Tento web používá k poskytování služeb, personalizaci reklam a analýze návštěvnosti soubory cookie. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte.
realitka pro všechny životní situace
800 111 555
infolinka 7 dní v týdnu
CS | EN
Maxima je otevřená, prohlídky probíhají
CS   |   EN
Maxima je otevřená, prohlídky probíhají

Koupě nebo prodej družstevního bytu. Jak na to?

Jak prodat družstevní byt? A na co si dát pozor při koupi družstevního podílu? Dáme vám zásadní tipy, abyste vše úspěšně zvládli. Ve světě družstevního bydlení se totiž hraje podle trochu jiných pravidel. Navíc vám poradíme, kde si můžete objednat zdarma přesné ocenění družstevního bytu.

Družstevní byt, to je vlastně družstevní podíl s právem nájmu družstevního bytu (podrobnosti jsme psali už v článku Je družstevní bydlení jiné než vlastnické?). Jeho vlastníkem vždy zůstává bytové družstvo, jehož je prodávající členem. Svůj družstevní podíl však může jeho majitel prodat, čili převést na jakéhokoliv zájemce, který se tak stane novým členem družstva. V tomto článku vám poradíme, jak na to. Věnujeme se otázkám, které jsou specifické pro družstva.

Obecné rady plně platné pro prodej bytu v osobním vlastnictví i pro prodej družstevního podílu jsme uvedli už v článku Jak prodat byt? Detailní postup pro úspěšné hledání kupujícího

Družstvo není úřad

Klíčovou roli v celém převodu hraje bytové družstvo. Chyby se dopouští každý, kdo si ho plete se státním úřadem. Zde jednáte s fyzickými osobami, které byly zvoleny do představenstva bytového družstva, a tedy nesou ze své pozice i právní odpovědnost. Jenže to neznamená, že vždy mají odpovídající právní povědomí, znalosti a dovednosti. Zatímco některá družstva jsou obrovská a svým fungováním se úřadům podobají, do jiných spadá jen jeden nebo dva bytové domy a jejich reprezentanti někdy mohou postupovat velmi laicky.

Může družstvo zamítnout žádost o převod podílu?

Prodej družstevního podílu je realizován doručením smlouvy o převodu družstevního podílu bytovému družstvu. Bytové družstvo nemá právo převod zamítnout, nesmí po kupujícím žádat přihlášku a nový členský vklad. Naopak má právo žádat úhradu tzv. převodního poplatku (obvykle 3 − 12 tisíc, tedy o něco více než je poplatek v katastru nemovitostí). Stanovy družstva rovněž mohou zakázat, aby se členem staly právnické osoby, cizinci nebo cizinci bez trvalého pobytu v České republice. Pokud však kupující je občanem ČR a fyzická osoba, družstvo ho jako člena odmítnout nemůže.

Rozhodně byste si měli dát pozor na to, když vám bytové družstvo předloží vlastní formuláře, které mají sloužit k převodu družstevního podílu na nového majitele. Nezřídka jde totiž o roky staré šablony, které nemají náležitosti kupní smlouvy, podle aktuálně platných právních předpisů. Z jednání, která s bytovými družstvy vedeme, víme, že často v jejich formulářích chybí jasné označení předmětu převodu, případně dokonce není uvedena kupní cena. Jakkoli bytové družstvo může na vyplnění takového formuláře trvat, jako kupní smlouva je neplatný. Kde není žalobce, není soudce, ale neplatný nabývací titul se může do budoucna ukázat jako problém třeba v momentě, kdy majitel opět bude chtít svůj družstevní podíl prodat.

Prodej družstevního bytu může být výzva.

Prodej družstevního bytu může být výzva.

Smlouva o převodu družstevního bytu

Doporučujeme tedy vždy oslovit renomovanou realitní kancelář (jak si vybrat dobrou realitku píšeme v tomto článku), aby zajistila přípravu platné smlouvy o převodu. Ačkoli by stačilo ze zákona nechat doručit smlouvu na družstvo poštou, my s našimi klienty chodíme vždy na bytové družstvo osobně, abychom pro jistotu znovu probrali všechna důležitá témata (zejména ověřili platnost členství, potvrzení o bezdlužnosti, výši anuity a případných nesplacených úvěrů atp.).

