Tento web používá k poskytování služeb, personalizaci reklam a analýze návštěvnosti soubory cookie. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte.
realitka pro všechny životní situace
800 111 555
infolinka 7 dní v týdnu
CS | EN
CS   |   EN

Rezervační smlouva na nemovitost. Jak nepřijít o rezervační poplatek?

Koupě nemovitosti si obvykle vyžádá podpis minimálně čtyř různých smluvních dokumentů. Rezervační smlouvou to všechno začíná. Kupující vyjadřuje svůj vážný zájem a stvrzují se podmínky koupě - zejména kupní cena, specifikace nemovitosti a termíny všech kroků, které budou následovat. Vyplatí se tedy věnovat zvýšenou pozornost znění rezervační smlouvy. V sázce bývá totiž rezervační poplatek v řádu desetitisíců.

Rezervační smlouva na byt

V rezervační smlouvě na byt by měly být zakotveny všechny klíčové podmínky prodeje a koupě, protože se stane závazným podkladem pro vznik všech ostatních smluv. Čeká vás totiž ještě obvykle smlouva o smlouvě budoucí kupní, kupní smlouva i smlouva o úschově kupní ceny. Jak úspěšně celý tento právní proces proběhne, to do velké míry závisí právě na znění rezervační smlouvy.

Pro obě strany – prodávajícího i kupujícího – platí po celou dobu prodeje: vymáhat můžete jedině ty sjednané závazky, které jsou v rezervační smlouvě jednoznačně zakotveny.

Dohodnout se hned v rané fázi na všem důležitém je tedy klíč k hladkému průběhu prodeje a koupě. Pokud se vám totiž stane, že se na zásadních věcech neshodnete až u podpisu kupní smlouvy, můžete být nuceni odstoupit od smlouvy a zaplatit za to rezervačním poplatkem. Ten skládá kupující hned na začátku jako zálohu a důkaz svého vážného zájmu a nebývá to nízká částka, už u malých bytů může překročit 100 000 Kč.

Kdo podepisuje rezervační smlouvu?

Rezervační smlouva na nemovitost může mít dvě podoby:

1. Nejběžnější je dvoustranná smlouva mezi realitní kanceláří a zájemcem o koupi.

2. Méně častou variantou je trojstranná smlouva, kde se podepisuje i prodávající.

Seriózní realitní kanceláře mají s majiteli nemovitostí uzavřenou zprostředkovatelskou smlouvu, které je opravňuje nabízet nemovitost k prodeji. Současně je opravňuje i k podpisu rezervační smlouvy s vážným zájemcem a vybírání rezervačních poplatků. V takovém případě je dvoustranná rezervační smlouva plně dostačující.

Dvakrát prověřuj, jednou podepiš!

Kupující by ovšem v případě, kdy je rezervační smlouva dvoustranná, měli vždy ověřit, zda je realitní kancelář spolehlivá. Především si zjistěte, zda skutečně podle zprostředkovatelské smlouvy je oprávněna k prodeji nemovitosti a uzavírání rezervační smlouvy. Ideální je vyžádat si kopii zprostředkovatelské smlouvy jako důkaz. V českém prostředí, kde se pohybuje mnoho makléřů-amatérů, totiž bohužel dochází i k podvodům, kdy složíte rezervační poplatek na účet kanceláře, která nemá s majitelem nemovitosti vůbec uzavřenu žádnou smlouvu. Od začátku by proto kupující měli být obezřetní.

Vzor rezervační smlouvy z internetu

Dejte si pozor na prodávající, kteří řeší rezervační smlouvu bez realitky a stáhli si vzor rezervační smlouvy online. V tomto článku popisujeme, jaké se můžou vyskytnout chyby v rezervační smlouvě. Navíc ukazujeme, jak důležité je přizpůsobit rezervační smlouvu konkrétní situaci kupujícího i prodávajícího, například zohlednit termíny stěhování, jednání o hypotečním úvěru v bance a řadu dalších věcí. Vyplatí se podle toho stanovit i rozvazovací podmínky. Zkrátka – rezervační smlouvu by měl vždy připravovat právník nebo advokát, nikdy ji nestahujte z internetu.

Rezervační smlouva na byt stvrzuje vážný zájem kupujícího.

Rezervační smlouva na byt stvrzuje vážný zájem kupujícího.

Kontrola rezervační smlouvy: co a za kolik

Víte, k čemu slouží rezervační smlouva na nemovitost? Musí přesně vymezit dvě věci: co se prodává a za jakou kupní cenu. Je v zájmu obou stran, aby nemovitost byla specifikována co nejpřesněji. Kupující by si měli dát pozor, aby bylo zahrnuto v rezervační smlouvě opravdu vše, o čem se hovořilo na prohlídce jako o předmětu prodeje (například pozemky, zahrady, sklepy nebo garáže apod.) Psali jsme na to téma článek Správné označení předmětu převodu.

