Tento web používá k poskytování služeb, personalizaci reklam a analýze návštěvnosti soubory cookie. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte.
realitka pro všechny životní situace
800 111 555
infolinka 7 dní v týdnu
CS | EN
Maxima je otevřená, prohlídky probíhají
CS   |   EN
Maxima je otevřená, prohlídky probíhají

Ceny nemovitostí 2020: Klesnou ceny bytů kvůli koronaviru?

Ceny bytů a domů čeká propad o 10 - 15 % kvůli ekonomické krizi, kterou přinesla opatření proti koronaviru. Co má na ceny nemovitostí největší vliv, proč budou klesat a kdy se vrátí na předkrizovou úroveň?

Ceny nemovitostí 2020

Předpokládaný vývoj cen nemovitostí zajímá prodávající i kupující. Aktuální situace na trhu je velice křehká. Všichni experti očekávají, že ceny nemovitostí klesnou. Ekonomové odhadují, že se propadnou o 10 – 15 %. Vše bude záležet na tom, jak vážná ekonomická krize na podzim přijde. Scénáře jsou různé, ale pokles cen v řádu několika procent je už teď nevyhnutelný.

Každopádně zatím je stále možné prodat za předkrizové ceny – aspoň pokud víte, jak při prodeji postupovat (naše doporučení jsme sepsali v novém článku 5 triků pro rychlý prodej bytu). Jak víme z předchozího vývoje, ceny bytů totiž reagují na recesi vždy se zpožděním. Všichni si teď kladou už jen jednu otázku: kdy půjdou ceny nemovitostí dolů?

Největší pokles čeká ceny bytů, o něco méně zasažené budou ceny domů a vůbec nejstabilnější jsou vždy ceny pozemků. V Praze nejvíc klesnou ceny panelákových bytů na okraji města, u těch se vždy nejvíc projeví cenové výkyvy. Ještě víc ovšem ceny klesnou v regionech, kde není takový nedostatek bytů. Naopak se tentokrát nedá počítat se zlevněním bytů v novostavbách. Developeři nemůžou jít s cenou moc dolů, mají spočítané zisky a náklady. Navíc se poučili z minulé krize a teď si počkají, až se situace na trhu zase zlepší.

Na stejnou úroveň jako před krizí by se ceny nemovitostí měly dostat zhruba za tři roky. V roce 2021 bude nejpravděpodobněji ještě pokračovat postupný pokles. Jisté je, že v dlouhodobém horizontu ceny nemovitostí a zejména ceny bytů v Praze opět porostou, takže investice do nemovitosti se rozhodně vyplatí.

Odhad ceny nemovitosti

Určit přesně cenu nemovitosti je obzvláště komplikované v této turbulentní době. Všichni ekonomové očekávají, že nastane pokles cen nemovitostí, ale zatím se stále prodává za předkrizové ceny. Proto je nutné neustále sledovat vývoj cen nemovitostí, pokud se chystáte v brzké době prodávat nebo kupovat.

Správný odhad aktuální tržní ceny je přitom nejdůležitější podmínkou úspěšného, ale hlavně rychlého prodeje. Když spěcháte, nemůžete si dovolit zájemce o koupi odradit přemrštěnou cenou. Váš inzerát zavrhnou a už se k němu nebudou vracet, v mnoha případech si nevšimnou ani pozdějšího snižování ceny. Když cenu naopak podhodnotíte, zbytečně proděláte. Špatný odhad ceny je uveden hned jako první bod v článku 5 nejhorších chyb při prodeji bytu.

Kolik stojí odhad bytu?

U profesionálního odhadce zaplatíte horentní sumy. Přitom si můžete přes internet objednat odhad bezplatně. Zajímá-li vás, kolik aktuálně stojí vaše nemovitost, využijte možnost objednat si online odhad zdarma.

Cenové mapy nemovitostí

Pro kvalitní odhad potřebujete nahlédnout do cenové mapy nemovitostí, která ukazuje skutečně realizované ceny prodaných nemovitostí podle lokalit. Taková mapa cen nemovitostí využívá statistiky z katastru, ovšem přístup do ní je zpoplatněný. Proto využijte naši kalkulačku, my se do cenové mapy bytů podíváme za vás.

Vývoj cen nemovitostí 2020

Růst cen nemovitostí v Česku trval mnoho let, ceny bytů rostly dvakrát rychleji ve srovnání se zbytkem EU (meziročně o 8 – 9 %). Vývoj cen bytů v Praze byl ještě dynamičtější, ceny bytů se zvyšovaly nejrychleji ze všech evropských hlavních měst (v roce 2019 o 22 %). Pokles cen nemovitostí se však kvůli koronaviru teď zdá nevyhnutelný.

Když chceme předvídat vývoj cen nemovitostí v roce 2020, musíme zvážit všechny důležité ukazatele. Nejvíc ceny ovlivňuje nabídka a poptávka na realitním trhu. Nabídka, to je v tomto případě bytový fond, tedy starší i nové byty k prodeji. Poptávku určují tři hlavní faktory: počet obyvatel, průměrná mzda a dostupnost hypotečních úvěrů. A rozhodující roli samozřejmě hraje stav ekonomiky (nezaměstnanost, HDP atd.).

 

Ceny bytů klesnou kvůli koronavirovým opatřením o 10 - 15 %

Ceny bytů klesnou kvůli koronavirovým opatřením o 10 – 15 %

Česká ekonomika se propadla nejvíc v historii

Česká ekonomika byla mnoho let v řadě v perfektní kondici. Ještě před koronavirovou pandemií, v roce 2019 se míra nezaměstnanosti pohybovala kolem 2,6 % (v červnu 2020 to už bylo 3,7 %). Drahé bydlení si tedy v posledních letech řada lidí mohla dovolit. Byt ovšem vyšel v Česku před krizí na 11,4 průměrného ročního platu, což znamená nejhorší dostupnost bydlení v EU. Uvádí to index cen nemovitostí od Deloitte.

Opatření proti koronaviru všechno změnila, čeká nás ekonomická recese. Možná bude srovnatelná s krizí v roce 2008, možná bude horší. Druhá vlna pandemie zasáhla Českou republiku hned v září, na začátku října potom přišla špatná zpráva: česká ekonomika se propadla nejvíc v historii. Ve 2. čtvrtletí 2020 kleslo HDP meziročně o 10,9 procent, oproti 1. čtvrtletí šlo o pád o 8,7 procenta. Horší propad než v roce 2008 předpokládaly Evropská komise i OECD. Česko navíc může být zasaženo vážněji než západní Evropa (země eurozóny). Podle aktuální ekonomické předpovědi Evropské komise čeká Česko propad o 7,8 % (Summer 2020 Economic Forecast).

Krizi z roku 2008 jsme zažili a dobře si ji pamatujeme. Víme také, jak ji efektivně zvládnout. Jak vidíme v grafu z roku 2008 a 2009, ceny nemovitostí reagují na ekonomický propad se zpožděním. Největší pokles vždy zaznamenají starší byty (hlavně ty panelové), výrazně menší pokles pak čeká ceny rodinných domů a vůbec nejstabilnější jsou ceny pozemků. Tentokrát se navíc předpokládá, že nebudou skoro vůbec klesat ceny nových bytů v developerských projektech.

Vývoj cen nemovitostí 2020 graf

Vývoj cen nemovitostí 2020 graf: Takto vypadal propad v r. 2008 pro byty, domy a pozemky.

 

Nabídka: Počet nemovitostí k prodeji roste

Vedle vývoje ekonomiky jako celku záleží samozřejmě ceny realit na poměru mezi nabídkou a poptávkou. Bytů k prodeji je obecně v Česku mnohem méně, než by bylo potřeba. Nejhorší situace je v Praze, ale problémy zažívá i Brno a další krajská města. Nejčastěji se mluví o nedostatečné výstavbě nových bytů, kterou blokují především zdlouhavé povolovací procesy (v žebříčku Světové banky jsme za r. 2019 na 157. místě z 190 zemí světa, například sousední Polsko má přitom 39. místo). Ale problémy často přináší taky komplikované jednání s městskými částmi v Praze. V mnoha městech včetně Prahy navíc leží ladem tisíce starších bytů.

Ceny bytů Praha

V Praze se ceny bytů zase brzy zvednou, až přejde koronavirová krize.

Koronavirová krize ovšem nečekaně skokově navýšila počet bytů v nabídce. Do prodeje šly především byty dříve využívané ke krátkodobým pronájmům pro turisty přes Airbnb a Booking. Když se zavřely hranice, museli se majitelé rozhodnout, co s prázdnými byty. Někteří je nabídli k dlouhodobým pronájmům (a skokově tak snížili ceny pronájmů v centru Prahy), zhruba polovina dala byty rovnou do prodeje. O výhodách a nevýhodách obou scénářů jsme psali v tomto článku.

