Tento web používá k poskytování služeb, personalizaci reklam a analýze návštěvnosti soubory cookie. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte.
realitka pro vaše životní situace
800 111 555
infolinka 7 dní v týdnu, 8:30 - 19:00 hodin
CS | EN
CS   |   EN

Koupě nebo prodej družstevního bytu. Jak na to?

Jak prodat družstevní byt? A na co si dát pozor při koupi družstevního podílu? Dáme vám zásadní tipy, abyste vše úspěšně zvládli. Ve světě družstevního bydlení se totiž hraje podle trochu jiných pravidel. Navíc vám poradíme, kde si můžete objednat zdarma přesné ocenění družstevního bytu.

Družstevní byt, to je vlastně družstevní podíl s právem nájmu družstevního bytu (podrobnosti jsme psali už v článku Je družstevní bydlení jiné než vlastnické?). Jeho vlastníkem vždy zůstává bytové družstvo, jehož je prodávající členem. Svůj družstevní podíl však může jeho majitel prodat, čili převést na jakéhokoliv zájemce, který se tak stane novým členem družstva. V tomto článku vám poradíme, jak na to.

Družstvo není úřad

Klíčovou roli v celém převodu hraje bytové družstvo. Chyby se dopouští každý, kdo si ho plete se státním úřadem. Zde jednáte s fyzickými osobami, které byly zvoleny do představenstva bytového družstva, a tedy nesou ze své pozice i právní odpovědnost. Jenže to neznamená, že vždy mají odpovídající právní povědomí, znalosti a dovednosti. Zatímco některá družstva jsou obrovská a svým fungováním se úřadům podobají, do jiných spadá jen jeden nebo dva bytové domy a jejich reprezentanti někdy mohou postupovat velmi laicky.

Může družstvo zamítnout žádost o převod podílu?

Prodej družstevního podílu je realizován doručením smlouvy o převodu družstevního podílu bytovému družstvu. Bytové družstvo nemá právo převod zamítnout, nesmí po kupujícím žádat přihlášku a nový členský vklad. Naopak má právo žádat úhradu tzv. převodního poplatku (obvykle 3 − 12 tisíc, tedy o něco více než je poplatek v katastru nemovitostí). Stanovy družstva rovněž mohou zakázat, aby se členem staly právnické osoby, cizinci nebo cizinci bez trvalého pobytu v České republice. Pokud však kupující je občanem ČR a fyzická osoba, družstvo ho jako člena odmítnout nemůže.

Rozhodně byste si měli dát pozor na to, když vám bytové družstvo předloží vlastní formuláře, které mají sloužit k převodu družstevního podílu na nového majitele. Nezřídka jde totiž o roky staré šablony, které nemají náležitosti kupní smlouvy, podle aktuálně platných právních předpisů. Z jednání, která s bytovými družstvy vedeme, víme, že často v jejich formulářích chybí jasné označení předmětu převodu, případně dokonce není uvedena kupní cena. Jakkoli bytové družstvo může na vyplnění takového formuláře trvat, jako kupní smlouva je neplatný. Kde není žalobce, není soudce, ale neplatný nabývací titul se může do budoucna ukázat jako problém třeba v momentě, kdy majitel opět bude chtít svůj družstevní podíl prodat.

Prodej družstevního bytu může být výzva.

Prodej družstevního bytu může být výzva.

Smlouva o převodu družstevního bytu

Doporučujeme tedy vždy oslovit renomovanou realitní kancelář (jak si vybrat dobrou realitku píšeme v tomto článku), aby zajistila přípravu platné smlouvy o převodu. Ačkoli by stačilo ze zákona nechat doručit smlouvu na družstvo poštou, my s našimi klienty chodíme vždy na bytové družstvo osobně, abychom pro jistotu znovu probrali všechna důležitá témata (zejména ověřili platnost členství, potvrzení o bezdlužnosti, výši anuity a případných nesplacených úvěrů atp.).

Tento náš prověřený postup vychází z našich zkušeností, kdy např. těsně před tímto osobním doručením smlouvy družstvu byly zjištěny zásadní skutečnosti, které se musely dořešit před tím, než se družstevní podíl převedl na nového majitele a zaplatila se cena za převod. Členem družstva se stáváte okamžitě, z hodiny na hodinu. To je rozdíl oproti prodeji bytu v osobním vlastnictví, kde se čeká měsíc i déle na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Ocenění družstevního bytu

Jak odhadnout tržní cenu družstevního bytu? Obvykle se prodávají o 20 %, někdy dokonce 30 % levněji oproti srovnatelným bytům v osobním vlastnictví. Postup při odhadu tržní ceny je podobný, ale zohledňuje se právní nejistota, kterou s sebou družstevní vlastnictví přece jenom nese. Existuje však jeden trik, jak prodat družstevní byt za vyšší cenu. Vyžádejte si od družstva písemné potvrzení, že převede družstevní byt do roka do vlastnictví člena družstva. Jakmile garanci od družstva získáte, můžete to uvést v inzerátu a prodejní cenu si navýšit. S takovým dokumentem totiž mají kupující také šanci získat úvěr formou tzv. předhypotečního úvěru.

Aktuální tržní cenu svého družstevního bytu můžete zjistit ihned podle cenových map. Jednoduše vyplňte podrobnosti o svém bytě do tohoto formuláře a nechte si zpracovat online odhad úplně zdarma. K ničemu se nezavazujete, prodej si můžete ještě rozmyslet.

