Tento web používá k poskytování služeb, personalizaci reklam a analýze návštěvnosti soubory cookie. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte.
realitka pro všechny životní situace
800 111 555
infolinka 7 dní v týdnu
CS | EN
CS   |   EN

Jak podat návrh na vklad do katastru nemovitostí, aby vám ho nezamítli

Jak podat návrh na vklad do katastru nemovitostí, aby vám ho katastr nezamítl a aby vše proběhlo co nejrychleji? Poradíme vám, čeho se vyvarovat a jak návrh na vklad podat, aby nedošlo ke zbytečným průtahům. 

Návrh na vklad do katastru nemovitostí

Prodej nemovitosti nikdy nekončí podpisem kupní smlouvy. Vlastnické právo kupující nabývá až zápisem do katastru nemovitostí. Dokud se tak nestane, není prodáno, a tedy i kupní cena zůstává obvykle v úschově. K zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí je proto nezbytné podat kupní smlouvu spolu s návrhem na vklad na příslušný katastrální úřad.

Co je návrh na vklad vlastnického práva

Zkratkou „návrh na vklad“ se rozumí „návrh na zahájení řízení o povolení zápisu vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí“. Jedná se o právní úkon, kterým žádáte příslušný katastrální úřad, aby zahájil správní řízení za účelem vkladu vlastnického práva ve prospěch kupujícího na příslušný list vlastnictví (tzv. LV).

List vlastnictví je veřejná listina obsahující soupis nemovitostí, které v daném katastrálním území vlastní konkrétní vlastník či spoluvlastníci nebo manželé. Najdete v něm údaje nejenom o pozemcích, stavbách, právu stavby a bytových či nebytových jednotkách, které daná osoby či osoby vlastní, ale i následující údaje:

– případná omezení vlastnického práva (zástavní práva, věcná břemena, předkupní práva, práva stavby, exekuce)

– oprávnění vlastníka nemovitosti (např. chůze a jízdy přes sousední pozemek)

– probíhající neukončená řízení (v takovém případě je vyznačena tzv. plomba)

– nabývací tituly a jiné podklady, na základě kterých byl zápis do katastru proveden (tj. kupní smlouvy, darovací smlouvy, rozhodnutí soudů a podobně).

Kdykoli chceme požádat příslušný katastrální úřad o zápis vkladu (vlastnického práva podle kupní smlouvy, nebo návrh na vklad zástavního práva podle smlouvy o zřízení zástavního práva) nebo výmaz vkladu práva (např. výmaz zástavního práva na základě jeho zániku v souvislosti se zánikem pohledávky jejím uhrazením) či jinou změnu, je nezbytné použít vždy příslušný formulář návrhu na vklad či zápisu jiné změny dostupný u katastrálního úřadu.

Zaplatíte za návrh na vklad poplatek?

Za každý návrh na vklad zaplatíte správní poplatek 2 000 Kč (v roce 2020 se částka zdvojnásobila), a to vylepením kolku, nebo jeho uhrazením přímo na pokladně katastrálního úřadu. Tento správní poplatek se neplatí za každou zapisovanou změnu, ale za návrh na vklad podle přiložené listiny. Pokud tedy návrh na vklad bude obsahovat zápis více práv zřizovaných jednou listinou (např. vlastnické právo a věcné břemeno podle kupní smlouvy), bude se platit poplatek jenom jeden.

Naopak dva návrhy podávané v postupné časové souslednosti na základě uzavřených dvou smluv je nutné podat zvlášť a za každý zaplatit správní poplatek (nejčastěji když dochází k prodeji nemovitosti podle kupní smlouvy a zároveň ke zřízení zástavního práva k zajištění hypotečního úvěru podle zástavní smlouvy). V tomto případě je pak velice důležité i pořadí podání návrhů, kdy pokud zastavuje prodávající, musí návrh na vklad zástavního práva předcházet vždy podání návrhu na vklad vlastnického práva.

Kde najdete pro návrh na vklad formulář?

Kde najdete pro návrh na vklad formulář?

Kde najdete pro návrh na vklad formulář?

