Tento web používá k poskytování služeb, personalizaci reklam a analýze návštěvnosti soubory cookie. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte.
realitka pro všechny životní situace
800 111 555
infolinka 7 dní v týdnu
CS | EN
CS   |   EN

Ceny nemovitostí 2020: Klesnou ceny bytů kvůli koronaviru?

Ceny bytů a domů čeká propad o 10 - 15 % kvůli ekonomické krizi, kterou způsobila opatření proti koronaviru. Co má na ceny nemovitostí největší vliv, proč budou klesat a kdy se vrátí na předkrizovou úroveň?

Prognóza vývoje cen nemovitostí zajímá prodávající i kupující. Aktuální situace na trhu je velice křehká. Všichni experti očekávají, že ceny nemovitostí kvůli koronavirovým opatřením klesnou nejpozději v létě. Očekává se propad o 10 – 15 %. Vše bude záležet na tom, jak se podaří zvládnout epidemii a jak úspěšná bude vláda ve snaze zachránit ekonomiku. Scénáře jsou různé, ale pokles cen v řádu několika procent je už teď nevyhnutelný.

Každopádně zatím je stále možné prodat za předkrizové ceny – aspoň pokud víte, jak při prodeji postupovat (naše doporučení jsme sepsali v novém článku 5 triků pro rychlý prodej bytu). Jak víme z předchozího vývoje, ceny bytů totiž reagují na jiné ukazatele vždy se zpožděním. Například nezaměstnanost už roste a ekonomika klesá, ale ceny bytů se drží vysoko. Teprve později začnou klesat. Největší pokles čeká ceny bytů, o něco méně zasažené budou ceny domů a vůbec nejstabilnější jsou vždy ceny pozemků.

Na stejnou úroveň jako před krizí by se ceny nemovitostí měly dostat zhruba za tři roky. V roce 2021 bude nejpravděpodobněji ještě pokračovat postupný pokles. Jisté je s ohledem na ukazatele uvedené níže, že v dlouhodobém horizontu ceny nemovitostí a zejména ceny bytů v Praze opět porostou.

Odhad ceny nemovitosti

Určit přesně cenu nemovitosti je obzvláště komplikované v této turbulentní době. Všichni ekonomové očekávají, že nastane propad cen nemovitostí, ale zatím se stále prodává za předkrizové ceny. Správný odhad aktuální tržní ceny je přitom nejdůležitější podmínkou úspěšného, ale hlavně rychlého prodeje. Špatný odhad ceny je uveden hned jako první bod v článku 5 nejhorších chyb při prodeji bytu. Když spěcháte, nemůžete si dovolit zájemce o koupi odradit přemrštěnou cenou. Váš inzerát zavrhnou a už se k němu nebudou vracet, v mnoha případech si nevšimnou ani pozdějšího snižování ceny. Když cenu naopak podhodnotíte, zbytečně proděláte.

Kolik stojí odhad bytu?

U profesionálního odhadce zaplatíte horentní sumy. Přitom si můžete přes internet objednat odhad bezplatně. Zajímá-li vás, kolik aktuálně stojí vaše nemovitost, využijte možnost objednat si online odhad zdarma.

Vývoj cen nemovitostí

Ceny nemovitostí nejvíc ovlivňuje nabídka a poptávka na realitním trhu. Nabídka, to je v tomto případě bytový fond, tedy starší i nové byty k prodeji. Poptávku potom určují tři hlavní faktory: počet obyvatel, průměrná mzda a dostupnost hypotečních úvěrů. V Česku rostly ceny nemovitostí mnoho let, a to dvakrát rychleji ve srovnání se zbytkem EU (meziročně o 8 – 9 %). V Praze se dokonce zvyšovaly ceny nejrychleji ze všech evropských hlavních měst (v roce 2019 o 22 %). Ovšem neznamená to, že jsou u nás byty nejdražší (pařížské pořád stojí čtyřikrát víc). Pokles cen nemovitostí se však kvůli koronaviru teď zdá nevyhnutelný.

