Jak na odhad ceny nemovitosti

Poznejte čtyři typy cen nemovitostí

Účel a čas odhadu ovlivňuje zhodnocení nemovitosti. Proto může mít jediná nemovitost více různých „cenovek“ zároveň. Mezi cenami nemovitostí rozlišujeme:

• kupní cenu,
• tržní cenu,
• zjištěnou cenu,
• a zadlužitelnou cenu.

Kupní cena je ta, za kterou nemovitost reálně prodáte. O výši kupní ceny rozhodujete pouze vy sami dle vzájemné domluvy s kupujícím.

Tržní cena (nebo také obvyklá cena) udává částku, za kterou lze aktuálně na realitním trhu obdobnou nemovitost prodat. Při prodeji se snažte tržní ceny držet, nebo ji převýšit. Tržní cena je dána realitním trhem.

Cena zjištěná (nebo také administrativní) slouží jako podklad pro základ daně z převodu nemovitosti. Drží se striktně legislativy a je určena tzv. oceňovacím předpisem, který každoročně vydává Ministerstvo financí.

Cena zadlužitelná slouží bance k odhadu ceny nemovitosti. Ta pak určuje výši hypotéky pro koupi. Zpravidla je nižší než „reálná“ kupní cena. To může způsobit kupujícímu problémy, pokud nemá dost vlastních zdrojů k doplacení. Typicky ji odhadují bankovní odhadci.

Kdo vám odhadne které ceny

Kromě amatérského odhadu svépomocí, který nedoporučujeme, můžete poptat dle situace odhad od:

• soudního znalce,
• odhadce-živnostníka,
• odhadce z realitní kanceláře,
• a bankovního odhadce.

Soudní znalci mají největší odbornost a jako jediní mohou vydat tzv. znalecký posudek. Ten budete potřebovat v případě exekuce, soudního sporu, nebo když se nedohodnete na vypořádání společného majetku po rozvodu. Jejich služby jsou nejpřesnější, ale také nejdražší, proto se jej nevyplatí najímat například na posouzení tržní ceny pro prodej nemovitosti.

Odhadci-živnostníci a odhadci z realitních kanceláří vám určí tržní cenu nemovitosti při prodeji. Služby odhadců-živnostníků mohou být zpoplatněny, zatímco odhadci u realitních kanceláří nabízejí i odhad ceny nemovitosti zdarma. 

Služby odhadce-živnostníka či realitní kanceláře využijete také v případě, pokud nemovitost zdědíte. Vypracují vám tzv. odhad ceny nemovitosti pro dědické řízení. 

Služby bankovního odhadce využijete při koupi nemovitosti. Připravuje odhad nemovitosti pro banku za účelem hypotečního úvěru.

Cenové mapy nemovitostí – klíč k úspěchu

Pro odhad tržní ceny nemovitostí je potřeba vědět, jak se vyvíjí poptávka a nabídka. Aktuálně nejpřesnější údaje nabízejí tzv. cenové mapy, které umožňují sledovat skutečně realizované prodeje tak, jak je zaznamenává katastr nemovitostí, a to podle lokality s přesností na ulice. K těmto cenovým mapám mají přístup realitní kanceláře a někteří odhadci-živnostníci.

Realitního specialista vám při prodeji nemovitosti řekne prodejní cenu, na kterou se můžete dostat. Tržní cenu může dodatečně zvýšit před prodejem s pomocí tzv. home stagingu. Jedná se o designerské úpravy interiéru s profesionálním focením.

Co ovlivňuje ceny nemovitostí

Tržní cena se odvíjí od aktuální situace na realitním trhu, kde se ceny nemovitostí vyvíjejí podle poptávky a nabídky. Velký podíl má i rozloha, dispozice, stav a lokalita nemovitosti.

Rozlohu nemovitosti určujeme výměrou v m2. Obvykle platí, že čím menší byt, tím vyšší cena za m2. Do výměry se při výpočtu ceny bytu započítává i terasa, balkon nebo lodžie, ale jejich cena za m2 bývá poloviční oproti interiéru.