Až do roku 2014 neexistoval pro návrh na vklad formulář a každá realitní kancelář, advokát, notář nebo jiný vyhotovitel listin včetně laických prodávajících či kupujících musel sepsat vlastní návrh tak, aby obsahoval všechny nezbytné náležitosti. Každý si s tímto poradil po svém a jinak a návrhy na vklad proto neměly jednotnou podobu a zatěžovaly katastr.

Dnes je tomu jinak – na webové stránce katastru nemovitostí (cuzk.cz) je možné najít formulář pro návrh na vklad online, jak k vytištění, tak k přímému vyplnění. Složitostí si ovšem nezadá s daňovým přiznáním. Stejně jako u něj, i zde platí jednoduché pravidlo: přístup „udělej si sám“ bez znalosti věci a zkušenosti se většinou nevyplácí.

Pokud realizujete velmi jednoduchý převod vlastnických práv a jste ochotni strávit nad formulářem několik volných večerů, máte určitě šanci, že se vám podaří vyplnit vše správně. Za uživatelsky příjemný však formulář rozhodně nelze označit a je vysoká pravděpodobnost, že jako neznalý věci a nezkušený uděláte větší nebo menší chybu a katastr vám návrh zamítne. Budiž vám varováním i útěchou zároveň, že není žádná výjimka, že chybné návrhy na vklad podají i zkušení advokáti nebo právníci, pokud se výslovně nespecializují na realitní právo a podávání návrhů na vklad nepatří k jejich každodenní činnosti a rutině.

Naopak právníci z renomovaných realitních kanceláří, jako je MAXIMA REALITY, mají tuto činnost jako „denní chléb“ (více se dočtete v sekci Právní bezpečí). S katastrem jsou v každodenním kontaktu a jsou obeznámeni se všemi náležitostmi, které je třeba zajistit, aby vše proběhlo bez zbytečných problémů a průtahů. Využívají navíc i vzdáleného placeného přístupu do katastru nemovitostí s využitím interaktivního vyplňování a zadávání příslušných údajů s možností finálního vygenerování návrhu na vklad včetně čárového kódu, které pak následně usnadní zpracování návrhu na vklad pracovníkům katastrálního úřadu. Rozhodně tedy doporučujeme nechat návrh na vklad vlastnického práva na profesionálech, vyplatí se to.

Co se děje, když podáte návrh na vklad

Jakmile podáte návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, je zahájeno řízení. Začíná běžet 24-hodinová lhůta, v níž katastrální úřad musí vyznačit tzv. plombu, a to písmenem „P“ u nemovitosti, které se změna týká. Písmeno „P“ znamená, že právní vztahy, které vidíte aktuálně ve výpisu z katastru, jsou dotčeny změnou.

Během dalších 24 hodin od vyznačení plomby má katastr povinnost obeznámit vlastníka, obvykle doporučeným dopisem, že se s jeho nemovitostí něco děje. Jde o bezpečnostní opatření, které zavedl také nový katastrální zákon v roce 2014, aby umožnil vlastníkovi nemovitosti účinnou obranu proti případnému podvodnému převodu nemovitosti. Proto doporučujeme všem vlastníkům nemovitostí, zejména těm, kteří jich vlastní vícero, aby důsledně přebírali poštu, případně si poštu nechali přeposílat. Pokud si zaplatíte u katastrálního úřadu službu tzv. hlídacího psa, můžete dostat tuto informaci i prostřednictvím SMS, e-mailu nebo do datové schránky.

Návrh na vklad práva do katastru nemovitostí

Návrh na vklad práva do katastru nemovitostí

Ochranná lhůta a poznámka spornosti

Od odeslání informace pak začíná běžet zákonná ochranná dvacetidenní doba, kdy může vlastník nemovitosti požádat katastrální úřad o vyznačení tzv. poznámky spornosti, v případě neoprávněného bezdůvodného zásahu do jeho vlastnických práv. To znamená, že se můžete ohradit proti probíhajícím změnám, pokud byste snad nevěděli o tom, že se s vaší nemovitostí něco děje (např. by se někdo snažil připravit vás o majetek na základě falešných dokumentů atp).

Pokud dojde k vyznačení poznámky spornosti, musí být do dvou měsíců současně podána k soudu žaloba na určení vlastnického práva. Vyznačení poznámky spornosti pak chrání vlastníka nemovitosti i v případě, že by se soud protáhl a v mezidobí došlo k převodu vlastnictví na třetí osobu, a to i vícekrát po sobě. V případě úspěchu ve sporu totiž zapíše katastrální úřad vlastníka nemovitosti zpětně ke stavu ke dni vyznačení poznámky spornosti, a všechny ostatní případné vzniklé zápisy vymaže.

