Daně a nemovitosti: co všechno se mění v roce 2024

Změny v daních v oblasti nemovitostí se více či méně dotknou všech, kteří se pohybují na realitním trhu. S jistotou se týkají všech stávajících majitelů, ale taky mnoha kupujících, prodávajících a dokonce i některých pronajímatelů a nájemníků.

Na úvod: daně a nemovitosti v Česku

Pojďme si nejdřív vyjasnit, jaké jsou vůbec v Česku daňové povinnosti spojené s nemovitostmi. Zajímá nás daň z nemovitosti, daň z prodeje, daň z pronájmu a dokonce i DPH. Naopak už dlouho je zrušena daň z nabytí (dříve tzv. daň z převodu nemovitosti) a nic na tom nezměnil ani nový konsolidační balíček.

Daně si rozdělíme podle toho, v jaké roli na realitní trh vstupujete:

1. Majitelé nemovitostí

Vlastníci mají každý rok povinnost zaplatit daň z nemovitosti. Složenka chodí v květnu a výše daně záleží na tom, jak velký byt nebo dům máte a kde. Částku na vaší složence totiž významně ovlivňují obce, a to přes tzv. místní koeficienty. Právě daň z nemovitosti se významně navýšila v rámci tzv. konsolidačního balíčku, jak vysvětlíme podrobně níže.

→ Více jsme se této dani věnovali v článku Daň z nemovitosti 2024: Kdy se platí a jak?

2. Pronajímatelé

Kdo svoji nemovitost pronajímá, ten se musí navíc zajímat i o daň z pronájmu nemovitosti. Jde vlastně o obyčejnou daň z příjmu, protože zisk z pronájmu se počítá mezi tzv. ostatní příjmy v daňovém přiznání. Je dobré vědět, že existují různé způsoby, jak si vykazovat výdaje spojené s pronájmem. Když na to půjdete správně, dost možná účetně neskončíte vůbec v zisku, a tedy žádnou daň platit nebudete.

→ Píšeme o tom v článku Daň z pronájmu 2024 – co obnáší a jak ji vypočítat

3. Prodávající

Když nemovitost prodáváte, zajímá vás taky daň z příjmu. Neexistuje totiž žádná zvláštní daň z prodeje nemovitosti ani daň z převodu nemovitosti. Úplně jednoduše platí, že zisk z prodeje se daní jako příjem. Zákon však navíc stanovuje několik výjimek, kdy se prodej nemovitosti vůbec danit nemusí. A velká většina prodávajících se do těchto výjimek vejde.

Chcete vědět, jaké výjimky to jsou? Především tzv. časový test. Daně neplatí ten, kdo prodává pět let od koupě. Ale pozor – pro nemovitosti zakoupené po roce 2021 platí už nová hranice deset let od koupě. Ale tím výjimky nekončí. Daňová povinnost se nevztahuje ani na ty, kteří bydleli v nemovitosti dva roky před prodejem nebo využili vydělané peníze k dalšímu nákupu vlastního bydlení. Když tyto podmínky dáme dohromady, najde se v nich většina lidí.

→ Podrobněji to rozebíráme v článku Daň z prodeje nemovitostí: kdo ji musí platit?

4. Kupující

Kupující mají výhodu, že daň z nabytí je zrušená. Když kupujete starší byt, neplatíte žádnou daň. Na nové byty od developerů, které byly dostavěné před méně než pěti lety, se ovšem vztahuje daň z přidané hodnoty (DPH). Tady máme dobré zprávy: v rámci úpravy DPH skončily nové byty v nižší sazbě 12 %, a tedy došlo k jejich zlevnění o 3 %.

→ Kupující ovšem mají povinnost podat přiznání k dani z nemovitosti a začít ji platit, jak vysvětlujeme v článku Daň z nemovitosti 2024: Kdy se platí a jak?

Vyšší daň z nemovitosti pro všechny

Teď už probereme důležité změny, které přinesl konsolidační balíček. Daň z nemovitostí byla dlouho v hledáčku ekonomů i politiků, protože ve srovnání s jinými evropskými zeměmi byla v Česku velmi nízká. Na celkových příjmech z daní se podílela jen 0,6 %. Ve většině zemí EU to bylo víc, byli jsme na chvostu žebříčku na 24. místě. V sousedním Polsku to byla tři procenta, v Německu, Maďarsku i na Slovensku něco přes jedno procento.

Když se začalo řešit, kde by mohl stát zvýšit svoje příjmy, byla daň z nemovitosti první kandidát. Koalice se nakonec dohodla na navýšení o 80 %, tedy skoro dvojnásobek. Na konkrétní částku mají vliv také obce, které mohou výši daně snížit i zvýšit přes tzv. místní koeficient. Obce mohou snížit daň až na polovinu nebo naopak zvýšit až na pětinásobek.  

Podle odhadů Ministerstva financí díky tomu města a obce získají zhruba 10 miliard korun navíc. Čtete správně – tato daň zůstává v rozpočtu měst a obcí, které s ní nakládají podle vlastního uvážení, třeba pro stavbu chodníků a podobně. Ministerstvo financí však vysvětlilo, že obcím ubere zase jinde, aby se změny propsaly pozitivně i do státního rozpočtu.