Kolik je bytů k prodeji?

Bytů k prodeji je obecně v Česku mnohem méně, než by bylo potřeba. Nejhorší situace je v Praze, ale problémy zažívá i Brno a další krajská města. Nejčastěji se mluví o nedostatečné výstavbě nových bytů, kterou blokují především zdlouhavé povolovací procesy (v žebříčku Světové banky jsme za r. 2019 na 157. místě z 190 zemí světa, například sousední Polsko má přitom 39. místo). Ale problémy často přináší taky komplikované jednání s městskými částmi v Praze. V mnoha městech včetně Prahy navíc leží ladem tisíce starších bytů.

Ceny bytů Praha

V Praze se ceny bytů zase brzy zvednou, až přejde koronavirová krize.

Koronavirová krize ovšem nečekaně skokově navýšila počet bytů v nabídce. Do prodeje šly především byty dříve využívané ke krátkodobým pronájmům pro turisty přes Airbnb a Booking. Když se zavřely hranice, museli se majitelé rozhodnout, co s prázdnými byty. Někteří je nabídli k dlouhodobým pronájmům (a skokově tak snížili ceny pronájmů v centru Prahy), zhruba polovina dala byty rovnou do prodeje. O výhodách a nevýhodách obou scénářů jsme psali v tomto článku.

Výsledkem je prudký nárůst v nabídce, jen na sReality přibylo během 14 dnů na 500 bytů. K prodeji bytu se odhodlali také podnikatelé, kteří potřebují rychle peníze na záchranou firemního rozpočtu (mnozí využívají možnost získat půlku peněz ihned, ještě před začátkem prodeje). Jakmile skončí aktuálně běžící odklad splátek, může se stát, že půjdou do prodeje i byty těch, kteří ztratili schopnost splácet úvěr, protože přišli v krizi o práci.

Kolik lidí má zájem o bydlení?

Když se přesuneme na stranu poptávky, prvním zásadním faktorem je počet obyvatel. Největší růst zaznamenávají ceny bytů v Praze, kam se přistěhuje každoročně cca 14 000 lidí, kteří hledají bydlení (Čechů i cizinců). Ale rostou i další krajská města. Podle údajů ČSÚ se zvyšuje počet obyvatel ve zhruba polovině krajů, jiné se vylidňují. Roste především Středočeský, Jihomoravský a Plzeňský kraj. Dalším faktorem je rostoucí počet jednočlenných a dvoučlenných domácností – čím dál víc lidí žije jako singles, případně se rozvádějí, a to znamená vyšší poptávku po menších bytech.

Vydělávají lidé dost peněz?

Česká ekonomika byla mnoho let v řadě v perfektní kondici. Ještě před koronavirovou pandemií, v roce 2019 se míra nezaměstnanosti pohybovala kolem 2,6 %. Drahé bydlení si zkrátka řada lidí mohla dovolit (někteří měli úspory, jiní si mohli dovolit vysoké měsíční splátky). Nový byt ovšem podle analýzy od Deloitte vyšel v Česku před krizí na 11,2 průměrného ročního platu, což znamená nejhorší dostupnost bydlení v EU.

Ceny bytů klesnou kvůli koronavirovým opatřením o 10 - 15 %

Ceny bytů klesnou kvůli koronavirovým opatřením o 10 – 15 %

Opatření proti koronaviru všechno změnila, čeká nás ekonomická recese a ještě nikdo neví, jak vážná. Možná bude srovnatelná s krizí v roce 2008, možná bude horší. Nevyhnutelně to přinese pokles cen nemovitostí, včetně cen bytů v Praze. Ministryně práce a sociálních věcí Jana Maláčová nedávno odhadovala, že v Česku v roce 2020 může být nakonec 500 tisíc nezaměstnaných, dopady krize se projeví teprve během léta. Řada lidí tedy přijde o práci, jiní se zase budou muset spokojit s nižším platem. A lidé v krizi odkládají koupi nemovitosti na později.

