Chci bez realitky - LinkedIn Sales Navigator, Thomas Drouault
Nikde jinde v Evropě není tolik realitních makléřů jako u nás. Aspoň v přepočtu na počet obyvatel – u nás je jeden makléř na 700 lidí, v Německu na 7 000 lidí! Zákon o realitním zprostředkování navíc vstoupil v platnost teprve v březnu 2020 (jde o zákon 29/2020 Sb.). Až díky němu se realitní zprostředkování změnilo na živnost vázanou.
Požadavky na odborné vzdělání a profesní zkušenosti makléřů ovšem zůstaly nastaveny poměrně nízko. Nadále platí, že není jednoduché poznat, kdo je profesionál v realitní branži a kdo si prodejem nemovitostí jen občas přivydělá. Není divu, že řada lidí je vůči makléřům podezíravá a chtějí si raději zkusit prodej nemovitosti bez realitky.
11 kroků při prodeji nemovitosti
Jestli taky zvažujete prodej nemovitosti bez realitní kanceláře, zjistěte si, co vás čeká. Prodat nemovitost bez realitky je náročnější úkol než prodat starou skříň na bazaru. Připravte se na to, že každý prodej nemovitosti si žádá tyto nezbytné kroky:
- Kontrola případných právních vad v katastru
- Odhad tržní ceny nemovitosti
- Příprava interiéru na focení a prohlídky
- Focení a úprava fotek
- Textace inzerátu
- Inzerce na realitních serverech i jinde
- Prohlídky se zájemci o koupi
- Příprava smluv (rezervační, kupní atd.)
- Úschova kupní ceny (u banky, advokáta nebo notáře)
- Převod nemovitosti v katastru nemovitostí
- Předání bytu nebo domu do rukou kupujících
Žádný z těchto kroků byste neměli vynechat, pokud chcete prodat v nejlepším čase, za nejvyšší cenu a bezpečně. Prodej rodinných domů si žádá i kroky navíc, jako například zaměřování pozemku, legalizaci černých staveb nebo technickou inspekci. Doporučujeme řídit se článkem Jak prodat dům?
Prodej nemovitosti bez realitek vám vezme spoustu času.
Kolik bude stát prodej bez realitky
Spočítejte si předem, jaké budou vaše náklady. Chystáte se všechno dělat sami? Nebo si najmete specialisty na jednotlivé kroky – zaplatíte si fotografa, potom si najmete právníka nebo advokáta, možná využijete i služby finančního poradce?
V Maximě nevěříme na všeuměly mezi makléři ani klienty. V tom se lišíme od tzv. síťových realitních kanceláří, kde všechno zařizuje pro klienty jeden makléř. My to děláme jinak – máme svoje právníky, marketingové experty a další odborníky. Makléři u nás mají na starosti jen obchodní část každého případu.
Spočítejte si tedy cenu služeb, které se chystáte využít při prodeji bez realitky, i cenu vlastního času, který strávíte nad inzeráty, na prohlídkách atd. Nakonec zvažte, jestli výsledná částka za služby nepřevyšuje běžnou provizi realitní kanceláře.
Inzeráty bez realitky
Sestavit lákavý inzerát potrvá určitě několik hodin. Kromě textu potřebujete hlavně atraktivní fotky. Vyfotit interiér přitom není vůbec jednoduché, vždy navíc musíte uklidit, někdy i vystěhovat nábytek nebo vymalovat. Počítejte tedy minimálně jeden celý den.
Nyní vás čeká inzerce. Nejprve pošlete inzerát mezi své známé (Facebook, Instagram…), pak přijdou na řadu realitní servery. Vždy si k částce za inzerát připočtěte peníze za topování, tedy posunování inzerátu na viditelná místa. Různé realitní servery mají různé ceny, k nejčtenějším patří sreality.cz a reality.idnes.cz. Doporučujeme vyvěsit inzerát všude, kde to má aspoň trochu smysl. Počítejte asi půlhodinu času pro zadávání inzerátu zvlášť na každý server.
Jakmile inzeráty visí, začne vám zvonit telefon. A nebudou volat jen reální zájemci. Jakmile zveřejníte prodej bytu bez realitky, dostanete se do hledáčku všech realitních kanceláří. Volat vám budou častěji, než byste si přáli – na každý telefonát se zájemcem o koupi připadá devět telefonátů s realitními kancelářemi.
