Daň z pronájmu bytu – co obnáší a jak ji vypočítat

Specifika daně z pronájmu bytu

Povinnost odvádět daň z pronájmu bytu vzniká, pokud jako majitel bytu poskytujete bydlení další osobě či osobám na delší dobu, bez dalších doplňkových služeb (jako výměna ložního prádla, stravování, obsluha atp.). V opačném případě by se jednalo o ubytovací službu, ke které se vážou odlišné daňové povinnosti.

Rozdíl mezi pronajímatelem a podnikatelem

Pokud máte zaměstnání, jste pronajímatel dle § 9 zákona o dani z příjmu. Odvádíte daň z pronájmu, ale neplatíte měsíčně zdravotní a sociální pojištění – to za vás odvádí zaměstnavatel. Pokud je vlastníků pronajímaného bytu více, stačí, když bude danit jen jeden z nich.

Pokud máte kterékoliv živnostenské oprávnění, jste podnikatel dle § 7 zákona o dani z příjmu. Odvádíte daň z pronájmu spolu s dalšími příjmy z podnikání. Měsíčně platíte zdravotní a sociální pojištění.

Podnikatel tak zaplatí za rok více, než zaměstnanec.

Pro oba subjekty platí: Příjem z nájmů vám nezvýší státní důchod, ani neposkytne nárok na nemocenské dávky.

Rozdíl mezi pronajímatelem a podnikatelem

Kdo musí platit daň z pronájmu bytu

Pokud si vyděláte z podnikání, pronájmu či jiné výdělečné činnosti méně než 6 000 Kč ročně, nepodáváte daňové přiznání – a tedy neplatíte daň. Pokud nemáte žádný příjem, tato mezní hranice se zvyšuje na 15 000 Kč za rok. Jakmile tyto částky překročíte, daň se vám nevyhne.

Zásadní vliv na výši daně má vámi zvolený způsob evidence výdajů. Můžete vykazovat přesné příjmy v daňové evideci, nebo zvolit jednodušší daň paušální.

Možnosti evidence výdajů

Fyzické osoby mohou u daně z pronájmu uplatnit buďto skutečné výdaje, nebo 30% paušální daň.

1. Skutečné výdaje

V případě skutečných výdajů si musíte vést evidenci hmotného majetku, neboli nemovitostí. Dále také náklady na opravy, které pak uvedete jako výdaj pro slevu na dani.

Je také důležité důsledné účetnictví. Veškeré příjmy a výdaje musíte být schopni doložit. Finanční úřad totiž může vyžadovat prokázání těchto údajů až 3 roky zpětně. Při daňové ztrátě až 8 let zpětně.

Daň z příjmu pak vypočtete sečtením veškerých příjmů (všech nájmů) za daný kalendářní rok, které k vám přišly na účet. Od této sumy odečtete výše uvedené výdaje. Dále můžete uplatnit slevy na dani.

Slevy na dani

Procento daně z pronájmu se pak odvíjí od toho, zda vaše příjmy z pronájmu překračují čtyřnásobek průměrné mzdy. Pokud:

• překračujete, platíte 23% daň z příjmu,
• nepřekračujete, platíte 15% daň z příjmu.

Příklad výpočtu: 

Pronajímáte jeden byt za 16 000 Kč měsíčně. Váš roční příjem z pronájmu je 12× 16 000 Kč = 192 000 Kč.

Zároveň jste si spočítali, že náklady na byt – hypotéka, pojištění, daň z nemovitosti a náklady na údržbu vyšly za rok na 50 000 Kč. K tomu jste si uplatnil náklady na automobil 4 000 Kč měsíčně. Vaše výdaje tak činily 50 000 + 12× 4 000 = 98 000 Kč.

Po odečtení nákladů od příjmů jste na částce 94 000 Kč.

Odečítáte dál. Máte základní slevu na poplatníka 30 840.

Jste na částce 63 160 Kč.

Protože jste za měsíc nepřekročil hranici čtyřnásobku průměrné mzdy, budete danit 15 %.

15 % z 63 160 = 9 474 Kč. To je částka, kterou odvedete finančnímu úřadu za rok pronájmu bytu.

Co se stane, když výdaje překročí zisk?

Není to nic neobvyklého – hlavně v prvním roce, kdy nemovitost pořizujete a začínáte ji pronajímat. Výdaje vynaložené na zakoupení nemovitosti, prvotní vybavení nebo rekonstrukci hravě překročí zisk, který ve výsledku z nájmu budete mít. V tomto případě daň z pronájmu platit nebudete.

1. Paušální výdaje

V případě uplatňování paušálních výdajů se vám výpočet daně značně zjednoduší. Nemusíte si vést podrobné výdaje. Zásadně ušetříte čas s papírováním. Nevýhodou je, že se vám může několikanásobně zvýšit částka, kterou ve výsledku na dani zaplatíte.

Výše daně při režimu paušálních výdajů = 30 % z vašeho ročního zisku do maximální výše 600 000 Kč / rok.

Pozor – u paušálních výdajů nelze uplatňovat další úlevy, např. na automobil.

Paušální výdaje se rozhodně nevyplatí každému. Zejména pokud jste v uplynulém roce kupovali do bytu nové vybavení nebo například prováděli rekonstrukci. O volbě tohoto režimu se raději pobavte s daňovým poradcem.

Příklad výpočtu: 

Pronajímáte jeden byt za 16 000 Kč měsíčně. Váš roční příjem je tak 12× 16 000 Kč = 192 000 Kč.

Uplatňujete paušální daň. Zaplatíte tedy 30 % ze zisku – 30 % ze 192 000 = 57 600 Kč.

danit je třeba jedním způsobem

Způsob vykazování výdajů (přesné × paušálně) si dobře rozmyslete. Příjmy z pronájmu se daní dohromady. To znamená, že nemůžete uplatňovat paušální výdaje jen na část svých nemovitostí, ale plošně na všechny. Navíc ve chvíli, kdy pro nemovitost zvolíte daňový režim, nelze ho již v budoucnu měnit.

Proto se předtím poraďte s daňovým poradcem a dobře si propočítejte, jaký režim se vám do budoucna více vyplatí.

Jak na daňové přiznání

Daňové přiznání lze podat online na portálu Moje daně. Klikněte na Elektronická podání pro Finanční správu a najděte v elektronických formulářích Daň z příjmu fyzických osob.

Příjmy vykážete v 2. oddílu. Jako zaměstnanec uvádíte i příjmy ze závislé činnosti (zaměstnání). K tomu budete od zaměstnavatele potřebovat  Potvrzení o zdanitelných příjmech ze závislé činnosti, sražených zálohách na daň a daňovém zvýhodnění – ty vyplníte u 31. řádku.

Základ daně z pronájmu pak uvedete na 39. řádek – pro vyplnění si otevřete přílohu 2, kde vypíšete příjmy a výdaje z pronájmu za předchozí rok.

Obraťte se na daňové poradce

Pokud si s čímkoliv kolem daně z pronájmu nejste jistí, oslovte účetního, který vám poradí nebo za vás i daňové přiznání vyplní a podá. Jestli si nejste se zvolením vhodného režimu pro vykazování výdajů či s podáním přiznání jistí, rozhodně tuto možnost doporučujeme.

Nemáte zájem byt pronajímat? Díky vysoké poptávce jej můžete výhodně prodat. S poptávkou prodeje se obraťte na naši realitní kancelář.