Maxima Reality na nové adrese!
Vážení klienti, od 1. 12. 2019 nás najdete na nové adrese Revoluční 1, Praha 1 (vedle OC Kotva).
X
Tento web používá k poskytování služeb, personalizaci reklam a analýze návštěvnosti soubory cookie. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte.
jsme ryze česká společnost
infolinka 7 dní v týdnu
800 111 555

Kupujeme družstevní podíl (družstevní byt)

Na co si dát pozor?

Koupě bytu ve vlastnictví prodávajícího je zcela jiná situace než „koupě družstevního bytu“, přesněji řečeno koupě družstevního podílu s právem nájmu družstevního bytu. V takovém případě vlastníkem bytu zůstává bytové družstvo a kupující coby nabyvatel se stává „pouze“ členem družstva a vlastníkem družstevního podílu. Krok za krokem proto vysvětlíme, jak postupovat, máte-li se stát členem družstva, a na co si dát pozor. Ve světě družstevního bydlení se totiž hraje podle trochu jiných pravidel.

Kdo si vybere na realitních serverech byt se zkratkou „DV“, musí počítat s tím, že si ho do osobního vlastnictví nekoupí, alespoň prozatím. Cesta k bydlení vede v tomto případě přes nabytí družstevního podílu v bytovém družstvu, a tím i členství v bytovém družstvu. Vyplatí se tedy nejprve ověřit, zda prodávající, přesněji „převodce“, je oprávněn na vás svůj družstevní podíl převést, a také se seznámit s bytovým družstvem, jehož členem se právě chystáte stát. S družstevním podílem s právem nájmu bytu si totiž v tomto případě „kupujete“ i „část“ bytového družstva a spoludružstevníky.

Co všechno si nechat potvrdit?

U bytů v osobním vlastnictví si prodávajícího lehce prověříte v katastru nemovitostí, kde platí zásada: co je psáno, to je dáno. Kdo je uveden v katastru jako vlastník, ten je oprávněn vám nemovitost prodat. Naopak družstva žádné veřejné seznamy svých členů nevedou. Vedou pouze své vlastní interní seznamy členů. Vyžádejte si proto potvrzení, že je převodce aktuálně vlastníkem družstevního podílu. Nespokojte se s jinými dokumenty. Převodce vám může předložit například několik let starý nabývací titul (smlouva o převodu družstevního podílu na převodce) nebo nájemní smlouvu. Jenže v mezičase mohl být z družstva vyloučen nebo mohl svůj družstevní podíl již prodat někomu jinému a aktuálně být v bytě v podnájmu. Nebo také vůbec není členem družstva a byt má pouze v nájmu od bytového družstva. Proto žádejte vždy potvrzení co nejaktuálnější, co nejkonkrétnější a potvrzené přímo bytovým družstvem.

Aktuální potvrzení o členství a právu nájmu konkrétního bytu nebude jediný dokument, který byste měli chtít vidět. Důležité je nechat si potvrdit, že převodce nemá vůči družstvu žádné závazky ani nesplacené dluhy (potvrzení o bezdlužnosti), jaká je výše nesplacené anuity, případně že u člena družstva není vedeno řízení o jeho vyloučení. Všechny dluhy převodce vůči družstvu totiž při převodu družstevního podílu přecházejí na nabyvatele. Případů, kdy družstevníci dluží, je přitom podle nedávného prohlášení Svazu českých a moravských bytových družstev víc a víc.

 

Jak jsme psali už v článku Je družstevní bydlení jiné než vlastnické?, pokud si chcete vzít předhypoteční úvěr na družstevní byt (hypotéku nelze dostat, pokud nemáte jinou nemovitost, kterou byste mohli zastavit), budete také potřebovat písemný příslib ze strany bytového družstva, že nejpozději do roka dojde k převodu bytu do vašeho osobního vlastnictví. 

 

Nenechte se stresovat úrokovými sazbami. Financujte svoje bydlení s MAXIMA REALITY! Domluvte si bezplatnou schůzku s našimi finančními konzultanty.

Zjistěte skutečnou cenu bytu

Potvrzení bytového družstva o bezdlužnosti převodce nestačí, protože se týká jeho dluhů vůči družstvu, ale nevypovídá nic o případné zadluženosti samotného družstva vůči třetím osobám. Vyplatí se proto zeptat se i na nesplacené úvěry a nahlédnout do účetních uzávěrek družstva, které jsou veřejně dostupné v obchodním rejstříku. Úvěr si mohlo družstvo vzít například na opravu střechy, nová okna, výtah nebo další náklady spojené s údržbou bytového domu. Měsíční splátky jsou potom rozpočítány mezi družstevníky v rámci nájemného, které platíte za užívání družstevního bytu. Vedle splátek jsou součástí nájemného také zálohy na služby (voda, výtah, úklid, elektřina spol. prostor, teplo apod.). Celkovou výši měsíčních nákladů na byt zjistíte z tzv. evidenčního či výpočtového listu, který se vystavuje u družstevních bytů stejně jako u bytů v osobním vlastnictví.