Zvýšení daně z nemovitosti řada lidí ostře kritizuje, zejména proto, že jde o tzv. zdanění majetku, nikoli příjmu. Zazněly otázky typu: Chceme trestat ty, co si pořídili vlastní bydlení? Danit seniory, kteří bydlí ve vlastním, ale vedle důchodu žádný příjem nemají? A jak se promítne vyšší daň do ceny nájmů?

Pro některé lidi může být vyšší daň i motivací k výhodnému prodeji. Jde zejména o majitele takových nemovitostí, které se nijak nevyužívají, jsou dlouhodobě prázdné, nejsou ani pronajaté, a tedy generují jen zbytečné náklady navíc, včetně daně z nemovitosti.

→ S prodejem vám rádi pomůžeme, podívejte se, jaké jsou výhody prodeje s Maximou.

Zavedení inflačního koeficientu

Od ledna 2024 bude taky platit inflační koeficient. Daň se bude každý rok mírně měnit podle inflace. Meziroční růst daně je však omezený na maximálně 20 % a obce ho opět budou moci korigovat přes tzv. místní koeficienty, které mohou vliv inflace i úplně smazat.

100 tisíc majitelů musí nově podat přiznání

Dále finanční správa upozornila, že zhruba 100 000 lidí musí podat v roce 2024 nové přiznání k dani z nemovitosti, i když jsou vlastníky už déle. Jde například o majitele garáží nebo budov určených pro rodinnou rekreaci. Došlo totiž ke změně, kdy daň se už nevyměřuje podle faktického užívání, ale podle toho, co je zapsáno v katastru. Objekt zapsaný jako garáž je tedy třeba nově danit jako garáž, přestože dosud sloužil například jako kůlna nebo sklad.

→ Podívejte se na přehled změn v daních od 1. 1. 2024, který připravilo samo Ministerstvo financí.

Kdo nově zaplatí vyšší daň z příjmu?

Změny zahrnuté v konsolidačním balíčku se týkají také daně z příjmu, která se uplatní při prodeji nemovitosti a taky při pronájmu, pokud jste v zisku. Příjmy a výdaje na prodej i pronájem uvádíte v normálním daňovém přiznání v sekci „ostatní příjmy“. Když se dostanete do zisku, přičte se tento zisk k vašim příjmům z podnikání nebo ze zaměstnání.

Daň z příjmu zůstává i po 1. lednu 2024 stejná, tedy existují dvě sazby: základní je 15 % a potom je tady vyšší sazba, která se vztahuje na lidi s vyššími příjmy, a ta je nadále 23 %. Snížila se však hranice, od které se platí vyšší sazba. Doteď byla stanovena na 48násobek průměrné mzdy, nově je to 36násobek. Má to být solidární krok, aby se lidé s vyššími příjmy podíleli na konsolidaci veřejných financí.

Konkrétně pro rok 2024 odpovídá 36násobek průměrné mzdy částce 1 582 812 Kč. To odpovídá měsíční mzdě 131 901 Kč. Na druhou stranu, když prodáváte nemovitost a neplatí pro vás žádná ze zákonných výjimek, tak se dostanete na roční zisk přes 1,5 milionu Kč velmi snadno. Veškerý zisk do 1,5 milionu Kč se potom zdaní patnácti procenty a všechno nad tuto částku už se daní sazbou 23 %.

Komu konsolidační balíček zlevnil bydlení?

Dobré zprávy jsme si nechali na závěr, protože se vztahují jen na menší skupinu lidí, kterým konsolidační balíček skutečně zlevnil bydlení. Radost mají všichni, kteří kupují novostavbu. Developeři mohli zlevnit o 3 %, protože se snížilo DPH na nové byty z 15 na 12 %. Zlevnění se ovšem netýká všech, jen tzv. sociálního bydlení, které spadá do nižší sazby DPH. Podle zákona jsou to však všechny byty do 120 m2 a domy do 350 m2, a tedy valná většina všech nemovitostí, které developeři běžně na trhu prodávají.

Zdroje

• https://www.mfcr.cz/cs/ministerstvo/media/tiskove-zpravy/2023/prehledne-ktere-zmeny-prinese-rok-2024-nejen-pro-o-54178
• https://eurozpravy.cz/domaci/dan-z-nemovitosti-2024-se-meni-lide-si-priplati.nc4fiet3
• https://forbes.cz/dan-z-nemovitosti-jako-lepidlo-na-rozpocet-at-jdou-penize-mestum-a-obcim-zni-z-realitniho-trhu/
• https://www.e15.cz/domaci/sto-tisic-lidi-musi-uz-v-lednu-zaplatit-dan-z-nemovitosti-narizuje-to-vladni-balicek-1412576
• https://www.podnikatel.cz/clanky/23-sazba-dane-z-prijmu-se-dotkne-v-roce-2024-vice-zamestnancu-a-osvc/