Často vám budou tvrdit, že už mají zájemce o vaši nemovitost, přestože se tam ještě nebyli ani podívat. Jakmile podepíšete zprostředkovatelskou smlouvu a dohodnete se na spolupráci, zájemce záhadně zmizí, ale vy už budete klientem realitní kanceláře (my v Maximě klienty tímto způsobem nenaháníme).
A potom vás čekají prohlídky. Byt se prodá průměrně po 10 prohlídkách, počítejte tedy hodinu na každou z nich, plus čas strávený cestováním tam a zpátky.
Úspěšný prodej bytu bez realitky si žádá atraktivní inzerát.
Vzor kupní smlouvy nestačí
Určitě najdete na internetu spoustu webů, kde si můžete stáhnout vzor kupní smlouvy, vzor rezervační smlouvy a další typizovaná lejstra. Jenže pozor – kupní smlouva není úřední formulář, do kterého by stačilo doplnit pár údajů do předem vyznačených kolonek. Životní situace prodávajících a kupujících jsou různorodé a smlouvy se musí napsat vždy na míru, aby vše odpovídalo vzájemné dohodě.
Budete tedy potřebovat právníka, a to nebude úplně levné. Jen příprava rezervační smlouvy a zpracování připomínek vás přijde průměrně na 4 000 Kč, stejnou částku dáte za kupní smlouvu. Úschova kupní ceny vás může stát v průměru od 3 000 Kč nahoru a čekají vás i náklady na kolky, poplatky za dokumenty z katastrálního úřadu… (jen za návrh na vklad se platí 2 000 Kč). Sečteno a podtrženo vás právní služby vyjdou minimálně na 15 000 Kč.
Bez realitky nebo bez provize?
Rádi byste zajistili bezpečný a profesionální prodej vaší nemovitosti, ale nechce se vám platit provizi realitní kanceláři ani poplatky za jednotlivé služby? Máme pro vás šalamounské řešení. S realitkou, a přesto bez provize. Žádný prodávající v Maximě provizi neplatí. Přesto dostanou všichni služby v nejvyšší kvalitě a prodají za maximální cenu.
Jak je to možné? Provizi za naše služby zaplatí kupující. Jde o velmi funkční obchodní model, který jsme se naučili v Brně – tam jde o běžnou praxi většiny realitních kanceláří. S prodávajícím se dohodneme na začátku na kupní ceně, kterou dostane po úspěšném prodeji v plné výši. Naši provizi zaplatí kupující.
Prodej bytu bez realitky: Tři největší rizika
Pokud se chcete za každou cenu vyhnout službám realitní kanceláře, máme pro vás několik rad, jak prodat byt bez realitky. Velká část našich klientů taky zkoušela nejdřív prodej bytu od majitele. Když pak došlo na problémy, přišli za námi.
Největší rizika jsou tři:
1. Špatně nastavená kupní cena
Velký zádrhel může nastat hned na začátku, když budete odhadovat prodejní cenu bez přístupu do databází a cenových map. Spoléhat se musíte na realitní servery, kde ovšem vidíte ceny, za které se nemovitosti nabízejí (tzv. nabídkové), ale nevidíte, za kolik se skutečně prodaly (tzv. realizované).
Jestli se chystáte sami určit tržní cenu, začněte od tohoto podrobného návodu: Odhad nemovitosti. Proč se ceny liší? Tam se dozvíte, co všechno má vliv na prodejní ceny nemovitostí a jak se postupuje při odhadu. Pokud si chcete rychle a zdarma udělat dobrý přehled o prodejní ceně své nemovitosti, využijte bezplatný online odhad.
2. Příliš pomalý (nekonečný) prodej
Zájemci o koupi se neozývají a vy nevíte proč. Možná je cena příliš vysoká, možná chybí v inzerátu nějaké zásadní informace, možná je něco odradilo. Nebo inzerát zapadl na realitních serverech na poslední místa, kam se už nikdo nedívá.
Podle našich zkušeností by se první zájemci o koupi měli ozvat do dvou týdnů. Pokud ne, někde je problém. Jestli se dostanete do slepé uličky tohoto typu, domluvte si nezávaznou schůzku s realitním specialistou a proberte to. Rozhodně je ztráta času čekat měsíce nebo i půl roku, jestli se ještě někdo ozve.
Obvykle je potřeba zkontrolovat prodejní cenu nebo vylepšit prezentaci nemovitosti. Zájem kupujících často pomůžou nastartovat bytoví designéři, kteří upraví interiér vašeho bytu, provedou tzv. home staging. Pak se vše znovu nafotí a inzeruje jako nová nabídka.
