Rezervační smlouva na nemovitost: k čemu slouží a jak nepřijít o rezervační poplatek

Na co si dát v rezervační smlouvě pozor

Obsahu rezervační smlouvy věnujte potřebný čas a péči a nechte si ji zpracovat odborníkem – například právníkem či realitním makléřem. Kupujete nebo prodáváte věc za miliony, proto nedává smysl snažit se ušetřit pár tisíc. Doporučujeme držet se následujících tipů:

Nestahujte si vzor rezervační smlouvy z internetu

Na celý proces prodeje nemovitosti má vliv celá řada okolností a málokdy se stane, že nastanou dvě naprosto totožné situace. 

• Každý kupující je v jiné finanční situaci (a může mu různě dlouho trvat, než vyřeší financování nemovitosti), 
• každý prodávající na prodej jinak spěchá, 
• nějaký čas trvá, než se do nemovitosti dostaví bankovní odhadce, 
• někdy je také potřeba počkat na vydání kolaudačního nebo jiného rozhodnutí stavebního úřadu. 

Proto není dobrý nápad, stáhnout si vzor rezervační smlouvy z internetu a podepsat jej. Snadno se tak dostanete do situace, že se v rezervační smlouvě zavážete k něčemu, co nebude reálné zvládnout.

Ideální je, pokud rezervační smlouvu připravuje právník, ať už samostatný advokát nebo právník realitní kanceláře. Jen tak máte jistotu, že smlouva je psaná na míru vašemu případu.

Na co si dát v rezervační smlouvě pozor

Co má obsahovat rezervační smlouva

V rezervační smlouvě si dohodnete podmínky prodeje, které jsou pro vás podstatné. Jsou to zejména:

• specifikace nemovitostí (vezměte si na pomoc výpis z katastru nemovitostí a nemovitosti popište přesně podle něj),
• specifikace dalších předmětů prodeje – typicky nábytku nebo jiného vybavení,
• kupní cena (nezapomeňte v této souvislosti výslovně uvést, zda se rezervační poplatek odečte z kupní ceny nebo ne),
• jak proběhne úhrada kupní ceny (z hypotéky, přes úschovu apod.),
• do kdy se uzavře navazující smluvní dokument (smlouva o smlouvě budoucí nebo kupní smlouva),
• co se stane, když k prodeji nemovitosti nakonec nedojde (včetně toho, co se stane se zaplaceným rezervačním poplatkem). 

Podle konkrétních okolností případu pak můžete do rezervační smlouvy doplnit další podmínky, které jsou pro vás důležité (např. kdy dojde k předání nemovitosti).

Rezervační poplatek

Obvyklá výše rezervačního poplatku je 3 – 5 % z kupní ceny. Ceny nemovitostí se v současné době pohybují v řádu minimálně několika milionů, což činí z rezervačního poplatku statisícovou položku. Proto se vyplatí mu v rezervační smlouvě věnovat náležitou pozornost. 

Kromě jasného vymezení případů, kdy se rezervační poplatek vrací, si dejte pozor na to, abyste výslovně uvedli, zda rezervační poplatek tvoří část kupní ceny nebo stojí samostatně. V praxi se běžně objevují oba přístupy, jde tedy hlavně o to, abyste nebyli při konečné úhradě kupní ceny nepříjemně překvapeni.

Stává se, že kupujete nemovitost, zároveň prodáváte svoje stávající bydlení a rezervační poplatek potřebujete uhradit právě z prodeje stávající nemovitosti. Celý proces bude byrokraticky ještě o něco náročnější – věnovali jsme mu proto celý článek Prodej a návazná koupě nemovitosti. 

Řešením v takovém případě může být nechat si vyplatit 50 % z kupní ceny předem a z té pak zaplatit rezervační poplatek na nové bydlení. V Maxima Reality tuto službu běžně poskytujeme – přečtěte si, za jakých podmínek můžete získat polovinu z kupní ceny vaší nemovitosti ještě předtím, než vůbec najdete kupce.

Ověřte si, na jaký účet budete rezervační poplatek platit. Nejbezpečnější je notářská nebo advokátní úschova, nejméně bezpečný způsob úhrady je na účet realitního zprostředkovatele bez náležitého renomé a dostatečného základního kapitálu. Jak si dobře vybrat realitní kancelář, se dozvíte v tomto článku. 

Navazující lhůty

Podepsat rezervační smlouvu s tím, že pokud do měsíce neuzavřete kupní smlouvu, rezervační poplatek vám propadá, je hodně optimistické, zejména, pokud koupi nemovitosti financujete z hypotéky.

Počítejte s tím, že bance může třeba týden nebo dva trvat, než vám hypotéku oficiálně schválí (a to i když ji máte předschválenou). Zjistěte si dopředu, jak dlouho bude vyřízení hypotečního úvěru trvat a lhůty v rezervační smlouvě tomu přizpůsobte. Ideálně i s nějakým časem navíc jako rezervou.

Rozvazující podmínky

Vyvážená rezervační smlouva chrání zájmy kupujícího i prodávajícího, resp. realitní kanceláře. Proto je žádoucí, aby oběma stranám byla stanovena možnost od smlouvy odstoupit za předem stanovených podmínek. 

Typickými příklady, které mají za následek neuzavření kupní smlouvy, jsou: 

• právní vady nemovitosti (věcná břemena, o kterých se prodávající nezmínil, nově nařízená exekuce apod.),
• prodávající se rozhodne nemovitost neprodat nebo ji prodat někomu jinému,
• kupující nedokáže zajistit financování koupě.

V rezervační smlouvě by měly být tyto základní rozvazující podmínky stanoveny. Také si pohlídejte, že rezervační smlouva přesně stanoví, co se v případě jejího rozvázání stane s rezervačním poplatkem. Minimálně v případě, že neuzavření kupní smlouvy zaviní prodávající (objeví se dosud skryté právní vady nemovitosti nebo si prodávající prodej rozmyslí), by měl být rezervační poplatek kupujícímu v plné výši vrácen. 

Rozvazující podmínky

Provize realitní kanceláře

V praxi bývá odměnou realitní kanceláře právě rezervační poplatek, který si realitní zprostředkovatel ponechá jako svoji odměnu. Dejte si pozor na to, jak je odměna realitní kanceláře vymezena – lze se setkat s praxí, kdy realitní kanceláři vznikne nárok na odměnu už v případě ‚‚obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy na nemovitost”. 

To znamená, že v případě, kdy dojde k uzavření rezervační smlouvy, ale prodávající nakonec od smlouvy odstoupí, vznikne realitní společnosti nárok na provizi. Což je v pořádku, pokud je tato provize vyžadována po prodávajícím (mělo by to být ošetřeno ve zprostředkovatelské smlouvě, kterou má realitní kancelář uzavřenou s prodávajícím). Není fér v takových případech nárokovat ‚‚propadnutí” rezervačního poplatku, který zaplatil kupující.