Tento web používá k poskytování služeb, personalizaci reklam a analýze návštěvnosti soubory cookie. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte.
realitka pro všechny životní situace
800 111 555
infolinka 7 dní v týdnu
CS | EN
Maxima je otevřená, prohlídky probíhají
CS   |   EN
Maxima je otevřená, prohlídky probíhají

Prodej a návazná koupě nemovitosti. Jak to načasovat?

V ideálním případě by prodej a návazná koupě nemovitosti mohly probíhat velmi hladce. Z peněz, které získáte prodejem starého bytu, si koupíte nový. Stěhujete se pouze jednou, rovnou do nového. V reálném světě je ale návazná koupě nemovitosti velmi náročnou disciplínou, která vyžaduje velké zkušenosti a dokonalé načasování.

Prodej a návazná koupě nemovitosti

Jak prodat byt a koupit dům nebo jinou nemovitost, aby vše proběhlo bez komplikací a co nejrychleji? Zařídit, aby veškeré termíny v procesu prodeje staré nemovitosti a následné koupě nového bydlení správně navazovaly, je velmi náročné. Jednáte totiž na dvou frontách – se zájemcem o koupi vašeho bytu a zároveň s majitelem domu nebo bytu, který si chcete pořídit. Pokud i oni potřebují zároveň koupit či prodat, případně je navíc některý z bytů zatížen hypotečním úvěrem, je to velká výzva vyjednat podmínky ve smlouvách tak, aby seděly termíny výplaty peněz a předání nemovitostí. V takovém případě vás čeká akce kulový blesk.

–> Obecné rady k prodeji bytu získáte z článku Jak prodat byt? Detailní postup pro úspěšné hledání kupujícího.

Tlačí vás koupě nemovitosti k rychlému prodeji?

Často se na nás obrátí klient s tím, že složil rezervaci na nový byt a ten stávající potřebuje rychle prodat. Má totiž už termín v rezervační smlouvě, do kdy musí z prodeje zaplatit zbytek kupní ceny. Tato situace není neřešitelná, ale je velmi složitá, zvláště když klient potřebuje prodat za co nejvíc, aby na koupi nového bydlení vůbec měl dost finančních prostředků. Podobných chyb se lidé dopouští často (podívejte se i na 5 nejčastějších chyb při prodeji bytu).

Bohužel to znamená jednu věc: Kdo chce brzy koupit nemovitost, často prodává pod cenou. Scénář je většinou následující. Nejprve si vyberete novou nemovitost, kterou si zamilujete, a podle její ceny pak nastavujete prodejní cenu svého stávajícího bytu. Pokud cenu nastavíte příliš vysoko, začne vás po pár týdnech neúspěšného prodeje tlačit čas a pod tlakem cenu snížíte. Přitom je škoda zbytečně na prodeji tratit.

Pokud se chcete tomuto scénáři vyhnout, využijte online odhad zdarma, kde se okamžitě dozvíte aktuální tržní cenu své nemovitosti.

Jak prodat byt a koupit dům? Načasujte si to správně!

Jak prodat byt a koupit dům? Načasujte si to správně!

Jak koupit a prodat, ale neprodělat?

Začněte tedy u svého stávajícího bydlení a zjistěte jeho reálnou prodejní cenu (více o odhadech tržní ceny jsme psali v tomto článku). Pokud máte nemovitost zatíženou hypotékou, zjistěte si, za jakých podmínek a v jakém termínu je možné úvěr splatit. Jakmile zjistíte částku, kterou můžete na koupi nového bydlení použít, další kroky se vám budou plánovat daleko lépe. Podle finančních možností se pak můžete rozhodnout, zda budete nejprve hledat nové bydlení a následně prodáte stávající, nebo zda pro vás bude výhodnější prodat a až poté koupit.

Varianta 1: Nejprve koupě a pak prodej

Nejprve koupit nové bydlení a až poté se začít věnovat prodeji toho starého vypadá jako ideální varianta. Máte dostatek času na přestěhování nebo případnou rekonstrukci a stěhujete se pouze jednou − ze starého do nového. Jediným zádrhelem jsou peníze. Jak zaplatit nové bydlení, když staré ještě není prodané?

Někteří lidé tuto situaci řeší hypotečním úvěrem. Novou nemovitost si koupí na hypotéku s krátkou (většinou roční) fixací s možností mimořádného splacení úvěru. Po prodeji své staré nemovitosti pak úvěr splatí. Pokud již hypotéku mají a na další úvěr svými příjmy nedosáhnou, může pomoci spoludlužník (nejčastěji blízký příbuzný), kterého závazku zbavíte opět mimořádnou splátkou po prodeji.

-> Chcete-li jít touto cestou, pomůžou vám se vším naši finanční poradci.

Přesto se s tímto scénářem setkáváme jen zřídka. Nejčastěji se klienti dostávají do již zmiňované situace, kdy se nejprve zamilují do nového bydlení, zaplatí rezervační poplatek a pak začnou řešit, jak rychle prodat svoji stávající nemovitost, aby uhradili zbytek kupní ceny. Přitom právě potřeba rychlého prodeje dělá prodávající na realitním trhu zranitelnými. Je velmi pravděpodobné, že se v průběhu prodeje dostanou do časového presu a následně budou nuceni prodat za daleko nižší částku, než zamýšleli.

