5 realitních trendů, které by měl znát každý majitel nemovitosti
Zvyšování hodnoty
České nemovitosti konstantně zdražují a navzdory očekáváním to nezměnila ani koronavirová krize – platí to bez výjimky pro domy, byty i rekreační objekty.
Jen za poslední rok zdražilo české bydlení asi o 15 %. Pokud bychom porovnali ceny nemovitostí před koronavirovou krizí, zjistíme, že metr čtvereční českých bytů se ještě na konci roku 2019 v naprosté většině regionů prodával o celou třetinu levněji.
Majitele nemovitostí by na tom měla zajímat jedna důležitá věc. Začíná být stále zřejmější, že i přes jednoznačně přehřátý trh není zdražování projevem nekontrolované realitní bubliny. Jinými slovy – české nemovitosti zdražují, neboť roste jejich hodnota.
Česko je zkrátka příliš dobrou zemí k životu na to, aby se tu nemovitosti prodávaly levně. Pro všechny majitele bez výjimky tedy platí – ještě než začnete přemýšlet, jak se svou nemovitostí naložit, zjistěte, jakou má na trhu v současnosti cenu.
Příležitost k prodeji “ležáků”
A netýká se to jen domů a bytů určených k okamžitému bydlení. Jedinečnou příležitost v současnosti mají i majitelé opomíjených nemovitostí, ne úplně lichotivě označovaných jako “ležáky”. V kontextu dnešní doby jim však víc sluší termín “second chances” – tedy nemovitosti, které čekají na svou druhou životní šanci.
Doposud se totiž nacházely v paradoxní situaci. Nebylo pro ně smysluplné ekonomické využití, jejich rekonstrukce většinou nedávaly smysl, neboť nedokázaly dostatečně navýšit hodnotu objektu. Případný pronájem zároveň nesliboval takový výnos, aby na rekonstrukci či přestavbu vydělal. A na chataření či chalupaření se samozřejmě nehodí všechny objekty, zvlášť když udržovat je v dobré kondici je finančně stále náročnější..
V Česku jsou přitom právě takových nemovitostí desítky tisíc. Nejčastěji se jedná o objekty získané v rámci restitučních nároků nebo dědictví, velice často vzdálené od aktuálního bydliště vlastníka.
Pokud jste vlastníkem takové nemovitosti, měli byste se zajímat, jaká je její momentální tržní hodnota. Možná budete velice mile překvapeni. Pokud zvažujete, že byste své nevyužívané objekt prodali a utržené peníze reinvestovali – klidně opět do nemovitostí, které budou vaší životní situaci vyhovovat lépe – je vhodná doba. Navíc existuje celá řada možností, které vám v tom pomůžou.
Prodražování rekonstrukcí
Ostatně prodat starší nemovitosti ve stavu před rekonstrukcí začíná být výhodné i z dalšího důvodu. Stavební práce a materiály totiž skokově zdražují. A co bylo jednou levně postaveno nebo zrekonstruováno, dá se nyní výhodně prodat.
Podle údajů Českého statistického úřadu stouply ceny materiálů a výrobků v meziročním srovnání o více než 10%. A to se držíme ještě při zemi – stačí se podívat na rostoucí cenu kabeláží a rozvodů (asi o třetinu), izolačních materiálů (asi o 40 %) nebo dřeva (skoro o 70 %).
Dodavatele trápí výpadky v objednávkách, takže kromě vyšší ceny je třeba počítat také s potenciálním zdržením při rekonstrukci – což zase prodražuje lidskou sílu nebo náklady na staveniště.
A růst bude nadále také cena práce, řemeslníků je obecně málo a obtížné cestování kvůli koronavirovým opatřením jejich dostupnost v Česku ještě snížilo.
Co z toho vyplývá? Majitelé, kteří nemovitosti pronajímají – ať už k trvalému bydlení nebo k pro turisty – by měli zvyšující se ceny rekonstrukcí promítnout do svých finančních rozvah už nyní. A pokud se na rekonstrukci chystají, musí počítat s výrazně vyšší pravděpodobností, že původní rozpočet bude překročen.
Nepovedené rekonstrukce snižující prodejní cenu
K rekonstrukcím se váže ještě jeden důležitý trend – stále více budou promlouvat do celkové hodnoty nemovitosti. A paradoxně nejen v dobrém.
Majitelé objektů, mířících do prodeje, se totiž v Česku setkávají stále častěji s takzvanou zápornou hodnotou stavebních úprav. Pamatujete na dobu ekonomického oživení po globální krizi? Tehdy bohatnoucí české domácnost investovaly do zhodnocování nemovitostí ve formě rekonstrukcí. Často však unáhleně, takže stavební úpravy byly častěji podřízeny vkusu než účelu.
Byla to doba klenutých dveří, nesmyslně navrhnutých příček a drahých obkladů, které byly často nevkusné už v době pořízení. Noví majitelé, kteří mají v současnosti o podobnou nemovitost zájem, tak často musí kalkulovat s další rekonstrukcí a při vyjednávání tak tlačí cenu dolů.
Pokud tedy prodáváte podobnou nemovitost, více než jindy byste měli zvážit návštěvu profesionálního interiérového designéra, který pro vás zajistí homestaging a ty největší interiérové hrubky dokáže alespoň částečně zahladit. U většiny realitních služeb, kterým opravdu záleží na výsledku a spokojenosti klienta, je navíc homestaging zdarma běžnou součástí prodejního procesu.
A pokud vás rekonstrukce teprve čeká, držte se několika jednoduchých pravidel. Vždy myslete na to, že vybíráte materiály a styl, který musí obstát i ve chvíli, kdy budete o deset – dvacet let starší a byt budete chtít prodat nebo pronajmout těm, kteří jsou nyní zase o deset – dvacet let mladší.
Takřka každý chce do interiéru promítnout kus sebe, ale od toho jsou právě architekti a designéři, aby dokázali naše požadavky sladit se všeobecným vkusem a potřebami. Myslete na to, že gauč, lustr nebo koberec vždy vyměníte jednodušeji než obklady, dlažbu nebo příčky a že špatné rozhodnutí v otázce vkusu vás jednou zbytečně může stát až statisíce na prodejní ceně.
Pronájmy
A pokud hovoříme o zdražování, musí na něj své nájemníky připravit i majitelé, kteří své nemovitosti pronajímají. Růst nájmů je totiž nevyhnutelný v podstatě po celé republice, Prahu nevyjímaje.
Na vině bude především inflace, která podle ČSÚ přesahuje v meziročním srovnání 3 % na maloobchodních cenách (ve skutečnosti se však bavíme o plíživé inflaci na úrovni kolem 10 %) a která je reakcí především na skutečnost, že Češi přes koronavirovou krizi uspořili rekordní množství peněz a přestali utrácet.
Tlak na zhodnocení úspor ještě posílí poptávku po nemovitostech – tradiční české cestě na zhodnocení našetřených peněz. A protože nákupní cena nemovitostí a cena pronajímaného metru čtverečního jsou u nás tradičně propojené hodnoty, tlak na vyšší výnosy z nájmů bude sílit.
A zapomenout není možné ani na růst cen energií – ty by měly začít skokově zdražovat zhruba od září.
Majitelům je možné doporučit jediné – zjistit, jak mají zdražování zakotveno v nájemní smlouvě. A pokud se na pronájem po rekonstrukci teprve chystají, podívat se, za co si lidé v současnosti rádi připlatí.
A pokud už jste z neustálého vyjednávání s nájemníky unavení, zvažte, zda by pro vás nebylo lepší vložit kompletní správu bytu do rukou profesionálů.
Zdroje:
