Chaty a chalupy na prodej: Jak využít rekordní zájem?
Pokud jste dosud odkládali prodej chaty nebo chalupy, letos v létě je čas všechno rozhýbat. Ať už vám prodej komplikují rodinné vztahy, problémy s pozemky nebo s přístupovou cestou, vše se dá vyřešit (třeba přes naše právní oddělení). Jestli máte rekreační nemovitost, kterou nevyužíváte, vyplatí se prodat ji právě teď, dokud jsou ceny vysoko.
Za poslední rok, od začátku pandemie Covid-19 rostou ceny chat a chalup v průměru o 15-25 % ročně. Brzy tedy budou rekreační objekty v průměru o 50 % dražší než před krizí. V době zavřených hranic, škol i pracovišť se vlastní chalupa ukázala jako vzácné útočiště, jehož cena se pomalu nedá penězi vyčíslit. Na každý inzerát proto dnes volá rekordní počet zájemců.
Jak se postupuje při prodeji, když máte zájemců desítky? Dá se cena vyšponovat ještě výš, než bylo uvedeno v inzerátu? A na co si dát pozor, když chalupu letos teprve kupujete?
„Prodej chaty u vody.“
Jaké lokality frčí?
Co se týče rekreačních objektů, nezáleží tolik na tom, v jakém jsou stavu. Většina lidí počítá s tím, že si budou chalupu rekonstruovat podle vlastního vkusu. Klíčovou roli zde hraje lokalita. Nejluxusnější jsou místa v národních parcích, CHKO nebo jinak chráněných oblastech, kde se často žádné další novostavby už nepovolují. Stará roubenka na prodej, hájenka po dědečkovi nebo jiný starší dům tak znamenají jedinou šanci na rekreaci na těchto územích i mimo penziony a hotely.
Prodej chaty u vody
Další kritérium je možnost všestranné, celoroční rekreace. Nejoblíbenější lokality jsou takové, kde můžete v zimě lyžovat (ideálně sjezd i běžky) a v létě se koupat a jezdit na kole. Největší úspěch tedy bude mít „prodej chaty u vody a v horách“. Proto jsou dlouhodobě nejoblíbenější Krkonoše, Šumava (včetně Lipna), Jizerské hory a případně Beskydy a Jeseníky.
S rostoucími cenami, které v těchto tradičních lokalitách mnohdy předčí i ceny nemovitostí v Praze, ovšem roste popularita nových míst. Jsou to především Krušné hory (Klínovec) nebo Vysočina, které jsou v blízké dojezdové vzdálenosti do Prahy a přitom nabízejí rovněž široké možnosti zimních i letních radovánek, na Vysočině jsou například skvělé běžkařské trasy.
Posledním kritériem je právě vzdálenost rekreačních objektů od větších měst, kde bydlí jejich majitelé. Kolem Prahy jsou tradičně nejdražší lokality podél Vltavy, Sázavy a Berounky (Křivoklátsko, okolí Karlštejna), Slapy a taky Kokořínsko, kde se výjimečně najde i roubenka na prodej. Zároveň je v blízkém okolí Prahy zájem taky o chaty v zahrádkářských koloniích, které umožňují levné bydlení v dojezdové vzdálenosti do hlavního města.
Aktuální nabídka nemovitostí
Chata vs. chalupa na prodej. V čem je rozdíl?
Rekreační objekty se v zásadě dělí do dvou hlavních kategorií – chaty a chalupy, přičemž tržní cena chaty je vždy podstatně nižší než u chalup ve stejné lokalitě. O jaký typ rekreační nemovitosti jde, to poznáte to podle čísla. Zatímco chata má jen číslo evidenční, chalupa má číslo popisné stejně jako rodinný dům. Naopak nezáleží na velikosti, jako chata může být kolaudována i větší budova. Stejně tak chalupa může být malá, přesto s číslem popisným.
Obce přidělují čísla evidenční budovám, které jsou určeny pro rodinnou rekreaci nebo mají jen dočasný charakter. Naopak čísla popisná jsou pro stavby určené k trvalému bydlení (na základě kolaudačního rozhodnutí). Zatímco chatu je třeba jednoznačně taky v inzerci označit jako „chata na prodej“, tedy rekreační objekt, u staveb s číslem popisným se můžete rozhodnout, jestli je označíte jako „rodinný dům na prodej“ nebo „chalupa na prodej“. Není problém prodat dům po dědečkovi jako chalupu, pokud je v rekreační lokalitě.
Rekolaudace chaty na chalupu / rodinný dům
V některých případech můžete před prodejem ještě vše změnit a získat nové kolaudační rozhodnutí i číslo popisné, tedy změnit rekreační nemovitost na obytnou. Tím se zvedne i prodejní cena. Nicméně jde to jenom u takových staveb, které splňují zákonné požadavky pro trvalé bydlení (problém může nastat, když jsou v chatě nízké stropy, malá okna, malé místnosti nebo celkově malá zastavěná plocha). Ale záleží taky na územním plánu obce. Když se chata nachází v ochranném pásmu lesa nebo v chráněné oblasti, změna nebude možná pravděpodobně ani v budoucnu.
