Jak získat hypotéku na rekonstrukci

zprostedkovatel
Maxima Reality
11.4.2022
zprostedkovatel Sdílet na Facebooku
Dům nebo byt, který potřebuje rekonstrukci. To je dost náročný úkol sám o sobě, a pokud k tomu musíte ještě řešit financování, o to důležitější je přistupovat k projektu komplexně a vše si rozmyslet už na začátku. Přečtete si, jak správně postupovat a na co si dát pozor.

Financovat rekonstrukci domu nebo bytu hypotékou je administrativně náročnější, než získat „obyčejnou“ hypotéku na koupi. Pokud si však všechno dobře rozmyslíte už na začátku, poběží celý proces hladce a bez komplikací.
Jak získat hypotéku na rekonstrukci?

Kdy je možné vzít si hypotéku na rekonstrukci domu nebo bytu?

Nejobvyklejší jsou dvě životní situace:

  1. Vlastníte dům nebo byt, který chcete rekonstruovat.
  2. Kupujete dům nebo byt, o kterém víte, že bude potřebovat rekonstrukci.

Obě situace jsou řešitelné hypotékou, a to i v případě, že se jedná o první scénář a vy už na nemovitost jednu hypotéku splácíte.

S jakou výší hypotéky na rekonstrukci můžete počítat

První věc, kterou musíte vyřešit, je hodnota úvěru, který si na rekonstrukci chcete vzít. Tím doporučujeme začít, ať víte, jak moc můžete při plánování rekonstrukce popustit uzdu své fantazii.

Vždy musíte dát bance do zástavy nemovitost v dostatečné hodnotě. Banky obvykle poskytují hypotéku v maximální výši 80–⁠90 % hodnoty zastavené nemovitosti. Od 1. 4. 2022 platí, že:

  • 80% hypotéku dostanete v případě, že už jednu hypotéku splácíte nebo že je vám více než 36 let;
  • 90% hypotéku získáte, pokud je vám méně než 36 let a žádnou jinou hypotéku nemáte.

Záleží ale také na dalších faktorech, zejména vaší bonitě (to je vaše schopnost splácet a také vaše platební morálka, pokud již splácíte jiné půjčky či úvěry).

Pravidla pro posouzení vaší bonity a ohodnocení vašich příjmů jako dostatečných, najdete třeba na stránkách České národní banky, stejně jako na stránkách jednotlivých hypotečních bank.

 

Při určení výše hodnoty nemovitosti banka vychází z odhadované hodnoty nemovitosti ve stavu po rekonstrukci.

  • Proto se zvlášť u rozsáhlejší rekonstrukce vyplatí investovat do dobře zpracované projektové dokumentace od architekta nebo stavaře; banka potřebuje dostatečné podklady pro odhad výše budoucí hodnoty nemovitosti.
  • U rekonstrukcí menšího rozsahu bankám obykle stačí architektonická studie.
  • U ještě menších rekonstrukcí (třeba nová střecha) se banka spokojí jenom s položkovým rozpočtem (o tom se ještě zmíníme dále).

Zastavit ale nemusíte tu nemovitost, kterou chcete rekonstruovat, můžete zastavit  třeba chalupu. V takovém případě vám banka nejspíš bude ochotna vyplatit celou částku na rekonstrukci dopředu — bude mít své peníze dostatečně zajištěny zastavenou nemovitostí a nebude se muset ujišťovat, že rekonstruovanou nemovitost skutečně zhodnocujete podle plánu.

Scénář 1: Rekonstrukce nemovitosti, kterou vlastníte a není zatížená hypotékou

 

Paní Jana zdědila domek po svých rodičích, který by chtěla zrekonstruovat podle svých představ. Hodnota domku je 3 miliony, jde o jednopodlažní obytný dům s půdou. Paní Jana by chtěla v rámci rekonstrukce z půdy udělat další obytné patro, přistavět k domu terasu, udělat do zahrady velká francouzská okna, v domě udělat nové podlahy a zmodernizovat koupelnu. Na tento plán si paní Jana nechala zpracovat architektonickou studii. Znalec z banky odhadl budoucí hodnotu domku na 6 milionů. Banka paní Janě sdělila, že může čerpat hypotéku až do 90 % budoucí hodnoty domu, protože zatím žádnou jinou hypotéku nesplácí. Paní Jana tedy může čerpat na rekonstrukci až 5,4 mil. Kč.

 

Scénář 2: Rekonstrukce nemovitosti, na kterou už jednu hypotéku splácíte

Stejně jako v předchozím případě i tady bude potřeba požádat bankovního znalce o odhad budoucí hodnoty nemovitosti po rekonstrukci.

V těchto situacích je přístup bank dost individuální, záleží na konkrétní situaci i na vaší bonitě. Pokud banka vyhodnotí, že nejde o rizikového klienta, pak je postup následující: Od budoucí hodnoty nemovitosti po rekonstrukci se odečte zůstatek hypotéky, kterou už splácíte. Od tohoto rozdílu se bude odvíjet výše hypotéky na rekonstrukci.

Scénář 3: Rekonstrukce nemovitosti, kterou zrovna kupujete

K žádosti o takovou hypotéku budete potřebovat doložit dokumentaci ke koupi a rekonstrukci nemovitosti. Celková výše hypotéky (na koupi i rekonstrukci) se bude odvíjet od budoucí hodnoty nemovitosti po rekonstrukci (bude činit 80 nebo 90 % podle toho, jak banka vaši žádost posoudí).

Za jakých podmínek si můžete vzít na hypotéku na rekonstrukci?

Za jakých podmínek si můžete vzít na hypotéku na rekonstrukci?

Za jakých podmínek si můžete vzít na hypotéku na rekonstrukci?

 

Základní podmínky hypotéky na rekonstrukci se nijak zvlášť neliší od hypotéky na koupi domu nebo bytu. Jsou stejné u všech bank:

    • dostatečný věk (minimálně 18 let),
    • dostatečné příjmy,
    • dostatečná bonita,
    • dostatečná hodnota zastavené nemovitosti.

 

Pravidla pro posouzení vaší bonity a ohodnocení vašich příjmů jako dostatečných, najdete třeba na stránkách České národní banky, stejně jako na stránkách jednotlivých hypotečních bank.

Jaké dokumenty potřebujete k hypotéce na rekonstrukci

Budete potřebovat veškerou dokumentaci, kterou bance musíte doložit i k hypotéce na koupi nemovitosti:

  • doklad totožnosti,
  • výpis z katastru nemovitostí,
  • potvrzení příjmů od zaměstnavatele (pozor, ten banka obvykle chce na vlastním formuláři, který vám zaměstnavatel vyplní),
  • pokud jste OSVČ, doložíte poslední dvě daňová přiznání a doklad o tom, že jste své daně řádně zaplatili,
  • banka si může vyžádat další dokumenty, které jsou pro ni v konkrétní situaci důležité — např. smlouvu o vypořádání společného jmění manželů, pokud jste se nedávno rozvedli.

Dále bude potřeba doložit dokumenty, které se týkají přímo plánované rekonstrukce. Bude jich potřeba víc a některé bude potřeba dokládat také v průběhu čerpání.

1. Položkový rozpočet prací

Ten budete potřebovat vždy. Jde o soupis všech prací, které budou potřeba, spolu s uvedením ceny těchto prací. U rekonstrukce menšího rozsahu (třeba si pořizujete novou koupelnu nebo kuchyni) v pohodě zvládnete položkový rozpočet připravit sami. Doporučujeme se ale nejprve zeptat banky, které náležitosti musí položkový rozpočet obsahovat a podle toho se zařídit.

Pokud vám rekonstrukci zajišťuje firma, nechte si položkový rozpočet zpracovat od ní. Bude vás to sice něco stát, ale profesionálové ve svém oboru vám dodají kvalitní výstup. Mají cenné zkušenosti (položkové rozpočty jsou součástí každé stavby nebo rekonstrukce), mají přesnější odhad, než byste měli vy jako laici a většinou také přesně vědí, co banky chtějí v této dokumentaci vidět.