3. Rizikové právní kroky
Vzory kupní smlouvy, rezervační smlouvy i návrhu na vklad si stáhnete z internetu za dvě minuty. Problém je, že kupní smlouva není žádný úřední formulář s předem daným obsahem. Je to právní zakotvení dohody mezi prodávajícím a kupujícím.
Pokud nemáte právníka, musíte se na všech podmínkách dohodnout sami. Dva laici u jednoho stolu. Jsou dvě varianty, jak bude takové jednání probíhat – buď dojde k rozepřím, které mohou trvat týdny a mohou být neřešitelné bez přizvání třetí strany. Anebo se shodnete, ale oba přehlédnete právní rizika. Může jít o skryté právní vady, špatně nastavené podmínky předání kupní ceny, chybně definovaný předmět převodu (zapomenete na garáž, kus pozemku, cestu apod.)
Prodej domu bez realitky může přinést nečekané problémy.
Prodej domu bez realitky: Tři časté nástrahy
Prodej domu bez realitní kanceláře je o dost náročnější než prodej bytu. Při prodeji celé stavby a navíc s pozemkem se může objevit úplně jiné problémy než při prodeji bytové jednotky. Navíc okruh případných zájemců je vždycky užší.
1. Černé stavby bez kolaudace
Když zájemci preferují prodej domu od majitele, může se zapomenout na tzv. černé stavby. Během uplynulých padesáti let bylo celkem běžné stavět na vlastní zahradě garáže, kůlny, případně i velké přístavby bez kolaudace. Ani dnes katastrální úřad neví o spoustě těchto staveb, které je proto nutné před prodejem legalizovat. To může znamenat nečekaně vysoké náklady na právní služby, se kterými jste při prodeji rodinného domu bez realitky vůbec nepočítali.
Když probíhá prodej domu bez realitní kanceláře, často se prodávající ani kupující do katastrální mapy nepodívají. Na černé stavby potom přijde až odhadce, kterého pošle banka kvůli hypotéce. Když zjistí černé stavby na pozemku, hypoteční úvěr kupujícím neschválí. A vy můžete začít s prodejem nanovo.
2. Špatně vytyčené hranice pozemku
Stejně běžné byly v našich končinách i posunuté hranice pozemků a vytyčování plotů podle sousedské domluvy spíš než podle katastrální mapy. Když je potom takový dům na prodej bez realitky, může dojít i k tomu, že se celá nemovitost převede na nového majitele a nikdo nezjistí, že plot vede jinde než skutečná hranice parcely.
Nejsou nijak výjimečné případy, kdy majitel rodinného domu zaplatí draze služby advokáta, který zkontroluje správnost všech právních dokumentů a smluv, ale nepřijede se podívat na skutečný stav domu a pozemku. Vše je tedy potřeba vždy kontrolovat a případně pozemky dokoupit, přeměřit, zakreslit anebo ploty posunout.
3. Příjezdová cesta na cizím pozemku
Další právní nástrahy na vás číhají u příjezdové cesty. I tu bude v katastru kontrolovat banka, pokud zájemci o koupi budou žádat o hypotéku. Příjezd k domu na prodej by měl vést po vašem pozemku nebo po pozemku, který je ve vlastnictví obce. Pokud jediná cesta na pozemek na prodej vede přes soukromý pozemek někoho jiného, budete ji muset odkoupit nebo zařídit tzv. služebnost cesty.
Přečtěte si tady podrobnější návod na řešení všech těchto právních problémů, které mívají domy na prodej bez realitky.
Závěrem? Pokud máte talent na obchodní jednání, vystudovali jste práva a věnujete se přitom ve volném čase designu a fotografování, máte dobrou šanci na prodej nemovitosti bez realitky. Máte-li na to všechno dost času. Pokud tomu tak není, neriskujte a vyzkoušejte si raději prodej bez provize.
Zdroje
https://www.arkcr.cz/bez-realitky-neni-bez-rizika/
https://www.mesec.cz/clanky/bez-realitky-ci-naopak/
https://www.penize.cz/nakup-a-prodej-nemovitosti/297886-prodavame-byt-jak-si-vybrat-realitku-pozor-na-fransizy!
https://www.pravniprostor.cz/clanky/obchodni-pravo/realitni-zprostredkovani-jiz-pouze-prostrednictvim-profesne-zpusobilych-osob