Prodej a koupě chalupy krok za krokem
Když prodáváte chalupu, postupuje se v zásadě stejně jako u rodinného domu. Vše jsme do detailu, krok za krokem, popsali v článku Jak prodat rodinný dům? Nejčastější výzvy, které se musí řešit při prodeji rekreačních nemovitostí, bývají komplikované majetkové vztahy (často jde o spoluvlastnictví mezi sourozenci apod.), ale taky přístupové cesty a hranice pozemku. V prvním případě leží přístup k objektu na cizím pozemku, kde není dostatečně právně zajištěn volný průjezd (např. ve formě věcného břemena, služebnosti cesty). Ve druhém případě zase hranice pozemku v katastru nesedí s realitou, tedy reálně se využívá, případně je i oplocena menší nebo větší plocha v okolí chaty nebo chalupy. Obojí může představovat problém zejména tehdy, když se má koupě financovat z úvěru.
Levné chaty na prodej nejsou k dostání
Hypotéka na rekreační objekt (chata, chalupa)
Produkt „hypotéka na chatu“ banky znají, ale musí být zajištěna přístupová cesta. Jakmile cesta vede přes cizí pozemek, což bývá velmi časté hlavně v chatařských koloniích, úvěr nezískáte. Další problém je s bankovními odhady. Současné prodejní ceny chalup a chat vnímají banky často jako nadhodnocené, a tak bankovní znalec určí často zcela jinou „zástavní hodnotu“. Slibuje-li banka 80% hypotéku, může to pak představovat třeba jen 50 % z konečné kupní ceny. Pokud potřebujete poradit s financováním chaty nebo chalupy, využijte naši službu Nejlepší hypotéka.
Vyplatí se aukce chalupy i den otevřených dveří
Řekneme vám typický příběh, jak probíhají v letošním roce prodeje chalup a chat. Nedávno jsme inzerovali chalupu na Berounsku a ozvalo se nám celkem 69 zájemců. V těchto případech volíme dvě strategie. Zaprvé, zvažujeme možnost uspořádat o víkendu den otevřených dveří. Zatímco u prodeje běžné nemovitosti to příliš nedoporučujeme, u chat a chalup se to vyplácí. Zejména když jde o dům v Krkonoších nebo na Šumavě, kde předpokládáme zájem lidí z Prahy a jiných větších měst. Na Berounsko může každý dojet na prohlídku i přes týden, cesta do hor už se ve všední den plánuje hůř.
Za druhé, když je vážných zájemců více, vyplatí se rozhodně uspořádat tzv. online aukci. Jedná se v podstatě o dobře známou obálkovou metodu, jen místo lepení obálek se posílají e-maily. Vážní zájemci po prohlídce napíšou makléři, kolik jsou ochotni přihodit navíc. Cena se může takto zvednout o deset, dvacet nebo i padesát procent. V případě zmiňované chalupy na Berounsku se cena v aukci zvedla o 1.6 milionu Kč oproti původně inzerované. Důležité je ovšem organizovat aukci ideálně přes realitní kancelář, kterou zájemci vnímají jako důvěryhodnou. Aukce si žádá vzájemnou důvěru v nestrannost a férovost celého procesu, jinak mohou vzniknout problémy.
Rekreační apartmány se vyrovnají Praze
Kdo se chce vyhnout údržbě chalupy a zahrady, dá přednost rekreačním apartmánům. Poptávka v poslední době výrazně převyšuje nabídku. Rekreační apartmány se staví v těch nejdražších lokalitách, například na Lipně, na Šumavě a v Krkonoších (Harrachov, Vrchlabí, Špindl, Pec pod Sněžkou). Setkáváme se také s tím, že lidé kombinují osobní užívání s krátkodobými pronájmy. Například tráví ve vlastním apartmánu měsíc v zimě, měsíc v létě a zbytek času inzerují přes Airbnb nebo Booking.
Roubenka na prodej
Ceny rekreačních apartmánů v atraktivních lokalitách (Krkonoše, Šumava) se můžou vyšplhat na 110-130 tisíc Kč za m2. Apartmány 40 m2 jsou v prodeji za 5 mil. Kč, větší 60-70 m2 můžou být za 7-9 mil. Kč. To jsou vyšší ceny než v některých částech Prahy. Na Vysočině, v Jeseníkách nebo v Krušných horách bude cena určitě nižší.
Nových apartmánů vzniká málo. Problém je s pozemky, spousta horských obcí má stop stav, co se týče nové výstavby, a to kvůli infrastruktuře, ale taky z důvodu ochrany přírody. Řada míst v Krkonoších například spadá pod správu národního parku, takže KRNAP se potom vyjadřuje ke každé plánované stavbě a mnoho jich zamítne, stejná situace je na Šumavě. Teď po pandemii Covid-19 navíc očekáváme, že může dojít i k přestavbě některých hotelů na rekreační apartmány. Lyžařské vleky letos vůbec neotevřely, řada hotelů měla zavřeno celou hlavní zimní sezónu a některé budou jistě krachovat. Nabídka rekreačních apartmánů na prodej se tak může v blízké budoucnosti rozšířit.
Zdroje:
