory cookie. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte.
jsme ryze česká společnost
infolinka 7 dní v týdnu
800 111 555

Ceny nemovitostí. Proč rostou a jak se budou vyvíjet?

Za posledních pět let se zvedly ceny bytů v Praze a krajských městech o více jak 50 procent. Byt koupený v roce 2014 za čtyři miliony prodáte v r. 2020 za šest. Co žene ceny nemovitostí nahoru? A co by je mohlo srazit dolů?

Prognóza vývoje cen nemovitostí zajímá prodávající i kupující. Zatímco někteří majitelé spěchají na prodej (těm můžeme dát půlku z ceny ihned), jiní si mohou dovolit vyčkávat i několik let, aby nakonec prodali za tu nejvyšší možnou cenu. Naopak zájemci o koupi zase často čekají, jestli nedojde k propadu.

V Česku rostou ceny nemovitostí už mnoho let v řadě, a to dvakrát rychleji ve srovnání se zbytkem EU (meziročně o 8 – 9 %). V Praze se dokonce zvyšují nejrychleji ze všech evropských hlavních měst (loni o 22 %). Ovšem neznamená to, že jsou u nás byty nejdražší (pařížské pořád stojí čtyřikrát víc).

Co se to tedy u s děje s trhem nemovitostí? Tentokrát se věnujeme tomu, co všechno má vliv na ceny bytů a domů. Zajímá-li vás, kolik aktuálně stojí vaše nemovitost, využijte možnosti objednat si online odhad zdarma.

Čím se řídí ceny nemovitostí?

Za růstem cen vždy stojí převis poptávky nad nabídkou. Nabídka, to je v tomto případě bytový fond, tedy starší i nové byty k prodeji. Poptávku potom určují tři hlavní faktory: počet obyvatel, průměrná mzda a dostupnost hypotečních úvěrů.

Kolik nemovitostí k bydlení je dostupných?

Bytů k bydlení je obecně v Česku mnohem méně, než by bylo potřeba. Nejhorší situace je v Praze, ale problémy zažívá i Brno a další krajská města. Nejčastěji se mluví o nedostatečné výstavbě nových bytů, kterou blokují především zdlouhavé povolovací procesy (v žebříčku Světové banky jsme za r. 2019 na 157. místě z 190 zemí světa, například sousední Polsko má přitom 39. místo).

Ale problémy často přináší taky komplikované jednání s městskými částmi v Praze. V mnoha městech včetně Prahy navíc leží ladem tisíce starších bytů.

V Praze podle odhadů teď chybí cca 20 tisíc bytů a pokud bude zachován stávající trend, v r. 2030 by mohlo chybět až 100 000 bytů.

Kolik lidí má zájem sehnat bydlení?

Když se přesuneme na stranu poptávky, prvním zásadním faktorem je počet obyvatel. Největší růst cen zažívá Praha, kam se přistěhuje každoročně cca 14 000 lidí, kteří hledají bydlení (Čechů i cizinců). Ale rostou i další krajská města. Podle údajů ČSÚ se zvyšuje počet obyvatel ve zhruba polovině krajů, jiné se vylidňují. Roste především Středočeský, Jihomoravský a Plzeňský kraj.

Dalším faktorem je rostoucí počet jednočlenných a dvoučlenných domácností – čím dál víc lidí žije jako singles, případně se rozvádějí, a to znamená vyšší poptávku po menších bytech.

Vydělávají dost peněz, aby si to mohli dovolit?

Růst cen nemovitostí umožňuje nejen vysoká poptávka, ale taky všeobecně dobrá kondice české ekonomiky. Jsme na tom dobře, a tak si zkrátka můžeme drahé bydlení dovolit (někteří mají úspory, jiní si mohou dovolit vysoké měsíční splátky). Míra nezaměstnanosti dále klesla v r. 2019 na 2,6 %. O dobré zaměstnance je na trhu nouze, a tedy několik let v řadě rostou i mzdy. Ovšem bohužel platí, že ceny nemovitostí rostou mnohem rychleji než platy.

Nový byt nyní podle Deloitte vyjde v Česku na 11,2 průměrného ročního platu, což znamená nejhorší dostupnost bydlení v EU.

Ačkoli se tedy české domácnosti mají dobře, důležitou roli ve vývoji cen nemovitostí stále hrají především banky a jejich ochota půjčovat peníze. 

Když peníze nemají, půjčí jim je banky?

Období ekonomické krize, kdy došlo k propadu cen bytů, bylo následováno několika lety štědré hypoteční politiky, kdy byly úrokové sazby velmi nízké a půjčit jste si mohli i 100 % ceny bytu. Ceny nemovitostí díky tomu vyletěly nahoru. Pak ovšem začala Česká národní banka se svými zásahy, jak jsme psali i u nás na blogu, a dostupnost hypoték se značně omezila. Záměrem ČNB nebylo přímo snížit ceny nemovitostí (ostatně to se ani nepodařilo), ale zabránit v zadlužování lidem, kteří by mohli mít v případě ekonomické recese problémy se splácením. Dnes už jsou tedy úrokové sazby vyšší a 100 % si nepůjčíte, je třeba mít část z vlastních zdrojů.

Jaké závěry z toho všeho vyvodit? Analytici se shodují, že nás v blízké době žádný větší propad cen nemovitostí nečeká. Zároveň je zřejmé, že se růst cen zpomaluje a čím dál více lidí se musí spokojit s nájemním bydlením, protože nedosáhnou na hypotéku. Najít kupujícího je proto těžší, trvá to déle, jak vidíte v této infografice. Další vyčkávání s prodejem proto nemá smysl.

Vyhledávání v obsahu článků
Najdete nás i na sociálních mediích
Odhad ceny

Proč se ceny nemovitostí u odhadů liší a jak se v nich vyzvat? ČÍST ČLÁNEK

Devět ročních platů, víc ani ťuk

Jak se vyrovnat s novými pravidly hypoték? ČÍST ČLÁNEK

Jak vybrat makléře?

Na co se zaměřit při výběru realitní kanceláře? ČÍST ČLÁNEK