Anuita družstevního bytu

Kupující bude zajímat i další potvrzení od družstva, které bude dokládat jeho zadluženost vůči třetím osobám. Úvěr si mohlo družstvo vzít například na opravu střechy, nová okna, výtah nebo další náklady spojené s údržbou bytového domu. Měsíční splátky jsou potom rozpočítány mezi družstevníky v rámci nájemného, které platíte za užívání družstevního bytu. Vedle splátek jsou součástí nájemného také zálohy na služby (voda, výtah, úklid, elektřina spol. prostor, teplo apod.). Celkovou výši měsíčních nákladů na byt zjistíte z tzv. evidenčního či výpočtového listu, který se vystavuje u družstevních bytů stejně jako u bytů v osobním vlastnictví.

Prodejní cenu družstevního bytu je potřeba ponížit, zejména pokud má dosud nesplacenou anuitu (tj. nesplacená část úvěru připadající na družstevní podíl, za který družstvo nechalo původně byty postavit či za který koupilo bytový dům). Celkovou výši anuity si kupující připočítají ke kupní ceně, aby si dokázali vyhodnotit, kolik je vlastně bude družstevní podíl stát.

Například: družstevní byt může být v prodeji za 3 miliony Kč, ale s anuitou 600.000 Kč, tj. se závazkem anuitních splátek ve výši 5 000 Kč měsíčně po dalších deset let, takže celkově za 3 600 000 Kč plus případné úroky.

Jak na ocenění družstevního bytu:

Jak na ocenění družstevního bytu?

Prodej družstevního bytu

Jak tedy prodat družstevní byt? Už jsme vás varovali, s čím vším se můžete setkat při jednání na družstvu. Vaše první kroky by tedy měly vést právě tam – abyste si zjistili, zda platí nějaké omezení pro případné nové členy družstva, která byste museli respektovat při hledání zájemce o koupi. Ověřte si taky, že tam nemáte žádné nesplacené pohledávky, případně pozastavené členství. Výše jsme vám taky poradili, jak navýšit prodejní cenu družstevního bytu a kde si objednat online odhad zdarma. Potřebovat budete k ocenění družstevního bytu mimo jiné potvrzení o (ne)splacené anuitě a bezdlužnosti družstva.

Další postup už bude hodně podobný jako při prodeji bytu v osobním vlastnictví. Protože se budete snažit vyrovnat rozdíl v prodejní ceně (družstevní se prodávají i o 20 – 30 % levněji), musíte věnovat ještě větší pozornost atraktivní prezentaci bytu. To znamená, že potřebujete perfektní fotografie. Ideální bude pozvat do bytu i designéry, kteří interiér připraví na focení. Jde o službu, které se říká homestaging. Z naší zkušenosti vyplývá, že může zvednout prodejní cenu bytu až o 15 %. Podívejte se sem na srovnání fotek bytu 2+kk před a po designérských úpravách. Věřili byste, že je to stejný byt?

Prodej družstevního bytu má i svoje nesporné výhody. Jednou z nich je rychlost. Zájemce o koupi se stává okamžitě členem družstva, a tedy dostanete i peníze z úschovy zhruba o měsíc dřív, než kdybyste museli čekat na vyjádření z katastru nemovitostí.

Koupě družstevního bytu

U bytů v osobním vlastnictví si prodávajícího lehce prověříte v katastru nemovitostí, kde platí zásada: co je psáno, to je dáno. Kdo je uveden v katastru jako vlastník, ten je oprávněn vám nemovitost prodat. Naopak družstva žádné veřejné seznamy svých členů nevedou. Vedou pouze své vlastní interní seznamy členů.

U koupě družstevního bytu si proto vždy vyžádejte potvrzení, že je převodce aktuálně vlastníkem družstevního podílu. Nespokojte se s jinými dokumenty. Prodávající vám může předložit například několik let starý nabývací titul (smlouva o převodu družstevního podílu na převodce) nebo nájemní smlouvu. Jenže v mezičase mohl být z družstva vyloučen nebo mohl svůj družstevní podíl již prodat někomu jinému a aktuálně být v bytě v podnájmu. Nebo také vůbec není členem družstva a byt má pouze v nájmu od bytového družstva. Proto žádejte vždy potvrzení co nejaktuálnější, co nejkonkrétnější a potvrzené přímo bytovým družstvem.

Důležité je nechat si potvrdit, že převodce nemá vůči družstvu žádné závazky ani nesplacené dluhy (potvrzení o bezdlužnosti), jaká je výše nesplacené anuity, případně že u člena družstva není vedeno řízení o jeho vyloučení. Všechny dluhy převodce vůči družstvu totiž při převodu družstevního podílu přecházejí na nabyvatele. Případů, kdy družstevníci dluží, je přitom podle nedávného prohlášení Svazu českých a moravských bytových družstev víc a víc.

Vyplatí se zeptat se i na nesplacené úvěry a nahlédnout do účetních uzávěrek družstva, které jsou veřejně dostupné v obchodním rejstříku. A ptejte se i na plánované investice, případně na celkový stav bytového domu − družstvo je možná aktuálně bez dluhů, ale chystá se vzít si nový úvěr v horizontu několika měsíců, a měsíční splátky vám tak mohou poskočit o dalších několik tisíc nahoru.

BUĎME V KONTAKTU

Poradíme vám, jak nejlépe prodat.
Nezávazně, zadarmo a přátelsky.
22 LET  zkušeností
55 000  spokojených klientů
Byt Dům

* Povinný údaj
Vaše osobní údaje zpracováváme v souladu s GDPR.