Daň z pronájmu nemovitosti 2023 – co obnáší a jak ji vypočítat

Pronájem nemovitosti je třeba zahrnout do daňového přiznání, a to konkrétně do přílohy číslo dvě, kam patří právě příjmy z pronájmu a tzv. ostatní příjmy (včetně daně z prodeje nemovitosti). Kdo odevzdává papírové daňové přiznání na finanční úřad, musí stihnout letos lhůtu 3. 4. 2023. Na přiznání v elektronické podobě máte čas až do 2. 5. 2023, pro daňové poradce platí lhůta 1. 7. 2023.

Rozdíl mezi pronajímatelem a podnikatelem

Příjem z pronájmu nebo podnikání?

Zásadní je vyjasnit si hned na začátku, jak stát nahlíží na to, jestli ve vašem případě jde o „obyčejný“ pronájem, který budete skutečně danit jako příjem z nájmu (dle § 9 ZDP). V některých případech totiž můžete zjistit, že vaše pronajímání stát vnímá jako podnikatelskou činnost, která se daní jinak (dle § 7 ZDP).

Především je důležité vědět, že podnikáním jsou tzv. ubytovací služby. Tady jde především o hotely a hostely, ale také krátkodobé pronájmy přes platformy typu Booking.com, Airbnb atd. Rozlišovací znaky jsou především tyto:

• krátká nebo přechodná doba ubytování (dny, týdny)
• účelem ubytování je rekreace
• služby, např. úklid prostor, výměna ložního prádla, snídaně, apod.
• ubytovaný neprovádí běžnou údržbu ani drobné opravy
• v nabídce ubytování se objevuje cena za den, případně týden
• ubytování je takto nabízeno na internetu, v tisku, letáky, billboardy apod.

Pokud ve vašem případě nejde o ubytovací služby, může přesto jít o nájem jako podnikání. Jedná se o případ, kdy předmět nájmu – tedy byt nebo dům – je součástí obchodního majetku. Pak se příjmy z nájmu zdaňují jako příjmy z podnikání neboli samostatné činnosti (dle § 7 ZDP).

Pokud jste vyloučili vše výše uvedené, pak jde ve vašem případě skutečně o příjem z pronájmu dle § 9 ZDP. Takové příjmy nepodléhají odvodům na sociální a zdravotní pojištění, ale mohou ovlivnit to, jestli se na vás bude vztahovat tzv. progresivní daň se sazbou 23 %. To je nedávná změna – do roku 2021 platila tzv. solidární daň, kam se tyto tzv. pasivní příjmy nezapočítávaly, ale to už dnes s progresivní daní neplatí.

Slevy na dani

Kdo musí platit daň z pronájmu

Mnozí pronajímatelé se zajímají, jak legálně pronajímat byt a neplatit přitom žádné daně z pronájmu. Taková možnost není úplně vyloučená, ale vše záleží podle zákona na tom, kolik si na pronájmu vyděláte. Zásadní vliv na výši daně má také vámi zvolený způsob evidence výdajů. Můžete vykazovat přesné příjmy v daňové evidenci, nebo zvolit jednodušší daň paušální.

Pokud jste zaměstnanec a kromě toho si vyděláte z podnikání, pronájmu či jiné výdělečné činnosti méně než 6 000 Kč ročně, nepodáváte daňové přiznání – a tedy neplatíte daň. Pokud nejste zaměstnanec a nemáte ani živnostenský list a příjem z podnikání, tato mezní hranice se zvyšuje na 15 000 Kč za rok. Jakmile tyto částky překročíte, vzniká vám vždy povinnost přiznání podat a daň zaplatit.

Pokud je vlastníků pronajímaného bytu více, stačí, když bude danit jen jeden z nich.

Jak snížit daň z pronájmu?

Stejně jako u jiných daní, také u pronájmu se procentuální sazba vztahuje na zisk, nikoli čistý příjem. Výše daně se tedy dá zásadně ovlivnit tím, jak vykážete výdaje spojené s pronájmem. Mnoho pronajímatelů si přitom vykazuje nižší výdaje, než by reálně mohli.

U daně z pronájmu si totiž můžete uplatnit buď skutečné výdaje, nebo 30% paušální výdaje. Zatímco paušál je administrativně jednoduchý, téměř vždy se vyplatí použít skutečné výdaje, protože si můžete daň podstatně snížit.

Skutečné výdaje u pronájmu

Skutečné, daňově uznatelné výdaje jsou všechny, které byly opravdu použity při pronajímání nemovitosti. A do této definice se vejde poměrně široká škála výdajů, a to například včetně toho, že v souvislosti s pronajímáním využíváte automobil (kontrola nemovitosti, dovoz materiálu na opravy atd.) Vložit si můžete do nákladů za automobil paušálně až 4 000 Kč měsíčně (tzv. výdajový paušál).

Do skutečných výdajů můžete uplatnit také odpisy – při rovnoměrném odpisování po dobu 30 let si můžete vložit do nákladů 1,4 % a v dalších letech 3,4 % pořizovací ceny bytu či domu. Příjmy a výdaje ovšem musíte být schopni doložit – většina z nich žádný výdajový paušál nemá, takže bude třeba uschovat nesmírné množství účtenek.

Finanční úřad totiž může vyžadovat prokázání těchto údajů až 3 roky zpětně. Při daňové ztrátě až 8 let zpětně.