2. Projektová dokumentace nebo architektonická studie

U rekonstrukcí menšího rozsahu, jako je třeba zmiňovaná koupelna nebo kuchyně, tato položka nebude nutná. Bude však potřeba vždy, když k rekonstrukci potřebujete stavební povolení (projektová dokumentace většího rozsahu) nebo musíte rekonstrukci alespoň ohlásit na stavební úřad (projektová dokumentace menšího rozsahu). Projektovou dokumentaci vám zpracuje jedině autorizovaný architekt nebo autorizovaný inženýr, kteří k tomu mají dostatečnou odbornost.

Stavební povolení budete potřebovat v těchto případech:

  • Plánovaná rekonstrukce zasahuje do nosných zdí.
  • Zásadně se mění vzhled domu zvenčí.
  • Stavba vyžaduje posouzení vlivů na životní prostředí.
  • Stačilo by vám ohlášení rekonstrukce, ale nepodařilo se vám získat souhlas sousedů.
  • Stavíte na hranici pozemku.
Paní Jana, kterou jsme zmínili v prvním příkladu, bude stavební povolení potřebovat, protože mění vnější vzhled domu (francouzská okna do zahrady, nová terasa).

Pouhé ohlášení rekonstrukce bude stačit v případech, že není potřeba stavební povolení. Například v případě, že si zobytňujete podkroví, nerozeberete přitom střechu a nemáte na půdě žádné nosné zdi, do kterých byste zasahovali.

Rekonstrukce ještě menšího rozsahu, než jsme právě zmínili, už přes stavební úřad vůbec jít nemusejí. Třeba rekonstrukce koupelny, při jejímž budování se nedotknete nosných zdí, je čistě vaše záležitost. (Otázkou je, zda na projekt tak malého rozsahu potřebujete hypotéku.)

3. Faktury za provedené práce

Faktury za již hotové fáze rekonstrukce musíte doložit bance, pokud chcete čerpat další část hypotéky.

4. Protokol o stavu stavby

Ten je také potřeba ke každému dílčímu čerpání hypotéky na rekonstrukci. Vyhotovuje ho bankovní znalec, který na místě ověří, že jste skutečně na stavbě proinvestovali to, co bance dokládáte.

Jak probíhá čerpání hypotéky na rekonstrukci

Fakticky probíhá čerpání hypotéky na rekonstrukci jednoduše — banka vám pošle peníze na účet. Vy pak z těchto peněz zaplatíte práce spojené s rekonstrukcí.

Jak probíhá čerpání hypotéky na rekonstrukci

Jak probíhá čerpání hypotéky na rekonstrukci

 

Čerpání celé úvěrované částky najednou

U hypoték na rekonstrukci menšího rozsahu (např. 1 milion na novou střechu) může banka souhlasit s tím, že vám poskytne celou úvěrovanou částku najednou. Potom musíte uskutečnit rekonstrukci v naplánovaném rozsahu do doby, kterou máte stanovenu v hypoteční smlouvě (bývají to 2 roky). Znalec jmenovaný bankou se dostaví na konci, ověří, že jste skutečně zrekonstruovali to, na co jste dostali peníze z hypotéky, a vy začnete hypotéku řádně splácet.

Takže od doby čerpání hypotéky do skončení rekonstrukce neplatím bance nic?

Ne, tak to není. Po dobu od čerpání hypotéky (nebo její části, pokud čerpáte postupně) do skončení rekonstrukce platíte bance úroky z částky, kterou vám už poskytla. Většinou půjde o částku několik tisíc korun měsíčně (záleží na tom, kolik vám banka už vyplatila).

 

Čerpání úvěrované částky po částech

V naprosté většině případů probíhá čerpání hypotéky na rekonstrukci postupně. Stanovíte si s bankou celkový rozpočet (to je výše hypotéky, kterou dostanete) a domluvíte na čerpání předem po určitých částkách. 

Pozor! Každé čerpání je většinou zpoplatněno (např. částkou 1.500 Kč), tak s tím počítejte a zvažte, kolikrát chcete hypotéku čerpat. Stejně tak se před každým čerpáním musí na stavbu přijít podívat bankou určený znalec, aby vyhotovil protokol o stavu stavby. Znalec také nechodí zadarmo.