Tento náš prověřený postup vychází z našich zkušeností, kdy např. těsně před tímto osobním doručením smlouvy družstvu byly zjištěny zásadní skutečnosti, které se musely dořešit před tím, než se družstevní podíl převedl na nového majitele a zaplatila se cena za převod. Členem družstva se stáváte okamžitě, z hodiny na hodinu. To je rozdíl oproti prodeji bytu v osobním vlastnictví, kde se čeká měsíc i déle na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Ocenění družstevního bytu

Jak odhadnout tržní cenu družstevního bytu? Obvykle se prodávají o 20 %, někdy dokonce 30 % levněji oproti srovnatelným bytům v osobním vlastnictví. Postup při odhadu tržní ceny je podobný, ale zohledňuje se právní nejistota, kterou s sebou družstevní vlastnictví přece jenom nese. Existuje však jeden trik, jak prodat družstevní byt za vyšší cenu. Vyžádejte si od družstva písemné potvrzení, že převede družstevní byt do roka do vlastnictví člena družstva. Jakmile garanci od družstva získáte, můžete to uvést v inzerátu a prodejní cenu si navýšit. S takovým dokumentem totiž mají kupující také šanci získat úvěr formou tzv. předhypotečního úvěru.

Aktuální tržní cenu svého družstevního bytu můžete zjistit ihned podle cenových map. Jednoduše vyplňte podrobnosti o svém bytě do tohoto formuláře a nechte si zpracovat online odhad úplně zdarma. K ničemu se nezavazujete, prodej si můžete ještě rozmyslet.

Anuita družstevního bytu

Kupující bude zajímat i další potvrzení od družstva, které bude dokládat jeho zadluženost vůči třetím osobám. Úvěr si mohlo družstvo vzít například na opravu střechy, nová okna, výtah nebo další náklady spojené s údržbou bytového domu. Měsíční splátky jsou potom rozpočítány mezi družstevníky v rámci nájemného, které platíte za užívání družstevního bytu. Vedle splátek jsou součástí nájemného také zálohy na služby (voda, výtah, úklid, elektřina spol. prostor, teplo apod.). Celkovou výši měsíčních nákladů na byt zjistíte z tzv. evidenčního či výpočtového listu, který se vystavuje u družstevních bytů stejně jako u bytů v osobním vlastnictví.

Prodejní cenu družstevního bytu je potřeba ponížit, zejména pokud má dosud nesplacenou anuitu (tj. nesplacená část úvěru připadající na družstevní podíl, za který družstvo nechalo původně byty postavit či za který koupilo bytový dům). Celkovou výši anuity si kupující připočítají ke kupní ceně, aby si dokázali vyhodnotit, kolik je vlastně bude družstevní podíl stát.

Například: družstevní byt může být v prodeji za 3 miliony Kč, ale s anuitou 600.000 Kč, tj. se závazkem anuitních splátek ve výši 5 000 Kč měsíčně po dalších deset let, takže celkově za 3 600 000 Kč plus případné úroky.

Jak na ocenění družstevního bytu:

Jak na ocenění družstevního bytu?

Prodej družstevního bytu

Jak tedy prodat družstevní byt? Už jsme vás varovali, s čím vším se můžete setkat při jednání na družstvu. Vaše první kroky by tedy měly vést právě tam – abyste si zjistili, zda platí nějaké omezení pro případné nové členy družstva, která byste museli respektovat při hledání zájemce o koupi. Ověřte si taky, že tam nemáte žádné nesplacené pohledávky, případně pozastavené členství. Výše jsme vám taky poradili, jak navýšit prodejní cenu družstevního bytu a kde si objednat online odhad zdarma. Potřebovat budete k ocenění družstevního bytu mimo jiné potvrzení o (ne)splacené anuitě a bezdlužnosti družstva.

Další postup už bude hodně podobný jako při prodeji bytu v osobním vlastnictví. Protože se budete snažit vyrovnat rozdíl v prodejní ceně (družstevní se prodávají i o 20 – 30 % levněji), musíte věnovat ještě větší pozornost atraktivní prezentaci bytu. To znamená, že potřebujete perfektní fotografie. Ideální bude pozvat do bytu i designéry, kteří interiér připraví na focení. Jde o službu, které se říká homestaging. Z naší zkušenosti vyplývá, že může zvednout prodejní cenu bytu až o 15 %. Podívejte se sem na srovnání fotek bytu 2+kk před a po designérských úpravách. Věřili byste, že je to stejný byt?

Prodej družstevního bytu má i svoje nesporné výhody. Jednou z nich je rychlost. Zájemce o koupi se stává okamžitě členem družstva, a tedy dostanete i peníze z úschovy zhruba o měsíc dřív, než kdybyste museli čekat na vyjádření z katastru nemovitostí.

Koupě družstevního bytu

Existuje řada dobrých důvodů, proč kupující mají zájem o starší družstevní byty. V nabídce realitních kanceláří se objevují standardně vedle bytů v osobním vlastnictví označené nenápadnou zkratkou „DV“ a prodávají se jen za lehce nižší kupní cenu. Na první pohled se přitom může zdát, že se v družstevním bytě bydlí stejně jako ve vlastním. V čem jsou ale rozdíly v bydlení ve starším družstevním bytu oproti bytu v osobním vlastnictví?

Na úvod musíme předeslat, že se v tomto článku zabýváme družstevními byty ve staré zástavbě. Nově postavené družstevní byty nemají většinu z níže uvedených nevýhod a především, máte garanci, že jakmile byt splatíte, bude převeden do vašeho osobního vlastnictví. S družstevními byty ve staré zástavbě se to má jinak − bývají splacené (i když ne vždy), naopak s převodem do osobního vlastnictví může v některých případech nastat problém. Kdo trochu pátrá, obvykle se dočte, že družstevní byty mají „horší právní status“. Co to konkrétně znamená?

Majitelem nemovitosti nebudete

Z hlediska práva jde skutečně o naprosto jinou formu vlastnictví. Majitelem celého domu s družstevními byty je totiž bytové družstvo jako právnická osoba. A je jako vlastník zapsáno také v katastru nemovitostí. Vy se stáváte členem bytového družstva, kupujete si tzv. družstevní podíl, se kterým je spojeno právo nájmu konkrétního bytu. Stáváte se tedy zároveň členem i nájemníkem. Svoje jméno v katastru nemovitostí proto nenajdete.

Koupě družstevní podílu má rozhodně ale i svoje výhody. Koupě proběhne rychleji, protože se nebude čekat na vkladu vlastnického práva do katastru. Standardně postačí, když doručíte na družstvo podepsanou smlouvu o převodu družstevního podílu. Vše se tak dá stihnout i do 24 hodin, sami máme zkušenost s takovými případy. Jenže koupě družstevního podílu má i řadu nevýhod, které je třeba znát, než se rozhodne pro koupi staršího bytu v tomto typu vlastnictví.

Koupě družstevního bytu

Výhody a nevýhody koupě družstevního bytu

Hypotéka na družstevní byt

Zatímco družstevní byty v novostavbách umožňují postupné splácení bez hypotéky, u družstevních bytů ve starší zástavbě je to s financováním náročnější. Družstevní podíly totiž banky nezastavují (přestože by podle nového občanského zákoníku mohly). Kdo má dost peněz z vlastních zdrojů nebo může zastavit jinou nemovitost, nebude mít problém. Pokud však potřebujete hypoteční úvěr od banky a žádnou nemovitost k zastavení nemáte, zbývá už jenom tzv. předhypoteční úvěr. Podmínkou jeho schválení bývá příslib ze strany družstva, že nejpozději do roka dojde k převodu bytu do vašeho osobního vlastnictví. Neexistuje ovšem páka, kterou byste k tomu družstvo mohli přinutit, záleží čistě na stanovách a na rozhodnutí členské schůze.

Družstvo může leccos zakázat

Družstvo vám může mluvit do spousty věcí. Převod bytu do osobního vlastnictví vám nemusí povolit ani později, když už jste členem. Rozhodnutí o tom, zda jednotlivé byty převést na členy, je plně v moci družstva, a pokud vám souhlas nedá, nic s tím bohužel neuděláte. Jedno vám ovšem bytové družstvo zakázat nemůže − převod vašeho družstevního podílu na někoho jiného (prodej). Může se ovšem stát, že stanovy družstva například neumožňují, aby se členem bytového družstva stal cizinec, v takovém případě vás tedy omezí ve výběru kupujících.