Poptávku po nemovitostech se snažila zvýšit ministryně financí Alena Schillerová, když navrhla zarušení daně z nabytí. Návrh už schválila vláda, teď už musí projít jen Parlamentem a Senátem. Kupující tak ušetří 4 % z kupní ceny, které by jinak museli odvést státu. Může se to zdát málo, ale řada kupujících si půjčuje v bance až 90 % z kupní ceny. Z vlastních zdrojů tedy potřebují pokrýt zhruba 10 %, a tedy se počítá každé procento. Ale pokles cen nemovitostí tento krok nezvrátí.

Půjčují banky peníze?

Na ceny nemovitostí mají nakonec obrovský vliv také banky a podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů. Období ekonomické krize v roce 2008, kdy došlo k propadu cen bytů, bylo následováno několika lety štědré hypoteční politiky, kdy byly úrokové sazby velmi nízké a půjčit jste si mohli i 100 % ceny bytu. Ceny nemovitostí díky tomu vyletěly nahoru. Pak ovšem začala Česká národní banka se svými zásahy a dostupnost hypoték se značně omezila. Záměrem ČNB nebylo přímo snížit ceny nemovitostí (ostatně to se ani nepodařilo), ale zabránit v zadlužování lidem, kteří by mohli mít v případě ekonomické recese problémy se splácením.

Recese v souvislosti s koronavirovými opatřeními teď skutečně přichází. Banky zareagovaly na krizi okamžitým odkladem splátek, o jeho podmínkách jsme psali v tomto článku. Česká národní banka taky sama zareagovala opatřeními proti dopadům koronaviru (jejich přehled najdete tady). Například zvedli limit LTV opět na 90 %, takže žadatelé potřebují jen 10 % k pořízení bydlení. Snížila se taky nezbytná výše příjmu potřebná ke schválení úvěru, úplně bylo vypuštěno srovnávání úvěru s ročním čistým příjmem. Získat úvěr přesto může být pro řadu lidí komplikovanější dřív – sami mají nižší příjmy, ale také banky budou opatrnější.

Vývoj cen bytů v Praze

Vývoj cen bytů v Praze, to je samostatná kapitola. Hlavní město má obecně velký problém s nedostatkem bytů. Teď chybí v hlavním městě cca 20 tisíc bytů, ale pokud se nezmění současné trendy, za 10 let bude chybět až 100 000 bytů. Ačkoli tedy koronavirová krize nepochybně zasáhne i ceny bytů v Praze, dlouhodobě určitě ceny porostou. Za pět let určitě mohou vyšplhat ještě na vyšší úroveň, než jaké dosahovaly před krizí. Počet obyvatel Prahy a lidí, kteří zde najdou zaměstnání, se taky bude nepochybně dál zvyšovat.

Vývoj ceny bytů Praha

Ceny bytů v Praze v dlouhodobém horizontu opět porostou.

Vývoj cen bytů v Praze tedy bude následovat celorepublikový trend poklesu cen v důsledku ekonomické recese, koneckonců právě v Praze je teď nabídka nemovitostí nejvíc zahlcená prázdnými byty z Airbnb. Ale pravděpodobně to bude právě Praha, kde se začnou ceny bytů nejdřív zase zvedat. Pokud zvažujete v horizontu následujících 2 – 3 let prodej bytu v Praze, snažte se prodat co nejrychleji během jara 2020. Pokud vám nevadí odložit prodej o pět let, můžete vyčkat, až vývoj cen bytů v Praze zase nabere vzestupnou tendenci.

BUĎME V KONTAKTU

Poradíme vám, jak nejlépe prodat.
Nezávazně, zadarmo a přátelsky.
22 LET  zkušeností
55 000  spokojených klientů
Byt Dům

* Povinný údaj
Vaše osobní údaje zpracováváme v souladu s GDPR.