Rezervační smlouva na nemovitosti
K čemu slouží rezervační smlouva
Rezervační smlouva vám zajistí, že majitel prodá nemovitost vám, i kdyby se později objevil jiný zájemce, který třeba nabídne lepší cenu nebo rychlejší jednání. Zároveň rezervace nemovitosti představuje velký závazek pro vás: nemovitost musíte koupit, i kdybyste objevili o den později nějakou lepší, levnější nebo krásnější.
Jde tedy o první závazný krok směrem k prodeji a oběma stranám rezervační smlouva umožňuje začít s přípravami prodeje. To může znamenat různé věci: podniknout další kroky k získání hypotéky, pokročit v prodeji své staré nemovitosti nebo naopak začít vybírat nové bydlení.
Dobrá smlouva o rezervaci nemovitosti však zároveň myslí i na to, že kupní smlouvu uzavřít nemusíte, pokud se později objeví skryté faktické nebo právní vady (např. je na prodávajícího nařízena exekuce). To by měly stanovit tzv. rozvazovací podmínky.
Kdo podepisuje rezervační smlouvu
V praxi se objevují dvě varianty rezervačních smluv:
- trojstranná (uzavřená mezi kupujícím, prodávajícím a realitní kanceláří),
- dvoustranná (uzavřená mezi kupujícím a realitní kanceláří).
Častěji se setkáte s dvoustrannou rezervační smlouvou. Je to proto, že renomované realitní kanceláře mívají s majiteli nemovitostí uzavřenou zprostředkovatelskou smlouvu, která je opravňuje činit všechny úkony v souvislosti s prodejem nemovitosti – tedy i uzavřít rezervační smlouvu.
|
TIP: Ověřte si, zda má realitní kancelář s prodávajícím skutečně uzavřenu zprostředkovatelskou nebo obdobnou smlouvu. Na realitním trhu se pohybují i makléři, kteří balancují na hranici zákona a může docházet k podvodům.
|
Na co si dát v rezervační smlouvě pozor
Obsahu rezervační smlouvy věnujte potřebný čas a péči a nechte si ji zpracovat odborníkem. Kupujete nebo prodáváte věc za miliony, proto nedává smysl snažit se ušetřit pár tisíc. Doporučujeme držet se následujících tipů:
Nestahujte si vzor rezervační smlouvy z internetu
Není dobrý nápad stáhnout si vzor rezervační smlouvy z internetu. Snadno se dostanete do situace, že se v dohodě o rezervaci nemovitosti zavážete k něčemu, co nebude reálné zvládnout. Na celý proces prodeje nemovitosti má vliv celá řada okolností a málokdy se stane, že nastanou dvě naprosto totožné situace.
- Každý kupující je v jiné finanční situaci (a financování mu bude trvat jinak dlouho),
- každý prodávající na prodej jinak spěchá,
- nějaký čas trvá, než se do nemovitosti dostaví bankovní odhadce,
- někdy je také potřeba počkat na vydání kolaudačního nebo jiného rozhodnutí stavebního úřadu.
Ideální je, pokud rezervační smlouvu připravuje právník, ať už samostatný advokát nebo právník realitní kanceláře. Jen tak máte jistotu, že smlouva je psaná na míru vašemu případu.
Na co si dát v rezervační smlouvě pozor
Co má obsahovat rezervační smlouva
V rezervační smlouvě si dohodnete podmínky prodeje, které jsou pro vás podstatné. Jsou to zejména:
- specifikace nemovitosti (dle výpisu z katastru nemovitostí),
- specifikace dalších předmětů prodeje (pozemek, garáž, ale i nábytek a další vybavení)
- kupní cena (nezapomeňte výslovně uvést, zda se rezervační poplatek odečte z kupní ceny nebo ne),
- jak proběhne úhrada kupní ceny (z hypotéky, přes úschovu apod.),
- do kdy se uzavře navazující smluvní dokument (smlouva o smlouvě budoucí nebo kupní smlouva),
- co se stane, když k prodeji nemovitosti nakonec nedojde (včetně toho, co se stane se zaplaceným rezervačním poplatkem).
Podle konkrétních okolností případu pak můžete do rezervační smlouvy doplnit další podmínky, které jsou pro vás důležité (např. kdy dojde k předání nemovitosti). Kupující by si měli dát pozor, aby bylo zahrnuto v rezervační smlouvě opravdu vše, o čem se hovořilo na prohlídce jako o předmětu prodeje (například pozemky, zahrady, sklepy nebo garáže apod.)
Taky prověřte, zda nemovitost netrpí právními vadami, jako jsou zástavy nebo věcná břemena, které by měl realitní makléř vždy komunikovat se zájemcem již na prohlídce. Proto by součástí rezervační smlouvy měl být standardně výpis z katastru nemovitostí.
Rezervační poplatek
Obvyklá výše rezervačního poplatku je 3–5 % z kupní ceny, tedy jde o položku v řádu statisíců. Proto se vyplatí mu v rezervační smlouvě věnovat náležitou pozornost. Jasně musí být vymezeny případy, kdy se rezervační poplatek vrací a kdy se naopak nevrací, pokud od koupě ustoupíte.
Dále si dejte pozor na to, abyste výslovně uvedli, zda rezervační poplatek tvoří část kupní ceny, nebo stojí samostatně. V praxi se běžně objevují oba přístupy.
Ověřte si, na jaký účet budete rezervační poplatek platit. Nejbezpečnější je notářská nebo advokátní úschova, ale často to bývá i účet realitního zprostředkovatele, což může být rizikové, pokud jde o realitku bez náležitého renomé a dostatečného základního kapitálu. Více se dozvíte v článku Jak si dobře vybrat realitní kancelář.
| Pozor: Pro rezervační poplatek se ve smlouvách používají také pojmy rezervační záloha nebo blokace, rezervační depozitum, případně blokační záloha nebo blokační jistina. |
Chcete rezervační poplatek financovat z prodeje stávající nemovitosti? Řešením může být služba 50 % z kupní ceny předem. V MAXIMA REALITY můžete získat polovinu peněz, ještě než začnete prodávat. Naši klienti tyto peníze často využijí právě na rezervační poplatek. Jak na to? Podívejte se na podmínky –> Získat polovinu z kupní ceny dřív, než najdete kupce.
Navazující lhůty
Obvykle bývají v rezervační smlouvě zakotveny určité podmínky, které musí být před podpisem splněny (typicky kupující musí získat úvěr v bance nebo prodávající musí odstranit právní vady na nemovitosti). S tím se zase vážou termíny, které se musí dodržet, jinak hrozí, že vám rezervační poplatek propadne.
Postupujte proto obezřetně a zavažte se jen k tomu, co opravdu můžete dodržet. Dejte si pozor zejména tehdy, když vyřizujete hypotéku u banky. Zjistěte si dopředu, jak dlouho bude vyřízení hypotečního úvěru trvat a lhůty v rezervační smlouvě tomu přizpůsobte. Ideálně i s nějakým časem navíc jako rezervou. Bance může trvat, než vám hypotéku oficiálně schválí.
Rezervační doba je termín, kdy má dojít k uzavření kupní smlouvy nebo tzv. smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Musí být jasné, jaké budou sankce, pokud v daném čase k podpisu smluv nedojde. To se může stát z důvodů na straně kupujícího, ale i prodávajícího a obě situace by měla řešit právě rezervační smlouva na byt nebo dům.
Rozvazovací podmínky
Když si nejste něčím jisti, doporučujeme sjednat si rozvazovací podmínku ve smlouvě o rezervaci. Ta vám otevře cestu k odstoupení od rezervační smlouvy. Hodit se to může například v následujících situacích:
- objeví se právní vady (zástavy, věcná břemena), na které jste nebyli jako kupující upozorněni,
- majitel odstoupí od prodeje, odmítne uzavřít kupní smlouvu z jiného důvodu nebo nemovitost prodá jinému zájemci,
- nezískáte financování, i když jste hypotéku svěřili realitní kanceláři (v jiném případě obvykle zamítnutí úvěru nelze jako rozvazovací podmínku uvést).
Rozvazující podmínky
Provize realitní kanceláře
V praxi často bývá odměnou realitní kanceláře právě rezervační poplatek, který si realitní zprostředkovatel ponechá jako svoji odměnu (není náhoda, že výše poplatku obvykle odpovídá výši provize). Dejte si pozor na to, jak je odměna realitní kanceláře vymezena – lze se setkat s praxí, kdy realitní kanceláři vznikne nárok na odměnu už v případě ‚‚obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy na nemovitost”. To je v pořádku, pokud je tato provize vyžadována po prodávajícím (mělo by to být ošetřeno ve zprostředkovatelské smlouvě). Není fér v takových případech nárokovat ‚‚propadnutí” rezervačního poplatku, který zaplatil kupující.