Stanovy družstva mohou podle zákona (družstva upravuje zákon o obchodních korporacích ) taky zakázat spoluvlastnictví družstevního podílu, nemohou však zakázat společné členství manželů, na to máte vždy právo. Souhlas družstva budete potřebovat i pro rekonstrukce a jakékoli stavební úpravy v bytě, o případné stavební povolení musí zažádat družstvo jako majitel nemovitosti. Družstvo vám může mluvit například i do toho, jestli si necháte dát mříže do oken nebo zasklíte balkon.

Podnájem družstevního bytu

Zásadní je taky povinnost získat od družstva souhlas, pokud chcete družstevní byt podnajmout, tedy využít jej jako investiční byt. V tomto případě se nejedná o pronájem družstevního bytu, protože jste.li členem družstva a vlastníkem družstevního podílu, družstvo pronajímá byt vám. V případě, že tam nastěhujete jiného nájemníka, už jde tedy o podnájem (kdy nájemník dále byt pronajme další osobě). Zatímco byt v osobním vlastnictví můžete pronajmout a SVJ vám do toho nemůže mluvit, u staršího družstevního bytu vzniká problém. Nájemníkem jste totiž vy, jednalo by se tedy o podnájem. A s tím musí souhlasit majitel bytu čili družstvo. Některá družstva mají ve stanovách úplný zákaz, jiná podnájmy umožňují, některá za poplatek, ale přesto nedoporučujeme kupovat družstevní byty na investici, protože stanovy družstva nebo rozhodnutím členské schůze se mohou podmínky podnájmu kdykoli změnit. Toto se ale netýká moderních družstevních bytů, jejichž výstavba byla nebo je realizována v posledním desetiletí.

Vaše pozice při hlasování je slabší

Možná si řeknete, že se přece vy sami stáváte členem družstva, a tedy můžete veškeré dění, včetně stanov sami ovlivnit. Stanovy se přece mění usnesením členské schůze. To je pravda. Jenže není družstvo jako družstvo. Existují družstva obrovská, která vlastní desítky domů a fungují jako úřednické instituce. Váš hlas se tam ztratí. Ale existují i družstva malá, založená pro jeden bytový dům, kde zase hodně záleží na tom, kdo jsou vaši sousedé, kdo je předsedou družstva apod. Mohou to být lidé s otevřenou myslí a pokrokoví, ale taky mohou být (a bývají) konzervativní a zkostnatělí. Pak může být změna zavedených pořádků velmi těžká.

Ve srovnání s SVJ navíc mají družstevníci při hlasování na členské schůzi vyrovnanější pozice, což jednomu může pomoci, jinému bohužel škodit. Zatímco v SVJ jsou hlasy rozděleny podle velikosti spoluvlastnických podílů, které se vážou s bytovou jednotkou, kterou vlastníte, v družstvu se hlas jednoho neliší od hlasu jiného. Ke změně stanov je navíc potřeba souhlas 100 % členů, takže berte stanovy družstva spíš jako zakonzervované.

Jak koupit družstevní podíl

U bytů v osobním vlastnictví si prodávajícího lehce prověříte v katastru nemovitostí, kde platí zásada: co je psáno, to je dáno. Kdo je uveden v katastru jako vlastník, ten je oprávněn vám nemovitost prodat. Naopak družstva žádné veřejné seznamy svých členů nevedou. Vedou pouze své vlastní interní seznamy členů.

U koupě družstevního bytu si proto vždy vyžádejte potvrzení, že je převodce aktuálně vlastníkem družstevního podílu. Nespokojte se s jinými dokumenty. Prodávající vám může předložit například několik let starý nabývací titul (smlouva o převodu družstevního podílu na převodce) nebo nájemní smlouvu. Jenže v mezičase mohl být z družstva vyloučen nebo mohl svůj družstevní podíl již prodat někomu jinému a aktuálně být v bytě v podnájmu. Nebo také vůbec není členem družstva a byt má pouze v nájmu od bytového družstva. Proto žádejte vždy potvrzení co nejaktuálnější, co nejkonkrétnější a potvrzené přímo bytovým družstvem.

