Tento web používá k poskytování služeb, personalizaci reklam a analýze návštěvnosti soubory cookie. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte.
realitka pro všechny životní situace
800 111 555
infolinka 7 dní v týdnu
CS | EN
CS   |   EN

Bez realitky? Na co si dát pozor při prodeji bez realitní kanceláře

Češi zbožňují, když si můžou zařídit všechno sami. Není divu, že vám řada z nich řekne – prodávat chci bez realitky! Zdá se to jako lákavá možnost. Jak zjistit, jestli to zvládnete? A na co si dát pozor, když se do prodeje bez realitky pustíte?

Prodej bytu bez realitní kanceláře

Realitní makléři mají v Česku vážně strašnou pověst. Hůř jsou na tom snad už jen podomní prodejci nádobí a taxikáři. A není divu. Nikde jinde v Evropě není tolik realitních makléřů (v přepočtu na počet obyvatel), a tak není jednoduché poznat, kdo je skutečně profesionál a kdo si prodejem nemovitostí jen občas přivydělá.

Chcete vědět, co lidem na realitkách nejvíc vadí a jaké jsou nejčastější podvodné triky makléřů? Podívejte se na naši infografiku Měníme vše, co vám vadí na realitkách.

Historicky první zákon o realitním zprostředkování navíc vstoupil v platnost teprve v březnu 2020. Čekalo se na něj přitom v podstatě od revoluce. Teprve tento zákon změnil realitní zprostředkování na živnost vázanou a stanovil alespoň minimální požadavky na odborné vzdělání a profesní zkušenosti makléřů. Bohužel některé síťové realitky, které profitují na náboru dalších a dalších makléřů, si prosadily poměrně uvolněná kritéria.

Shrnuto a podtrženo, není vůbec překvapivé, že řada lidí je vůči realitním kancelářím a makléřům podezíravá. I když realitní zákon už platí, nadále je potřeba vybírat realitní kancelář opravdu opatrně (dobrý návod je třeba v článku Jak si vybrat makléře). Není divu, že řada lidí si radši nejdřív zkusí prodej nemovitosti bez realitky.

11 kroků, kterým se nevyhnete při prodeji nemovitosti

Zvažujete-li prodej nemovitosti bez realitní kanceláře, zjistěte si nejdřív, co všechno vás čeká. Prodat nemovitost bez realitky je rozhodně náročnější úkol než prodat starou skříň na bazaru. Hodně záleží také na tom, jestli prodáváte byty nebo domy bez realitky. Prodej rodinného domu je totiž mnohem těžší disciplína.

Dopředu se připravte na to, že každý prodej nemovitosti si žádá tyto nezbytné kroky:

1. Kontrola případných právních vad v katastru

2. Odhad tržní ceny nemovitosti

3. Příprava interiéru na focení a prohlídky

4. Focení a úprava fotek

5. Textace inzerátu

6. Inzerce na realitních serverech i jinde

7. Prohlídky se zájemci o koupi

8. Příprava smluv (rezervační, kupní atd.)

9. Úschova kupní ceny (u banky, advokáta nebo notáře)

10. Převod nemovitosti v katastru nemovitostí

11. Předání bytu nebo domu do rukou kupujících

Žádný z těchto kroků byste neměli vynechat, pokud chcete prodat v tom nejlepším čase, za tu nejlepší cenu a bezpečně. Prodej rodinných domů si žádá i kroky navíc, jako například zaměřování pozemku, legalizaci černých staveb nebo technickou inspekci. Doporučujeme řídit se článkem Jak prodat dům?

Prodej nemovitosti bez realitek

Prodej nemovitosti bez realitek vám vezme spoustu času.

Spočítejte si, co to znamená „bez realitky“

Když máte představu o tom, co všechno prodej nemovitosti obnáší, znovu si položte otázku: Chystáte se opravdu všechno dělat sami? Anebo si budete najímat specialisty na jednotlivé kroky – zaplatíte si fotografa, případně designéra, potom si najmete právníka nebo advokáta, možná využijete i služby finančního poradce?

Upřímně řečeno, my v Maximě nevěříme na všeuměly mezi realitními makléři ani mezi klienty. Na rozdíl od tzv. síťových realitních kanceláří, kde všechno zařizuje pro klienty jeden makléř, my se nesnažíme přeučit makléře na fotografy, kameramany ani právníky. Myslíme si, že jednotlivé kroky při prodeji nemovitosti mají provádět experti z oboru. A jsme si jistí, že v takovém případě můžete na prodeji vydělat podstatně více.

Jestli to máte stejně a nechcete si hrát na právníka, spočítejte si, kolik za jednotlivé služby dohromady zaplatíte. A vyplatí se spočítat si i cenu vašeho času, který nad prodejem bez realitky strávíte. Nakonec zvažte, jestli výsledná částka za služby nepřevyšuje běžnou provizi realitní kanceláře. O tom, kolik se většinou platí za služby realitek, si přečtěte v článku Výše provize realitní kanceláře.

Je zřejmé, že kdo prodává, chce peníze vydělat, ne utratit. A říká se, že prodej s realitní kanceláří se může prodražit. Jenže ani prodej bez realitky není tak úplně zdarma, jak se na první pohled zdá. Počítejte s námi.

Čas strávený nad inzeráty

Sestavit inzerát tak, aby nalákal co možná nejvíc zájemců, potrvá několik hodin. A nejde jen o text. Abyste zaujali kupující, potřebujete atraktivní fotky. To znamená nejdřív uklidit, případně dokonce vystěhovat nábytek nebo vymalovat, potom nafotit perfektní fotky a nakonec je upravit na počítači, aby vypadaly opravdu skvěle. Vyfotit interiér totiž není vůbec jednoduché. Počítejte tedy minimálně jeden celý den vašeho času, případně zhruba 5 000 Kč za přípravu nemovitosti na focení (home staging).

Nyní vás čeká inzerce. Nejprve pošlete inzerát mezi své známé (Facebook, Instagram…), pak přijdou na řadu realitní servery. Vždy si k částce za inzerát připočtěte peníze za topování (posunování inzerátu na viditelná místa). Různé realitní servery mají různé ceny, k nejčtenějším patří sreality.czreality.idnes.cz. Ale nezapomeňte: jeden server pro rychlý prodej nestačí. Naopak doporučujeme vyvěsit inzerát všude, kde to má aspoň trochu smysl. Počítejte asi půlhodinu svého času pro zadávání inzerátu zvlášť na každý server.

Úspěšný prodej bytu bez realitky si žádá atraktivní inzerát.

Úspěšný prodej bytu bez realitky si žádá atraktivní inzerát.

Jakmile inzeráty visí, začne vám zvonit telefon. A nebudou volat jen reální zájemci. Jakmile zveřejníte prodej bytu bez realitky, dostanete se do hledáčku všech realitních kanceláří. Volat vám budou častěji, než byste si přáli – na každý telefonát se skutečným zájemcem o koupi připadá devět telefonátů s realitními kancelářemi. Často vám budou tvrdit, že už mají zájemce o vaši nemovitost, přestože se tam ještě nebyli ani podívat. Jakmile podepíšete zprostředkovatelskou smlouvu a dohodnete se na spolupráci, zájemce záhadně zmizí, ale vy už budete klientem realitní kanceláře (od Maximy takový telefonát nečekejte, my totiž měníme vše, co vám vadí na realitkách).

A potom vás čekají prohlídky. Ze zkušenosti víme, že se byt prodá průměrně po 10 prohlídkách, počítejte tedy hodinu na každou z nich, plus čas strávený cestováním tam a zpátky.

Právníka zaplatit musíte

Když najdete zájemce o koupi, teprve vás čeká poslední, nejnáročnější část – podpisy smluv. Určitě najdete na internetu spoustu webů, kde si můžete stáhnout vzor kupní smlouvy, vzor rezervační smlouvy a další typizovaná lejstra. Jenže pozor – kupní smlouva není úřední formulář, do kterého by stačilo doplnit pár údajů do předem vyznačených kolonek. Životní situace prodávajících a kupujících jsou různorodé a smlouvy se musí napsat vždy na míru, aby vše odpovídalo vzájemné dohodě.

Budete tedy potřebovat řadu souvisejících právních služeb a za každou z nich si právník řekne nemalou částku – jen příprava rezervační smlouvy a zpracování připomínek vás přijde průměrně na 4 000 Kč, stejnou částku potom dáte za kupní smlouvu. Úschova kupní ceny vás může přijít stát v průměru od 3 000 Kč nahoru a čekají vás i náklady na kolky, poplatky za dokumenty z katastrálního úřadu… (jen za návrh na vklad se platí 2 000 Kč). Sečteno a podtrženo vás právní služby vyjdou minimálně na 15 000 Kč, plus čas strávený výběrem právníka.

Prodej bytu bez realitky tedy nemusí být velká výhra z hlediska času a peněz ani z hlediska bezpečnosti.

Bez realitky nebo bez provize?