Dispozice hraje obrovskou roli nejen s ohledem na velikost bytu. Kupující například preferují neprůchozí pokoje. Výhodou je toaleta oddělená od koupelny, ale také kuchyňský kout v obývacím pokoji.

Dalším výchozím faktorem je stav bytu. Cenu snižuje například zastaralá elektroinstalace, stará okna, vytápění vafkami nebo elektřinou.

Lokalita jako klíčový faktor

Obrovský vliv na odhad ceny bytu nebo domu má lokalita. Prvním kritériem bývá dopravní dostupnost. Například v Praze jsou ceny ve čtvrtích, kam jezdí metro nebo tramvaj, o 10–15 % vyšší než v lokalitách, kam musíte dojet autobusem. Nově postavené stanice metra tak mohou zvýšit prodejní cenu bytu o stovky tisíc.

Dalším kritériem je občanská vybavenost, tedy obchody, úřady, školy, školky, sportoviště, divadla, parky, dětská hřiště a podobně.

Zájemci o koupi se často zajímají o územní plán a chystané projekty. Cena může jít dolů při stavbě nové rychlostní silnice, tunelu nebo velkého developerského projektu. Naopak plánované obchodní centrum nebo velké sportovní centrum může cenu bytů v okolí lehce navýšit.

V čem je specifický odhad bytu

Odhad ceny bytu má, na rozdíl od faktorů uvedených výše, svá specifika, které musíte vzít v potaz.

• Družstevní byty se prodávají o 10–20 % levněji než byty v osobním vlastnictví. Pro více informací čtěte článek Jak prodat družstevní byt a na co si dát pozor.
• Panelové byty se prodávají levněji než cihlové – rozdíl v prodejní ceně stále dělá asi 20 %. 
• Záleží i na stavu bytu. Špatným znamením pro zájemce o koupi i pro odhadce je umakartové jádro nebo stará elektroinstalace.
• Důležitá je i orientace bytu. Orientace na jih znamená v průměru růst ceny o 5 % oproti severu.
• Velkou roli hraje i patro. Úplně nejnižší cenu mají byty v přízemí. U dalších pater záleží, jestli je v domě výtah.
• A byty těsně pod střechou? Některé jsou rekonstruované v luxusní apartmány nebo lofty, kde cena vzrůstá. U starších domů, kde není dobře izolovaná střecha, cena naopak klesá kvůli horku.
• Důležité jsou poměry v bytovém domě. Kupující se zajímají, jestli byla provedena rekonstrukce společných prostor, zateplení fasády, výměna oken nebo oprava střechy. Lišit se může i finanční situace společenství vlastníků jednotek (SVJ) nebo družstva. Někde se šetří na opravy, nebo se splácejí nemalé dluhy, na kterých se kupující budou muset podílet.

Největší chyby při amatérském odhadu nemovitosti

Jaké jsou nejčastější chyby při odhadu ceny nemovitostí „po domácku“: 

1. práce s realitními servery a odhad dle inzerátů
2. experimenty s nastavením tržní ceny

Na realitních serverech vidíte ceny nabídkové, nikoliv kupní. Inzeráty mohou mít ceny podhodnocené i přemrštěné. Mohou být dlouhodobě zveřejněny s absurdně vysokými cenami a jen dofukovat tzv. realitní bublinu. Raději zkuste odhad ceny nemovitosti online.

Experimenty s upravováním cen během prodeje přináší více škody než užitku. Pro kupujícího, který sleduje realitní servery, působí neustálé změny i snižování ceny zmatečně a nedůvěryhodně. Kupující si navíc všímají, které nemovitosti jsou v nabídce dlouho, čímž pro ně ztrácejí atraktivitu. Může tak být čím dál těžší kupující přesvědčit, že nemovitost stojí za pozornost.

Z výše uvedených důvodů vlastní odhad tržní ceny nedoporučujeme. Raději oslovte zkušeného odhadce.