Daň z příjmu pak vypočtete ze zisku. To znamená sečtete veškeré příjmy (všechny nájmy) za daný kalendářní rok, které k vám přišly na účet a odečtěte výdaje. Pozor na to, abyste do příjmů započítali skutečně jen nájemné.

Zálohy na služby nejsou vaším příjmem, i když je nájemce hradí na váš účet. Platby za energie však musíte skutečně přijímat zálohově, tzn. na konci období provádíte zúčtování záloh a vracíte přeplatek nebo žádáte nedoplatek. Do příjmů z pronájmu se vám naopak započítají náklady na energie, pokud je nepřijímáte zálohově, což není nikdy doporučeno a zbytečně si tak navyšujete daň.

Dále můžete uplatnit slevy na dani, které se ovšem uplatní na vaše celkové příjmy, tedy na celý základ daně, nikoli jen na příjem z pronájmu.

Procento daně z pronájmu se pak odvíjí od toho, zda vaše příjmy z pronájmu překračují čtyřnásobek průměrné mzdy. Pokud:

• překračujete, platíte 23% daň z příjmu,
• nepřekračujete, platíte 15% daň z příjmu.

Příklad výpočtu: 

Pronajímáte jeden byt za 16 000 Kč měsíčně. Váš roční příjem z pronájmu je 12× 16 000 Kč = 192 000 Kč.

Zároveň jste si spočítali, že náklady na byt – úroky z hypotéky, pojištění, daň z nemovitosti a náklady na údržbu vyšly za rok na 50 000 Kč. K tomu si uplatníte náklady na automobil 4 000 Kč měsíčně. Vaše výdaje tak činí 50 000 + 12× 4 000 = 98 000 Kč.

Po odečtení nákladů od příjmů jste na částce 94 000 Kč.

Protože jste za měsíc nepřekročil hranici čtyřnásobku průměrné mzdy, budete danit 15 %.

94 000 x 0.15 = 14 100 Kč.

To je částka, kterou odvedete finančnímu úřadu za rok pronájmu bytu.

Co se stane, když výdaje překročí zisk?

Není to nic neobvyklého – hlavně v prvním roce, kdy nemovitost pořizujete a začínáte ji pronajímat. Výdaje vynaložené na zakoupení nemovitosti, prvotní vybavení nebo rekonstrukci hravě překročí zisk, který ve výsledku z nájmu budete mít. V tomto případě daň z pronájmu platit nebudete.

Paušální výdaje u pronájmu

V případě uplatňování paušálních výdajů se vám výpočet daně značně zjednoduší. Nemusíte si vést podrobné výdaje. Zásadně ušetříte čas s papírováním. Nevýhodou je, že se vám může několikanásobně zvýšit částka, kterou ve výsledku na dani zaplatíte.

Pozor – u paušálních výdajů nelze uplatňovat další úlevy, např. na automobil.

Paušální výdaje se rozhodně nevyplatí každému. Zejména pokud jste v uplynulém roce kupovali do bytu nové vybavení nebo například prováděli rekonstrukci. O volbě tohoto režimu se raději pobavte s daňovým poradcem.

Způsob vykazování výdajů (přesné × paušálně) si dobře rozmyslete. Příjmy z pronájmu se daní dohromady. To znamená, že nemůžete uplatňovat paušální výdaje jen na část svých nemovitostí, ale plošně na všechny. Navíc ve chvíli, kdy pro nemovitost zvolíte daňový režim, nelze ho již v budoucnu měnit.

Proto se předtím poraďte s daňovým poradcem a dobře si propočítejte, jaký režim se vám do budoucna více vyplatí.

Jak na daňové přiznání

Daňové přiznání lze podat online na portálu Moje daně. Klikněte na Elektronická podání pro Finanční správu a najděte v elektronických formulářích Daň z příjmu fyzických osob.

Příjmy vykážete v 2. oddílu. Jako zaměstnanec uvádíte i příjmy ze závislé činnosti (zaměstnání). K tomu budete od zaměstnavatele potřebovat  Potvrzení o zdanitelných příjmech ze závislé činnosti, sražených zálohách na daň a daňovém zvýhodnění – ty vyplníte u 31. řádku.

Základ daně z pronájmu pak uvedete na 39. řádek – pro vyplnění si otevřete přílohu 2, kde vypíšete příjmy a výdaje z pronájmu za předchozí rok.

Obraťte se na daňové poradce

Pokud si s čímkoliv kolem daně z pronájmu nejste jistí, oslovte účetního, který vám poradí nebo za vás i daňové přiznání vyplní a podá. Jestli si nejste se zvolením vhodného režimu pro vykazování výdajů či s podáním přiznání jistí, rozhodně tuto možnost doporučujeme.

Nemáte zájem byt pronajímat? Díky vysoké poptávce jej můžete výhodně prodat. S poptávkou prodeje se obraťte na naši realitní kancelář.

Zdroje

https://portal.pohoda.cz/pro-podnikatele/uz-podnikam/najem-jako-podnikani/
https://portal.pohoda.cz/dane-ucetnictvi-mzdy/dan-z-prijmu/zdanovani-prijmu-z-najmu/
https://www.podnikatel.cz/clanky/kdy-jde-jen-o-najem-majetku-a-kdy-jiz-o-zivnost/
https://www.hypoindex.cz/clanky/pronajimate-byt-uplatnujte-skutecne-vydaje/