Evidenční list si vyžádejte co nejdřív, protože například v případě hodně levných družstevních bytů můžete zjistit dosud nesplacenou anuitu (nesplacená část úvěru připadající na družstevní podíl, za který družstvo nechalo původně byty postavit či za který koupilo bytový dům). Celkovou výši anuity pak musíte připočítat ke kupní ceně, abyste dokázali vyhodnotit, kolik vás vlastně bude družstevní podíl stát. Například: družstevní byt můžete koupit za 3 miliony Kč, ale s anuitou 600.000 Kč, tj. se závazkem anuitních splátek ve výši 5 000 Kč měsíčně po dalších deset let, takže celkově zaplatíte vlastně 3 600 000 Kč plus případné úroky. A ptejte se i na plánované investice, případně na celkový stav bytového domu − družstvo je možná aktuálně bez dluhů, ale chystá se vzít si nový úvěr v horizontu několika měsíců, a měsíční splátky vám tak mohou poskočit o dalších několik tisíc nahoru.

Družstvo není úřad

Jak vidíte, klíčovou roli v celém převodu hraje bytové družstvo. Chyby se dopouští nabyvatel a převodce, když si ho pletou se státním úřadem. Zde jednáte s fyzickými osobami, které byly zvoleny do představenstva bytového družstva, a tedy nesou ze své pozice i právní odpovědnost. Jenže to neznamená, že vždy mají odpovídající právní povědomí, znalosti a dovednosti. Zatímco některá družstva jsou obrovská a svým fungováním se úřadům podobají, do jiných spadá jen jeden nebo dva bytové domy a jejich reprezentanti někdy mohou postupovat velmi laicky.

Především byste měli znát svá práva. Členem družstva se stáváte okamžikem doručení smlouvy o převodu družstevního podílu bytovému družstvu. Bytové družstvo nemá právo převod zamítnout, nesmí po vás žádat přihlášku a nový členský vklad. Naopak mají právo žádat úhradu tzv. převodního poplatku (obvykle 3−12 tisíc, tedy o něco více než se platí katastru u bytů v osobním vlastnictví). Stanovy družstva rovněž mohou omezit, aby se členem staly právnické osoby, cizinci nebo cizinci bez trvalého pobytu v České republice. Pokud však jste občanem ČR a kupujete družstevní podíl jako fyzická osoba, družstvo vás jako člena odmítnout nemůže.

Rozhodně byste si měli dát pozor na to, když vám bytové družstvo předloží vlastní formuláře, které mají sloužit k převodu družstevního podílu na nového majitele. Nezřídka jde totiž o roky staré šablony, které nemají náležitosti kupní smlouvy, podle aktuálně platných právních předpisů. Z jednání, která s bytovými družstvy vedeme, víme, že často v jejich formulářích chybí jasné označení předmětu převodu, případně dokonce není uvedena kupní cena. Jakkoli bytové družstvo může na vyplnění takového formuláře trvat, jako kupní smlouva je neplatný. Kde není žalobce, není soudce, ale neplatný nabývací titul se může do budoucna ukázat jako problém třeba v momentě, kdy budete vy chtít svůj družstevní podíl prodat.

Doporučujeme tedy vždy oslovit renomovanou realitní kancelář nebo advokáta, aby zajistili přípravu platné smlouvy o převodu. Ačkoli by stačilo ze zákona nechat doručit smlouvu na družstvo poštou, my s našimi klienty chodíme vždy na bytové družstvo osobně, abychom pro jistotu znovu probrali všechna důležitá témata (zejména ověřili platnost členství, potvrzení o bezdlužnosti, výše anuity a případných nesplacených úvěrů atp.). Tento náš prověřený postup vychází z našich zkušeností, kdy např. těsně před tímto osobním doručením smlouvy družstvu byly zjištěny zásadní skutečnosti, které se musely dořešit před tím, než se družstevní podíl převedl na nového majitele a zaplatila se cena za převod. Na rozdíl od prodeje bytu ve vlastnictví, kde se čeká na zápis vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí měsíc i déle, zde se stáváte členem družstva okamžitě, z hodiny na hodinu. Odpadá také platba daně z nabytí nemovitých věcí, protože družstevní podíl není nemovitou věcí.

Vyhledávání v obsahu článků
Najdete nás i na sociálních mediích
S námi neplatíte provizi

S námi máte prodej pod kontrolou a navíc neplatíte provizi. zjistit více

Odměna za doporučení

Za doporučení nemovitosti do prodeje vás odměníme. zjistit více

Zprostředkovatelská smlouva

Jak má vypadat férová zprostředkovatelská smlouva? Co musí obsahovat a co tam být nemělo. ČÍST ČLÁNEK

Prodej bytu

Přečtěte si, jak dlouho trvá prodej nemovitosti. ČÍST ČLÁNEK