Pro kupující bude také důležité prověřit, zda nemovitost netrpí právními vadami, jako jsou zástavy nebo věcná břemena. Informace o právních vadách jsou uvedeny v katastru a všechny případné závady (nejčastěji zástavy bank) by měl realitní makléř vždy komunikovat se zájemcem již na prohlídce. Proto by součástí rezervační smlouvy měl být standardně výpis z katastru nemovitostí – list vlastnictví kupované nemovitosti, ze kterého je zřejmé, jestli má nemovitost právní vady nebo ne. Přečtěte si, jak odhalit právní vady.

Jak proběhne úhrada kupní ceny

Důležité je vyjasnit už v rezervační smlouvě, jak proběhne úhrada kupní ceny. Obvyklý postup je úschova kupní ceny před podpisem kupní smlouvy u nezávislé, spolehlivé třetí strany. Může jí být banka, notář nebo advokát, ale taky realitní kancelář (tady je dobré srovnání výhod a nevýhod jednotlivých schovatelů). Podle nového realitního zákona platného od r. 2020 nesmí realitní kanceláře tyto úschovy nabízet, ale na písemnou žádost vám ji poskytnout mohou. Výplata kupní ceny z úschovy je pak obvykle podmíněna zápisem vlastnického práva kupujícího do katastru.

Závazek podpisu kupní smlouvy

Rezervační smlouva na byt zavazuje kupujícího, případně i prodávajícího k tomu, že ve stanovené době bude podepsána kupní smlouva. Obvykle bývají v rezervační smlouva zakotveny určité podmínky, které musí být před podpisem splněny (typicky kupující musí získat úvěr v bance nebo prodávající musí odstranit právní vady na nemovitosti). V rezervační smlouvě by se měly rovnou uvést taky případné nestandardní podmínky a požadavky. Ty se mohou týkat jak úhrady kupní ceny, tak například termínu předání a vyklizení nemovitosti, či ponechání některých věcí v nemovitosti.

Rezervační doba

Rezervační doba je termín pro uzavření kupní smlouvy, případně také smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Z rezervační smlouvy musí být tento termín jednoznačně zřejmý. Stejně tak musí být jasné, jaké budou následky nebo sankce v případě, že v daném čase k podpisu smluv nedojde. To se může stát z důvodů na straně kupujícího, nebo na straně prodávajícího a obě situace by měla rezervační smlouva jednoznačně řešit.

Rozvazovací podmínky

Variantou je zahrnout také rozvazovací podmínky, pokud jedna ze stran předpokládá, že může dojít k vážné překážce v uzavření kupní smlouvy (například kupující nezíská úvěr a podobně). V případě, že si tedy nejste jisti některou skutečností týkající se nemovitosti či úhrady kupní ceny, doporučujeme sjednat si rozvazovací podmínku ve smlouvě o rezervaci. Ta vám za určitých podmínek otevře cestu k odstoupení od rezervační smlouvy, kdy rezervační poplatek získáte zpátky (pokud to bude z důvodu, který je výslovně ve smlouvě uveden). Hodit se to může například v následujících situacích:

->  Vyjdou-li najevo právní vady (zástavy, věcná břemena), na které jste nebyli jako kupující upozorněni.

->  Pokud majitel nemovitosti odstoupí od prodeje, odmítne uzavřít kupní smlouvu z jiného důvodu nebo nemovitost prodá jinému zájemci.

->  Také pokud se rozhodnete svěřit realitní kanceláři zařízení hypotečního úvěru, požadujte, aby nezajištění financování bylo rozvazovací podmínkou smlouvy.

Rezervační smlouvu na nemovitost většinou podepisuje kupující a realitní kancelář

Rezervační smlouvu na nemovitost většinou podepisuje kupující a realitní kancelář

Jak nepřijít o rezervační poplatek

Vážný zájem o nemovitost stvrzuje obvykle kupující nejen podpisem rezervační smlouvy, ale také úhradou zálohy. Nazývat se může různě – rezervační poplatek, rezervační záloha nebo rezervační depozitum. Funkci má vždy stejnou. Dokázat vážný zájem kupujícího o nemovitost a závazat si zájemce k tomu, že podnikne kroky potřebné k podpisu kupní smlouvy v dohodnutém termínu.

Rezervační poplatek také může být žádán v různé výši, za obvyklou považujeme v současné době částku ve výši 3 – 5 % z kupní ceny. K největším obavám kupujících samozřejmě patří, že by snad o složenou zálohu mohli přijít.

Zde se vyplatí dodržovat především následující pravidlo: Dobře si rozmyslete, zda máte skutečně o nemovitost zájem, než rezervační poplatek uhradíte. Peněžitá částka je tu právě od toho, aby vás přiměla se skutečně vážně rozhodnout, zda zamýšlíte nemovitost koupit nebo ne. V době zvýšeného zájmu o nemovitosti se můžete dostat často do stresových situací, které by vás však neměly vést ke zbrklým rozhodnutím. Dvakrát vše zvažte například v situaci, kdy koupi financujete z prodeje vlastní starší nemovitosti.

Často se stává, že nemáte peníze z prodeje a už potřebujete uhradit rezervační poplatek na nové bydlení. Píšeme o tom v článku Prodej a návazná koupě nemovitosti. Řešením v takovém případě může být například nechat si vyplatit 50 % z tržní ceny, ještě než začnete s prodejem nemovitosti. Díky tomu můžete uhradit rezervační poplatek na nové bydlení, ještě než sami najdete kupce. Podívejte se na to, za jakých podmínek můžete získat půlku z tržní ceny ihned.

Jak nepřijít o rezervační poplatek

Jak nepřijít o rezervační poplatek

Rezervační smlouva: na co si dát pozor

Druhé důležité pravidlo je prověřovat realitní kancelář, se kterou uzavíráte rezervační smlouvu na nemovitost. Příliš mnoho kupujících si vybírá jednoduše podle bytů v nabídce realitních serverů a věnuje minimum pozornosti reputaci realitní kanceláře, která nemovitost nabízí. Jenže právě s realitní kanceláří budete uzavírat rezervační smlouvu na byt a právě na její účet budete skládat zálohu a právě ona vám bude poskytovat i služby spojené s koupí nemovitosti.

Dívejte se, jak dlouho je firma na trhu, zda nemá za sebou žádné skandály, čtěte reference na internetu, smlouvu podepisujte vždy v reprezentativním sídle kanceláře, nikdy v kavárně ani během prohlídky v bytě nebo domě, o který máte zájem. Dejte pozor také na možné záměny názvů renomovaných kanceláří s těmi amatérskými „obývákovými“. Podívejte se také dle IČ v obchodním rejstříku, zda vzletný název a loga nejsou jen pozlátkem, pod kterým se skrývá malý obchodníček s nemovitostmi s velice omezeným ručením…

Rezervační poplatek a provize RK

Dejte si pozor na to, aby z rezervační smlouvy bylo nepochybně zřejmé, zda se rezervační poplatek, který skládá kupující, započítává do kupní ceny. V takovém případě později kupující hradí kupní cenu v poníženou o rezervační zálohu. Ovšem pozor – není to samozřejmost. V některých případech naopak rezervační poplatek zůstává zvlášť mimo kupní cenu a po realizaci koupě se stane odměnou realitní kanceláře, kterou tak uhradil kupující nad rámec kupní ceny. Více detailů o systému odměn pro realitní kanceláře si přečtěte v článku Výše provize realitní kanceláře.

Můžete se setkat s obojí praxí, proto si vyjasněte s realitní kanceláří hned na začátku, o jaký případ se jedná, abyste nebyli překvapeni, jaká cena bude uvedena v kupní smlouvě.

Rezervační poplatek

Při podpisu rezervační smlouvy si dejte pozor

Rezervační smlouva by měla rovněž vyjasňovat, zda je odměna realitní kanceláře vázána na uzavření kupní smlouvy, nebo pouze na obstarání příležitosti uzavřít kupní smlouvu. Ve druhém případě by totiž realitní kancelář nebyla odpovědná například za situace, kdy od prodeje odstoupí majitel nemovitosti, a odměna by jí náležela bez ohledu na to, že ke koupi nedošlo. Nakonec musí být také ze smlouvy vždy jednoznačně zřejmé, co se stane s rezervačním poplatkem právě v případě, že nedojde k uzavření kupní smlouvy na straně prodávajícího, nebo na straně kupujícího.

Univerzální rada tedy zní: ošetřete v rezervační smlouvě na nemovitost dopředu všechny situace, k nimž by teoreticky mohlo dojít, a to zejména s ohledem na to, co se bude dít se složenou rezervační zálohou. Rezervační smlouvu čtěte pečlivě a nebojte se zeptat se na ujednání, která vám nejsou jasná.

Dejte si také pozor, aby se v rezervační smlouvě neobjevilo ustanovení, že případný spor bude řešit konkrétní „neznámá“ osoba rozhodce mnohdy sídlící v „Horní Dolní“, namísto obecného soudu nebo jiné důvěryhodné instituce (např. Rozhodčí soud při HKČR a AKČR).

BUĎME V KONTAKTU

Poradíme vám, jak nejlépe prodat.
Nezávazně, zadarmo a přátelsky.
22 LET  zkušeností
55 000  spokojených klientů
Byt Dům

* Povinný údaj
Vaše osobní údaje zpracováváme v souladu s GDPR.