Důležité je nechat si potvrdit, že převodce nemá vůči družstvu žádné závazky ani nesplacené dluhy (potvrzení o bezdlužnosti), jaká je výše nesplacené anuity, případně že u člena družstva není vedeno řízení o jeho vyloučení. Všechny dluhy převodce vůči družstvu totiž při převodu družstevního podílu přecházejí na nabyvatele. Případů, kdy družstevníci dluží, je přitom podle nedávného prohlášení Svazu českých a moravských bytových družstev víc a víc.

Vyplatí se zeptat se i na nesplacené úvěry a nahlédnout do účetních uzávěrek družstva, které jsou veřejně dostupné v obchodním rejstříku. A ptejte se i na plánované investice, případně na celkový stav bytového domu − družstvo je možná aktuálně bez dluhů, ale chystá se vzít si nový úvěr v horizontu několika měsíců, a měsíční splátky vám tak mohou poskočit o dalších několik tisíc nahoru.

Vyloučení z družstva

Jak postupovat při vyloučení člena z bytového družstva?

Vyloučení z družstva

Zřejmě nejzávažnější je z hlediska právní jistoty situace, kdy dojde k vyloučení člena z družstva. Může se tak stát ve dvou případech:

– pokud opětovně a přes výstrahu hrubě porušíte povinnosti vyplývající z nájmu (zejména neplatíte povinné platby, ale může jít například i o rušení nočního klidu nebo nepovolené stavební úpravy)

– jste pravomocně odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na družstvu nebo na osobě, která bydlí v domě, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází.

Vyloučí-li vás družstvo, přijdete i o právo nájmu v bytové jednotce. Proti rozhodnutí o vyloučení je možné podat námitku a také se obrátit na soud (žaloba na neplatnost vyloučení z drusžtva). Ale zejména v případech, kdy je oprávněné, přijde družstevník často o mnohem více, než kdyby se stejného přestupku dopustil ve vlastním bytě.

O byt v osobním vlastnictví můžete přijít jedině v situaci, kdy nesplácíte hypotéku, případně se zadlužíte natolik, že k prodeji bytu přistoupí exekutor. V obou případech se ovšem uhradí váš dluh, ale zbývající část tržní hodnoty bytu vám vrátí. Naopak družstva při vyloučení vyplácí jen tzv. vypořádací podíl, který neodpovídá kupní ceně bytu.

Jsou známy případy, kdy družstvo vyplatilo bývalému členu jen řádově desítky tisíc korun, zatímco byt později prodalo za několik milionů. K této praxi se ovšem vyjádřil Nejvyšší soud ČR (spis. zn. 27 Cdo 5168/2017) s tím, že „při určení výše vypořádacího podílu bytové družstvo zásadně musí přihlédnout ke skutečné (tržní) hodnotě členského podílu bývalého člena družstva tak, aby mezi touto tržní hodnotou a výší vypořádacího podílu nebyly neodůvodněné rozdíly”. Rozsudek ovšem přišel až jako reakce na běžnou současnou praxi družstev, která byla dokonce předtím potvrzena soudy nižší instance, kdy vypořádávací podíl byl výrazně nižší.

Ing. Vladimír Zuzák

Vladimír Zuzák je majitelem a ředitelem realitní kanceláře MAXIMA REALITY, která působí na pražském realitním trhu 23 let. Zuzák je všestranným znalcem realitního trhu. Zkušenosti v oblasti financí a realit sbíral například v ING a Hypocentru Modré Pyramidy. Po dobu 10 let zastával pozici obchodního ředitele ve FINEP HOLDING Group. Zuzák kritizuje nedostatečnou regulaci realitního byznysu, prosazuje vyšší standardy ochrany prodávajících i kupujících. Je autorem řady poradenských článků o realitním trhu na Peníze.cz, má profil na Linkedin.

Přečtěte si aktuální rozhovory:
Penize.cz: I na nás dojde. Byty zlevní, říká šéf realitky
Týdeník Hrot: Airbnb byznys skončí
CzechCrunch: Prodej nemovitostí ve virtuální realitě
Roklen24: Developeři se z krize poučili. Dolů s cenami nepůjdou

Další články od autora

BUĎME V KONTAKTU

Poradíme vám, jak nejlépe prodat.
Nezávazně, zadarmo a přátelsky.
22 LET  zkušeností
55 000  spokojených klientů
Byt Dům

* Povinný údaj
Vaše osobní údaje zpracováváme v souladu s GDPR.