Dvacetidenní zákonná ochranná doba se musí ovšem dodržet i v případech, kdy majitel o celém probíhajícím procesu ví. Není možné ji nějak zkrátit ani urychlit. Teprve po uplynutí této doby se mohou začít návrhem zabývat právníci, kteří kontrolují správnost všech údajů a právní bezvadnost všech předložených dokumentů. Podle správního řádu by se měl provést zápis vkladu v obvyklých případech nejpozději do 30 dnů a nutno konstatovat, že ve většině případů tomu tak skutečně je.

V případě, že je vklad povolen a proveden, zašle katastrální úřad účastníkům vkladového řízení písemné vyrozumění, včetně výpisu provedených změn s revizí toho, co bylo zapsáno a co vymazáno. Celý proces však může probíhat také úplně jinak, pokud jsou v návrhu na vklad nebo v listině (smlouvě) chyby.

Zamítnutí návrhu na vklad

Co se stane, když jsou v návrhu na vklad chyby. Katastr nemovitostí rozlišuje dvě kategorie: odstranitelné a neodstranitelné nedostatky. V prvním případě jde o menší zdržení, protože dostanete lhůtu na to, abyste vady odstranili. Pokud vady řádně odstraníte dle požadavku katastrálního úřadu, řízení pokračuje dál. Jinak je tomu u neodstranitelných nedostatků, kdy vás katastrální úřad vyrozumí o tom, že uvažuje o zastavení řízení. Vy pak máte možnost vzít svůj návrh zpět. V případě vyrozumění o zamýšleném zastavení řízení doporučujeme právě tento postup, protože vám ušetří spoustu času.

Pokud návrh zpátky nevezmete, řízení se zastaví a začíná běžet opět zákonná ochranná lhůta pro vaše podání žaloby proti tomuto negativnímu rozhodnutí katastrálního úřadu. Máte dva měsíce na to, abyste podali proti negativnímu rozhodnutí správní žalobu. Tuto lhůtu nelze nijak přeskočit nebo obejít, ani se nelze tohoto práva podat žalobu vzdát. Musíte zkrátka počkat a teprve za dva měsíce, pokud žaloba podána nebyla, je řízení definitivně ukončeno a katastrální úřad se může začít zabývat případně vámi již podaným bezvadným návrhem na vklad.

Celý proces se tak protáhne minimálně o tři měsíce, pokud jste nevzali chybný návrh zpět.

Nejčastější chyby v návrhu na vklad

V každém návrhu musíte vyplnit řádně údaje o účastnících a dále základní identifikátory nemovitostí, kterých se převod nebo zápis jiných než vlastnických práv týká. A právě špatné nebo nedostatečné či neúplné uvedení údajů o účastnících nebo označení nemovitostí bývá často největší problém. Stačí překlep v rodném čísle či ve jméně nebo příjmení a již je o problém postaráno. S bytovými jednotkami se zase například převádějí příslušné podíly na nebytových jednotkách v domě, na zastavěných a okolních pozemcích, u staveb rodinných domů jsou to zase zejména vedlejší stavby, přístupové komunikace atp.

Veškeré označení nemovitostí a velikosti podílů musí co do kompletnosti odpovídat nejenom např. Prohlášení vlastníka (zejména pozor na podíly na společných částech domu a všech pozemcích náležejících k jednotce v tomto prohlášení uvedených a jejich velikost), ale i katastrálnímu zákonu a katastrální vyhlášce. V návrhu na vklad i v příslušné smlouvě musí být takto správně uvedeny, aby je katastrální úřad uznal způsobilým k zápisu. Samozřejmě by tyto údaje uvedené v návrhu měly být ve shodě s tím, jak jsou uvedeny v kupní či jiné smlouvě, pokud tam jsou uvedeny správně. Pokud tam nebude shoda, nebo bude vada v návrhu či smlouvě, katastr vám návrh zamítne.

Jak se omylem připravit o kus majetku

Pokud ovšem zapomenete na některé nemovitosti, které by měly být předmětem prodeje už v kupní smlouvě, katastr na to nemusí přijít, ale připravíte kupujícího o majetek. Dochází potom k případům, kdy původnímu majiteli zbytečně zůstane podíl např. na nebytových jednotkách v domě, či podíl na okolním pozemku, nebo nicotný pozemek, který pro něho nemá žádný smysl a ze kterého pak musí zbytečně odvádět daň z nemovitostí.

Mnohdy se na podobné chyby přijde až při dalším prodeji, kdy teprve stávající vlastník zjistí, že koupil nemovitost bez garáže, bez přístupové cesty nebo bez zahradního domku, které přitom užíval po celou dobu v dobré víře, že byly převedeny společně s hlavní stavbou. Často býváme v důsledku podobných chyb svědky toho, že zájemci o koupi odmítnou čekat na zhojení takových právních vad, na které se přijde až při kontrole listu vlastnictví v katastru, snímku katastrální mapy a jejich porovnáním s reálným stavem.

Zamítnutí návrhu na vklad do katastru nemovitostí

Zamítnutí návrhu na vklad do katastru nemovitostí

Co doložit k návrhu na vklad

A k návrhu musíte přiložit také příslušnou bezvadnou listinu, jak jsme uváděli výše, na základě které se vklad práva bude zapisovat. Může to být kupní smlouva, darovací smlouva, směnná smlouva, smlouva o zřízení zástavního práva nebo smlouva o zřízení věcného břemene, dědické rozhodnutí apod. Pokud potřebujete vymazat zástavní právo po splacení hypotečního úvěru, banka vám pro katastr vydá potvrzení o zániku zástavního práva zánikem pohledávky v důsledku jejího uhrazení, případně potvrzení o vzdání se zástavního práva.

Často je ovšem potřeba doložit různé související skutečnosti, což laikovi při vyplňování formuláře nebude jasné. Vezměme si například, že zapisujeme do katastru v pořadí již pátou jednotku v bytovém domě, kde byly jednotky vymezeny již podle nového občanského zákoníku. V takovém případě je nutné doložit také vznik společenství vlastníků a jeho zápis v obchodním rejstříku. Jinak by mohl katastr tento pátý převod v pořadí zablokovat do doby, než společenství vlastníků vznikne a bude zapsáno.

Jiný případ je například změna zápisu ze zaniklého společného jmění manželů (SJM) na spoluvlastnictví, po rozvodu manželství a po marném uplynutí zákonné tříleté doby pro jeho vypořádání, kde zase např. musíte doložit rozvodový rozsudek a také souhlasné prohlášení manželů, že neexistují žádné vzájemné spory týkající se nemovitosti a že v době tří let po rozvodu žádný z manželů nepodal v této věci žalobu k soudu.

Závěrem tedy jednoduchá a jednoznačná rada: zejména kupní smlouvu a následný návrh na vklad vlastnického práva do katastru svěřujte vždy profesionálům, tedy právníkům a advokátům, kteří se specializují na realitní právo. Snaha ušetřit by vám nakonec mohla přijít hodně draho…

Ing. Vladimír Zuzák

Vladimír Zuzák je majitelem a ředitelem realitní kanceláře MAXIMA REALITY, která působí na pražském realitním trhu 23 let. Zuzák je všestranným znalcem realitního trhu. Zkušenosti v oblasti financí a realit sbíral například v ING a Hypocentru Modré Pyramidy. Po dobu 10 let zastával pozici obchodního ředitele ve FINEP HOLDING Group. Zuzák kritizuje nedostatečnou regulaci realitního byznysu, prosazuje vyšší standardy ochrany prodávajících i kupujících. Je autorem řady poradenských článků o realitním trhu na Peníze.cz, má profil na Linkedin.

Přečtěte si aktuální rozhovory:
Týdeník Hrot: Airbnb byznys skončí
CzechCrunch: Prodej nemovitostí ve virtuální realitě
Roklen24: Developeři se z krize poučili. Dolů s cenami nepůjdou

Další články od autora

BUĎME V KONTAKTU

Poradíme vám, jak nejlépe prodat.
Nezávazně, zadarmo a přátelsky.
22 LET  zkušeností
55 000  spokojených klientů
Byt Dům

* Povinný údaj
Vaše osobní údaje zpracováváme v souladu s GDPR.