K prodeji bytu se odhodlali také podnikatelé, kteří potřebují rychle peníze na záchranou firemního rozpočtu (mnozí využívají možnost získat půlku peněz ihned, ještě před začátkem prodeje, jiní zase zvažují výkup nemovitosti za hotové). Výsledkem je prudký nárůst v nabídce, jen na sReality přibylo na jaře i 500 bytů za 14 dnů. Podle serveru Valuo.cz se především v květnu značně navýšila nabídka nemovitostí.

Vývoj cen nemovitostí koronavirus

Vývoj nabídky nemovitostí na realitních serverech během koronavirové krize

Poptávka: Kupující vyčkávají, co bude

Když se přesuneme na stranu poptávky, tam situace není tak růžová. Na jedné straně, především v Praze, Brně a dalších městech je poptávka po bydlení dlouhodobě vysoká. Jen do Prahy se přistěhuje každoročně cca 14 000 lidí, kteří hledají bydlení (Čechů i cizinců). Ale rostou i další krajská města. Podle údajů ČSÚ se zvyšuje počet obyvatel ve zhruba polovině krajů, jiné se vylidňují. Roste především Středočeský, Jihomoravský a Plzeňský kraj.

Ovšem epidemie koronaviru a ekonomická krize donutila řadu zájemců k odkladu plánované koupě nemovitosti. Lidé si nejsou jistí, jestli nepřijdou o práci, případně zažili snížení platu během karantény a teď se neodvažují k větším investicím a závazkům. Podle Českého statistického úřadu se ve 2. čtvrtletí 2020 citelně propadla spotřeba domácností. Lidé omezili výdaje zejména na předměty dlouhodobé a střednědobé trvanlivosti, a to se brzy dotkne i nemovitostí. Navíc poroste nezaměstnanost, ta se zatím stále drží na „zázračných“ 3,8 %, ale jak uvádí Lukáš Kovanda, je to kvůli končícím vládním programům na podporu zaměstnanosti (tzv. Antivirus). Podle Kovandy je třeba do konce roku 2020 počítat s růstem nezaměstnanosti k pěti procentům.

V posledních třech měsících roku a pak dále v roce 2021 se bude v rostoucí míře projevovat efekt odeznění či zmírnění vládních podpůrných opatření na podporu ekonomikyzaměstnanosti. – Lukáš Kovanda pro Kurzy.cz

Poptávku po nemovitostech naopak může mírně navýšit již schválené zrušení daně z nabytí. Kupující tak ušetří 4 % z kupní ceny, které by jinak museli odvést státu. Může se to zdát málo, ale řada kupujících si půjčuje v bance až 90 % z kupní ceny. Z vlastních zdrojů tedy potřebují pokrýt zhruba 10 %, a tedy se počítá každé procento. Ale předpokládaný pokles cen nemovitostí tento krok nezvrátí.

Hypotéky: Úrokové sazby klesají a budou klesat

Na ceny nemovitostí mají nakonec obrovský vliv také banky a podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů (čtěte článek Jak získat hypotéku v roce 2020). Období ekonomické krize v roce 2008, kdy došlo k propadu cen bytů, bylo následováno několika lety štědré hypoteční politiky, kdy byly úrokové sazby velmi nízké a půjčit jste si mohli i 100 % ceny bytu. Ceny realit díky tomu vyletěly nahoru. Pak ovšem začala Česká národní banka se svými zásahy a dostupnost hypoték se značně omezila. Záměrem ČNB nebylo přímo snížit ceny nemovitostí (ostatně to se ani nepodařilo), ale zabránit v zadlužování lidem, kteří by mohli mít v případě ekonomické recese problémy se splácením.

Recese v souvislosti s koronavirovými opatřeními teď skutečně přichází. A banky na jaře zareagovaly na krizi nejdřív okamžitým odkladem splátek. Česká národní banka taky sama přišla s opatřeními proti dopadům koronaviru (najdete je tady). A právě zásahy České národní banky a zlevňování hypoték nakonec zřejmě nejvíc ovlivní poptávku. Rozvolnila se totiž pravidla pro získání hypotéky. Nově postačí sehnat desetinu peněz z vlastních zdrojů, ještě v březnu museli mít kupující 20 %. A od července 2020 dokonce Česká národní banka zrušila limit ukazatele DSTI (tj. poměr měsíční splátky dluhu k čistému příjmu), už v dubnu zrušila limit ukazatele DTI (poměr celkového dluhu žadatele a výše jeho čistého ročního příjmu).

