UPOZORNĚNÍ
Vážení klienti, dovolujeme si vás upozornit na změnu otevírací doby klientského centra v období velikonočních svátků.
X
jsme ryze česká společnost
infolinka 7 dní v týdnu
800 111 555

Pět případů, kdy vám stát odpustí daň z příjmu

(při prodeji bytů, domů, pozemků a družstevních podílů)

Zatímco povinnost zaplatit daň z nabytí nemovitých věcí leží pouze na kupujícím, prodávající by měl zdanit svůj zisk jak z prodeje nemovitosti, tak i z prodeje družstevního podílu klasickou daní z příjmu. Častokrát je však naplněna alespoň jedna z pěti podmínek, za kterých jsou prodávající od této daně osvobozeni. Kdy se tedy daň z příjmu platí a kdy ne?

Zorientovat se v daňové problematice týkající se nemovitostí nemusí být zrovna jednoduché. Existují totiž minimálně tři různé daně, které se pojí s prodejem a koupí:

Zaprvé daň z nabytí nemovitých věcí (dříve nazývána daň z převodu nemovitostí). Jak jsme psali v tomto článku na našem blogu, od roku 2016 ukládá zákonné opatření Senátu kupujícímu, který je nabyvatelem nemovité věci, aby odvedl daň z nabytí ve výši 4 % z kupní ceny nemovitosti. Dříve tato povinnost ležela na prodávajícím. Dále je tady daň z nemovitých věcí, kterou odvádějí jednou ročně všichni majitelé nemovitostí. Pokud nemovitou věc koupíte, musíte tuto skutečnost státu přiznat (v lednu následujícího roku) a potom už dostanete každý rok na jaře složenku až do schránky.

Nakonec je tu ta třetí, a to daň z příjmu z částky získané z prodeje nemovitosti, které se věnujeme dopodrobna v tomto článku. Skvělé je, že velká část prodávajících je od platby této daně osvobozena, protože splňují některou z následujících pěti podmínek, které jsou vyjmenovány v zákoně č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů.

! Pozor, osvobození se vás vůbec netýká, pokud nemovitost, kterou jste prodali, byla zahrnuta ve vašem obchodním majetku. Patří-li nemovitost do společného jmění manželů (SJM), nesmí být v obchodním majetku žádného z nich. V takovém případě jste totiž plátcem daně z příjmů vždy.

! Pozor, osvobození se pak týká pouze fyzických osob.

! Pozor, dani z příjmů podléhá pouze kladný rozdíl (pokud vznikne) mezi cenou, za kterou jste nemovitosti prodali, a cenou, za kterou jste nemovitost nabyli.

Kdy vás čeká osvobození?

1. Jste vlastníkem nemovitosti minimálně 5 let

Od daně z příjmu jste osvobozeni, splníte-li tzv. časový test. Spočítejte si, kolik času uplynulo ode dne, kdy jste nemovitost sami nabyli (tj. od právních účinků vkladu, tedy ode dne, kdy jste podali návrh na vklad na katastrální úřad), až do dne, kdy jste nemovitost zase pozbyli (tj. do dne převodu na nového majitele). Pokud tato doba přesáhne pět let, nemusíte odvádět daň z příjmu, tedy nemusíte vůbec prodej nemovitosti a vydělanou částku zahrnovat v následujícím roce do svého daňového přiznání. Po celých pět let ovšem nemovitost musela splňovat výše uvedenou podmínku − nebýt součástí obchodního majetku.

Pokud jste nemovitost zdědili, započítává se do časového testu i doba, po kterou vlastnil nemovitost váš předchůdce (osoba, po které jste zdědili nemovitost a je v přímé příbuzenské linii). Příbuznými v přímé linii se rozumí především prarodiče, rodiče, děti, vnoučata.

Například tedy váš dědeček vlastnil nemovitost čtyři roky, vy jste ji zdědili a byli jejími majiteli dva roky těsně před prodejem. V součtu jste tedy přesáhli pět let vlastnictví a časový test jste splnili. V takovém případě daň platit nemusíte.

O osvobození od daně z příjmu rozhoduje časový test.

2. Bydlíte v nemovitosti minimálně 2 roky bezprostředně před prodejem

Jestli jste nesplnili pětiletý časový test, nezoufejte, pořád máte šanci. Osvobozeni budete také tehdy, pokud jste v prodané nemovitosti (týká se pouze bytů a domů) sami bydleli minimálně dva roky bezprostředně před prodejem. Ani v tomto případě ovšem nesmí být nemovitost zahrnuta v obchodním majetku. Pokud nemovitost patří do společného jmění manželů (SJM), stačí, pokud v bytě bydlel alespoň jeden z nich.

V tomto případě nemusí jít ani o trvalé bydliště zapsané v občanském průkazu. Stačí, když dokážete, že jste se v nemovitosti zdržovali po dobu dvou let před prodejem. Doložit to můžete například tím, že vám sem byla doručována korespondence (výpisy z bank, účty za energie, …), energie, telefon, internet byly přihlášeny na vaše jméno, a někdy může zafungovat i čestné prohlášení souseda. Je však nutné, abyste zde skutečně bydleli dva roky bezprostředně před prodejem.

 

Získejte z prodeje více peněz
Prodejte s námi nemovitost za maximální možnou cenu.
O nás se můžete opřít!

3. Bydlíte v nemovitosti méně jak 2 roky a využijete peníze z prodeje nemovitosti na uspokojení další vlastní bytové potřeby

Pokud jste se nevešli do žádné z prvních dvou podmínek pro osvobození, je tu ještě jedna podmínka, kterou dost možná splňujete. V případě, že v prodávaném bytě nebo domě bydlíte bezprostředně před prodejem (není nutné bydlet v nemovitosti 2 roky) a současně použijete všechny peníze z prodeje nemovitosti na uspokojení další vlastní bytové potřeby, a to do jednoho roku od chvíle, kdy jste obdrželi kupní cenu na svůj účet, jste od daně rovněž osvobozeni.

Co všechno lze podle zákona chápat jako uspokojení bytové potřeby? Není to zdaleka jen koupě bytové jednotky, rodinného nebo bytového domu. Může jít také o výstavbu, rekonstrukci, případně koupi pozemku, kde bude výstavba zahájena. A může jít i o splacení úvěru, který byl použit na financování bytových potřeb. Platí zde však, že jednotka nesmí zahrnovat jiný nebytový prostor než garáž, sklep nebo komoru. Seznam situací, které se chápou jako uspokojení bytové potřeby, najdete v § 15 zákona o dani z příjmů.

Namísto podmínky použití peněz na další bytovou potřebu do 1 roku lze využít další možnost, a to že jste odpovídající částku využili k účelu uspokojení vlastní bytové potřeby už v roce předcházejícím. Pro uplatnění těchto podmínek však musíte přijetí peněz z prodeje nemovitosti v tomto případě oznámit vašemu finančnímu úřadu a prokázat, že jste je použili výše uvedeným způsobem.

4. Vlastníte družstevní podíl, resp. jste členem družstva s právem nájmu družstevního bytu minimálně 5 let

A jak je to s družstevními byty? Za jakých okolností jste osvobozeni od daně z příjmu, když prodáváte družstevní podíl v bytovém družstvu, se kterým je spojeno právo nájmu družstevního bytu? Dejte si pozor na časté nedorozumění − při převodu družstevního podílu se sice neplatí daň z nabytí nemovitých věcí, ale daň z příjmu zaplatit musíte, pokud nejste osvobozeni. Podmínky osvobození u družstevních bytů se liší od těch, které jsou platné pro nemovitosti.

Pětiletý časový test můžete využít i tady − osvobozeni jste tehdy, jestliže doba mezi nabytím družstevního podílu a jeho převodem přesahuje dobu pěti let. V takovém případě nemusíte ani podávat daňové přiznání. V případě zděděného družstevního podílu se do časového testu rovněž započítává doba, po kterou ho vlastnil zůstavitel v přímé linii stejně jako u nemovitostí.

5. Využijete peníze z prodeje družstevního podílu na uspokojení další vlastní bytové potřeby

Pokud jste se nevešli do výše uvedené podmínky časového testu, je u družstevních bytů ještě jedna podmínka, a to že všechny peníze z prodeje družstevního podílu použijete na uspokojení další vlastní bytové potřeby. V tomto případě, na rozdíl od nemovitostí, nemusíte splnit podmínku současného bydlení.

Jak daň z příjmu zaplatit

Pokud jste zvážili všechny alternativy, ale přesto došli k závěru, že daň z příjmu zaplatit musíte, poradíme vám jak na to. Zisk z prodeje nemovitosti zahrnete do daňového přiznání, které odevzdáte do konce března následujícího roku. V Příloze 2 uvedete příjem z prodeje (prodejní cenu), vaším výdajem potom bude kupní cena, kterou jste sami zaplatili, když jste prodávanou nemovitost kupovali. Pokud jste nemovitost nabyli bezúplatně, doložíte cenu, která byla znalecky zjištěná, a k tomu výdaje na opravy či rekonstrukce. Daň z příjmu samozřejmě zaplatíte jenom v případě, že jste dosáhli zisku, tj. váš příjem z prodeje byl vyšší než výdaj na pořízení nemovitosti.

Vyhledávání v obsahu článků
Najdete nás i na sociálních mediích
Prodej bytu

Přečtěte si, jak dlouho trvá prodej nemovitosti. ČÍST ČLÁNEK

Odhad ceny

Proč se ceny nemovitostí u odhadů liší a jak se v nich vyzvat? ČÍST ČLÁNEK

Jak vybrat makléře?

Na co se zaměřit při výběru realitní kanceláře? ČÍST ČLÁNEK