Rádi byste zajistili bezpečný a profesionální prodej vaší nemovitosti, ale nechce se vám platit provizi realitní kanceláři ani poplatky za jednotlivé služby? Máme pro vás šalamounské řešení. S realitkou, a přesto bez provize. Žádný prodávající v Maximě provizi neplatí. Přesto dostanou všichni služby v nejvyšší kvalitě a prodají za maximální cenu.

Jak je to možné? Provizi za naše služby zaplatí kupující. Jde o velmi funkční obchodní model, který jsme se naučili v Brně – tam jde o běžnou praxi většiny realitních kanceláří. S prodávajícím se dohodneme na začátku na kupní ceně, kterou dostane po úspěšném prodeji v plné výši. Naši provizi pak zaplatí kupující.

 

A nebojte se, v žádném případě nám to kupující neodrazuje. Naopak u nás prodáte podle statistik dvakrát rychleji, než je pražský průměr. Podívejte se, jak to u nás funguje.

Prodej bytu bez realitky: 3 největší rizika

Vždy se najdou majitelé, kteří se rozhodnou pro čistě amatérský prodej svépomocí. Pokud se chcete za každou cenu vyhnout službám realitní kanceláře, právníka i dalších expertů, máme pro vás několik rad, jak prodat byt bez realitky. Velká část našich klientů totiž taky zkoušela nejdřív prodej bytu od majitele. Když pak došlo na problémy, přišli za námi. Největší rizika jsou tři:

1. Špatně nastavená kupní cena

Správně odhadnout prodejní cenu bez přístupu do databází a cenových map, to není žádná legrace. Spoléhat se budete muset na realitní servery, kde ovšem vidíte ceny, za které se nemovitosti nabízejí (tzv. nabídkové), ale nevidíte, za kolik se skutečně prodaly (tzv. realizované).

Jestli se chystáte sami určit tržní cenu svého bytu, začněte od tohoto podrobného návodu: Odhad nemovitosti. Proč se ceny liší? Tam se dozvíte, co všechno má vliv na prodejní ceny nemovitostí a jak se postupuje při odhadu. Pokud si chcete rychle a zdarma udělat dobrý přehled o prodejní ceně své nemovitosti, využijte bezplatný online odhad.

Při amatérském prodeji je taky těžké připravit dobrou prezentaci nemovitosti, která přitom může prodejní cenu významně zvednout. Úžasné fotky, designérské úpravy, 3D plánek, to všechno přiláká více kupujících a pomůže udělat lepší dojem.

2. Příliš pomalý (nekonečný) prodej

Často zahájíte prodej bytu bez realitní kanceláře, investujete čas nebo i peníze do dobré prezentace nemovitosti, ale potom se přesto nic neděje. Zájemci o koupi se neozývají a vy nevíte proč. Možná je cena příliš vysoká, možná chybí v inzerátu nějaké zásadní informace, možná je něco odradilo. Nebo inzerát zapadl na realitních serverech na poslední místa, kam se už nikdo nedívá.

Podle našich zkušeností by se první zájemci o koupi měli ozvat do dvou týdnů. Pokud ne, někde je problém. Jestli se dostanete do slepé uličky tohoto typu, domluvte si nezávaznou schůzku s realitním specialistou a proberte to. Rozhodně je ztráta času čekat měsíce nebo i půl roku, jestli se ještě někdo ozve.

Obvykle je potřeba zkontrolovat prodejní cenu, případně vylepšit prezentaci nemovitosti. Zájem kupujících často pomůžou nastartovat bytoví designéři, kteří upraví interiér vašeho bytu, provedou tzv. home staging. Pak se vše znovu nafotí a inzeruje jako nová nabídka. Podívejte se na 10 důvodů, proč se vyplatí homestaging.

3. Rizikové právní kroky

Vzory kupní smlouvy, rezervační smlouvy i návrhu na vklad si stáhnete z internetu za dvě minuty. Problém je, že kupní smlouva není žádný úřední formulář s předem daným obsahem. Je to právní zakotvení dohody mezi prodávajícím a kupujícím.

Pokud nemáte právníka, musíte se na všech podmínkách dohodnout sami. Dva laici u jednoho stolu. Jsou dvě varianty, jak bude takové jednání probíhat – buď dojde k rozepřím, které mohou trvat týdny a mohou být neřešitelné bez přizvání třetí strany. Anebo se shodnete, ale oba přehlédnete právní rizika. Může jít o skryté právní vady, špatně nastavené podmínky předání kupní ceny, chybně definovaný předmět převodu (zapomenete na garáž, kus pozemku, cestu apod.) Píše o tom podrobně ředitel našeho právního oddělení, Mgr. Jiří Lemberka, v tomhle článku o kupní smlouvě.

