Tento web používá k poskytování služeb, personalizaci reklam a analýze návštěvnosti soubory cookie. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte.
realitka pro všechny životní situace
800 111 555
infolinka 7 dní v týdnu
CS | EN
CS   |   EN

Těžké rozhodování: prodej, nebo pronájem? Spočítejte si, co se víc vyplatí

Možná jste zdědili chalupu po dědečkovi, přestěhovali se za prací nebo po svatbě vyměnili garsonku za 3+kk. V každém případě teď řešíte velké dilema: prodat, nebo pronajmout? Jste se totiž majitelem nemovitosti, kterou nepotřebujete k vlastnímu bydlení. A ta by neměla dlouho zůstat prázdná. Pomůžeme vám spočítat výnos z pronájmu i aktuální tržní cenu nemovitosti, abyste se mohli racionálně rozhodnout, co se víc vyplatí právě ve vašem případě.

Prodej nebo pronájem? Spočítejte si to!

Jak si rychle srovnat výhody a nevýhody prodeje a pronájmu, abyste zjistili, co bude pro vás a vaši prázdnou nemovitost nejlepší? Ať chceme nebo ne, v každém našem rozhodnutí sehrají určitou roli emoce. U nemovitostí to platí dvojnásob. Chceme si uchovat památku na babičku, je nám líto prodat byt, kde jsme vychovali děti atd. To je lidské a je to úplně v pořádku.

Ovšem každému rozhodnutí by měla předcházet taky racionální úvaha, tedy propočet zisků a nákladů. Nejen finančních, ale taky časových. Třeba starosti s nájemníky vám vezmou víc volných večerů, než si možná dokážete dopředu představit. V každém případě si sežeňte co nejpřesnější odhad možných zisků – a to platí pro zisk z prodeje i výnos z pronájmu.

Co se vyplatí s jednou nemovitostí, nemusí platit u druhé. Byt 2+kk v Praze, to je úplně jiný příběh než rodinný dům na Vysočině. Do výpočtu zásadně vstupují i další faktory. Výnos z pronájmu bude úplně jiný, pokud ještě splácíte hypoteční úvěr. Zisk z prodeje zase může významně kolísat podle toho, jak rostou a klesají ceny nemovitostí.

Prodej nemovitosti

Prodej nemovitosti vám přinese okamžitou hotovost, kterou můžete využít pro další velké investice, včetně koupě jiného bydlení. Naopak výnos z pronájmu má spíš podobu dlouhodobé měsíční renty. Prodej je ideální řešení v případě, že jste třeba zdědili spoluvlastnický podíl společně se sourozenci. Zisk z prodeje si rozdělíte a nemáte žádné dlouhodobé vzájemné závazky, které by mohly způsobovat případné rozepře.

Náklady na prodej jsou zanedbatelné a můžete k němu přistoupit okamžitě. Prodej trvá v průměru tři měsíce u bytů (v Praze a větších městech), půl roku nebo i déle u rodinných domů a chalup. Pokud spěcháte na peníze, můžete si nechat vyplatit 50 % z ceny předem. Rekonstrukce se ve většině případů před prodejem nevyplatí, protože noví majitelé chtějí raději vše upravit podle svého. Naopak u pronájmu musíte velmi často do bytu významně investovat, abyste ho připravili pro nájemníky a dosáhli na zajímavý výnos (u pronájmů se mnohem více hraje na efekt, atraktivní kuchyňská linka nebo koupelna můžou nájemné podstatně zvednout).

I při prodeji se dá cena zvýšit, když interiér projde designérskými úpravami (podívejte se na efekt, jaký přinese homestaging). Ale to všechno zařídí realitní kancelář v ceně provize, která nejčastěji odpovídá 3 – 5 % z prodejní ceny. Čím dál oblíbenější je ovšem prodej bez provize, kdy náklady na služby RK uhradí kupující. Stejně to už dlouho funguje u pronájmů, kde provizi zase hradí vždy nájemníci (většinou ve výši jednoho měsíčního nájmu). Prodej bez provize můžete vyzkoušet v Maximě.

Zisk z prodeje

Na začátku vašich úvah o prodeji nemovitosti nepochybně stojí otázka: Za kolik se byt nebo dům prodá? Jaká je jeho aktuální tržní cena? Naštěstí na realitním trhu proběhla v poslední době malá revoluce a dnes už si můžete objednat kvalitní odhad ceny zdarma. Zatímco samostatně působící odhadci si účtují 5 – 10 000 Kč za ocenění nemovitosti, některé realitní kanceláře nabízejí služby svých odhadců zdarma, a to nejen svým klientům. Každý si může rychle udělat představu o tom, kolik stojí jeho nemovitost, bez poplatků a nezávazně:

Přesto řada lidí postupuje při odhadu raději na vlastní pěst. Výsledkem bývá velmi zkreslená představa o ceně nemovitosti. Nejčastější metodou, jak odhadnout cenu „podomácku“, je procházení realitních serverů, jako jsou Sreality.cz nebo reality.idnes.cz. Tam však vidíte jen ceny nabídkové, které se uvádějí v inzerátech. Skutečné prodejní ceny mohou být o dost vyšší, když je velký zájem, nebo naopak nižší. To se však z internetu nedozvíte.

Za kolik se byty a domy prodaly, to se eviduje v katastru nemovitostí, ale do jeho statistik nemá veřejnost přístup. Když si objednáte online odhad od Maximy, sestavíme ho právě podle statistik z katastru. Navíc využíváme i cenové mapy, kde srovnáváme, za kolik se v posledních měsících prodaly podobné byty. Podle nedávného průzkumu má v Česku až polovina lidí zkušenost s prodejem pod cenou. Za nižší než tržní cenu prodal každý desátý, někoho takového zná v blízkém okolí nebo rodině dokonce každý druhý. Neopakujte stejnou chybu! Ve spoustě případů totiž došlo k chybnému ocenění nemovitosti.

Prodejní cenu nemovitosti ovlivňuje nejen dispozice a lokalita, u bytů je zásadní například patro, orientace oken nebo stav bytového domu. Všechny faktory klíčové pro určení ceny najdete v článku Odhad ceny nemovitosti. Jak se určí?

Online odhad si objednejte zdarma od Maximy

Online odhad si objednejte zdarma od Maximy

Pronájem nemovitosti

Když prodej zamítnete, největší výhoda spočívá zcela prozaicky v tom, že nemovitost zůstane ve vašem vlastnictví a její hodnota jistě poroste. Nemovitosti jsou totiž v dlouhodobém horizontu velmi bezpečná investice. Teď sice hrozí ekonomická krize, která velmi pravděpodobně přinese dočasný pokles cen nemovitostí o 15 – 20 %, ale nejpozději do dvou let realitní trh určitě zase poroste. Prognózy jsme rozebrali v článku Klesnou ceny nemovitostí kvůli koronaviru?

Očekávání budoucího růstu ceny se vztahuje v Česku pro nemovitosti všech kategorií (byty, domy i pozemky). Výjimkou jsou snad jen chaty, které jsou určené k rekreaci, ne k trvalému bydlení (tj. mají jen číslo evidenční). Mezi různými regiony jsou ovšem rozdíly v tom, jak rychle ceny nemovitostí rostou, nejvyšší jsou v Praze, Brně, Středočeském, Jihočeském a Plzeňském kraji. Nutným předpokladem ovšem je, že se o byt, dům, případně chalupu budete starat. Byt ani dům by neměl zůstávat dlouho prázdný a je třeba pravidelně provádět údržbu a nezbytné rekonstrukce.

Výnos z pronájmu

Když tedy obsadíte byt nebo dům spolehlivými nájemníky, můžete se těšit na měsíční příjem z nájemného. Jaký bude váš roční výnos, když sečtete příjmy a odečtete náklady, to může být u každé nemovitosti velmi různé. Nejdřív zvažte náklady. Záleží na tom, jestli je potřeba provést rekonstrukci, což bývá nezbytné hlavně u starých, zděděných nemovitostí. Dál je důležité, jestli na bytě nebo domě vázne nesplacený úvěr. U některých nemovitostí je možné z nájmu hradit měsíční splátky hypotéky, ale často budete muset ještě připlácet.

Tržní nájemné se určuje podobně jako prodejní cena. Potřebujete statistiky, za kolik se reálně pronajaly byty nebo domy ve vaší lokalitě v poslední době, abyste potom tzv. srovnávací metodou dokázali odhadnout, za kolik se dá pronajmout vaše nemovitost. I s tím vám umíme pomoct – stačí vyplnit dispozici a další parametry do formuláře Online odhad a zaškrtnout „pronájem“. Zdarma pro vás určíme tržní nájemné.

Dále zvažujte taky čas, jak dlouho potrvá spolehlivé nájemníky sehnat. Strašně záleží na lokalitě – zatímco v Praze se shání nájemníci celkem snadno a rychle, rodinný dům v menší obci můžete inzerovat i půl roku bez odezvy. Nejlíp se pronajímají byty ve větších městech a tam, kam se lidi hodně stěhují za prací.

Výnos z pronájmu záleží na tom, jestli se podaří sehnat nájemníky

Výnos z pronájmu záleží na tom, jestli se podaří sehnat nájemníky

Zásadní je, že nikdy nemůžete počítat s tím, že získáte 12 měsíčních nájmů ročně. S nájemníky se vždy uzavírá na začátku smlouva na dobu určitou, obvykle na jeden rok. Pro jistotu se připravte na to, že skutečně po roce odejdou a vy budete hledat jiné, a to znamená obvykle výpadek alespoň jednoho měsíčního nájmu. Ale časový horizont hledání nájemníků může být i mnohem delší, záleží na poptávce a šikovnosti realitní kanceláře.

Jak vidíte, pronájem nemovitosti je významně rizikovější podnik než prodej. Dopředu totiž není zřejmé, jak to celé dopadne, může se toho stát hodně: sehnat nájemníky může trvat dlouho, můžou se z nich vyklubat neplatiči (tomu věnujeme článek Nájemník přestal platit nájem. Co dělat?).

Existuje ovšem cesta, jak udělat roční výnos z pronájmu o něco předvídatelnějším. Maxima vám nabízí smluvní garanci nájemného – zaručíme se za to, že dostanete 12 měsíčních nájmů ročně. Když dojde k výpadku v příjmu, pošleme vám nájemné na účet my.

Šalamounské řešení

Příjem z pronájmu se zdá lákavý, ale vaše volná nemovitost, kterou aktuálně vlastníte, se na pronájem nehodí? To je velmi častá situace. V takovém případě se nabízí šalamounské řešení: volnou nemovitost prodejte za co nejvýhodnějších podmínek a pak si pořiďte byt, který bude z hlediska výnosu ideální k pronájmu, tedy tzv. investiční byt. Často je právě tento postup vůbec nejracionálnějším řešením.

Vše se dá zorganizovat velmi rychle, do pár měsíců můžete mít místo staré rodinné chalupy úspěšně pronajatý byt nedaleko vašeho bydliště. Problém není ani to, když je pořizovací cena investičního bytu vyšší než prodejní cena stávající nemovitosti. V takovém případě si jednoduše vezmete hypotéku, kterou pokryjete chybějící zdroje. Experti na investice takový postup dokonce doporučují: hypotéka v takovém případě slouží jako tzv. páka, jak jsme vysvětlili dopodrobna třeba v tomto článku na Peníze.cz. Splátky se pokryjí z měsíčního nájemného. Ideální poměr úvěru a vlastních zdrojů je v takovém případě 50:50.

Když si vše spočítáte, investiční byt vyjde nejlépe

Když si vše spočítáte, investiční byt vyjde nejlépe

Investiční byty

Nejvyšší výnos obvykle skýtají menší byty, většinou 2+kk o výměře kolem 50 m2, a to ve větších městech. Garsonky bývají totiž příliš drahé v přepočtu na metr čtvereční a okruh zájemců je velmi omezený, často v jednopokojovém bytě nechtějí bydlet ani singles. Naopak 3+kk a větší byty jsou spíš pro rodiny s dětmi, které potřebují šetřit. Ideálními nájemníky jsou mladé páry, kde oba pracují, a tedy si mohou dovolit platit vyšší nájem v atraktivní lokalitě.

Dále je vhodné vybrat byt v rozvíjející se lokalitě – to znamená ne příliš drahý, ale s perspektivou budoucího růstu. Příkladem ještě před pár lety byly třeba pražské Holešovice, kde se v letech 2015 – 2020 ceny bytů takřka zdvojnásobily. Pokud ekonomická krize v následujících měsících skutečně přinese pokles cen nemovitostí, může být po delší době zase dobrá příležitost pro investice. I hypotéky zlevňují a jsou teď kvůli koronaviru dočasně dostupnější. S prodejem stávající nemovitosti si naopak ze stejného důvodu raději pospěšte. Prodej s Maximou přitom trvá o polovinu kratší dobu než jinde, jak ukazují statistiky z poslední doby. V každém případě si nechte poradit, pokud s investicemi do nemovitostí začínáte. Dobrý realitní makléř vám pomůže nejen prodat stávající nemovitost, ale taky vybrat a koupit byt vhodný k pronájmu.

 

Ing. Vladimír Zuzák

Vladimír Zuzák je majitelem a ředitelem realitní kanceláře MAXIMA REALITY, která působí na pražském realitním trhu 23 let. Zuzák je všestranným znalcem realitního trhu. Zkušenosti v oblasti financí a realit sbíral například v ING a Hypocentru Modré Pyramidy. Po dobu 10 let zastával pozici obchodního ředitele ve FINEP HOLDING Group. Zuzák kritizuje nedostatečnou regulaci realitního byznysu, prosazuje vyšší standardy ochrany prodávajících i kupujících. Je autorem řady poradenských článků o realitním trhu na Peníze.cz, má profil na Linkedin.

Přečtěte si aktuální rozhovory:
Týdeník Hrot: Airbnb byznys skončí
CzechCrunch: Prodej nemovitostí ve virtuální realitě
Roklen24: Developeři se z krize poučili. Dolů s cenami nepůjdou

Další články od autora

BUĎME V KONTAKTU

Poradíme vám, jak nejlépe prodat.
Nezávazně, zadarmo a přátelsky.
22 LET  zkušeností
55 000  spokojených klientů
Byt Dům

* Povinný údaj
Vaše osobní údaje zpracováváme v souladu s GDPR.