Varianta 2: Prodat a následně koupit

Varianta prodeje a následné koupě nemovitosti je obecně bezpečnější, i když často méně pohodlná. Lidé nejprve prodají svoji stávající nemovitost. Až poté, co mají prodáno a ví, kolik peněz budou mít k dispozici, se začnou poohlížet po novém bydlení. Výhodou je dostatek času na prodej, a tedy vysoká pravděpodobnost, že prodáte opravdu dobře. (Jak probíhá opravdu dobrý prodej nemovitosti se podívejte tady). Dostatek času zároveň dává šanci najít kupujícího, který přistoupí na koupi i pod podmínkou, že nechá původní majitele v nemovitosti ještě nějaký čas bydlet. Dokud nenajdou nové bydlení (nebo po sjednanou dobu) pak mohou bydlet ve své staré nemovitosti a novému vlastníkovi platí klasický tržní nájem.

Bohužel kupujících, kteří jsou ochotni přistoupit na podobné podmínky, není mnoho. Pokud se nedaří se zájemci o koupi domluvit nebo začnou smlouvat o ceně, je daleko lepší a častější, že majitelé prodají nemovitost nejvyšší nabídce a na přechodnou dobu si pronajmou byt v místě, kde chtějí koupit něco nového.

Tato varianta představuje určité nepohodlí v podobě dvojího stěhování, ale na druhou stranu dává lidem dostatečný prostor k tomu, aby si hledali svoje nové vysněné bydlení a nebyli nuceni pod tlakem prodat se slevou nebo koupit první nemovitost, která se přiblíží jejich představám. Pokud budou mít štěstí, může se jim i v tomto případě podařit dobře prodat a rychle najít nové bydlení, takže starosti s přechodným bydlením nebudou muset řešit. Vždy je však lepší počítat s horším a následně být mile překvapen.

Varianta 3: Současně prodávat a kupovat

Tato varianta je ze všech uvedených nejnáročnější na načasování a provázání všech termínů. Od správného okamžiku uzavírání jednotlivých smluv, skládání kupních cen do úschov až po jejich výplatu a předávání nemovitostí. V každém případě doporučujeme našim klientům neuzavírat rezervační smlouvu na kupovanou nemovitost dříve, než je alespoň uzavřena smlouva o smlouvě budoucí kupní na prodej jejich nemovitosti. Dále je třeba obezřetně plánovat předání peněz, včetně výběru vhodného schovatele – možnosti jsou bankovní úschova, advokátní nebo notářská úschova, případně úschova u realitní kanceláře (píšeme o tom v článku Úschova kupní ceny).

Čeká vás koupě nemovitosti i prodej?

Čeká vás koupě nemovitosti i prodej?

Jaká varianta je tedy lepší?

Bezpečnější, klidnější a finančně výhodnější variantou, kterou našim klientům doporučujeme, je varianta prodeje a následné koupě. Až na drobný diskomfort v podobě možného dvojího stěhování má hned několik výhod.

1. Svoji nemovitost prodáváte v klidu bez časového tlaku a prodáte tedy za nejvyšší možnou cenu.

2. Víte přesně, kolik peněz máte na pořízení nového bydlení. Vyhnete se tedy situaci, že byste si zarezervovali nové bydlení a následně zjistili, že prodáte za míň, než jste doufali, a nebudete mít dost peněz na zaplacení kupní ceny. V podobných situacích pak často dochází k tomu, že kupující odstupují od koupě bez nároku na vrácení rezervačního poplatku, a přichází tak o další peníze, které na koupi nového bydlení nutně potřebují.

3. Získáte dostatek času na hledání svého nového, vysněného bydlení.

Pokud tedy uvažujte o změně bydlení a potřebujete koupi financovat prodejem své stávající nemovitosti, postupujte vždy tak, abyste se nedostali do časového tlaku a nebyli nuceni přistoupit na podmínky, které by vás mohly dostat do nesnází.

Do návazného prodeje a koupě se nikdy nepouštějte sami. Domlouvání podmínek prodeje, koupě a komunikaci se všemi zúčastněnými stranami nechte právníkům z renomovaných realitních kanceláří, kteří mají s návaznostmi zkušenosti a ví, jak správně provázat termíny jednotlivých obchodů, aby na sebe hladce navazovaly a vše proběhlo bez větších potíží.

Závěrem bychom ještě rádi vyvrátili jeden mýtus, se kterým se ve spojení návazné koupě a prodeje často setkáváme. Fakt, že potřebujete financovat koupi prodejem své staré nemovitosti, ještě neznamená, že oba obchody musí nutně proběhnout v jedné realitní kanceláři. Můžete koupit i prodat přes různé společnosti. V Maximě v případě návazností běžně komunikujeme s jinými realitními kancelářemi a developery a společně domlouváme nastavení termínů napříč všemi obchodními případy.

Ing. Vladimír Zuzák

Vladimír Zuzák je majitelem a ředitelem realitní kanceláře MAXIMA REALITY, která působí na pražském realitním trhu 23 let. Zuzák je všestranným znalcem realitního trhu. Zkušenosti v oblasti financí a realit sbíral například v ING a Hypocentru Modré Pyramidy. Po dobu 10 let zastával pozici obchodního ředitele ve FINEP HOLDING Group. Zuzák kritizuje nedostatečnou regulaci realitního byznysu, prosazuje vyšší standardy ochrany prodávajících i kupujících. Je autorem řady poradenských článků o realitním trhu na Peníze.cz, má profil na Linkedin.

Přečtěte si aktuální rozhovory:
Penize.cz: I na nás dojde. Byty zlevní, říká šéf realitky
Týdeník Hrot: Airbnb byznys skončí
CzechCrunch: Prodej nemovitostí ve virtuální realitě
Roklen24: Developeři se z krize poučili. Dolů s cenami nepůjdou

Další články od autora

BUĎME V KONTAKTU

Poradíme vám, jak nejlépe prodat.
Nezávazně, zadarmo a přátelsky.
22 LET  zkušeností
55 000  spokojených klientů
Byt Dům

* Povinný údaj
Vaše osobní údaje zpracováváme v souladu s GDPR.