Prodej domu bez realitky může přinést nečekané problémy.

Prodej domu bez realitky může přinést nečekané problémy.

Prodej domu bez realitky: 3 nečekané nástrahy

Jak jsme psali výše, prodej domu bez realitní kanceláře je o dost náročnější než prodej bytu. Okruh případných zájemců je u rodinných domů vždycky užší. Jsou to navíc obvykle rodiny s dětmi, které vybírají bydlení na celý život, takže jsou opatrnější a všemu věnují více pozornosti. Při prodeji celé stavby a navíc s pozemkem se může objevit úplně jiné problémy než při prodeji bytové jednotky.

1.    Černé stavby bez kolaudace

Zájemci o koupi často preferují prodej domu od majitele, přitom se v těchto případech poměrně často zapomene na tzv. černé stavby. Během uplynulých padesáti let bylo celkem běžné stavět na vlastní zahradě garáže, kůlny, případně i velké přístavby bez kolaudace. Ani dnes katastrální úřad neví o spoustě těchto staveb, které je proto nutné před prodejem legalizovat. To může znamenat nečekaně vysoké náklady na právní služby, se kterými jste při prodeji rodinného domu bez realitky vůbec nepočítali.

Když probíhá prodej domu bez realitní kanceláře, často se prodávající ani kupující do katastrální mapy nepodívají. Na černé stavby potom přijde až odhadce, kterého pošle banka kvůli hypotéce. Když zjistí černé stavby na pozemku, hypoteční úvěr kupujícím neschválí. A vy můžete začít s prodejem nanovo.

2.    Špatně vytyčené hranice pozemku

Stejně běžné byly v našich končinách i posunuté hranice pozemků a vytyčování plotů podle sousedské domluvy spíš než podle katastrální mapy. Když je potom takový dům na prodej bez realitky, může dojít i k tomu, že se celá nemovitost převede na nového majitele a nikdo nezjistí, že plot vede jinde než skutečná hranice parcely.

Dokonce nejsou nijak výjimečné případy, kdy majitel rodinného domu zaplatí draze služby advokáta, který zkontroluje správnost všech právních dokumentů a smluv, ale nepřijede se podívat na skutečný stav domu a pozemku. Vše je tedy potřeba vždy kontrolovat a případně pozemky dokoupit, přeměřit, zakreslit anebo ploty posunout.

3.    Příjezdová cesta na cizím pozemku

Další právní nástrahy na vás číhají u příjezdové cesty. I tu bude v katastru kontrolovat banka, pokud zájemci o koupi budou žádat o hypotéku. Příjezd k domu na prodej by měl vést po vašem pozemku nebo po pozemku, který je ve vlastnictví obce. Pokud jediná cesta na pozemek na prodej vede přes soukromý pozemek někoho jiného, budete ji muset odkoupit nebo zařídit tzv. služebnost cesty.

Přečtěte si tady podrobnější návod na řešení všech těchto právních problémů, které mívají domy na prodej bez realitky.

Závěrem? Pokud máte talent na obchodní jednání, vystudovali jste práva a věnujete se přitom ve volném čase designu a fotografování, máte dobrou šanci na prodej nemovitosti bez realitky. Máte-li ovšem na to všechno dost času. Pokud tomu tak není, neriskujte a vyzkoušejte si raději prodej bez provize.

Ing. Vladimír Zuzák

Vladimír Zuzák je majitelem a ředitelem realitní kanceláře MAXIMA REALITY, která působí na pražském realitním trhu 23 let. Zuzák je všestranným znalcem realitního trhu. Zkušenosti v oblasti financí a realit sbíral například v ING a Hypocentru Modré Pyramidy. Po dobu 10 let zastával pozici obchodního ředitele ve FINEP HOLDING Group. Zuzák kritizuje nedostatečnou regulaci realitního byznysu, prosazuje vyšší standardy ochrany prodávajících i kupujících. Je autorem řady poradenských článků o realitním trhu na Peníze.cz, má profil na Linkedin.

Přečtěte si aktuální rozhovory:
Týdeník Hrot: Airbnb byznys skončí
CzechCrunch: Prodej nemovitostí ve virtuální realitě

Další články od autora

BUĎME V KONTAKTU

Poradíme vám, jak nejlépe prodat.
Nezávazně, zadarmo a přátelsky.
22 LET  zkušeností
55 000  spokojených klientů
Byt Dům

* Povinný údaj
Vaše osobní údaje zpracováváme v souladu s GDPR.