Vývoj úrokových sazeb podle FIncentrum Hypoindex

Vývoj úrokových sazeb podle FIncentrum Hypoindex

A v červnu skutečně hypoteční trh konečně znovu ožil. Zájem o hypotéky byl nejvyšší od listopadu 2018. Zlevňují totiž úrokové sazby. „Průměrná úroková sazba hypotečních úvěrů klesá již třetí měsíc v řadě. V červnu se prozatím zastavil na hodnotě 2,21 procenta,“ uvádí ukazatel Fincentrum Hypoindex. Mnohé banky jdou s úrokovými sazbami už pod 2 %, což tady nebylo od r. 2018 (v červenci nejnižší sazbu nabídla mBank: 1,69 % u hypotéky na 30 let s fixací 5 let).

A jak to bude dál? Jak uvádí Lukáš Kovanda pro Kurzy.cz: „Je pravděpodobné, že hypotéky budou zlevňovat i nadále. Banky to samozřejmě naplno neřeknou, protože by tím podnítily potenciální klienty, aby s žádostí o hypotéku ještě vyčkali Za rok touto dobou budou jak nemovitosti, tak hypotéky citelně levnější než dnes.“

Vývoj cen bytů v Praze

Vývoj cen bytů v Praze, to je samostatná kapitola. Hlavní město má obecně velký problém s nedostatkem bytů. Teď chybí v Praze cca 20 tisíc bytů, ale pokud se nezmění současné trendy, za 10 let bude chybět až 100 000 bytů. Ačkoli tedy koronavirová krize nepochybně zasáhne i ceny starších bytů v Praze, dlouhodobě určitě porostou. Za pět let určitě mohou vyšplhat ještě na vyšší úroveň, než jaké dosahovaly před krizí. Počet obyvatel Prahy a lidí, kteří zde najdou zaměstnání, se taky bude nepochybně dál zvyšovat.

Vývoj ceny bytů Praha

Ceny bytů v Praze v dlouhodobém horizontu opět porostou.

Vývoj cen bytů v Praze tedy bude následovat celorepublikový trend poklesu cen v důsledku ekonomické recese, koneckonců právě v Praze je teď nabídka nemovitostí nejvíc zahlcená prázdnými byty z Airbnb. Ale pravděpodobně to bude právě Praha, kde se začnou ceny bytů nejdřív zase zvedat. Pokud zvažujete v horizontu následujících 2 – 3 let prodej bytu v Praze, snažte se prodat co nejrychleji během jara 2020. Pokud vám nevadí odložit prodej o pět let, můžete vyčkat, až vývoj cen bytů v Praze zase nabere vzestupnou tendenci.

 

Ing. Vladimír Zuzák

Vladimír Zuzák je majitelem a ředitelem realitní kanceláře MAXIMA REALITY, která působí na pražském realitním trhu 23 let. Zuzák je všestranným znalcem realitního trhu. Zkušenosti v oblasti financí a realit sbíral například v ING a Hypocentru Modré Pyramidy. Po dobu 10 let zastával pozici obchodního ředitele ve FINEP HOLDING Group. Zuzák kritizuje nedostatečnou regulaci realitního byznysu, prosazuje vyšší standardy ochrany prodávajících i kupujících. Je autorem řady poradenských článků o realitním trhu na Peníze.cz, má profil na Linkedin.

Přečtěte si aktuální rozhovory:
Penize.cz: I na nás dojde. Byty zlevní, říká šéf realitky
Týdeník Hrot: Airbnb byznys skončí
CzechCrunch: Prodej nemovitostí ve virtuální realitě
Roklen24: Developeři se z krize poučili. Dolů s cenami nepůjdou

Další články od autora

BUĎME V KONTAKTU

Poradíme vám, jak nejlépe prodat.
Nezávazně, zadarmo a přátelsky.
22 LET  zkušeností
55 000  spokojených klientů
Byt Dům

* Povinný údaj
Vaše osobní údaje zpracováváme v souladu s GDPR.