Příklad: Paní Jana z příkladu výše se s bankou nakonec dohodla na čerpání úvěru na rekonstrukci domu ve výši 3 mil. Kč. po těchto částech: 1,5 mil. Kč před zahájením rekonstrukce a 1,5  mil. Kč v jejím průběhu. Paní Jana se s bankou dohodla, že rekonstrukci dokončí za dva roky od poskytnutí prvního čerpání hypotéky.

Paní Jana začne zobytněním podkroví v domě, který zdědila, včetně nových podlah na půdě. To ji bude stát zhruba první milion a půl, poté tedy požádá banku o další čerpání a doloží všechny dosud zaplacené faktrury. Na pokračující rekonstrukci se přijde podívat znalec, vyhotoví protokol o stavu stavby a na základě toho pošle banka paní Janě další milion a půl. Z toho paní Jana financuje zbylé stavební práce (nová okna, terasu, modernizaci koupelny a nové podlahy ve zbytku domu). Práce skončí za 20 měsíců od poskytnutího čerpání, paní Jana má tak dostatek času na to, aby doložila bance další zaplacené faktury a pozvala do domu znalce, který vyhotoví závěrečný protokol o stavu stavby.

Až poté začne paní Jana splácet hypotéku v plné výši, dosud platila jen úroky z vyplacených peněz.

Náš tip: Banka zpravidla bude požadovat, abyste si u ní zřídili běžný účet (pokud ho už nemáte) a využívali jej. Na tento účet vám pošle sjednanou hypotéku. Pokud vám na tento účet chodí také výplata a platíte z něj běžné výdaje (bývá to často podmínka pro získání hypotéky, takže nic neobvyklého), doporučujeme si peníze z hypotéky na rekonstrukci poslat na jiný účet (pokud máte tu možnost) a financovat z nich skutečně pouze výdaje spojené s rekonstrukcí. Jde o to, aby se vám náklady na rekonstrukci nemíchaly s vašimi běžnými měsíčními výdaji. Předejtete tak notnému bolehlavu při závěrečném vyúčtování.

Praktické tipy při vyřizování hypotéky na rekonstrukci:

 

  • Nechte si finanční rezervu. Slyšíte to od každého, kdo kdy něco rekonstruoval. Prakticky vždy se během rekonstrukce odkryje něco, co vyžaduje náklady navíc. Banky tolerují, pokud nevyčerpáte 20 % sjednané výše hypotéky, jen je potřeba se na tom s bankou předem dohodnout. Doporučujeme si právě těchto 20 % nechat jako rezervu pro neočekávané situace.
  • Ptejte se po neúčelové části hypotéky na rekonstrukci. Banky umožňují nechat 20–⁠30 % hypotéky neúčelových, což znamená, že je můžete využít třeba na nákup nábytku nebo nových spotřebičů.
  • Co dělat, když mi peníze z hypotéky nevystačí? To je samozřejmě problém, proto vždy doporučujeme mít finanční rezervu. Tyto případy bude nutné řešit individuálně s hypoteční bankou.

 

Potřebujete poradit? Kontaktujte našeho hypotečního poradce, rádi se vám budeme věnovat.
zprostedkovatel

Maxima Reality

Za 24 let své existence pomohla Maxima Reality více než 59 000 klientů. Jejím majitelem je od roku 2019 Vladimír Zuzák, pod jehož vedením se společnost profiluje jako realitní kancelář pro řešení životních situací. Maxima se dlouhodobě soustředí na vývoj inovativních služeb v oblasti prodeje a pronájmu nemovitostí, které zvedají úroveň českého realitního trhu.
  • prodáte 2x rychleji
  • můžeme navýšit prodejní cenu o 10-15 %
  • naši provizi platí kupující

Chci prodat nemovitost

dum
  • odhad zpracujeme vždy zdarma
  • zjistíme aktuální tržní cenu v dané lokalitě
  • realitní specialista vám volá obratem

Chci odhad tržní ceny

odhad
Cookie popup